Revendicare imobiliară

Decizia civilă nr. 122/19.02.2018

Prin sentinţa civilă nr. 331/15 febr. 2017 pronunţată de Judecătoria Oneşti, a fost admisă cererea de chemare în judecată precizată formulată de reclamanții M.M., M.R. și M.E., în contradictoriu cu pârâţii I.V., I.I. și A.A.

Au fost obligaţi pârâții I.V., I.I. și L.A. să lase reclamantului M.M. în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 10,40mp, teren intravilan, situat în com.C., jud.Bacău, în perimetrul punctelor 27-30-31-32-33-34-27, marcată pe anexa 1 prin hasurare albastru conform schiței din Raportul de expertiză T., fila 119 dosar, care face parte componentă din prezenta.

S-a stabilit lina de hotar dintre terenul proprietatea reclamantului și terenul proprietatea pârâților, pe aliniamentul punctelor 18-34-27 astfel cum sunt evidențiate în schița la Raportul de expertiză T., fila 119 dosar, care face parte componentă din prezenta.

Au fost obligaţi pârâții la plata sumei de 120lei cu titlu de cheltuieli de judecată taxă judiciară de timbru, la plata sumei de 1.000 cu titlu de cheltuieli de judecată onorariu avocat și la plata sume de 500lei cu titlu de cheltuieli de judecată onorariu expert, către reclamantul M.M..

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:

„Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1514 din 06.12.2012 la BNP M.B., reclamanții M.R. și M.E. au vândut, cu rezerva dreptului de uzufruct viager suprafața de teren de 1.981mp (211mp curți construcții și 1.770mp aprabil), împreună cu cele două construcții amplasate pe teren, către reclamantul M.M. (filele 18-21).

În același timp, pârâții I.V., I.I. și I.A. au dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 534mp curți construcții, împreună cu construcția amplasată pe acest teren, în baza Certificatului de moștenitor nr.44 din 04.02.1994, eliberat de Notariatul de stat local Onești, jud.Bacău, de pe urma defuncttului I.I. (fila 43), cele două terenuri fiind învecinate.

În drept, în temeiul art.563 C.civ acțiunea în revendicare este în esență, acțiunea prin care proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului său de la posesorul neproprietar, fiind cel mai energic mijloc de apărare a dreptului de proprietate, pentru că ea apare ca o posibilitatea juridică ce îi permite titularului să își apere dreptul său real asupra bunului și să pretindă restituirea lui de la cel care îl stăpânește fără temei.

Totodată, în temeiul art.560 şi 516 C.civ: „proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta”, totodată: „Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate”.

Cu privire la primul capăt de cerere astfel cum a fost precizat - obligarea pârâților să lase reclamantului M.M. în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 10,04mp teren intravilan, situat în com.C., jud.Bacău instanța reține că:

Condițiile de exercitare ale acțiunii în revendicare presupun în primul rând că acțiunea în revendicare poate fi exercitată de către titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, ceea ce înseamnă că reclamantul trebuie să facă dovada încălcării dreptului său de proprietate, pârâtul posesor având o situație pur pasivă, de așteptare, în favoare sa operând o prezumție de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei.

În cauză, după cum s-a arătat dreptul de proprietate al reclamanților cu privire la suprafața de 1.981mp (211mp curți construcții și 1.770mp arabil), situat în intravilanul com.C., jud.Bacău, s-a născut din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1514 din 06.12.2012 la BNP M.B. (filele 18-21).

Pentru acest teren a fost deschisă la data de 10.12.2012 Cartea funciară nr.60937 a UAT C., suprafața măsurată a terenului în discuție fiind de 1981mp în configurația menționată conform Schiței Anexa 1 la Partea 1 a Cărții Funciare (fila 15).

În același timp se reține că dreptul de proprietate al pârâților asupra terenului în suprafață de 534mp s-a născut din Certificatul de moștenitor nr.44 din 04.02.1994, eliberat de Notariatul de stat local Onești, jud.Bacău, de pe urma defunctului I.I. (fila 43); Certificatul de moștenitor având la bază Titlul de proprietate nr.79078 din 20.09.1994 prin care defunctului I.I. i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de 7.267mp, între care și cei 534mp care se învecinează cu terenul reclamanților.

