Acţiune în constatare – data dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor vândute în baza Decretului – lege nr. 61/1990, inadmisibilitate revenire asupra opţiunii succesorale după expirare termen.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 13.07.2018 sub număr de dosar 4366/866/2018, reclamanta S. G. – I.a solicitat, în contradictoriu cu pârâta M. R., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că regimul juridic al imobilului apartamentul nr. ... situat în mun. Pașcani, înscris în cartea funciară a mun. Pașcani nr. 6225, nr. cadastral 799102-C1-U10, dobândit de pârâtă în baza contractului de vânzare – cumpărare nr. 959/P/27.07.1994 este bun comun al soților M. Ș.și M. R., dobândit în timpul căsătoriei, să se stabilească calitatea reclamantei de moștenitoare a lui M. Ș.și cota de cuvenită din masa succesorală, să se dispună anularea certificatului de moștenitor nr. 115/24.10.1992 și să se dispună radierea din cartea funciară a imobilului mențiunile referitoare la regimul juridic al acestuia – bun propriu și înscrierea în cartea funciară  a mențiunilor de copoprietatea a reclamantei și pârâtei asupra imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat, în esență,  că este fiica pârâtei și a defunctului M.Ș., decedat la data de 14.12.1991, fiind singurul copil acestora. Părinții reclamantei au primit inițial în chirie apartamentul nr. .. situat în mun. Pașcani, conform contractului de închiriere nr. 1954/24.03.1977. La data încheierii contractului de închiriere reclamanta avea vârsta de 2 ani și 10 luni astfel că ar fi trebuit să se regăsească înscrisă în contract la rubrica „membii familiei”.  După apariția Decretului – Lege nr. 61/1990, părinții reclamantei au formulat cerere pentru cumpărarea imobilului anterior menționat de la Regia Autonomă de Gospodărire Comunală și Locativă Pașcani. În timpul vieții lui M. Ș. s-au achitat comisionul pentru vânzare - cumpărare – 1055 ROL și avansul – 7.604 ROL, diferența de preț fiind menționată în contract și achitată la datele de 27.07.1994 și 26.05.1994.

A arătat reclamanta că sunt evidente inadvertențele/erorile din cuprinsul contractului  cu referire la sumele consemnate a fi achitate ca și elemente de preț 61.660 ROL avans și 1.400 ROL diferență de preț, achitate în aceeași zi, 26.05.1994,  având în vedere că avansul era stabilit conform prevederilor art.21 din Decretul -Lege nr.61/1990 la procentul de 1,5% din valoarea totală a locuinţei, iar conform menţiunilor din contract sunt trecute 2 preţuri , astfel : 70.328,00 ROL - la care avansul de 1,5% din valoarea totală ar fi trebuit sa fie 1054,92 ROL şi o valoare tăiată care pare a fi 75.463 ROL - la care avansul de 1,5% din valoarea ar fi trebuit sa fie 1131,95 ROL.

Avansul trebuia achitat obligatoriu înainte de orice altă componentă a preţului ca şi condiţie prealabilă încheierii contractului de vânzare - cumpărare , conform prevederilor art.7 din Decretul -Lege nr. 61/1990. În plus , conform prevederilor art. 8 din Decretul - Lege nr.61/1990 cumpărătorii care nu au posibilitatea să depună avansul prevăzut la art. 7 pot obţine un credit de la Casa de Economii şi Consemnaţiuni, cu durata de rambursare de pînă la 5 ani şi o dobândă anuală de 5 %, pe de o parte , iar, pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art. 9 a aceluiaşi act normativ pentru diferenţa dintre preţul de vânzare al locuinţei şi avansul prevăzut la art. 7 se autoriză Casa de Economii şi Consemnaţiuni să acorde cumpărătorilor credite rambursabile în termen de până la 25 de ani, cu o dobândă anuală de 4 %, motive pentru care este evident faptul că pârâta nu a achitat suma de 61.660 ROL cu titlu avans, ci ca diferenţă de preţ, la fel ca şi suma de 1.400 lei, tot ca diferenţă de preţ. Pârâta a avut acaestă diferenţă de preţ dintr-un împrumut obţinut de la Casa de Economii şi Consemnaţiuni, în condiţiile în care nu realiza mai mult de 1500-1800 ROL ca şi salariu lunar.

Reclamanta a locuit împreună cu părinţii săi în imobil, de la data atribuirii contractului de închiriere şi ulterior datei decesului tatălui acestuia. La data de 21 octombrie 2006 reclamanta s-a căsătorit cu numitul S. P., locuind efectiv în acelaşi imobil cu propria sa familie şi după data căsătoriei.

