Rezoluţiune contract

Sentinţă civilă 4858 din 14.06.2019


I N S T A N Ţ A,

Deliberând asupra acțiunii civile, instanța reține următoarele :

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești la data de _______ sub nr. dos. ________, reclamanta __________ a solicitat, în contradictoriu cu __________ rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între promitent cumpărătoare și pârâta promitent vânzătoare la data de 08.05.2018 autentificat sub nr. ____________ de SPN ___________, precum și a actului adițional încheiat la acest contract, autentificat sub nr. _________, obligarea pârâtei la restituirea sumei de 8000 de euro și a cheltuielilor efectuate cu ocazia perfectării actelor, respectiv taxe notariale, onorariu de avocat și onorariu de executor judecătoresc, în cuantum total de 2019 lei, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că la data de 08.05.2018 între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ________ prin care pârâta promitent vânzătoare se obliga să vândă reclamantei apartamentul situat în Ploiești, __________ compus din o cameră în suprafață de 16,24 mp, precum și cota parte de 24% din suprafața de folosință comună a imobilului, împreună cu terenul aferent apartamentului în suprafață indiviză de 24,85%, apartament înscris în CF nr. _________ Ploiești, nr. cad. _____, pentru prețul de 8 000 euro.

Precizează că, deși prețul s-a achitat integral la data de 16.05.2018, pârâta în mod nejustificat a refuzat încheierea actului în formă autentică, deși a fost notificată să se prezinte la BN _______, Brașov, în data de 15.10.2018, ora 12, în vederea rezoluțiunii de comun acord atât a antecontractului, cât și a actului adițional.

Arată că, potrivit antecontractului, dacă promitent vânzătoarea se răzgândește să încheie contractul de vânzare cumpărare, aceasta va înapoia promitent cumpărătoarei prețul încasat.

Consideră că actul nu mai putea fi încheiat  în formă autentică deoarece nu exista acordul expres al soțului pârâtei cu privire la această vânzare, bunul fiind dobândit în timpul căsătoriei. De asemenea, precizează că apartamentul este grevat de două sarcini, o ipotecă și o urmărire silită.

 Arată că despre aceste neregularități a aflat la începutul lunii august când a solicitat un extras de carte funciară pentru informare, apreciind totodată că era de datoria notarului public de a-i pune în vedere promitent cumpărătoarei că nu se poate încheia o promisiune de vânzare cumpărare fără acordul expres al soțului și, de asemenea, să o informeze cu privire la existența sarcinilor.

Conform regulamentului de aplicare a legii privind organizarea și desfășurarea activității notariale, notarul public este obligat să solicite extras de carte funciară pentru informare pentru orice contracte care se referă la acte translative de drepturi reale imobiliare, implicit la promisiunea de vânzare a unor asemenea drepturi și să facă corecta informare a părților cu privire la situația reală de carte funciară.

Apreciază că, atâta timp cât sarcinile existente în cartea funciară au fost înscrise anterior autentificării contractului, apreciază că notarul public este în culpă deoarece nu a informat-o, greșeala notarului menținându-se și cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.

Consideră reclamanta că, întrucât termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare a expirat la data de 08.06.2018, culpa pentru neexecutarea obligațiilor fiind a pârâtei, se impune admiterea acțiunii.

În drept au fost invocate disp. art. 1270, art. 1349, art. 1531, art. 1548, art. 1549 Cod civil.

În probațiune s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu interogatoriul pârâtei.

În probațiune s-au depus înscrisuri.

Acțiunea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1783 lei. (f.27)

Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar și-a expus poziția procesuală prin notele de ședință depuse la termenul din data de 17.05.2019 prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată și suspendarea prezentei cauze până la soluționarea dosarului nr. __________ aflat pe rolul Judecătoriei Ploiești.

A arătat pârâta că, potrivit actelor, este proprietara, împreună cu soțul său, imobilului situat în Ploiești, ________, imobilul fiind vândut fără forme legale numitului _________, acesta fiind proprietarul în fapt al apartamentului.

Precizează pârâta că _________ a negociat vânzarea și a vândut imobilul reclamantei, acesta încasând și prețul aferent, aceasta prezentându-se la notar la insistențele numitului _________ motivat de faptul că o singură vânzare ar scuti alte taxe notariale.

Consideră că nu datorează nicio sumă de bani reclamantei deoarece nu a încasat prețul.

Nu s-au indicat temeiuri de drept și nu s-au făcut cereri în probațiune.

