Acţiune având ca obiect

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă la data de 28.08.2019,sub nr. ..../259/2019, reclamanta I.I.C.I. în contradictoriu cu pârâţii L.G.,L.M.,L.D.A.,L.A. şi L. G., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate  valabilitatea convenţiei încheiata între părţi cu privire la suprafaţa de 9100 m.p. teren arabil extravilan, situat în  Tarlaua 77, Parcela 3423/17, suprafaţă situată în comuna  G.V., judeţul Prahova, urmând să se pronunţe  o hotărâre care să ţină  loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

 În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că,  la data de 12.01.2013, între reclamantă si autoarea pârâţilor, L.N., s-a încheiat o convenţie de vânzare-cumpărare, denumită de părţi  "chitanţă", prin care defuncta a vândut suprafaţa de 9100 m.p. teren arabil extravilan, situat în Tarlaua 77, Parcela 3423/17, suprafaţă situată în comuna  G.V., judeţul Prahova.

Mai arată reclamanta faptul că, preţul vânzării a fost de 15.000 lei, pe care vânzătoarea i-a primit în întregime, în prezenţa martorilor S.D. şi C.S. la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, denumit de părţi  "chitanţă", iar suma reprezintă contravaloarea vânzării suprafeţei înserate în petitul acţiunii.

De asemenea, reclamanta arată că, vânzătoarea a devenit proprietara suprafeţei vândute, conform Titlului de proprietate nr. ..... din 31.07.1997.

Reclamanta menţionează faptul că, de  la data încheierii  convenţiei de vânzare, ea, cumpărătoarea a intrat în posesia terenurilor, nefiind deranjată de nimeni în exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate.

Reclamanta mai arată că, actele în formă autentică urma să le încheie la notar, în termen de 60 zile, perioadă în care a chemat pe vânzătoare de nenumărate ori la notar, dar aceasta nu s-a prezentat niciodată, invocând diferite motive.

Faţă de aceste considerente, reclamanta a  formulat prezenta acţiune pentru a li se consolida dreptul de proprietate printr-un act autentic.

Reclamanta solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, urmând să se pronunţe  o hotărâre care să ţină  loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 9100 m.p. teren arabil extravilan, situat în  Tarlaua 77, Parcela 3423/17, suprafaţă situată în comuna G.V., judeţul Prahova.

În drept, reclamanta a invocat  disp. art. 1669 şi următ. N.C.C. şi art. 35 NCPC.

 Reclamanta a depus la dosarul cauzei următoarele înscrisuri: copie CI C.I. certificat de înregistrare al reclamantei, chitanţă încheiată la data de 12.01.2013, certificat de atestare fiscală,  Titlul de Proprietate nr. ...../31.07.1997, copie CI L.N., Ofertă de vânzare teren, extras din Registrul de deces, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, Aviz final nr. ..../14.03.2017.

În dovedirea acţiunii, reclamanta înţelege să se folosească  de proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor (încuviinţat de instanţă la termenul din data de 09.12.2019 şi  proba testimonială cu un martor (audiat la termenul de la data de 20.01.2020.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

La data de 12.01.2013 între reclamanta Î.I.C.I. şi autoarea pârâţilor, L.N., s-a încheiat un act juridic - promisiune bilaterală de vânzare  cumpărare, prin care autoarea pârâţilor s-a obligat la transmiterea dreptului de proprietate cu privire la terenul categoria de folosință arabil în suprafaţă de 9100 m.p., situat în extravilanul comunei G.va., județul Prahova, în Tarlaua 77, Parcela 3423/17, cu vecinătăţile indicate în titlul de proprietate nr......./31.07.1997.

Preţul, convenit de părţi ca fiind de 15.000 lei, a fost plătit integral de către reclamanta promitentă-cumpărătoare, promitentei-vânzătoare L.N., la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din conținutul înscrisului și declaraţia martorului S.D., în prezenţa căruia a fost încheiat înscrisul, care a fost semnat şi de martor.

Conform  art.1650 C.civ.,  vânzarea  este  o convenţie prin care două părţi  se  obligă  între  ele, una a  transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi cealaltă a plăti, iar în contractul ce a avut ca obiect transmiterea proprietăţii, aceasta se transmite prin consimţământul părţilor (art.1178 C.civ.).

Instanța reține că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă.

Acordul de voinţă al părţilor nu poate fi calificat ca fiind un contract de vânzare – cumpărare, întrucât terenurile pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în forma autentică (art.1244 C.civ.), prin derogare de la principiul  consensualismului  în materia  vânzării-cumpărării.

 Antecontractul prin care părţile intenţionează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naşte în sarcina lor obligaţia de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică şi această obligaţie e susceptibila de executare silită prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Această posibilitate în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare cumpărare a primit o consacrare legislativă expresă prin art.1669 alin.1 C.civ., potrivit căruia când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate  celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite – ceea ce vizează numai suplinirea consimţământului părţilor la încheierea în formă autentică a actului juridic intervenit și se presupune, prin ipoteză, că între părţi a fost încheiat un antecontract valabil în care celelalte clauze contractuale și prevederile legale au fost respectate.

Una dintre condiţiile esenţiale pentru valabilitatea unui contract translativ de proprietate este aceea ca promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului vândut, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător – cel care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare. Calitatea de proprietar a promitentului-vânzător este esenţială şi se impune a se proba în mod riguros, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare şi principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are), lipsa unei situaţii juridice clare şi certe a imobilului care să permită transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, fiind un impediment pentru validarea de către instanţă a unei asemenea promisiuni a părţilor.

În speţă, instanţa constată că titlul de proprietate nr......./31.07.1997 emis de Comisia Judeţeană Prahova pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (filele 10-11) atestă dobândirea dreptului de proprietate de către autoarea pârâţilor L.G.,L. M., L.D.A., L.A. şi L.G., defuncta L.N., decedată la data de 09.02.2017, pe numele căreia a fost emis titlul de proprietate cu privire la terenul categoria de folosință arabil în suprafaţă de 9.100 m.p., situat în extravilanul comunei G.V., județul Prahova, în Tarlaua 77, Parcela 3423/17.

Potrivit art.5 alin.1 din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, prevede că ,,În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”, respectiv pentru suprafaţa de teren situată în extravilanul localității este necesar să se facă dovada exercitării dreptului de preempțiune, precum și a avizului final emis de către structurile teritoriale.

Potrivit art.4 alin.1 din Legea nr.17/2014 ,,Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.”

Conform art.9 din Legea nr.17/2014 ,,Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”

Instanța constată că între autoarea pârâţilor şi reclamantă s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare având ca obiect suprafaţa de teren de 9.100 m.p. situată în extravilanul localităţii G.V., iar din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr..../21.04.2017  emisă de Primăria Comunei G.V., rezultă că, de pe urma defunctei L. N., decedată la data de 09.02.2017, conform extrasului din registrul de deces nr..../10.04.2017, au rămas următorii moştenitori legali: L.G.-soţ şi L.M., L.D.-A., L.A. şi L.G.-în calitate de copii.

Totodată la fila 17 din dosar se află înscrisul intitulat AVIZ FINAL nr....../14.03.2017 prin care Direcţia pentru Agricultură a Judeţului Prahova din cadrul Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, în urma verificării modului de respectare a procedurii prevăzute de lege privind exercitarea dreptului de prempţiune, a emis avizul final în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine locul contractului de vânzare, pentru I.I. C.I. în calitate de preemptor-arendaş, ales de vânzător în calitate de potenţial cumpărător al terenului agricol situat în extravilanul localităţii G. V., tarlaua 77, parcela 3423/17, judeţul Prahova, identificat cu nr. cadastral, înscris în cartea funciară a localităţii G.V., judeţul Prahova, în următoarele condiţii: suprafaţa de teren agricol ce face obiectul vânzării-0,9100 ha, preţul de vânzare: 15.000 lei.

Totodată, din extrasul de carte funciară (filele 24-26 dosar) rezultă că suprafaţa de teren extravilan de 9100 m.p. figurează înscrisă în cartea funciară nr......  a comunei G. V..

De asemenea, din adresa nr. ....16.12.2019 emisă de Primăria Comunei G. V., rezultă că moştenitorii defunctei L.N.: L.G., L.M., L.D.A., L.A. şi L.G. nu figurează cu creanţe la bugetul local pentru suprafaţa de 9100 m.p. teren situat în extravilanul comunei în T 77, P.3423/17, suprafaţă înscrisă în evidenţele primăriei la rolul fiscal nr.3419, ataşând în acest sens şi certificatul fiscal nr. ..../17.12.2019 (filele 64-65 dosar).

Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare este un antecontract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare cumpărare şi care dă naştere unui drept de creanţă în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativ obligaţia de a face, respectiv obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art.1179 Noul Cod Civil, respectiv consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.

În cazul în care promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată, de a se prezenta la notariat în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic, beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri, în cazul în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale. Acest act jurisdicţional va tine loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător în cel al beneficiarului cumpărător, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

În aceste condiţii, instanţa constată incidenţa în cauză a dispoziţiilor art.1669 C.civ., în temeiul cărora este admisibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, constatând nu numai existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare, ci şi existenţa în patrimoniul promitentei vânzătoare a suprafețelor de teren a căror vânzare a fost promisă.

Astfel, prin înscrisul intitulat ,,CHITANŢĂ” încheiat la data de 12.01.2013, s-a născut în sarcina autoarei pârâţilor, în calitate de promitent-vânzător, o obligaţie de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligaţie de a face, iar în favoarea reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul corelativ de a cere executarea acestei obligaţii în natură, fiind incident art.1669 al.1 C.civ.

Luând în considerare înscrisul, precum şi faptul că preţul stabilit de părţi a fost achitat – situaţie de fapt dovedită prin menţiunea făcută de părţi în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (fila 8), cât și prin declaraţia martorului S.D., în prezenţa căruia s-a încheiat convenţia şi s-au înmânat banii, instanţa apreciază că în cauză sunt îndeplinite condiţiile pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, în cauză, în condiţiile în care reclamanta – cumpărătoare şi-a îndeplinit obligaţia privind plata preţului convenit, fără ca autoarea pârâţilor, în calitate de vânzător, să-şi îndeplinească obligaţia de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, înseamnă că reclamanta este îndreptăţită să solicite instanţei de judecată constatarea vânzării - cumpărării şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, operaţiune juridică devenită imposibilă din cauza refuzului nejustificat al autoarei pârâţilor de a se prezenta la notar.

Pentru considerentele şi temeiurile de drept mai sus expuse, instanţa apreciază că acţiunea formulată este întemeiată, urmând să o admită şi să constate valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 12.01.2013, între reclamantă şi autoarea pârâţilor, având ca obiect terenul categoria de folosință arabil în suprafaţă de 9.100 m.p., situat în extravilanul comunei G.V., județul Prahova, în Tarlaua 77, Parcela 3723/17 cu vecinătăţile indicate în titlul de proprietate nr....../31.07.1997 emis pe numele autoarei pârâţilor, pentru preţul de 15.000 lei, prin suplinirea de către instanţă a consimţământului promitentei vânzătoare.

Hotărârea astfel pronunţată va ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea efecte constitutive de drepturi.

Potrivit art.35 al.5 din Legea nr.7/1996, astfel cum a fost modificată, va dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă, la O.C.P.I. Prahova - biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul, iar conform art.111 al.6 din Codul Fiscal (Legea nr.227/2015) va dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă, la organul fiscal competent, de la domiciliul părţilor.

În baza art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecata numai la cererea părţii adverse, iar în prezenta cauză, instanţa va lua act că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâţilor la plata vreunei cheltuieli.

Întocmit,

Judecător Postelnicu Ion

Domenii speta

Spete similare