Prin Raportul de expertiză efectuat în cauză (filele 114-119), expertul a procedat la identificarea terenurilor aparținând părților, constatând că în realitate reclamanții dețin suprafața de 1.969,12mp, din care 760,41mp curți construcții conturată prin punctele: 1-2-3-24-25-26-27-34-18-19-20-21-22-23-1 și suprafața de 1.219,11mp arabil și livadă conturată prin punctele: 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-29-28-27-26-25-24-3.

În același timp, expertul a procedat la identificarea terenului deținut de către pârâți, constatându-se că aceștia dețin în realitate suprafața de 867,45mp curți-construcții și arabil, conturată pe schiță prin punctele 18-34-33-32-31-30-27-28-29-12-13-14-15-16-17-18.

Totodată, din cuprinsul Raportului de expertiză, reiese că: „luând în considerare conturul documentației cadastrale nr.60937 pentru M.M. reiese că pârâții ocupă suprafața de 10,40mp, conturată pe anexa 1 prin punctele 27-30-31-32-33-34-27, marcată pe anexa 1 prin hașurare albastru”.

În consecință, instanța urmează să admită acest capăt ce cerere și să oblige pârâții I.V., I.I. și I.A. să lase reclamantului M.M. în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 10,40mp, teren intravilan, situat în com.C., jud.Bacău, în perimetrul punctelor 27-30-31-32-33-34-27, marcată pe anexa 1 prin hasurare albastru conform schiței din Raportul de expertiză T., fila 119 dosar, care face parte componentă din prezenta.

În ce privește al doilea capăt de cerere privind stabilirea liniei de hotar dintre proprietățile părților, instanța reține că:

Deși pârâții au susținut că linia de hotar dintre părți este neschimbată, și că pe respectiva porțiune de teren nu a existat niciodată gard despărțitor, fapt confirmat și de martorii audiați (filele 101-102), având în vedere soluția pronunțată cu privire la primul capăt de cerere, se impune și admiterea acestui capăt de cerere, fiind necesar a se stabili lina de hotar dintre cele două proprietăți în conformitate cu actele de proprietate pe care le dețin, astfel cum a fost evidențiată în Raportul de expertiză topo-cadastru T. pe aliniamentul punctelor 18-34-27 astfel cum reiese din Schiței la Raport (fila 119), iar nu 18-34-17, cum eronat s-a indicat în cuprinsul Raportului de expertiză (fila 116).

În plus, stabilirea linie de hotar dintre cele două proprietăți prin hotărâre judecătorească duce la evitarea unei alte eventuale situații litigioase între părți.

În consecință, instanța urmează să admită acest capăt ce cerere și să stabiliească linia de hotar dintre terenul proprietatea reclamantului și terenul pârâților, pe aliniamentul punctelor 18-34-27 astfel cum sunt evidențiate în schița la Raportul de expertiză T., fila 119 dosar, care face parte componentă din prezenta

Cu privire la solicitarea reclamantului privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată instanţa reţine următoarele:

Conform art.453, alin.1 C.pr.civ „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată”, având în vedere soluția pronunțată pe fondul cauzei, instanța urmează a admite și acest capăt de cerere și a obliga pârâții la plata sumai de 120lei cu titlu de cheltuieli de judecată taxă judiciară de timbru (fila 9), la plata sumei de 1.000 cu titlu de cheltuieli de judecată onorariu avocat (fila 8) și la plata sume de 500lei cu titlu de cheltuieli de judecată onorariu expert (fila 100).

Se va dispune plata către expert T. M. a onorariului definitiv în cuantum de 1.000lei achitat de reclamant la C.B. SA Oneşti cu chitanţa nr.7694472/1 din 11.03.2016 (fila 100) și de către pârât chitanţa nr.7734801/1 din 04.04.2016 (fila 97).”