Reclamanta a formulat concluzii scrise prin care a reiterat cele expuse prin cererea de chemare în judecată, suplimentar arătând că nu prezintă relevanță că pârâta a declarat că nu a încasat prețul, numitul __________ fiind străin de raportul juridic existente între părți, pretențiile împotriva acestuia putând fi valorificată pe cale separată.

Arată că prin semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, pârâta și-a asumat consecințele neexecutării culpabile a acestuia, implicit cu privire la restituirea prețului încasat cu titlu de avans.

Subliniază că din actele depuse de notarul public lipește extrasul CF de informare, reclamanta neavând cunoștință de sarcinile cu care este grevat apartamentul.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul pârâtei.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele :

În fapt, între reclamantă, în calitate de promitent vânzătoare și pârâtă, în calitate de promitent vânzătoare, s-a încheiat Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat  sub nr. __________ de BNPA  ________, Ploiești (f. 17), prin care pârâta s-a obligat să-i vândă reclamantei imobilul reprezentat de apartament situat în Ploiești, ____________, împreună cu cota parte de 24% din suprafața de folosință comună  imobilului și terenul aferent apartamentului, în suprafață indiviză de 24,85%.

Potrivit antecontractului încheia între reclamantă și pârâtă, prețul vânzării a fost convenit la nivelul sumei de 8000 de euro, din acesta, suma de 1000 de euro a fost achitată promitent vânzătoarei la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, pârâta declarând în mod expres că a primit suma indicată în precedent cu titlu de avans.

Se reține că părțile au convenit ca până la data de 08.06.2018 să se încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, precum și ca diferența de preț, de 7000 de euro, să se achite tot până la data de 08.06.2018, data limită până la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare.

La data de 16.05.2018 se încheie între părți Actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub __________ prin care promitent cumpărătoarea a recunoscut că a primit diferența de 7000 de euro reprezentând restul de preț, urmând ca actul să se încheie în formă autentică până la data de 08.06.2018. (f. 16)

La data de 21.09.2018 pârâta este notificată prin executor judecătoresc să se prezinte la BNP _________, Brașov, în vederea rezoluțiunii de comun acord a antecontractului și a actului adițional întrucât pârâta  nu și-a îndeplinit obligația de a transfera dreptul de proprietate, termenul limită convenit de părți fiind depășit.

Potrivit informațiilor de carte funciară, imobilul promis spre vânzare este înscris în CF __________ Ploiești, în natură apartament cu o cameră în suprafață măsurată de 16,24 mp și teren aferent în suprafață de 24,85 mp, cu număr cadastral __________. (f. 11)

Se reține proprietarii imobilului sunt pârâta _________ și ____________, fiind notată interdicția de înstrăinare sau restructurare în favoarea ________ SA, iar în ceea ce privește sarcinile, se constată că este întabulat un drept real de ipotecă pentru suma de 13778,17 lei sub C1 prin încheirea nr. ________ și, de asemenea, este notată urmărirea silită imobiliară aferentă dosarului de executare nr. ___________ asupra cotei părți deținută de _________, sub C2., înscrisă în 2015.

 Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este contractul prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, oricare dintre părți putând cere încheierea contractului. În speță, părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un apartament, vânzarea nefiind perfectă atâta timp cât contractul nu se întocmește în forma prevăzută de lege, respectiv autentică. Deoarece vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra bunului și asupra prețului, vânzarea nu poate fi considerată încheiată, obligația de a încheia contractul în viitor, cu respectarea tuturor rigorilor legale, este valabilă, reprezentând în fapt o obligația de a face corelativă unui drept de creanță.

Potrivit art. 1279 Cod civil  ”Promisiunea de a contracta

(1)Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.

(2)În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3)De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

 (4)Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta”.

A arătat reclamanta prin cererea de chemare în judecată că rezoluțiunea se impune din mai multe motive, respectiv imposibilitatea încheierii contractului în formă autentică raportat la împrejurarea că numai pârâta a promis vânzarea deși bunul este în coproprietate devălmaşă, existența unor interdicții și sarcini în cartea funciară și neexecutarea obligației de a încheia contractul în formă autentică.