Pentru analiza validităţii contractului de vânzare - cumpărare nr. 959/P/27.07.1994, dar şi a contractului prealabil de închiriere, normele legale aplicabile sunt dispoziţiile din vechiul tod Civil de la 1864. Conform prevederilor art. 948 pct. 2 Cod civil una din condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiei este consimţământul valabil al părţii ce se obligă. Momentul încheierii contractului diferă după cum contractul are caracter solemn, ori consensual. Dacă în cazul imobilelor - terenuri legiuitorul a stabilit prin Legea nr. 247/2005 că pentru validitate, actul trebuie încheiat în forma autentică , în cazul imobilelor - construcţii, se aplică regula consensualismului consacrată de art.1295 alin.l) din Cod civil (1864) în materie de vânzare, conform căreia simpla întâlnire a ofertei cu acceptarea marchează momentul încheierii valabile a contractului.

Astfel, cererii de cumpărare a apartamentului i se aplică regula consensualismului, iar preţul este determinabil având un caracter legal, fiind stabilit prin procesul -verbal de determinare a preţului, în condiţiile prevăzute de legea specială Decretul -Lege nr.61/1990 , nefiind necesară forma autentică /solemnă a contractului de vânzare-cumpărare ce se încheia în condiţiile Decretului -Lege nr.61/1990 .

Momentul încheierii actului, în sens de operaţiune juridică, nu coincide cu momentul încheierii actului ca instrument de dovadă, astfel că toate condiţiile de validitate trebuiesc analizate în raport cu primul moment, acela al încheierii actului ca operaţiune juridică si nu în raport cu cel în care voinţa părţilor se exteriorizează într- un instrument probatoriu.

Conform prevederilor art. 3 alin. 1 din Decretul-Lege nr.61/1990 locuinţele construite din fondurile statului se vând cetăţenilor români cu domiciliul în ţară cu achitarea integrală a preţului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către CEC.

Prin urmare, locuinţele ce fac obiectul de reglementare al actului normativ sus menţionat, cum este cazul în prezenta speţă, se pot vinde fie cu plata integrală, situaţie în care se încheie numai contractul de vânzare-cumpărare, fie cu plata preţului rezultând din acordarea unui împrumut de către CEC. Împrumutul reglementat conform prevederilor art.3 alin. l) din Decretul-Lege nr.61/1990 putea fi contractat fie numai pentru plata unui avans, conform art. 8 din acelaşi act normativ, fie pentru diferenţa dintre avans şi preţul integral astfel cum dispune art.9 din acelaşi act normativ.

Potrivit prevederilor art.7 al.l din Decretul-Lege nr.61/1990, depunerea avansului semnifică încheierea contractului de vânzare-cumpărare în sens de operaţiune juridică, moment în raport de care se analizează îndeplinirea condiţiilor de validitate ale actului juridic reglementate de art.948 Cod civil (1864) inclusiv manifestarea valabilă a consimţământului a ambilor soţi - pârâta M. R. şi M.Ş., care trăia la data achitării avansului - conform chitanţei nr.3457/04.09.1994 şi chitanţei nr.6636/13.11.1991.

Astfel, în mod indubitabil, momentul încheierii actului juridic al vânzării locuinţei, coincide cu depunerea avansului - moment la care soţul pârâtei M. R. trăia - si nu coincide cu momentul semnării înscrisului contract de vânzare - cumpărare nr.959/P/27.07.1994. În plus, conform art.16 din Decretul-Lege nr.61/1990 contractul de vânzare- cumpărare, procesul-verbal de predare-primire al locuinţei şi, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinţei şi constituie titlu de proprietate.

Prin urmare, achitarea avansului şi comisionului pentru cumpărarea locuinţei în timpul vieţii tatălui reclamantei, conform chitanţelor nr.3457/04.09.1994 şi nr.6636/13.11.1991, semnifică nu numai transferul dreptului de proprietate, moment care coincide cu cel al plăţii avansului prevăzut de art.7 sus menţionat, dar și instrumentul probatoriu al dreptului de proprietate comună a celor 2 soţi M. R. si M. Ș. asupra apartamentului.

Faţă de toate argumentele juridice expuse detaliat anterior este dovedit faptul că antecesorul reclamantei - M. Ș.- tatăl acesteia şi-a exprimat consimţământul anterior momentului încheierii actului juridic ca instrument probatoriu, prin formularea cererii de cumpărare a apartamentului, fapt ce semnifică acceptarea ofertei făcută prin lege, iar în timpul vieţii sale s-a plătit avansul prevăzut de art.7 din Decretul - Lege nr.61/1990 şi , probabil s-a contractat şi împrumutul - aspect care va fi dovedit de înscrisurile care au stat la baza încheierii contractului de vânzare - cumpărare nr. 959/P/27.07.1994 aflate în arhiva RAGCL Paşcani.

Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului, în sens de operaţiune juridică, s-a încheiat în mod valabil în timpul vieţii antecesorului reclamantei, M. Ş..

Potrivit dispoziţiilor art. 30 din vechiul Cod al familiei "Bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi, devin de la data dobândirii lor bunuri comune."

Imobilul obiect al prezentului litigiu nu este bunul propriu al pârâtei având în vedere motivaţia anterioară referitoare la momentul încheierii operaţiunii juridice a vânzării locuinţei, respectiv al manifestării de voinţă si al consimţământului antecesorului reclamantei au existat valabil si a fost

Stabilirea calităţii de moştenitor se poate face pe cale notarială sau judiciară, fără ca persoana respectivă să fie obligată să solicite şi ieşirea din indiviziune cu acelaşi prilej. Potrivit art. 659 vechiul Cod civil „succesiunile sunt deferite copiilor si descendenţilor defunctului, ascendenţilor şi rudelor sale colaterale". Rezultă , aşadar, că vocaţie la moştenirea legală a defunctului au rudele în linie dreaptă (care descind una din alta, cum este cazul părinţilor şi copiilor) şi rudele în linie colaterală (care, fără a descinde una din alta, au un ascendent comun, cum este cazul fraţilor si surorilor) , în prezenta cauză fiind .

În prezenta cauză locuinţa fiind dobândită de pârâtă în condiţiile Decretului-Lege 61/1990, acesteia nu i se poate recunoaşte dreptul de proprietate exclusivă - care să confere bunului regimul juridic de bun propriu , chiar dacă va susţine faptul că , plata s-ar fi făcut exclusiv din banii dobândiţi de aceasta, ulterior decesului soţului - tatăl reclamantei sau din alte surse provenite din moştenirea după acesta, şi asta, mai ales, pentru faptul că actul normativ menţionat a creat posibilitatea cumpărării în condiţii egale de către toţi chiriaşii a locuinţelor construite din fondurile statului, prin urmare şi reclamanta intra în categoria acestor persoane îndreptăţite la cumpărarea locuinţei în cauză.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile Decretului - Lege nr.61/1990 privind privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, ale Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, prevederile art.30 şi art. 31 din fostul Cod al familiei (în forma aplicabilă în perioada 26 iulie 1993 până la 30 septembrie 2011), prevederile din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară și art. 35 Cod procedură civilă rap. la art.1130 Cod civil.

În probațiune, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, testimonială și interogatoriul pârâtei.

Reclamanta a achitat taxă judiciară de timbru în cuantum de 2.393 lei (f. 10 și 66), iar pentru diferență a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata sumei de 1771,125 lei și eșalonare pentru diferența de 1771,125 lei în 10 rate lunare.

În temeiul art. 201, alin. 1 Cod procedură civilă s-a dispus comunicarea acţiunii şi a înscrisurilor către pârâtă, însă aceasta, în termenul acordat, nu a formulat întâmpinare.

Prin încheierea din data de 26.03.2019 a fost admisă cererea pârâtei de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului pentru asigurarea reprezentării printr-un avocat.

La termenul din data de 07.05.2019 reclamanta a arătat că și pârâta este moștenitoare lui M. Ș. și este de acord cu anularea certificatului de moștenitor emis (f. 145).

În cursul cercetării judecătorești instanța a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine:

În fapt, la data de 14 decembrie 1991 a decedat M.Ș., cu ultim domiciliu în mun. Pașcani,.

La data de 24 noiembrie 1992 a fost emis de către Notariatul de Stat Pașcani, în dosarul succesoral nr. 1559/1992, certificatul de moștenitor nr. 1157 ce atestă calitatea de moștenitor legal al defunctului M. Ș. a pârâtei M. R., soție supraviețuitoare, în timp ce, cu privire la reclamanta S. G. – I., s-a reținut că este străină de succesiune prin neacceptare conform art. 700 Cod civil.

În ceea ce priveşte legea aplicabilă succesiunii defunctului M. Ș., instanța reține dispozițiile art. 91 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil ce prevăd că moștenirile deschise înainte de intrarea în vigoare a Codului civil sunt supuse legii în vigoare la data deschiderii moștenirii. Având în vedere că succesiunea defunctului s-a deschis anterior datei de 01.10.2011 (data intrării în vigoare a noului Cod civil), se va reţine aplicabilitatea vechiului Cod civil.