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat apel pârâţii.

În motivarea apelului se arată că în mod greşit prima instanţă a respins ca inadmisibilă cererea reconvenţională; nu se poate reţine că prin întabularea ternului asupra căruia pârâţii au posesia, dar şi dreptul de proprietate, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate; din cuprinsul înscrisurilor depuse rezultă dreptul de proprietate al pârâţilor asupra suprafeţâei de 976 m.p.; terenurile părţilor provin de la un autor comun, iar mijloacele de măsurare empirice nu puteau arăta cu precizie suprafaţa care se determină acum cu mijloace precise; simpla prezumţie a existenţei unui drept tabular nu este suficientă pentru a dovedi numai în acest fel dreptul de proprietate, ţinând cont de dispoziţiile art.900 alin. 3 C.civil, acţiunea în rectificare fiind admisibilă şi întemeiată.

Intimtul-reclamnt a formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului, ca nefondat, susţinând, în esenţă, că în mod judicios a fost respinsă, ca inadmisibilă cererea reconvenţională, pentru că pârâţii trebuie să efectueze o lucrare topocadastrală pin care să solicite întabularea dreptului de proprietate, să fie respinsă cererea de întabulare, iar aceştia să parcurgă calea plângerii; se susţine că expertul nu a ţinut cont de actele de proprietate, însă această  susţinere este contrazis de raportul de expertiză, conform căruia au fost avute în vedere toate actele de la dosarul cauzei.

Apelanţii au formulat şi răspuns la întâmpinare.

În apel nu au fost administrate probe noi.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, constată că acesta este întemeiat pentru următoarele considerente:

Prima instanţă a admis acţiunea în revendicare şi a dispus grăniţuirea celor două proprietăţi învecinate, întemeindu-se pe concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, conform căruia, din „conturul documentației cadastrale nr.60937 pentru M.M. reiese că pârâții ocupă suprafața de 10,40 m.p. conturată pe anexa 1 prin punctele 27-30-31-32-33-34-27, marcată pe anexa 1 prin hașurare albastru”.

Tribunalul reţine că prima instanţă nu a făcut o analiză a dreptului de proprietate al părţilor, prin raportare la titlurile de proprietate invocate, ci s-a întemeiat probabil pe faptul că doar terenul reclamanţilor este întabulat astfel că aceştia şi-au dovedit dreptul.

Soluţia primei instanţe este greşită, întrucât, în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 885 alin.1 C.civil, referitoare la efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, aceasta având doar efect de opozabilitate faţă de terţi, conform art. 56 din legea 71/2011.

Aşadar, prima instanţă trebuia să analizeze în ce titlu de proprietate este cuprins  terenul revendicat sau dacă este înscris în ambele titluri şi să procedeze la compararea acestora.

Din expertiza efectuată în cauză nu rezultă decât faptul că suprafaţa de 10, 40 m.p. se regăseşte în documentaţia cadastrală a reclamantului, fără a se preciza în care titlu de proprietate este înscrisă această suprafaţă, probabil expertul considerând că face parte din titlul opus de reclamant, conform căruia ar trebui să aibă 1981 m.p., în fapt fiind individualizată suprafaţa de 1969,12 m.p., care include şi suprafaţa revendicată.

Terenul proprietatea pârâţilor, conform titlului lor de proprietate, are o suprafaţă de 964 m.p., iar în fapt, s-a reţinut că aceasta ar fi de doar 857 ,05 m.p., mai puţin cu aproximativ 107 m.p., decât suprafaţa înscrisă în titlu şi fără a exista vreo justificare pentru care s-a considerat că deşi pârâţii stăpânesc teren mai puţin decât cel înscris în titlu, totuşi ar poseda teren proprietatea reclamantului.

Terenul în litigiu se află în posesia pârâţilor, aspect necontestat în cauză, iar reclamantul nu a făcut dovada faptului că acesta este cuprins în titlul lui de proprietate, în contextul în care expertul şi-a argumentat opinia că suprafaţa de 10,40 m.p. este proprietatea reclamanţilor, exclusiv pe cuprinsul  documentaţiei cadastrale.

Faţă de aceste aspecte apreciem că în mod greşit a fost admisă acţiunea în revendicare, reclamantul nedovedind că sunt proprietarii terenului revendicat.

În acest context tribunalul reţine că linia de hotar dintre cele două proprietăţi a fost, parţial,  stabilită greşit, întrucât fiind respinsă acţiunea în revendicare, urmează ca linia de hotar să fie stabilită pe aliniamentul 18-34-32-27 conform schiţei anexă la expertiza T. M. ( fila 119 din dosarul primei instanţe).

Cât priveşte cererea reconvenţională, tribunalul reţine că în mod greşit a fost respinsă ca inadmisibilă, considerându-se că nu poate fi formulată decât în condiţiile existenţei unei acţiuni de fond concomitente prin care să se solicite constatarea intervenirii unor modificări în situaţia de drept cu privire la înscrierea în cartea funciară sau a unei hotărâri judecătoreşti anterioare.

Consideraţiile teoretice ale primei instanţe sunt corecte, însă aceasta a ignorat faptul că acţiunea de fond la care se face referire în dispoziţiile art. 908 alin.4 C.civil este chiar acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi, care reprezintă litigiul asupra fondului dreptului, respectiv dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 10,40 m.p., pârâţii solicitând, ca stabilindu-se în mod definitiv, prin respingerea acţiunii în revendicare, că dreptul de proprietate aparţine pârâţilor, să se dispună rectificarea înscrierii în acord cu situaţia juridică reală.

Dispoziţiile art. 908 alin.4 C.civil se referă la situaţia admiterii acţiunii de fond, când este cazul, existând aşadar posibilitatea ca aceasta să fie respinsă, însă să statueze asupra fondului dreptului, evident în favoarea pârâtului.

Aşadar, pârâtul, pe calea cererii reconvenţionale poate formula o acţiune în rectificarea înscrierii dreptului de proprietate, în favoarea reclamantului, căruia i se respinge acţiunea în revendicare, pe temeiul faptului că nu a făcut dovada că este proprietarul bunului revendicat.

Prin raportare la aceste considerente, tribunalul consideră că acţiunea în rectificare formulată era admisibilă, fiind în mod greşit respinsă în temeiul excepţiei inadmisibilităţii, prin încheierea din data de 24.02.2016

Apărarea intimaţilor referitoare la faptul că pârâţii nu au la dispoziţie calea acţiunii în rectificare, ci doar calea formulării unei cereri de înscriere a propriului teren în cartea funciară şi ulterior, contestarea soluţiei de respingere a cererii, este neîntemeiată.

Astfel, potrivit art. 908 alin.1 C.civil, orice persoană interesată poate cere rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii, fără a condiţiona existenţa interesului de calitatea de persoană care are un drept înscris care să fi fost lezat prin înscrierea a cărei rectificare se solicită.

Este evident că pârâţii au la dispoziţie calea acţiunii în rectificare, din moment ce dreptul lor nu este înscris în cartea funciară, sunt îndreptăţiţi să obţină o astfel de înscriere, însă aceasta nu se poate efectua decât în urma admiterii acţiunii în rectificare şi radierii dreptului înscris în favoarea reclamantului.

Având în vedere aceste aspecte şi faptul că suprafaţa de 10,40 m.p. este proprietatea pârâţilor, conform considerentelor expuse în analiza motivelor de apel care au vizat soluţia pronunţată în revendicare, tribunalul va reţine că cererea reconvenţională este întemeiată, fiind incidente dispoziţiile art. 908 alin.1 pct. 4 C.civil., motiv pentru care va dispune rectificarea prin radierea dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de 10, 40 m.p.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin.2  şi 3 teza a I C.pr.civ., va admite apelul şi va schimba sentinţa civilă apelată în sensul celor mai sus expuse.

Domenii speta

Spete similare