În ceea ce privește pretinsa imposibilitate de încheiere a contractului în raport de natura coproprietății asupra apartamentului, instanța reține că, de plano, faptul că doar un singur coproprietar a promis vânzarea bunului, nu este de natură a constitui un impediment la încheierea contractului în formă autentică deoarece, așa cum s-a stabilit în literatura de specialitate și de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 12/2015 pronunțată în Recurs în interesul legii , ”în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari”. Prin urmare, cu acordul celuilalt coproprietar, poate fi încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, chiar dacă acesta nu a semnat antecontractul de vânzare cumpărare. Pe de altă parte, reclamanta nu poate invoca că nu i s-a adus la cunoștință regimul proprietății în contextul în care, la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare i s-a prezentat și Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. _________ din data de _________ încheiat între ________ căsătorit cu _______ și _______ SA, acesta fiind menționat inclusiv în antecontract, astfel cum rezultă din mențiunile cuprinse în acesta și din documentația care a fost avută în vedere la momentul semnării antecontractului de vânzare cumpărare.

În ceea ce privește situația de carte funciară, instanța reține că, astfel cum s-a arătat în precedent, imobilul este grevat de o interdicție de înstrăinare, de un drept real de ipotecă și în cartea funciară este notată o urmărire silită imobiliară în vederea recuperării unui debit în cuantum de 62973,86 lei asupra cotei aparținând coproprietarului devălmaș ________.

La solicitarea instanței, notarul public a depus documentația care a stat la baza încheierii antecontractului de vânzare cumpărare (f. 40 și urm.), respectiv cererea adresată acestuia, semnată de ambele părți, acte de identitate și actul de dobândire a proprietății de către pârâtă.

Se constată că, cu ocazia întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, promitent cumpărătoarei nu i s-a prezentat un extras de carte funciară a imobilului și nici nu i s-au adus la cunoștință interdicțiile și sarcinile imobilului, nefiind notată în cartea funciară promisiunea de vânzare cumpărare.

Se reține că, potrivit dispozițiilor legale, la momentul încheierii unei promisiuni de vânzare cumpărare având ca obiect promisiunea transmiterii unui drept de proprietate, întrucât nu transferă proprietatea, nu este necesară nici punerea la dispoziție a unui extras de carte funciară pentru informare și nici notarea acesteia în cartea funciară (art. 906 Cod civil).

 De asemenea, se mai reține că art. 228 din Regulamentul de punere în aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 obligă notarul public ca ”(1) În vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situaţia juridică a bunului imobil, sarcinile bunului şi, după caz, regimul matrimonial al părţilor. Notarul public răspunde pentru nemenţionarea în actul notarial întocmit a sarcinilor şi măsurilor de indisponibilizare a bunurilor, înscrise în registrele de publicitate şi comunicate acestuia în scris, la cererea lui, de către registrele respective, registre pe care are obligaţia legală să le verifice la data încheierii actului notarial”. Prin urmare, doar în ipoteza încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare, notarul public are obligația legală de a verifica situația juridică a imobilului, nu și în cazul încheierii unui antecontract, act juridic care dă naștere unui drept de creanță şi care nu transferă dreptul de proprietate.

 Astfel, din punct de vedere legal, nu i se poate imputa notarului public că nu i-a prezentat reclamantei un extras de carte funciară în contextul încheierii unui antecontract de vânzare cumpărare, interesul verificării situației de carte funciară aparținând, în principal, reclamantei promitent cumpărătoare.

În ceea ce privește declarațiile pârâtei privitoare la acest imobil, se constată că aceasta a declarat pe propria sa răspundere că apartamentul nu a fost scos din circuitul civil prin trecere în proprietate publică, fiind în mod legal și continuu în proprietatea și posesia acesteia, de la data dobândirii și până la momentul semnării antecontractului, nu a făcut obiectul niciunui litigiu, precum și faptul că este liber de sarcini și servituți și nu a s-a mai promis vânzarea acestuia, deși cuprinsul cărții funciare este contrar celor declarate.

Chiar dacă, de principiu, existența unor interdicții, ipoteci sau urmăriri silite nu atrag imposibilitatea înstrăinării imobilului, fiind necesar acordul creditorului în ceea ce privește interdicția de înstrăinare și dreptul de ipotecă, iar cu privire la urmărirea silită, aceasta are efecte doar în planul procedurii de executare a debitorului, se reține că, în speță, pârâta nu a acționat cu bună credință la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, astfel cum impune art. 1170 Cod civil.

Se reține că, în cazul neexecutării promisiunii, în prezența refuzului uneia dintre părți să încheie contractul promis, reclamanta este îndreptățită să solicite rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare sau să solicite executarea silită în natură potrivit art. 1669 Cod civil.

Potrivit art. 1516 alin. 1 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei.

 De asemenea, conform alineatului 2 pct. 2 al aceluiaşi articol, atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere (cum este pârâta în cauza de faţă) creditorul poate (…) să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului (…).