Analizând documentația care a stat la baza emiterii de către Notariatul de Stat Pașcani a certificatului de moștenitor nr. 1157/24 noiembrie 1992 (f. 133-144), se constată că a fost respectată procedura prevăzută de  art. 12-13 din Decretul nr. 40/21 ianuarie 1953 (în vigare la data emiterii certificatului de moștenitor), respectiv notarul public a citat “înaintea sa pe toţi moştenitorii presupuşi” ce aveau vocație la moștenirea defunctului M. Ș., în speță pe pârâta M. R. şi pe reclamanta S.G.– I., ambele prezentându-se conform încheierii din 24.11.1992 – f. 138 – 139. Soția supraviețuitoare M. R. a acceptat moștenirea defunctului, în timp cu privire la fiica acestuia, reclamanta S. G. – I.s-a reținut că aceasta era străină de succesiune în condițiile art. 700 Cod civil.

Încheierea din data de 24.11.1992 este însușită prin semnătură atât de reclamantă, cât și de pârâtă.

Constată instanța că, deşi transmisiunea patrimoniului succesoral se produce de drept din momentul deschiderii succesiunii, ea nu are caracter definitiv şi obligatoriu. Dimpotrivă, ca principiu de ordine publică, legea precizează că nimeni nu este obligat de a face acceptarea unei moşteniri ce i se cuvine (art. 686 vechiul Cod civil).  Prin urmare, succesibilul (persoana care îndeplineşte condiţiile pentru a putea moşteni, dar care nu şi-a exercitat dreptul de opţiune succesorală) are dreptul de a alege între consolidarea titlului de moştenitor prin acceptarea moştenirii sau desfiinţarea acelui titlu. Pentru ca soarta moştenirii să nu rămână incertă vreme îndelungată, dreptul de opţiune succesorală trebuie să fie exercitat într-un termen de 6 luni, calculat de la data deschiderii moştenirii (art. 700, alin. 1 vechiul Cod civil).

Mai observă instanța că la data întocmirii certificatului de moștenitor nr. 1157/24 noiembrie 1992, reclamanta era majoră, astfel că avea capacitate de exercițiu deplină, iar declarația dată în fața notarului la data de 24.11.1992  este actul juridic unilateral, expres şi solemn prin a declarat că nu îşi însuşeşte titlul de moştenitor, devenind astfel străină de moştenire.

Sub aspectul puterii doveditoare a unui înscris autentic, reține instanța că potrivit art. 270, alin. 1 și 2 Cod procedură civilă acesta face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de cel care a autentificat actul, iar declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de oricare alte persoane. Dispoziții similare privind puterea doveditoare a înscrisului autentic se regăseau și în vechiul Cod civil – art. 1171 și urm., în vigoare la momentul întocmirii certificatului de moștenitor.

Deși reclamanta a declarat la termenul din data de 07.05.2019 că și pârâta este moștenitoare lui M. Ș. și este de acord cu anularea certificatului de moștenitor emis (f. 145), reține instanța că anularea unui certificat de moștenitor ce beneficiază de prezumția de legalitate și veridicitate, prezumție ce nu a fost răsturnată, nu reprezintă o pretenție la care pârâta să poată achiesa, cu încălcarea dispozițiilor legale aplicabile.

Față de aceste aspecte, instanța va respinge ca neîntemeiată solicitarea reclamantei de anulare a certificatului de moștenitor nr. 1157/24 noiembrie 1992 .

Cu privire la regimul juridic al imobilului - apartamentul nr. .... situat în mun. Pașcani, constată instanța că acest imobil a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare cu plata integrală nr. 959 P din 27.07.1994, încheiat între Regia Autonomă de Gospodărire Comunală și Locativă Pașcani și pârâta M. R. (f. 159).

Conform contractului, prețul total al locuinței a fost de 70.328 ROL, din care cumpărătorul a achitat avansul  în sumă de 61.669 lei cu chitanța 4679/26.05.1994.  De asemenea, au mai fost achitate un comision de 1055 ROL cu chitanța nr. 3457/04.09.1991, 7.604 ROL  cu chitanța nr. 6636/13.11.1991și 1400 ROL cu chitanța nr. 4476/26.05.1994.

Mai constată instanța că imobilul în discuție, anterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare nr. 959 P din 27.07.1994, a făcut obiectul contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1954/24.03.1977 (f. 160) încheiat între RGCL și defunctul M. Ș..

În drept, conform art. 7 din Decretul  - lege nr. 61/1990 În vederea încheierii contractului pentru vînzarea locuinţelor, cumpărătorii vor depune la unitatea specializată un avans de cel puţin 30 la sută din preţul de vînzare al locuinţei.

Art. 21 din același act normativ prevde următoarele: Comisionul cuvenit unităţii specializate care vinde locuinţe construite din fondurile statului este de 1,5 la sută şi este inclus în preţul de vînzare al locuinţelor.

Verificând conținutul contractului de vânzare – cumpărare cu plata integrală nr. 959 P din 27.07.1994, se constată că în cuprinsul acestuia s-a inserat că s-a achitat un comision de 1055 ROL  reprezetând 1,5 % din prețul total al imobilului de 70.328 ROL.

Constată instanța că reclamanta face confuzie între avansul prevăzut de art. 7 care trebuie să fie de minim 30% și comisionul prevăzut de art. 21 de 1,5 %. 

Verificând conținutul contractului, dar și al relațiilor furnizate de Regia Autonomă de Gospodărire Comunală și Locativă Pașcani, se constată că suma de 1055 ROL cu titlu de comision și suma de 7604 ROL au fost achitate anterior decesului lui Maftei Ștefan, însă suma de 7604 ROL nu reprezenta minim 30 % din valoarea apartamentului astfel cum stipula art. 7 din Decretul – lege nr. 61/1990 pentru a se aprecia că s-a achitat în întregime avansul. 

Astfel, în mod corect s-a stipulat în conținutul contractului că suma de 61.669 lei achitată cu chitanța nr. 4679/26.05.1994 reprezenta avans, întrucât, față de dispozițiile art. 7 citate anterior, avansul putea avea o valoare cuprinsă între 30% și 100 % din valoarea imobilului, în speță fiind de 87,68%.

Așadar, reține instanța că deși foștii chiriași M. Ș. și M. R. și-au exprimat opțiunea de cumpărare a apartamentului anterior datei de 14 decembrie 1991 (data decesului lui M.Ș.) și s-a achitat suma de 7604 ROL (10,81 % din prețul total), transferul dreptului de proprietate asupra imobilului a avut loc la momentul încheierii contractului. Inclusiv art. 16 din Decretul – lege  nr. 61/1990 prevede următoarele: Contractul de vînzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinţei şi, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinţei cumpărate în condiţiile prezentului decret-lege şi constituie titlu de proprietate.

Reține instanța că dispozițiile Decretului – lege nr. 61/1990 sunt derogatorii de la cele de drept comun, în speță Codul civil din 1864 astfel că pentru încheierea valabilă aa unui contract de vânzare – cumpărare nu este suficient părțile să se fi învoit asupra lucru și asupra prețului, indiferent dacă lucrul nu a fost predat sau prețul nu a fost plătit, ci este necesară achitarea unui avans de minim 30 % din valoarea bunului supus vânzării, condiție ce nu a fost îndeplinită în timpul vieții lui M. Ș.în condițiile în care s-a achitat doar 10,81% din prețul stabilit.

Având în vedere cele expuse, transferul dreptului dee proprietate a avut loc la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare - 27.07.1994, și nicidecum anterior datei de 14.12.1991.

Pentru aceste motive, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de a se constata că regimul juridic al imobilului - apartamentul nr. .. situat în mun. Pașcani, înscris în cartea funciară a mun. Pașcani nr. 6225, nr. cadastral 799102-C1-U10, dobândit de pârâtă în baza contractului de vânzare – cumpărare nr. 959/P/27.07.1994 este bun comun al soților M. Ș. și M. R., dobândit în timpul căsătoriei și să se dispună radierea din cartea funciară a imobilului a mențiunilor referitoare la calitatea de bun propriu al pârâtei.

Pentru considerentele expuse anterior, instanța va respinge în tot acțiunea formulată de reclamanta S. G.– I..

Constată instanța că reclamanta S. G. – I. a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata sumei de 1771,125 lei însă, față de prevederile art. 19, alin. 1 din OUG nr. 51/2008, având în vedere soluția de respingere în tot a acțiunii, suma de 1771,125 lei va rămâne în sarcina statului.

Constatând că și pârâta M. R. a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului pentru asigurarea reprezentării printr-un avocat, fiind avansat un onorariu de 1567 lei, față de prevederile art. 18 din OUG nr. 51/2008, va obliga pe reclamantă la plata către stat a acestei sume.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de către reclamanta S. G. – I. în contradictoriu cu pârâta  M. R..

Suma de 1771,125 lei reprezetând ajutor public judiciar acordat reclamantei prin încheierea din data de 31.10.2018 va rămâne în sarcina statului.

Obligă reclamanta la plata către stat a sumei de 1567 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat pârâtei prin încheierea din data de 19.03.2019.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea prezentei sentinţe, ce se va depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 18.12.2019.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare