Drept civil. Drept procesual civil. Obligaţia de a face. Opozabilitatea hotărârii faţă de terţi.

Drept civil. Drept procesual civil. Obligaţia de a face. Opozabilitatea hotărârii faţă de terţi.

Art.435 cod procedură civilă, art.563 cod civil

Ohotărâre judecătorească este opozabilă oricărei persoane, chiar şi terţilor, care au însă posibilitatea de a face dovada contrară . 

În cazul de faţă însă nu este vorba de orice hotărâre judecătorească, ci de o hotărâre judecătorească prin care s-a admis o acţiune în revendicare şi pentru care există dispoziţii speciale în privinţa opozabilităţii . 

Astfel  art. 563 alin. 4 C.civ. menţionează expres că : „hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă .”

(Tribunalul Ialomiţa – decizia civilă nr.253/A din 28.02.2019)

Prin  sentinţa civilă nr. 602 din data de 02.05.2018 pronunţată de Judecătoria Slobozia, s-a respins cererea formulată de reclamanta SOCIETATEA R S.R.L. în contradictoriu cu pârâta SOCIETATEA O.E. S.R.L., reprezentată prin administrator, ca neîntemeiată.

 Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că prin Sentința civilă nr. /2012, pronunțată de Judecătoria Slobozia, județul Ialomița, în Dosarul nr. /2010, definitivă și irevocabilă prin nerecurare, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată și modificată, formulată de reclamanta S.C. R S.R.L., în contradictoriu cu pârâții P.M. și P.G., pârâții fiind obligați, între altele, să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei S.C. R S.R.L., terenul în suprafață de 54,70 mp, din care terenul în suprafață de 48,11 mp rezultat prin extinderea către est a construcției restaurant bar proprietatea pârâților pe lungimea de 7,89 m, iar terenul în suprafață de 6,60 mp rezultat prin extinderea către nord a terasei descoperite a restaurantului proprietatea pârâților pe lungimea de 0,65 m. 

Cu privire la această sentință, prima instanţă a reţinut că O.E. S.R.L. nu a fost parte în Dosarul nr. /2010 și, pe cale de consecință, respectiva sentință nu îi este opozabilă.

În ceea ce privește această sentință, conform procesului-verbal nr. /2013, întocmit de BEJ M A, în Dosarul de executare nr./2013, s-a procedat la grănițuirea proprietăților R S.R.L., pe de o parte și P M și P G, pe de altă parte, fiind lăsat reclamantei R S.R.L., în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul său.

Așadar, instanţa a reţinut că , înainte ca pârâta O E S.R.L. să fi dobândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor în litigiu prin adjudecare la licitație publică, se realizase grănițuirea celor două proprietăți despre care s-a făcut vorbire mai sus.

Prin procesul verbal de licitaţie nr./2013, întocmit de BEJA C R şi Ş M D, din municipiul , judeţul  (filele 18, 19 din dosar), imobilul în litigiu a fost adjudecat de S.C. O E  S.R.L., această societate fiind noul proprietar al imobilului.

Referitor la proprietatea bunului imobil în litigiu, compus din: C2 – garaje cu suprafaţă construită de 50,20 mp; C3 – magazin cu suprafaţă construită de 155,74 mp şi teren aferent în suprafaţă de 278,05 mp, situate în.., înscris în cartea funciară nr. (provenită din conversia pe hârtie a CF ) a municipiului , cu număr cadastral , instanța a reţinut că aceasta aparține pârâtei O E S.R.L., dobânditor de bună-credință al imobilului în cauză, în cadrul unei proceduri de executare silită, bazându-se pe mențiunile din cartea funciară a respectivului imobil, în care nu se făcea vorbire despre existența unui litigiu între reclamantă și foștii proprietari executați silit.

Instanţa a reţinut că potrivit art. 901 alin. 1 din Noul Cod civil, „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.”

În reglementarea actuală a Codului de procedură civilă, adjudecatarul unui imobil vândut prin licitație publică poate pierde dreptul de proprietate asupra bunului:

- dacă este desființat titlul executoriu sau însăși executarea silită, iar persoana interesată obține întoarcerea executării silite, și implicit restabilirea situației anterioare executării;

- dacă este evins.

Or, în cazul de față, reclamanta nu a dovedit incidența vreuneia din cele două situații prevăzute de lege.

Mai mult, nu acesta este obiectul cererii de chemare în judecată de față, ci obligarea pârâtei la demolarea unor construcții pe care aceasta le-a dobândit în proprietate prin licitație publică.

Revenind la obiectul cererii de față - obligarea pârâtei la demolarea (desființarea) construcțiilor aflate pe terenul reclamantei - așa cum a arătat și pârâta, nu ea este cea care a edificat construcțiile pe terenul pretins a aparține reclamantei, pârâta dobândind imobilul descris anterior prin adjudecare la licitație publică.

Pe cale de consecință, nu sunt incidente în cauză prevederile Codului civil referitoare la situația juridică a constructorului pe terenul altei persoane.

Având în vedere obiectul cererii de faţă, faptul că imobilele-construcții nu au fost edificate de pârâtă, precum şi faptul că prin procesul verbal de licitaţie nr. /2013, întocmit de BEJA C R şi ŞMD, din municipiul, judeţul, imobilul în litigiu a fost adjudecat de S.C. O E S.R.L., această societate fiind noul proprietar al imobilului, instanţa a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SOCIETATEA R S.R.L., în contradictoriu cu pârâta SOCIETATEA O E S.R.L., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal şi motivat, a declarat apel reclamanta SOCIETATEA R S.R.L., solicitând schimbarea în totalitate a hotărârii atacate în sensul admiterii pretenţiilor din cererea de chemare în judecată înaintată iniţial, prin care s-a solicitat desfiinţarea (demolarea) construcţiilor aflate pe terenul proprietatea sa în suprafaţă totală de 54,70 mp, aflate în.., compuse din suprafaţa de 48,11 mp rezultată din extinderea restaurantului bar proprietatea pârâtei şi din suprafaţa de 6,60mp rezultată din extinderea terasei restaurantului amintit.

Apelanta a prezentat situaţia de fapt şi a arătat că instanţa de fond a susţinut în motivarea hotărârii atacate că prin procesul-verbal nr. /29.07.2013 întocmit de BEJ M A s-a procedat la grăniţuirea celor două proprietăţi conform sentinţei civile nr. /2012 a Judecătoriei Slobozia, însă instanţa nu a citit tot conţinutul acestui proces-verbal, deoarece executorul judecătoresc spune că s-a procedat la grăniţuirea celor două proprietăţi, dar s-a constatat că pe suprafaţa de 48,11 mp exista o construcţie aflată pe terenul apelantei, care este proprietatea pârâtei, astfel că nu se poate susţine că apelanta a fost pusă în posesie cu suprafaţa de teren indicată în sentinţa menţionată anterior, când executorul judecătoresc în cauză a specificat în mod  expres că există o construcţie proprietatea altcuiva pe terenul său. De asemenea, prima instanţă a susţinut că sentinţa civilă nr. /2012 pronunţată de Judecătoria Slobozia nu este opozabilă faţă de pârâtă din această cauză. Or,  sentinţa se referă în primul rând la un drept real imobiliar şi a constatat că pe terenul aflat în proprietatea apelantei se află o construcţie edificată de o altă parte/persoană. Adică, în opinia instanţei de fond, schimbarea titularului unui drept real rezolvă în totalitate litigiile privind acel bun.

Acest lucru ar schimba total art. 1282 Cod civil, care prevede că drepturile, precum şi în cazurile prevăzute de lege, obligaţiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părţilor.

Faţă de aceste precizări, apelanta a considerat că pârâtei îi este opozabilă sentinţa nr. din 2012 pronunţată de Judecătoria Slobozia în dosarul nr. /2010.

Apelanta a mai arătat că instanţa de fond a motivat că pârâta este dobânditor de bună credinţă deoarece a dobândit imobilul în baza unei proceduri de executare silită şi în baza unei documentaţii cadastrale, arătând şi numărul 30838, dar această documentaţie cadastrală nu există la dosarul cauzei sau, cel puţin, nu i-a fost comunicată  şi ei.

Mai mult decât atât, construcţiile arătate în sentinţa civilă nr. din 2012  pronunţată de Judecătoria Slobozia nu aveau cum să fie trecute în actul de adjudecare prin care pârâta a dobândit imobilul în cauză, deoarece ar fi însemnat ca proprietatea sa să aibă două numere de carte funciară, ceea ce este imposibil, pârâta a dobândit un imobil care în documentaţia de achiziţie nu cuprinde şi construcţia edificată pe terenul apelantei, deşi aceasta exista la momentul adjudecării.

În drept cererea de apel este întemeiată pe dispoziţiile art. 466 – 482 Cod procedură civilă, iar în dovedire se solicită proba cu înscrisuri, cercetare la faţa locului, precum şi orice alt mijloc de probă util soluţionării cauzei.

Legal citată, intimata-pârâtă S.C. O E S.R.L. a formulat întâmpinare, solicitând pe această cale respingerea apelului şi menţinerea în tot a hotărârii instanţei de fond ca fiind temeinică şi legală.

În motivare intimata-pârâtă a arătat că partea adversă nu poate pretinde demolarea celor două construcţii în suprafaţă totală de 54,70 mp, motivat de faptul că ar fi extins aceste construcţii pe un teren ocupat fără nici un drept, pentru argumentele următoare: 

În primul rând, reclamanta nu a menţionat care este acea suprafaţă de construcţie care se pretinde a se afla pe terenul său. Nu a solicitat efectuarea unei expertize care să constate suprapunerea construcţiei sale pe terenul reclamantei-apelante, nu se identifică exact care sunt coordonatele liniare care să contureze perimetrul părţii din construcţie ce ar trebui demolată. 

În al doilea rând, nu s-a făcut dovada ocupării de către intimată a acestui teren, nu s-a făcut dovada deposedării reclamantei şi nici nu s-a stabilit care a fost acel moment în care exercitarea dreptului său de proprietate a determinat încălcarea dreptului de proprietate al apelantei-reclamante. 

În al treilea rând, intimata-pârâtă a dobândit cu bună credinţă dreptul de proprietate asupra imobilului în octombrie 2013, în cadrul unei proceduri de executare silită,  întemeiată pe înscrisurile din cartea funciară. Nici la momentul adjudecării şi nici ulterior când a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate în favoarea sa, din cuprinsul cărţii funciare  nu a rezultat nicio cauză  care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane sau că ar fi existat vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare. 

Referitor la susţinerile apelantei-reclamante potrivit cărora ar fi  fost obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 54,70 mp, ocupat fără  niciun drept prin extinderea construcţiilor, intimata-pârâtă le consideră ca fiind total nefondate şi fără corespondent în realitatea de fapt şi de drept întrucât nu a ocupat terenul despre care aceasta face referire şi nu a modificat limitele proprietăţii pe care a achiziţionat-o. Nu a fost parte în dosarul nr. /2010 în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. /2012, de existenţa acestui litigiu nu a avut cunoştinţă la momentul la care a dobândit proprietatea, nu i-a fost adus la cunoştinţă pe nicio cale de către biroul de executări silite, proprietarii nu s-au prezentat la licitaţia din 14.10.2013 şi, mai presus de toate, acest litigiu nu era înscris în cartea funciară a imobilului. 

Cel mai important aspect pe care instanţa ar trebui  să-l aibă  în vedere este conţinutul procesului-verbal de executare nr. /2013, deci anterior momentului în care intimata a achiziţionat bunul la licitaţie , proces-verbal în cuprinsul căruia se menţionează faptul că s-a procedat la lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a creditoarei din acel dosar, în speţă S.C. R S.R.L. a suprafeţei de 54,7 mp.

În concluzie, intimata-pârâtă arată că şi-a dovedit buna-credinţă în sensul că la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului imobil nu a cunoscut pe nicio cale faptul că anumite părţi din construcţii ar fi fost edificate parţial pe terenul reclamantei.

Pentru toate aceste aspecte, se solicită respingerea apelului şi menţinerea hotărârii atacate ca fiind legală şi temeinică.

În drept întâmpinarea este întemeiată pe dispoziţiile invocate  în cuprinsul acesteia, iar în susţinere intimata înţelege să se folosească de probele administrate la instanţa de fond şi de orice alte probe necesare soluţionării cauzei.

Tribunalul, analizând sentinţa ce face obiectul apelului de faţă, în raport de criticile formulate, susţinerile părţilor, actele şi lucrările dosarului, dispoziţiile legale incidente, dispoziţiile art. 476 şi următoarele din Noul Cod de procedură civilă, constată că apelul este fondat pentru următoarele considerente :

În ceea ce priveşte opozabilitatea sentinţei civile nr. din 2012 a Judecătoriei Slobozia , tribunalul constată că prima instanţă a reţinut în mod greşit faptul că această sentinţă nu este opozabilă intimatei pârâte . 

Potrivit art. 435 C.pr.civ.  „(1)Hotărârea judecătorească este obligatorie şi produce efecte numai între părţi şi succesorii acestora .

(2) Hotărârea este opozabilă oricărei terţe persoane atât timp cât aceasta din urmă nu face, în condiţiile legii, dovada contrară.” 

Prin urmare, o hotărâre judecătorească este opozabilă oricărei persoane, chiar şi terţilor, care au însă posibilitatea de a face dovada contrară . 

În cazul de faţă însă nu este vorba de orice hotărâre judecătorească, ci de o hotărâre judecătorească prin care s-a admis o acţiune în revendicare şi pentru care există dispoziţii speciale în privinţa opozabilităţii . 

Astfel  art. 563 alin. 4 C.civ. menţionează expres că : „hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă .”

Prin urmare, sentinţa civilă nr. /2012 a Judecătoriei Slobozia este obligatorie şi produce efecte şi faţă de societatea pârâtă, chiar dacă aceasta a dobândit imobilul în procedura executării silite, întrucât are calitatea de terţ dobânditor. Se observă că textul nu vorbeşte de succesor cu titlu particular, ci de terţ dobânditor, sfera acestei noţiuni fiind mai largă şi incluzând, evident şi adjudecatarul . 