 Art. 1549 Cod civil prevede că dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.

 Instanța constată că, deși pârâta a fost pusă în întârziere și i s-a solicitat atât încheierea contractului în formă autentică, aspect necontestat de aceasta, precum și rezoluțiunea amiabilă a antecontractului și a actului adițional, o punere în întârziere operând inclusiv prin prezenta cerere de chemare în judecată, potrivit art. 1522 Cod civil, pârâta a refuzat, în mod constant și nejustificat, încheierea contractului în formă autentică, conduită care deschide reclamantei dreptul de opțiune între rezoluțiunea antecontractului și executarea silită a obligației de a încheia contractul în formă autentică.

Apărările pârâtei conform cărora proprietar în fapt este o altă persoană, persoană care a negociat cu reclamanta și a încasat prețul vor fi înlăturate avându-se în vedere, pe de-o parte, situația proprietății astfel cum rezultă ea din actele de proprietate și părțile între care s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, precum și declarațiile acestora, iar, pe de altă parte, obiectul acțiunii și răspunderea contractuală pe care se întemeiază aceasta.

Împrejurarea că apartamentul a fost promis spre vânzare numitului ________, fiind întocmită în acest sens o procură de vânzare și s-a obținut acordul creditorului în vederea vânzării apartamentului către acesta din urmă vine în contradicție cu propriile declarații ale pârâtei privitoare la inexistența altor promisiuni de vânzare cumpărare, producând efecte, din nou, pe planul bunei credințe la încheierea contractelor, neputând fi, sub nicio formă asimilată unei transmiteri a dreptului de proprietate unei alte persoane în lipsa unui contract autentic de vânzare cumpărare și nici folosită ca justificare pentru neexecutarea obligației contractuale.

Având în vedere cele expuse mai sus, constatând culpa contractuală a pârâtei, va admite capătul de cerere privitor la rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. _________ de SPN _________, precum și a actului adițional încheiat la acest contract, autentificat sub nr. ___________.

 Conform art. 1554 Cod civil, contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite.

 Prin urmare, instanţa constată că, urmare a rezoluţiunii antecontractului, pârâta are obligaţia de a restitui reclamantului suma primită de acesta cu titlu de preţ al vânzării, respectiv suma de 8000 euro (la cursul BNR din ziua plății), urmând a admite acțiunea și sub acest aspect și, în consecință, repunerea părților în situația anterioară.

În ceea ce privește solicitarea de obligare a pârâtei la plata sumei de 2019 lei reprezentând cheltuielile efectuate cu perfectarea actului, instanța o va admite, în parte, pentru motivele care succed.

 Potrivit contractului, cheltuielile de autentificare ale celor două acte, antecontract și act adițional, au fost în sarcina reclamantei, aceasta achitând 200 de lei pentru autentificare antecontractului și 200 de lei pentru autentificarea actului adițional, cheltuielile percepute de notarul public fiind de 400 de lei, acestea urmând a fi acordate.

 De asemenea, se va acorda suma de 119 lei reprezentând costul procedurii de convocare la notarul public (f. 23), în temeiul principiului reparării integrale a prejudiciului prevăzut de art. 1531 Cod civil, urmând a fi respinsă solicitarea de acordare a diferenței până la suma de 2019 lei, ca neîntemeiată, la dosar nefiind făcută dovada efectuării altor cheltuieli prealabile promovării acțiunii.

În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, va obliga pârâta la plata sumei de 4783 lei cu titlu cheltuieli de judecată, compusă din suma de 1783 lei – taxă judiciară de timbru și suma de 3000 de lei – onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanta _____________, cu domiciliul procesual ales ____________ în contradictoriu cu pârâta __________, cu domiciliul ____________, cu domiciliul procesual ales în _____________.

Dispune rezoluţiunea Antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. _____________ de SPN ___________, Ploieşti şi a Actului adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ___________ din data de __________, autentificat sub nr. ________ din data de __________ de SPN ___________, Ploieşti.

Obligă pârâta la plata sumei de 8000 de euro (în lei la cursul BNR din ziua plăţii) reprezentând preţul primit.

Obligă pârâta la plata sumei de 519 lei reprezentând cheltuielile efectuate cu încheierea contractelor şi notificare de prezentare în faţa notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Obligă pârâta la plata sumei de 4783 lei cu titlu cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocat

Respinge, în rest, acţiunea, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Calea de atac  se va depune la Judecătoria Ploieşti.

Pronunţată, astăzi, 14.06.2019, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin intermediul grefei instanţei.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta