Rectificare titlu de proprietate direct de instanță, fără urmarea procedurii administrative prealabile

Analizând cu prioritate excepția necompetenței generale a instanțelor judecătorești, reține următoarele:

Prin titlul de proprietate nr. 117041/07.11.1994 emis de intimata Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor I, lui BG i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de 1 ha și 3450 mp în intravilanul și extravilanul satului VL, com. R, în procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii nr 18/1991. Prin titlul de proprietate nr. 380028/16.04.2009 emis de intimata Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor I, lui BG i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de 1 ha în extravilanul comunei VL, în procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii nr 18/1991

Reclamanții pretind că sunt moștenitorii lui BG.

Reclamanții au solicitat rectificarea titlurilor de proprietate nr. 117041/07.11.1994 și nr 380028/16.04.2009 sub aspectul numărului de parcele, după cum urmează: în cazul titlului de proprietate nr. 117041/07.11.1994, suprafața de 3510 mp, înscrisă în extravilan com. R, tarla X, parcelele A și B au fost identificate, conform planului cadastral al comunei, ca fiind situate în intravilan extins conform PUG sat VL, com. VL, tarla X – parcelele C și D, iar suprafața de 5375 mp, înscrisă în extravilan com. R, tarla X, parcelele E, F, G au fost identificate, conform planului cadastral al comunei, ca fiind situate în intravilan extins conform PUG sat VL, com. VL, tarla X – parcelele H, I J, K, L,. În cazul titlului de proprietate nr. 380028/16.04.2009, suprafața de 10000mp, înscrisă în extravilan com. VL – tarla Y, parcelele M, N, O, au fost identificate, conform planului cadastral al comunei, ca fiind situate în extravilan Comuna VL, tarla Y – parcelele P, Q, R, S.

În drept, potrivit art. 59¹ din Legea nr.18/1991 :

“(1)Îndreptarea erorilor materiale înscrise în titlurile de proprietate care sunt produse din cauza erorilor de scriere se efectuează de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.

(2) Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei judeţene.

 (3) Procedura de îndreptare a erorilor materiale şi de rectificare a titlurilor de proprietate va fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.”

De asemenea, conform art. 235 din Ordinul nr.700/2014 emis de ANCPI privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară  „ (1) Oficiile teritoriale pot soluţiona cereri de îndreptare a erorilor din titlurile de proprietate dacă, în urma verificărilor se constată că acestea sunt datorate transcrierii eronate pe titlul de proprietate a unora dintre informaţiile de pe procesul verbal de punere în posesie sau din documentele care au stat la baza punerii în posesie şi se referă la:

a) erori de scriere a numelui şi prenumelui faţă de procesul verbal şi anexe;

b) erori cu privire la numărul de tarla/parcelă, număr unitate amenajistică (UA)/unitate de producţie (UP);

c) erori cu privire la vecinătăţi;

d) erori ale suprafeţelor parcelelor, fără modificarea suprafeţei total atribuite;

e) alte erori cu privire la identificare cadastrală a parcelei, fără afectarea amplasamentului şi a suprafeţei.

(2) În cazul în care eroarea materială se identifică cu una dintre cele descrise mai sus, cererile de îndreptare a erorilor se pot soluţiona în baza următoarelor documente:

a) cererea solicitantului, care trebuie să indice obligatoriu numărul şi data emiterii titlului de proprietate supus corectării;

b) referatul de îndreptare eroare materială întocmit de inginerul şef şi aprobat de director, care trebuie să conţină numărul şi data hotărârii comisiei judeţene în baza căreia a fost emis titlul de proprietate supus corectării, eroarea materială şi conţinutul corectării;

c) titlul de proprietate în original.

(3) Titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art.59^1, alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi se referă la:

a) modificări ale numărului tarlalei/parcelei;

b) modificarea numelui autorului dreptului de proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă;

c) modificarea vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului;

d) modificarea suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale.

(4) Modificarea suprafeţei totale în plus sau în minus faţă de cea reconstituită nu poate fi soluţionată în condiţiile menţionate la aliniatele anterioare şi se realizează prin hotărâre judecătorească definitivă, potrivit art. 58 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(5) Modificarea titlurilor de proprietate rezultate din hotărârile judecătoreşti definitive se efectuează de oficiul teritorial în baza unei hotărâri de punere în executare a hotărârii judecătoreşti emise de comisia judeţeană.

(6) Orice modificare în cuprinsul titlului de proprietate se va face cu tuş roşu, atât pe originalul titlului de proprietate, cât şi pe cotor şi va purta semnătura directorului oficiului teritorial şi ştampila, cu menţiunea numărului şi a datei hotărârii comisiei judeţene.

(7) Anularea unui titlu de proprietate se face în baza hotărârii judecătoreşti definitive, iar după comunicarea acesteia oficiul teritorial va aplica ştampila "Anulat în baza hotărârii judecătoreşti nr. . . . . . . . . . " pe cotorul titlului de proprietate şi se va trece numărul din registrul titlurilor de proprietate anulate.

(8) Oficiile teritoriale şi comisiile locale vor ţine un registru al titlurilor de proprietate modificate şi un registru al titlurilor de proprietate anulate, care vor fi actualizate permanent.

Față de dispozițiile art.59 indice 1 din Legea nr.18/1991 instanța reține că revine Comisiei Judeţene de Fond Funciar și Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași competența în rectificarea titlului de proprietate, cererea nefiind una de competența instanței de judecată.

Operațiunea  de îndreptare a erorilor materiale (ca şi cea de lămurire sau completare) din actele juridice revine, ca regulă generală, în sarcina şi competenţa emitentului acestora (a se vedea în acest sens competenţa de soluţionare a cererilor de îndreptare eroare materială, lămurire sau completare pentru hotărârile judecătoreşti, actele notariale, actele emise de executorii judecătoreşti, actele de stare civilă, etc).

Emitent al titlurilor de proprietate deduse judecății este Comisia Judeţeană de Fond Funciar, care are atribuţii expres prevăzute de legea specială în acest sens.

Prin urmare, în măsura în care la scrierea titlurilor s-au produs erori în ceea ce priveşte datele care individualizează pe titularul dreptului sau chiar dreptul de proprietate cu toate atributele sale, erori care nu conduc la modificarea dreptului în substanţa sa, legiuitorul a dat soluţionarea acestora în competenţa organului emitent, care a scris titlul de proprietate.

Intervenţia instanţei în acest caz depăşeşte ceea ce este necesar pentru a se obţine satisfacţia proprietarului întrucât rectificarea nu are un caracter litigios - dreptul titularului de a se bucura de redarea corectă pe suportul material care încorporează dreptul său de proprietate, a atributelor reale ale imobilului nefiind contestat în cauză, fapt ce rezultă şi din lipsa de opoziţie a pârâților.

Situaţia dedusă judecăţii trebuie să îşi găsească soluţionarea pe calea rectificării administrative a actului de proprietate, prin contribuţia celor trei autorităţi implicate în emiterea titlului de proprietate.

Problema dedusă judecății nu este una  litigioasă, nu implică dezlegări în drept, ci una exclusiv tehnică, generată de organizarea deficitară a lucrărilor de cadastru la nivelul unităţii administrative teritoriale la momentul emiterii actului.

Legiuitorul a înțeles să dea în competența emitentului sarcina îndreptării erorilor din actul administrativ întrucât organul emitent este întotdeauna cel mai bine plasat pentru a da o soluţionare cererii de îndreptare a erorilor strecurate in actul pe care l-a emis.

În ceea ce priveşte susţinerile privind faptul că revine şi instanţei judecătoreşti - alternativ cu organele administrative - competenţa de a proceda la rectificarea actului de proprietate, instanţa reţine că în prezenţa textului de lege care stabileşte expres competenţa soluţionării cererilor de îndreptare a erorilor de scrierea şi a rectificărilor actelor administrative de proprietate în sarcina autorităţilor emitente, nu poate fi primită o atare susţinere.

Activitatea jurisdicţională este atributul instanţelor de judecată şi reprezintă prin definiţie activitatea de soluţionare a conflictelor invite între subiectele de drept, prin aplicarea legii. Or, în situaţia rectificării unor erori dintr-un act administrativ emis de o autoritate din afara sistemului judiciar, câtă vreme dreptul nu este contestat, nu suntem in prezenţa conceptului de jurisdicţie.

Legile speciale în materia fondului funciar prevăd în mod explicit faptul că procedura de reconstituire a dreptului de proprietate de la debutul acesteia şi până la emiterea actului final este prin excelenţă o procedură administrativă, iar intervenţia instanţei de judecată este necesară atunci când se urmăreşte cenzurarea actelor administrative în măsura în care au fost emise cu nerespectarea dispoziţiilor legale. Or, după cum chiar reclamantul și pârâții au arătat, în cauză nu se invocă nelegalitatea actului emis, ci o serie de erori de ordin formal, generate de aprecierea greşită a unor date de ordin tehnic, reclamantul neavând interes în anularea actului de proprietate, ci solicitând îndreptarea acestuia.

Nici susţinerile relative la faptul că prin admiterea excepţiei este îngrădit dreptul reclamantului la justiţie nu pot fi primite câtă vreme, astfel cum s-a arătat anterior, pretenţia dedusă judecăţii nu este de natură litigioasă, reclamantul având deschisă posibilitatea rectificării actului pe cale administrativă, iar în măsura în care acest drept i-ar fi refuzat de autoritatea administrativă se poate adresa instanţei pe calea plângerii pentru a obţine sancţionarea acestui refuz prin hotărâre judecătorească. Or, reclamantul nu a făcut dovada că s-a adresat anterior comisiilor de fond funciar și că i-a fost respinsă cererea de rectificare a titlurilor de proprietate, ci a solicitat direct instanței să rectifice titlul de proprietate. Obiectul cererii reclamantului nu este „plângere împotriva hotărârii Comisiei județene de fond funciar de respingere a cererii de rectificare a titlului de proprietate”, ci este chiar rectificarea titlului de proprietate.

Instanţa notează faptul că în cauză reclamantul nu s-a adresat cu o cerere de rectificare pe cale administrativă, la Comisia Locală de Fond Funciar, iar acesta nu a urmat procedura administrativă de rectificare. Deci, nu a fost emisă o decizie de respingere a cererii de rectificare a actului de proprietate care să poată fi dedusă controlului judiciar.

Ca atare, instanţa reţine, în lumina tuturor considerentelor anterior expuse, că nu este  competentă pentru a rectifica actul prin hotărâre judecătorească pentru că, în procedura Legii nr.18/1991, aşa cum s-a arătat, instanţa este competentă doar să cenzureze – anuleze/invalideze - actele administrative emise sau să cenzureze refuzul autorităţilor administrative de a soluţiona cererile cu care au fost investite de persoane îndreptăţite şi să le oblige pe cale de consecinţă a-şi îndeplini obligaţiile, toate celelalte excepţii, cereri şi apărări, căzând sub incidenţa dispoziţiilor art.248 al.1 Cod de proc. civ, or, în speţă , nu există un astfel de refuz identificat si calificat ca atare.

În ceea ce priveşte eventuala încălcare a dreptului de proprietate instanţa reţine că, după cum chiar reclamantul a susţinut în cererea lor, în discuţie nu este fondul dreptului de proprietate însuşi. De dreptul de proprietate titularii s-au bucurat şi se bucură în virtutea actelor juridice existente a căror rectificare o solicită, nefiind reclamate încălcări ale acestui drept. Impedimentul de care se face vorbire de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară, vizează un efect al publicităţii imobiliare care este opozabilitatea dar, de lege lata, înscrierea în cartea funciară nu afectează atributul dispoziţiei asupra bunului dobândit.

În ceea ce privește susținerea părților privitoare la imposibilitatea rectificării titlului de proprietate pe cale administrativă întrucât a intrat în circuitul civil, instanța constată că, după cum rezultă din textul art.59 indice 1 din Legea nr.181991 – lege organică – rectificarea titlurilor de proprietate nu este condiţionată de „ne-intrarea” acestor acte în circuitul civil. De altfel, o atare condiţie ar scoate din sfera de competenţă a Comisiilor majoritatea covârşitoare a situaţiilor de rectificare având în vedere împrejurarea că erorile caracterizează preponderent titlurile de proprietate emise în anii 1991-2000 iar în raport de intervalul de timp scurs de la data emiterii acestora probabilitatea intrării acestora în circuitul civil este extrem de ridicată.

Legea organică nu poate fi modificată (nici în sensul restrângerii şi nici în sensul lărgirii sferei sale de aplicare) printr-un act administrativ cum este hotărârea dată de o Comisiei Judeţeană (art.4 din Legea nr.24/2000 privind normele de tehnica legislativa pentru elaborarea actelor normative şi art.73 din Constituţia României ).