Referitor la procesul verbal nr. /2013 întocmit de BEJ Milea Anghel, tribunalul constată întemeiate susţinerile apelantei referitor la faptul că în cuprinsul acestui proces verbal s-a specificat existenţa unei construcţii restaurant bar proprietatea lui PM şi PG pe terenul proprietatea apelantei, astfel încât nu se poate reţine că obligaţiile rezultând din sentinţa civilă  din 2012 au fost executate şi că intimata pârâtă nu mai are nici un fel de obligaţii rezultate din această hotărâre. Atât timp cât prin sentinţa civilă nr./2012 s-a reţinut că proprietatea apelantei reclamante este ocupată prin extinderea către est a construcţiei bar pe o lungime de 7,89 m şi prin extinderea către nord a terasei descoperite a restaurantului pe o lungime de 0,65 m , iar intimata pârâtă nu a demonstrat faptul că aceste extinderi au fost demolate, tribunalul constată că obligaţia acestora rezultată din hotărârea de admitere a acţiunii în revendicare subzistă. 

Referitor la dispoziţiile art. 901 C.civ. , reţinute de prima instanţă , tribunalul constată că acestea nu sunt aplicabile în cauză întrucât ambele imobile, al apelantei şi al pârâtei, sunt înscrise în cartea funciară, iar, conform celor reţinute în sentinţa civilă nr. /2012, în cauză este vorba de o suprapunere a celor două cărţi funciare. 

În ceea ce priveşte temeiul în drept al cererii principale, accesiunea, tribunalul constată că , în cauză , sunt aplicabile dispoziţiile Vechiului Cod civil, având în vedere dispoziţiile art. 58 din legea 71/2011 de punere în aplicare a Noului Cod civil potrivit cărora: „În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului , efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.”

Lucrările de extindere au fost efectuate anterior anului 2011, întrucât acţiunea în revendicare a fost introdusă în septembrie 2010 şi în această acţiune se invocă extinderea fără drept a construcţiilor proprietatea lui PM şi PG. 

Prin urmare , întrucât la data efectuării lucrărilor era în vigoare Vechiul Cod civil, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 V.Cod civil cu următorul conţinut :

„(1)Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.

(2)Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.

(3)Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri, şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului”.

În ceea ce priveşte susţinerea intimatei pârâte referitoare la buna ei credinţă, tribunalul reţine că trebuie avută în vedere buna sau reaua credinţă a constructorului, la data efectuării lucrării şi nu a dobânditorilor ulterior, care nu pot avea o altă situaţie decât cea care le-a fost transmisă. Astfel, tribunalul constată că, aşa cum s-a reţinut şi în sentinţa civilă  din 2012, extinderea construcţiei nu a putut fi edificată decât prin depăşirea limitelor teritoriale prevăzute în contract , de unde rezultă reaua credinţă a constructorilor , care au ocupat fără drept terenul proprietatea apelantei reclamante . 

Astfel, întrucât reclamanta a făcut dovada, prin sentinţa civilă nr. /2012 a Judecătoriei Slobozia, a dreptului său de proprietate asupra terenului în suprafaţă de totală de 54,70 mp ocupat de construcţiile proprietatea pârâtei şi a obligaţiei intimatei pârâte de a-i lăsa în deplină proprietate şi posesie acest teren (sentinţa fiindu-i opozabilă conform art. 563 alin. 4 C.civ. reţinut mai sus) şi pentru că s-a reţinut reaua credinţă a constructorilor, tribunalul apreciază cererea reclamantei de obligare a pârâtei la desfiinţarea construcţiilor aflate pe terenul său ca întemeiată .

Faţă de considerentele de mai sus tribunalul , în baza art.480 alin.2 cod procedură civilă, va admite apelul declarat de apelanta reclamantă Societatea R SRL împotriva sentinţei civile nr. din 2018 pronunţată de Judecătoria Slobozia pe care o va schimba în tot şi în consecinţă : va admite cererea formulată de reclamanta Societatea R SRL în contradictoriu cu pârâta Societatea OE SRL .

Va obliga pe pârâta la desfiinţarea construcţiilor situate pe terenul proprietatea reclamantei în suprafaţă totală de 54,70 mp , compusă din suprafaţa de 48,11 mp rezultată din extinderea restaurantului bar şi suprafaţa de 6,60 mp rezultată din extinderea terasei restaurantului .

În baza art. 453 C.pr.civ. o va obliga pe intimata pârâtă către apelanta reclamantă la plata sumei de 2156 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în fond şi apel.

Domenii speta

Spete similare