Civil, rezolutiunie contract de vanzare cumparare, expectia de neexecutare a contractului, cerinte

SENTINŢA CIVILĂ NR…..

Şedinţa publică din data de 31 martie 2015

Preşedinte : …

Grefier : …

S-a luat în examinare acţiunea formulată de reclamantul P. F.-D. împotriva pârâtei Oraşul Ineu prin Consiliul Local al oraşului Ineu reprezentat prin Primarul oraşului Ineu, pentru rezoluţiune contract.

La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantului avocat B. D. din cadrul Baroului Arad cu delegaţie la fila 6 dosar, lipsă fiind părţile.

Procedura de citare legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care se constată că s-a depus la dosar prin biroul de registratură la data de 30.03.2015 relaţiile solicitate de la Primăria oraşului Ineu, conform celor dispuse la termenul anterior, respectiv 17.03.2015, fiind ataşate la dosarul cauzei.

Reprezentantul reclamantului avocat B. D. arată că a luat cunoştinţă de înscrisurile depuse la dosar, iar faţă de actele şi lucrările dosarului arată că nu mai are alte cereri. Pentru justificarea cheltuielilor de judecată, reprezentantul reclamantului depune la dosar în şedinţa publică chitanţa nr…./12.12.2014 privind plata onorariului avocaţial.

Instanţa, constatând că nu mai sunt alte cereri, declară cercetarea procesului încheiată şi acordă cuvântul pentru dezbateri.

Reprezentantul reclamantului, avocat B. D. solicită admiterea acţiunii, respectiv a se dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E.-H.  pentru neîndeplinirea obligaţiilor de către pârâtă.

Avocat B. D. învederează instanţei că a cumpărat terenul fără utilităţi, pentru a ridica o construcţie, respectiv a construi o casă şi pentru care a plătit impozit timp de 8 ani, iar pentru cumpărarea acestui teren reclamantul a luat un împrumut bancar.

De asemenea arată că pârâta în calitate de vânzător, deşi avea obligaţia să pună la dispoziţia cumpărătorului, în speţă reclamantul cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC, iar în termen de 2 ani de la semnarea contractului să ducă toate utilităţile la limita de proprietate, pârâta nu a executat aceste obligaţii.

Potrivit art.5 pct.13, cumpărătorul are obligaţia de a depune documentaţia PAC şi a de construi locuinţa unifamilială conform unui tip de proiect de arhitectură pentru locuinţa unifamilială pus la dispoziţie de către autorităţile administraţiei publice locale.

Ca şi practica judiciară, reprezentantul reclamantului învederează soluţionarea unor speţe similare, menţionând dosar nr.409/246/2014 în care Tribunalul Arad pe baza aceloraşi probe pe care le invocă pârâtul, a constatat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţiile.

Cu cheltuieli de judecată, constând plata taxei judiciare de timbru şi onorariu avocaţial.

Acţiunea este legal timbrată potrivit art.3 alin.2 lit.a din OUG nr.80/2013, cu suma de 1085 lei, fila 4 dosar.

J U D E C A T A,

Constată că prin cererea înregistrată la această instanţă la data de 18.12.2014, reclamantul P. F. D., CNP …. domiciliat în …, cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D., cu sediul profesional în … a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Oraşul Ineu prin Consiliul Local al Oraşului Ineu reprezentat de Primarul Oraşului Ineu, cu sediul în …, a se dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E.-H. sub nr. …/23.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător şi pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu (provenit din CF … Ineu), cu top. nr. …. compus din teren de construcţie în suprafaţă de 461 mp., obligând pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei, la data plăţii efective, reprezentând preţ achitat de reclamant precum şi dobânda legală calculată de la data introducerii acţiunii, şi până la data plăţii efective.

A se dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.

Cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamantul arătă că la data de 23 iunie 2007 s-a încheiat între părţi contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP B. E. H. sub nr. …. din 23 iunie 2008 prin care a cumpărat de la pârât imobilul descris în petit cu preţul de 4.356 Euro.

La data cumpărării reclamantul era căsătorit cu numita P. M. F., astfel că deşi acel act a fost semnat de reclamant, bunul este comun conform art.30 c.fam.