Actele administrative trebuie date în aplicarea şi executarea legii şi nicidecum pentru modificarea acesteia.

Operaţiunile date prin lege organică în competenţa comisiilor de fond funciar sau Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu pot fi refuzate de la îndeplinire sub pretextul că printr-un act administrativ cu forţă juridică inferioară legii s-ar fi derobat de aceste competenţe prin instituirea unor condiţii suplimentare de admisibilitate a cererii, faţă de cele pe care legea organică însăşi le instituie.

De asemenea, instanţa de faţă mai reţine că fiind vorba despre o operaţiune de rectificare a erorilor dintr-un act (titlu de proprietate) administrativ acest fapt nu echivalează cu revocarea actului administrativ astfel încât să se justifice excluderea titlurilor care au intrat în circuitul civil.

Într-adevăr, în materia raporturilor juridice civile de drept administrativ, emitentul actului administrativ, potrivit principiului revocabilităţii actelor administrative, poate să revoce (pentru motive de nelegalitate sau de oportunitate) actul administrativ, însă numai sub condiţia ca acesta să nu fi intrat în circuitul civil, adică să nu fi dat naştere la noi raporturi juridice care ar fi afectate de operaţiunea revocării.

Însă instanţa reţine că rectificarea nu este o revocare a actului; revocarea actului este o specie a nulităţii sau cel puţin produce efecte similare cu nulitatea ceea ce nu este cazul în speţa de faţă. Totodată, legea face o distincție clară între rectificarea titlului de proprietate și modificarea acestuia, iar în cazul de față, obiectul cererii de chemare în judecată, calificată de chiar reclamant, prin avocat, este rectificarea titlurilor de proprietate, nu modificarea acestor titluri.

Deşi nu există un text de lege care să definească în mod expres noţiunea de „intrare a actului juridic în circuitul civil ” prin această sintagmă se înţelege situaţia în care actul juridic civil începe să îşi producă efecte în sfera relaţiilor sociale. Deci intrarea unui act juridic în circuitul civil se produce o dată cu emiterea actului administrativ respectiv odată cu comunicarea respectivului act către beneficiar care se foloseşte de efectele juridice ale actului juridic respectiv. Prin intrarea actului juridic în circuitul civil nu se poate înţelege numai situaţia în care beneficiarul actului a decedat şi s-a deschis succesiunea acestuia sau atunci când dreptul a fost transmis prin acte între vii. Odată cu emiterea actului juridic şi odată cu folosirea actului juridic de către beneficiar (comportarea faţă de terţii interesaţi ca un proprietar prin exploatarea/cultivarea terenului, plata impozitelor, încasarea arendei, încasarea subvenţiilor, etc ) actul juridic civil a intrat în circuitul civil.

Deci nu numai prin deschiderea succesiunii după proprietar sau prin vânzarea unei suprafeţe de teren din actul juridic are loc intrarea acestuia în circuitul civil, ci cu mult anterior, odată cu momentul la care acesta începe efectiv să producă efecte juridice de care se prevalează beneficiarul.

Prin urmare, intrarea în circuitul civil nu poate fi un impediment pentru rectificarea unor erori de ordin tehnic, datorate menționării greșite a unei parcele într-un titlu de proprietate.

Pentru totalitatea motivelor expuse, reţinând faptul că cererea reclamantului vizează preluarea de către instanţa de judecată a atribuţiilor proprii unui organ fără activitate jurisdicţională şi contravine disp.art.59 ind.1 din Legea nr.18/1991, coroborat cu art. 129 alin.2 pct.1 din CPC, instanța va admite excepția necompetenței generale a instanțelor judecătorești și, pe cale de consecință, va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții RE și RC, în contradictoriu cu pârâții Comisia locală de fond funciar PI, Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor I, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I, MC și MG, ca inadmisibilă întrucât aceasta este de competenţa unui organ fără activitate jurisdicţională.

În temeiul art. 453 C.pr.civ., constatând lipsa culpei procesuale a pârâților Comisia locală de fond funciar VL, Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor I, va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere formulat de reclamant  având ca obiect obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, cât și cererea pârâților BI, BS și BV de obligare a pârâtelor Comisia locală de fond funciar VL și Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor I la plata cheltuielilor de judecată.

Domenii speta

Spete similare