Sub dosarul nr. …./246/2010 al Judecătoriei Ineu, prin Sentinţa civilă …/07.09.2010 - soţii P. au divorţat. În acest sens sunt şi actele de identitate unde se arată CNP al fiecărei părţi,iar în cazul reclamantului în ambele acte apare CNP … fapt ce dovedeşte identitatea sa cu cea a datelor privind „cumpărătorul” imobilului.

Sub dosarul nr. …/246/2010, prin sentinţa civilă nr…. din 10.10.2010 s-a dispus partajarea bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, iar imobilul din c.f. … Ineu (provenit din c.f…. Ineu) nr.top. ….compus din teren de construcţie în suprafaţă de 461 mp., i-a revenit reclamantului, astfel că actualmente în c.f. apare doar reclamantul.

La data vânzării - şi în prezent - era un teren gol, fără utilităţi, fiind cumpărat în vederea ridicării unei construcţii, tocmai de aceia s-a trecut în contract (alin. 1,ultima frază) faptul că se notează interdicţia de înstrăinare în favoarea oraşului Ineu până la data recepţionării construcţiei.

În alineatul 6 se prevede expres că părţile se obligă să respecte întocmai prevederile din Contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.11.2017.

Acest lucru s-a impus ca după emiterea Caietului de sarcini şi constatarea că a cumpărat la licitaţie acest teren, s-a întocmit Contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.11.2017 în care erau detaliate obligaţiile părţilor,conform înţelegerii dintre acestea.

Conform art.1V din contract vânzătorul se obligă să pună la dispoziţia cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC (pct.8) iar în termen de 2 ani de la semnarea contractul să ducă toate utilităţile la limita de proprietate(pct.7).

Reclamantul a executat integral obligaţiile asumate, dar pârâtul nu şi-a executat în termenul prevăzut de art.IV obligaţiile asumate.

Conform convenţiei pârâtul trebuia să-şi execute obligaţiile, respectiv să ducă la limita proprietăţii utilităţile necesare şi să pună la dispoziţie proiectul de arhitectură PAC.

Aceste clauze erau clauze sine qua non din contractul încheiat între părţi pentru a se realiza scopul în vederea căruia a fost încheiat.

Menţionează că a fost în imposibilitate de a începe lucrările de construire în termen de 1 an de la predarea terenului din cauza atitudinii culpabile a pârâtului şi tot pârâtul este exclusiv culpabil de neîndeplinirea restului obligaţiilor.

Nici până în prezent nu s-au realizat utilităţile la care s-a obligat vânzătorul, aceasta fiind o clauză imperativă circumscrisă unui termen de 2 ani de la semnarea actului(obligaţia debitorului pârât trebuia îndeplinită imperativ în termen de doi ani, astfel că el este de drept în întârziere).

Având în vedere logica contractului, vânzătorul se obligă ca în termen de 2 ani să ducă utilităţile la limita de proprietate şi să ne pună la dispoziţie proiectul de arhitectură PAC. De-abia după realizarea acestei obligaţii urma ca reclamantul să construiască.

În tot acest timp vânzătorul nu şi-a executat obligaţiile asumate, nu a dus utilităţile la limita de proprietate şi nu există înregistrat proiectul de arhitectură PAC.

Arată că, după îndeplinirea acestor obligaţii, reclamantul avea obligaţia să construiască întrucât executarea construcţiei era logic şi necesar a fi făcută de abia după ce obligaţiile vânzătorului erau executate.

Ca atare, având în vedere că vânzătorul nu a executat în mod culpabil clauzele esenţiale ale contractului, că au trecut 6 ani şi jumătate de la semnarea actului iar obligaţia neexecutată era de esenţa contractului încheiat consideră admisibilă acţiunea sa.

Având în vedere că efectul rezoluţiunii este punerea părţilor în situaţia anterioară,urmează a obliga pârâtul la restituirea sumei predate.

În drept, s-au invocat prevederile art. 1020,1021,1079 c.civ. anterior (care se aplică în cauză conform art. 6 c.civ. actual şi art.3,4 Legea 71/2011.

Pârâtul Oraşul Ineu prin Consiliul Local Ineu reprezentat de Primar a depus întâmpinare, fila 30 dosar, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca netemeinică şi nelegală şi a invocat excepţia de neexecutare a contractului de către reclamant .

În acest sens arată că, potrivit prevederilor art.V pct.11 din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2007, parte integrantă din Contractul de vânzare-cumpărare nr. …./2008, cumpărătorul are obligaţia de a începe, în condiţiile legii, lucrările de construire a locuinţei unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului prin proces-verbal, iar potrivit prev. pct.13 din acelaşi contract, cumpărătorul  are obligaţia de a depune documentaţia PAC şi de a construi locuinţa unifamilială conform unui tip de proiect de arhitectură pentru locuinţa unifamilială pus la dispoziţie de către autorităţile administraţiei publice locale. Ori reclamantul nu a început lucrările în termenul de un an de la predarea terenului, conform proces-verbal din 14.04.2009, fapt sancţionat potrivit prevederilor cap V, pct.11 din contract, cu rezoluţiunea de plin drept şi fără punere în întârziere a contractului, cu pierderea, în favorul vânzătorului, a sumelor plătite de către cumpărător cu titlul de preţ, nedepunând nici măcar un certificat de urbanism pentru a dovedi intenţia de a începe lucrările.

Pârâtul mai arată că, alte persoane aflate în aceiaşi situaţie şi-au executat obligaţiile contractuale, depunând cerere pentru emiterea certificatului de urbanism şi au obţinut autorizaţie de construire, începând execuţia lucrărilor.

Mai arată pârâtul că a făcut demersuri pentru realizarea utilităţilor, fiind încheiat contractul de lucrări de construcţii linii electrice cu nr.46 din 01.11.2013, şi s-a realizat recepţia la terminarea lucrărilor pentru reabilitarea şi extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-sud, , lucrare pentru care anterior s-a încheiat contractele de proiectare şi execuţie nr.110 din 19.08.2009 şi nr.15 din 01.02.2010.

Pârâtul arată că, obligaţia a cărui debitor este reclamantul trebuie executată anterior obligaţiei pârâtului, iar această obligaţie nu a fost executată de către reclamant nici până în prezent. Obligaţia reclamantului fiind scadentă la data predării terenului, anterior scadenţei obligaţiei pârâtului.

Cum obligaţiile reciproce îşi au originea şi temeiul în acelaşi raport juridic sinalagmatic, existând o neexecutare din partea reclamantului, anterioară celei de a duce utilităţile la limita de proprietate, pârâta se consideră îndreptăţită să invoce excepţia de neexecutare a contractului.

În fine, pârâtul mai arată că reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a depune documentaţia PAC în termenul prevăzut în contract şi nici nu a solicitat punerea la dispoziţie a unui proiect în acelaşi termen, deşi pârâtul deţine aceste proiecte, susţin excepţia invocată.

În drept a invocat prevederile art.205 c. pr.civilă.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la fila 180 dosar, reclamantul arată că susţine integral acţiunea, solicitând respingerea apărărilor formulate de pârâtă.

Cu privire la excepţia invocată de pârât prin întâmpinare, reclamantul solicită respingerea acestei excepţii ca nefondate şi arată că potrivit art.V pct.11 din contract ar fi trebuit să înceapă lucrările în termen de 1 an de la predarea terenului atestată prin proces verbal.

La dosar există un act intitulat proces-verbal de predare primire amplasament din 14.04.2009 prin care s-a făcut formal un aşa-zis act de predare primire a unui teren gol.

Anterior începerii construcţiei era obligatoriu ca vânzătorul să-şi respecte obligaţiile asumate la pct. IV din contract, întrucât între obligaţiile trecute la pct.IV şi cele de la pct.V este o strânsă legătură, ele fiind în succesiune temporală, neputându-se îndeplini condiţia unei construcţii de casă atâta timp cât nu există utilităţi.

Mai arată că, în art.IV pct.7 din Contract se arată textual „Vânzătorul se obligă să pună la dispoziţia cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC”.

Pârâtul face confuzia între două dispoziţii aparent contradictorii din  Contractul sub semnătură privată, sens în care arată că la art.IV pct.8 este stipulat că Proiectul de arhitectură PAC va fi pus la dispoziţia cumpărătorului gratuit, iar tul acest proiect nu a fost pus la dispoziţie în termen de 1 an de la predare.

Pe de altă parte, potrivit art.V.pct. 13 cumpărătorul trebuie să depună documentaţia PAC, deşi  se începe cu identificarea topografică a terenului şi se realizează întabularea, apoi se predă terenul prin proces verbal; vânzătorul se obligă să aducă toate utilităţile la limita de proprietate în termen de 2 ani, lucru ce de asemenea nu s-a făcut nici până în przent; strada pe care ar fi trebuit să se construiască nu este de asemenea marcată nici până în prezent.

După îndeplinirea tuturor acestor obligaţii urma să se întocmească proiectul de arhitectură PAC.

Pe baza acestui proiect urma să se întocmească documentaţia PAC

În ceea ce privesc obligaţiile asumate prin contract, reclamantul arată că pârâtul a depus un contract nr.46 din 1 noiembrie 2013 cu SC C. E. având ca obiect extinderea reţelei electrice în zonă. Din  luna noiembrie 2013 oraşul Ineu încheie un contract de executare lucrări electrice de joasă tensiune

Referitor la alimentarea cu apă a depus un proiect din anul 2010 pentru reabilitarea şi extinderea sistemului de alimentare cu apă.

Nu există canalizare astfel că orice eventuală funcţionalitate a locuinţelor este exclusă; nu există reţeaua de gaze.

Ca atare, vânzătorul neîndeplinindu-şi obligaţiile fundamentale nu poate invoca propria sa culpă pentru a cere respingerea acţiunii.

Referitor la cere arătate prin întâmpinare cu privire la situaţia cetăţeanului L. C., reclamantul arată că aceasta nu are nici o legătură prezenta cauză deoarece acest cetăţean nu are cumpărat teren pe preconizata stradă pe care a cumpărat reclamantul, locul acestuia fiind în altă zonă.

Nu are vreo legătură cu acesta, certificatul de urbanism eliberat acestuia şi restul actelor.

Dacă pârâtul era în regulă ar fi trebuit să prezinte situaţia măcar a unui singur cetăţean care a cumpărat în zona în care a cumpărat reclamantul şi şi-a făcut casă, dar acest lucru nu poate face primăria pentru că în acea zonă nimeni nu a construit din lipsa utilităţilor.

De asemenea, reclamantul arată că este de neconceput construirea unei locuinţe în lipsa predării terenului prin proces verbal aşa cum s-a obligat pârâtul şi în lipsa utilităţilor aferente (fără gaze,fără apă,fără canalizare).

Clauzele contractuale se interpretează una din alta de aşa manieră încât contractul să aibă finalitate. Nici o clauză nu trebuie scoasă din context ci trebuie analizată în legătură cu obligaţiile reciproce ale părţilor.

Din moment ce, în termen de 2 ani asumaţi prin contract de pârât, nu s-au asigurat utilităţile iar aceste obligaţii erau prioritare, culpa pentru neexecutarea contractului o are pârâtul.

În susţinerea afirmaţiilor reclamantul arată că în dosarul nr. …/246/2014 ,Tribunalul Arad ,pe baza aceloraşi probe pe care le invocă în speţă pârâtul, s-a constatat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţiile.

După ce reiterează motivarea Judecătoriei Ineu, Tribunalul arată următoarele:,, În mod corect instanţa de fond a reţinut că este nefondată excepţia de neexecutare a contractului invocată de către pârât, în condiţiile în care pârâtul apelant nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută în contract de a pune la dispoziţia cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură, nedovedind faptul că există la Primăria Ineu proiectele menţionate, iar reclamanţii au fost în imposibilitatea de a începe lucrările de construire a locuinţei. (în cazul nostru nici nu se invocase o astfel de excepţie)

De asemenea, în mod culpabil, pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a aduce toate utilităţile la limita de proprietate în termenul de doi ani de zile calculat de la data încheierii actului. Chiar prin motivele de apel, pârâtul arată că „a făcut demersuri în vederea realizării utilităţilor”, ceea ce nu echivalează cu îndeplinirea obligaţiei contractuale.

Tribunalul reţine că obligaţia apelantului este anterioară obligaţiei intimaţilor, excepţia de neexecutare a contractului invocată de pârâtul apelant fiind neîntemeiată, în mod just prima instanţă constatând că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art.1020, art. 1021 Cod civil din 1864, pentru rezoluţiunea contractului din culpa pârâtului.,,

În probaţiune, s-a încuviinţat reclamantului proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar :chitanţa de plată a taxei judiciare de timbru f.4, notă de timbrare f.5împuternicire avocaţială f.6, copie contract de vânzare-cumpărare f.7, copie contract de vânzare-cumpărare f.8-10, copie extras CF … Ineu f.11-12, copie Sentinţa civilă nr. …/07.09.2010 pronunţată în dosar nr. …/246/2010 al Judecătoriei Ineu f.13-15, copie adresa nr.20385/09.11.2007 emisă de Primăria Ineu f.16, copie proces-verbal de predare-primire amplasament f.17, copie chitanţa nr.2601/30.10.2007 emisă de Primăria Ineu şi copie factură fiscală nr.8723075/30.10.2007 emisă de Primăria Ineu f.18, copie chitanţa nr.2695/ 15.11.2007 şi copia facturii fiscale nr.4046927/15.11.2007 emise de primăria Ineu f.19, copie factura fiscală nr.4047202 f.20, copie factură fiscală nr.4047393 f.21, copie factura fiscală nr.40476510 f.22, copie factura fiscală nr.8801616 f.23, copie CI reclamant f.24, întâmpinare f.30-32,  autorizaţie de construire f.33-35, copie contract de lucrări de construcţii de linii electrice f.36-46, copie contract de proiectare şi execuţie Ineu ecologic proiect pentru reabilitarea şi extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-Sud nr.15/01.02.2010 f.48-107, 108-168, copie proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor f.169-171, răspuns la întâmpinare f.180-182,  adresa nr.7428/27.03.2015 eliberată de Primăria Ineu f.194, copie proces-verbal de predare-primire amplasament f.195, chitanţa de plată onorariu avocat f.196, copie chitanţa de plată onorariu avocat f.197 dosar.

Pârâtului i s-a încuviinţat proba cu interogatorul reclamantului, f.190 dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine în fapt următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/23.06.2008 la BNP B. E.-H. din Ineu, pârâtul Oraşul Ineu, prin Consiliul Local al Oraşului Ineu, reprezentat prin primar a vândut reclamantului P. F.-D. căsătorit cu P. M.-F. imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi .. Ineu) cu top. nr…., teren de construcţie în  suprafaţă de 461 mp., pentru preţul de 4356 euro, fila 7 dosar.

În baza contractului de vânzare-cumpărare menţionat reclamantul şi-a înscris dreptul de proprietate  în CF nr. … Ineu( CF vechi .. Ineu), sub B3, cu cota de 1/1, pe titlu de cumpărare, în baza contractului menţionat.

Astfel, deoarece la data cumpărării, reclamantul era căsătorit cu numita P. M. F., deşi acel act a fost semnat de reclamant, bunul este comun conform art.30 c.fam., căsătoria celor doi fiind desfăcută prin divorţ prin sentinţa civilă …/07.09.2010 din dosar nr…./246/2010 al Judecătoriei Ineu, ,iar ulterior, prin sentinţa civilă nr…. din 10.10.2010 din dosar dosar nr…./246/2010 s-a dispus partajarea bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, iar imobilul din c.f. …. Ineu (provenit din c.f…. Ineu) nr.top. … compus din teren de construcţie în suprafaţă de 461 mp., i-a revenit reclamantului.

Contractul de vânzare –cumpărare, act sub semnătură privată nr. …/15.11.2007, menţionează la  Capitolul IV. Pct. 7 şi 8, următoarele obligaţii pentru vânzător: „Vânzătorul se obligă ca în termen de 2 ani de zile să ducă toate utilităţile la limita de proprietate” respectiv, „Proiectul de arhitectură PAC va fi pus la dispoziţie cu titlu gratuit cumpărătorului de către vânzător”, iar la Capitolul V, punctele 11 şi 13, următoarele obligaţii  pentru cumpărător: „Cumpărătorul are obligaţia de a începe, în condiţiile legii, lucrările de construire a locuinţei unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, atestată prin proces-verbal”, respectiv „Cumpărătorul are obligaţia de a depune documentaţia PAC şi de a construi locuinţa unifamilială conform unui proiect de arhitectură pentru locuinţă unifamilială pus la dispoziţie de către autorităţile administraţiei publice locale”, fila 8-10 dosar.

Aceste obligaţii sunt reluate şi în contractul autentic de vânzare cumpărare, autentificat la BNP B. sub nr. … din 23.06.2008, fila 7 dosar, la punctul 6 menţionându-se că părţile semnatare se obligă se respecte întocmai prevederile contractului de vânzare –cumpărare cu nr. …/15.11.2007.

Din adresa nr. …/27.03.2015, fila 194 dosar, emisă de pârât rezultă că în arhiva Primăriei Oraşului Ineu, reclamantului i s-a predat , potrivit procesului-verbal de predare-primire a amplasamentului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare reprezentând teren în suprafaţă de 461 mp., nr.top. ...

Din aceiaşi adresă, rezultă că referitor la Proiectul de Arhitectură pentru locuinţa unifamilială ce se intenţiona a fi construită de reclamant, acesta nu a fost solicitat de reclamant.

În fine, din interogatoriul reclamantului, fila 190 dosar, rezultă că  reclamantul nu a început lucrările de construire a locuinţei unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, conform contractului de vânzare –cumpărare, deoarece pârâta nu a asigurat nici o utilitate în termen de 2 ani, situaţie în care reclamantul nu a solicitat punerea la dispoziţie a unui atare proiect.

Din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr…. la BNP B. E.-H. din Ineu este încheiat în data de 23.06.2008, instanţa constată că prevederile Codului civil din 1864 sunt aplicabile în prezenta cauză.

Rezoluţiunea contractului este sancţiunea neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Aşa cum rezultă din prevederile art.1020, art.1021 şi art. 1079 Cod civ. din 1864, pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare trebuie îndeplinite următoarele condiţii: una dintre părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin, neexecutarea putând fi şi parţială, când partea neexecutată a fost considerată esenţială la încheierea contractului; neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

Excepţia de neexecutare a contractului este o apărare de fond aflată la dispoziţia unei dintre părţile contractului sinalagmatic. Pentru invocarea acestei excepţii este necesar ca obligaţiile reciproce ale părţilor să-şi aibă temeiul în acelaşi contract; din partea celuilalt contractant trebuie să existe o neexecutare, chiar parţială, dar suficient de importantă; neexecutarea să nu se datoreze faptei înseşi a celui care invocă excepţia, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-şi execute obligaţia; părţile să nu fi convenit un termen de executare a unei dintre obligaţiile reciproce, dacă un astfel de termen a fost convenit, înseamnă că părţile au renunţat la simultaneitatea de executare a obligaţiilor şi deci nu mai există temeiul pentru invocarea excepţiei de neexecutare.

Astfel, din probele de la dosar, respectiv contractul de vânzare cumpărare încheiat între părţi, interogatoriul reclamantului, precum şi adresa pârâtului, rezultă că reclamantul nu început edificarea locuinţei unifamiliale în termen de un an de la data predării amplasamentului-14.04.2009.

De asemenea că pârâtul şi-a îndeplinit obligaţia de aducere a tuturor utilităţilor la limita de proprietate în termen de 2 ani de la încheierea contractului-23.06.2008.

Cu privire la îndeplinirea obligaţilor asumate de pârâtă, în calitate de vânzător, aceasta a depus la filele 33-171 dosar ,,Contractul de lucrări de construcţii linii electrice cu nr.46 din 01.11.2013 ,,  şi contractele de proiectare şi execuţie nr.110 din 19.08.2009 şi nr.15 din 01.02.2010 ,, Proiectare şi execuţie Ineu Ecologic-reabilitarea şi extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-sud,,  pentru care s-a realizat recepţia la terminarea lucrărilor prin procesul verbal nr.12946 din 20.07.2010.

Prin urmare, instanţa reţine că pârâtul nu a îndeplinit obligaţia prevăzută în contract şi anume obligaţia contractuală de a aduce toate utilităţile la limita de proprietate în termen de doi ani de zile de la data încheierii actului, contractul de lucrări de construcţii linii electrice fiind încheiat abia la data de 01.11.2013 iar  lucrările de extindere a sistemului de alimentare cu apă deşi a fost încheiat în anul 2009 respectiv 2010, a fost finalizat la data de 20.07.2010.

Pe de altă parte, instanţa constată că nici reclamantul nu a îndeplinit obligaţia de a începe lucrările de construire a locuinţei unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, în baza unui proiect de arhitectură pus la dispoziţie de către autorităţile administraţiei publice locale, deşi atât în contractul autentic cât şi în contractul de vânzare cumpărare cu nr.676/2007 se menţionează expres faptul că această obligaţie trebuia îndeplinită de cumpărător în termen de 1 an de la predarea terenului.

Neîndeplinirea acestei obligaţii de către reclamant nu îi poate fi imputată în condiţiile în care pârâtul nu a procedat la asigurarea utilităţilor-curent electric, apă. 

Deşi pârâtul susţine prin întâmpinare că obligaţia reclamantului era scadentă anterior obligaţiei pârâtului, această  susţinere este neîntemeiată întrucât în contractul autentic şi nici în actul contractul de vânzare cumpărare cu nr.676/2007 care face parte integrantă din actul autentic, obligaţiile pârâtului-vânzător trebuiau îndeplinite în termen de doi ani de la data încheierii contractului, în vreme ce obligaţia reclamantului –de a începe lucrările de construire a locuinţei unifamiliale , în termen de un an de la predarea terenului şi de a depune documentaţia PAC conform unui tip de proiect de arhitectură pus la dispoziţie de autorităţile publice locale.

Instanţa constată deci că este nefondată excepţia de neexecutare a contractului invocată de către pârât urmând a fi respinsă.

Referitor la proiectele de arhitectură, pârâtul de asemenea nu face dovada că acestea au fost elaborate şi au fost puse la dispoziţia cumpărătorului, independent de faptul că nu a fost solicitat de acesta.

Prin urmare, în condiţiile în care pârâtul nu şi-a îndeplinit  în mod culpabil obligaţia prevăzută în contract de a aduce toate utilităţile la limita de proprietate în termen de doi ani de zile de la data încheierii contractului, instanţa reţine că reclamantul a fost în imposibilitate de a începe lucrările de construire a locuinţei unifamiliale.

În acest sens, s-a pronunţat practica judiciară , în speţe similare cu privire la  executarea obligaţiilor asumate în contracte similare, citând decizia civilă nr. …/27.10.2014 pronunţată de Tribunalul Arad, dosar nr. …/246/2014.

Efectul esenţial al rezoluţiunii este desfiinţarea retroactivă a contractului, părţile urmând a fi repuse în situaţia anterioară încheierii contractului, restituindu-şi una alteia tot ceea ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat, partea fiind îndreptăţită a obţine despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către partea în culpă.

Prin urmare, potrivit celor de mai sus, instanţa reţine ca fiind îndeplinite condiţiile pentru a se dispune rezoluţiunea contractului şi pentru a se dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară.

În ceea ce priveşte acordarea de despăgubiri se reţine că este necesar ca debitorul să fi fost pus în întârziere, în speţă punerea în întârziere a pârâtului fiind realizată la data introducerii acţiunii, astfel că de la această dată reclamantul este îndreptăţit la acordarea dobânzii legale.

Pentru considerentele de mai sus, văzând în drept prevederile art.1020, art.1021 şi art. 1079 Cod civ.1864,  instanţa va admite acţiunea reclamantului ,urmând a se dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E. H. sub nr…./30.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător şi pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi … Ineu) cu top. nr….. teren de construcţie în  suprafaţă de 461 mp.

Prin urmare, ca efect al rezoluţiunii, urmează a obliga pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei la data plăţii efective, reprezentând preţ achitat de reclamant conform contractului de mai sus, precum şi la plata către reclamant a dobânzii legale calculată de la data introducerii acţiunii, respectiv 18.12.2014 şi până la data plăţii efective, cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.

Fiind solicitate cheltuieli de judecată, în drept prevederile art.453 alin.1 c. pr.civ., instanţa va obliga pârâtul căzut în pretenţii la suma de 1835 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru fila4 dosar, şi onorariu de avocat, fila 196 dosar.

Pentru aceste motive, în numele legii ,

H O T Ă R Ă Ş T E

Admite acţiunea formulată de reclamantul P. F. D., CNP …. domiciliat în …., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D., cu sediul profesional în …. în contradictoriu cu pârâtul Oraşul Ineu prin Consiliul Local al Oraşului Ineu reprezentat de Primarul Oraşului Ineu, cu sediul în …, pentru rezoluţiune contract de vânzare cumpărare.

Dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E. H. sub nr. …/30.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător şi pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi … Ineu) cu top. nr….. teren de construcţie în  suprafaţă de 461 mp.

Obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei, la data plăţii efective, reprezentând preţ achitat de reclamant conform contractului de mai sus, precum şi la plata către reclamant a dobânzii legale calculată de la data introducerii acţiunii, respectiv 18.12.2014 şi până la data plăţii efective.

Dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 1835 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.  În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu. 

Pronunţată în şedinţă publică din 31.03.2015.

Preşedinte Grefier

Domenii speta

Spete similare