Raport de evaluare imobil

Data publicare portal 23.07.2020

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată de către contestatori ... , CNP ... şi ..., CNP ..., ambii cu domiciliul în ..., str. ..., nr. ..., jud. ... şi cu domiciliul procesual ales la ..., situat în ..., în contradictoriu cu intimatul ..., cu sediul în ..., având nr. de înregistrare ..., CUI ... şi CIF ....

Obligă contestatorii la plata sumei de 323 lei reprezentând fotocopierea dosarului de executare nr. ..., în contul deschis nr. ...la ..., beneficiar ....

Ia act că intimata nu solicită cheltuieli de judecată.

Prezenta hotărâre se va comunica, din oficiu către ..., după rămânerea definitivă.

Cu drept de apel în termen de 10 zile de la comunicare, cererea pentru exercitarea căii de atac urmând a fi depusă la Judecătoria ..., judeţul ...

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. ... pe rolul Judecătoriei ... contestatorii ... şi ... în contradictoriu cu ... a formulat contestaţie la executare împotriva executării silite ce reprezintă obiectul dosarului execuţional cu numărul ..., cât şi împotriva -Actelor de executare emise de ... şi anume încheierea privind fixarea preţului de pornire a licitaţiei, raportul de evaluare întocmit, publicaţia de vânzare a imobilului, împreuna cu toate actele subsecvente emise in dosarul de executare nr. ..., solicitând anularea actelor contestate deoarece suma care  reiese din actele de executare este vădit disproporţionata in raport cu suma împrumutata si sumele achitate pana la acest moment lipsind creanţa de caracterul cert si recalcularea debitului, anularea actelor contestate pentru ca au fost emise cu încălcarea dispoziţiilor legale prevăzute de dispoziţiile art. 836 din Codul de procedura civila.

Contestatorii au solicitat suspendarea executării silite in dosarul execuţional, având în vedere suma contestată, precum şi obligarea pârâtei  la  plata cheltuielilor de judecată efectuate cu acest proces, în raport de dispoziţiile art. 451 C.pr.civ.

În motivarea cererii, contestatorii au solicitat anularea actelor contestate deoarece suma care reiese din actele de executare este vădit disproporţionată în raport cu suma împrumutată şi sumele achitate până la acest moment, lipsind creanţa de caracterul cert şi recalcularea debitului.

În cazul admiterii cererii ele încuviinţare a executării, încheierea de încuviinţare a executării silite trebuie să cuprindă, potrivit art. 666 alin. (3) C.pr.civ. în afara menţiunilor prevăzute de art. 233 alin. (1) din acelaşi cod, arătarea titlului executoriu în baza căruia se face executarea, suma, atunci când aceasta este determinată sau determinabilă, cu toate accesoriile pentru care s-a încuviinţat urmărirea, când s-a încuviinţat urmărirea silită a bunurilor debitorului şi modalitatea concretă de executare silită, atunci când s-a solicitat expres aceasta.

Astfel, în cuprinsul încheierii de încuviinţare a executării silite vor fi menţionate în mod expres suma pentru care se porneşte urmărirea silită, numai în cazul în care aceasta este determinată sau determinabilă; per a contrario, s-ar putea înţelege că executarea silită ar putea fi încuviinţată şi atunci când suma de bani pentru obţinerea căreia este încuviinţată urmărirea nu este determinată sau determinabilă.

Or, o astfel de concluzie este greşită, raportat la cerinţele substanţiale pe care trebuie să le îndeplinească creanţa, potrivit art. 663 alin. (3) C.pr.civ.

Lipsa din cuprinsul încheierii de încuviinţare a executării silite a menţiunilor prevăzute de art. 666 alin (3) atrage sancţiunea nulităţii condiţionate virtuale a încheierii, potrivit art. 175 alin. (1) C.pr.civ.

Este de remarcat faptul că art. 666 alin, (3) nu prevede în mod expres sancţiunea nulităţii pentru niciuna dintre menţiunile din cuprinsul încheierii, prin urmare, nulitatea nu va putea interveni decât în situaţia în care partea care o invocă dovedeşte că prin nerespectarea cerinţei legale i s-a adus o vătămare, iar aceasta nu ar putea fi altfel înlăturată decât prin desfiinţarea încheierii.

Învederam instanţei ca debitorul a achitat ratele conform scadenţarului în primii 9 ani.

La data ia care debitorul a încetat să mai achite ratele în mod debitul rămas de achitase aproximativ 24.500 EURO, incluzând şi comisionul de procesare reţinut de banca la data retragerii creditului.

Chiar daca o parte din sumele achitate s-au imputat asupra dobânzilor apreciază că este imposibil, în prezent, după reţinerea şi prin poprire de la începerea executării silite a aproximativ 16,000 RON, să mai fie încă de executat un debit de 44.000 EURO.

Legiuitorul a permis pornirea executării silite doar după îndeplinirea cumulativa a 3 elemente denumite şi constitutive respectiv - eligibilitatea sumei, lichiditatea ei şi certitudinea ei.

Contestaţia la executare reprezintă mijlocul procedural prin intermediul căruia oricare dintre părţile interesate - debitor, creditor sau terţ vătămat - poate cere şi obţine desfiinţarea măsurilor ilegale de urmărire silită.

In cazul de faţă va punem în vedere faptul că suma pentru care a început executarea silită are un caracter determinabil ci nu unul determinat.

Astfel încât suma de 44.000 EURO a fost calculată prin adăugarea unor dobânzi şi penalităţi abuzive, care au dus la un debit mult mai mare decât cel real şi corect.

Prin urmare apreciază că în mod abuziv şi nelegal, cu nerespectarea prevederilor impuse de lege, creditorul a actualizat creanţa în timpul executării silite.

De asemenea, apreciază ca ar fi corect într-o asemenea situaţie să fie indicată de către creditor modalitatea de calcul prin care s-a ajuns la aceasta suma, întrucât debitul neachitat era mult mai mic decât cel pus în executare.

Contestatorii au solicitat anularea actelor contestate pentru ca au fost emise cu încălcarea dispoziţiilor legale prevăzute de dispoziţiile art. 836 C.pr.civ.

În dispoziţiile legale se poate observa în esenţă, că executorul judecătoresc,  anumit-o în calitatea de „evaluator" pe doamna ...din cadrul societăţii ..., care în esenţă este evaluator şi nu expert tehnic.

De asemenea, se observă din lecturarea actelor de executare faptul că executorul încearcă să acrediteze evaluatorul care a întocmit raportul menţionând că urmează să numească un expert, însă în realitatea aceasta este un evaluator agreat ANEVAR, adică agreat de către o asociaţie.

Intre evaluator şi expert tehnic, de esenţa nu se poate pune semnul egal, astfel evaluatorul este reglementat de către Ordonanţa nr. 24/2011 iar expertul este reglementat distinct de către Ordonanţa nr. 2/2000 privind organizarea activităţii de expertiză tehnică judiciară şi extrajudiciara

Astfel, coroborând pe de-o parte textul de lege din Codul de procedură civilă, legile care reglementează activitatea de expertizare, dar şi excluderea pe care o prezintă legea evaluatorilor în sensul că normele de procedură nu prevăd evaluare ci expertizare, atunci în mod cert evaluatorul ANEVAR în condiţiile în care acesta are arie de acoperire pe „TOPOGRAFIE, CADASTRU SI GEODEZIE" apare în mod cert ca nu are competenta de a realiza un asemenea raport.

Pentru vânzarea unui bun imobil nu putem „evalua" adică aproxima valoarea ci trebuie sa o expertizeze în mod concret şi nu prin metode de tip comparativ ci prin elemente ce ţin însăşi de valoarea intrinsecă a proprietăţii.

Prin numirea unui evaluator în locul unui expert pentru efectuarea lucrării de specialitate, s-au încălcat prevederile art. 836 alin. 3 C.pr.civ.

De asemenea, au fost încălcate dispoziţiile C.civ. art. 2476 „Stabilirea valorii bunului„ alin. 1 :"pentru a stabili valoarea bunului în cazurile prevăzute la art.2435 alin.3, creditorul şi constituitorul vor desemna câte un expert evaluator.,.

De asemenea, apreciază şi că imobilul a fost subevaluat în raportul de evaluate efectuat de către evaluator ..., preţul pieţei pentru un imobil asemănător fiind de peste 50.000 EURO, în zona în care acesta se situează rar executorul judecătoresc a avut în vedere numai estimarea realizată de aceasta la stabilirea preţului de pornire a licitaţiei.

Suspendarea executării silite în dosarul execuţional contestat având în vedere suma contestată.

În drept au fost invocate dispoz. art. 194 şi 711 C.pr.civ., O.U.G. nr.50/2010, 193/2000, O.G. nr. 21/1992, Cod Civil, Practici abuzive.

În susţinerea cererii, contestatorii au depus la dosar împuternicirea avocaţială (f.2) şi  înscrisurile (f.18-26).

Intimata a formulat la data de 22.03.2019 întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca neîntemeiată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205 şi urm. din Noul Cod de procedură civilă, art. 969, 970, 1169, art. 1584 Cod civil, OUG Nr. 174/2008, Legea Nr. 193/2000 şi Anexa A la aceasta, precum şi pe celelalte dispoziţii legale invocate şi prezentate.

In susţinerea întâmpinării, intimata a depus la dosar înscrisuri (f. 33-55 vol. I).

Instanţa prin rezoluţia din data de 27.03.2019 a dispus comunicarea întâmpinării către contestatorii, şi le-a pus în vedere acestora să anexeze dovada achitării  taxei judiciare de timbru aferentă contestaţiei la executare în cuantum de 1000 lei (se va achita în solidar), stabilită conform art. 10 alin. 2 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, a taxei judiciare de timbru aferentă suspendării executării silite în cuantum de 50 lei (se va achita în solidar), stabilită conform art. 10 alin. 1 lit. b din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru şi dovada achitării cauţiunii în sumă de 6211,62 lei, stabilită conform art.719 alin.2 lit.c C.pr.civ.

De asemenea, prin aceeaşi rezoluţie instanţa a dispus efectuarea unei adrese către ... a înaintat, la solicitarea instanţei, copii de pe actele din dosarul de executare nr. ....

La data de 02.05.2019 contestatorii au anexat dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 1000 lei, pentru contestaţia la executare, potrivit chitanţei seria ... nr. ... din data de 02.05.2019 (f.65).

...la data de 03.05.2019 a înaintat în copie dosarul de executare nr. ...  (f.66-200 vol.I şi 1-230 vol.II).

Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 07.05.2019 instanţa a admis excepţia netimbrării cererii de suspendare a executării silite formulată de către contestatori invocată din oficiu de instanţă şi în consecinţă a anulat cererea de suspendare ca netimbrată.

Instanţa, în temeiul art.255 C.pr.civ. rap. la art.258 C.pr.civ. a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă cauzei.

Analizând probele administrate în vederea soluţionării contestaţiei la executare, instanţa constată următoarele:

Instanţa observă prin contestaţia la executare, contestatorii au invocat ca fiind nelegale actele de executare, pe motivul că evaluarea imobilului a fost efectuată cu încălcarea dispoziţiilor art.836 C.pr.civ. respectiv nu de un expert tehnic judiciar cu specializarea „topografie, cadastru şi geodezie” ci de un expert evaluator.

Potrivit art.836 alin.3 C.pr.civ. „La cererea părţilor interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuşi la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului”.

La data de 21.01.2017 creditoarea ... a formulat cerere de executare silită în vederea recuperării creanţei în sumă de 40.905,06 EUR (f.115 vol. II).

Prin încheierea nr.664 din data de 2.07.2017, ... a încuviinţat executarea silită a titlului executoriu reprezentat de contractul de credit ... din ... însoţit de Actul Adiţional din 06.10.2010 şi garantat conform contractului de ipotecă autentificat sub nr. ... (f.111 vol. II).

Pentru evaluarea imobilului expertul a apreciat că ar fi oportună efectuarea unei expertize numind ca expert, pe ... să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului situat în comuna ..., judeţul ... (f.159 vol.I).

Raportul de evaluare a fost întocmit  la data de 29.12.2017, de către evaluatorul autorizat ..., evaluator autorizat EPI.

Potrivit art.2 din Ordonanţa nr. 24 din 30 august 2011, activitatea de evaluare poate fi desfăşurată de orice persoană care are calitatea de evaluator autorizat. (2) Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanţe, se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională de un evaluator autorizat.(3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobândit această calitate după parcurgerea etapelor reglementate de prezenta ordonanţă. (4) Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat”.

În acest sens, instanţa reţine că analizând dispoziţiile legale, partea nemulţumită de valoarea stabilită are deschisă calea contestaţiei la executare pentru a cenzura această evaluare, însă actul de executare care se atacă nu este încheierea executorului, care are caracter definitiv, potrivit art. 837 alin. 1, ci stabilirea preţului consemnat în respectiva încheiere.

Astfel, executorul judecătoresc a desemnat pentru efectuarea raportului de evaluare pe ... care are ca obiect de activitate și efectuarea de evaluări imobiliare, iar raportul de evaluare a imobilului care face obiectul executării silite a fost efectuat de evaluator ..., care a semnat raportul de evaluare și care este evaluator de proprietăți imobiliare, autorizat ANEVAR, așa cum rezultă din ștampila aplicată pe raportul de evaluare.

Conform art.1 din Regulamentul de organizare și funcționare a Asociaţiei Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România".: „(1) Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, denumită în continuare Uniunea, este organizația profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor”.

Potrivit dispozițiilor art. 3 alin 3 din OG 24/2011 evaluatorii autorizați, desfășoară activități de evaluare a bunurilor imobile.

În consecință, evaluarea proprietății imobiliare care face obiectul executării silite în dosarul nr. 547/2017a fost efectuată de un evaluator autorizat ANEVAR pentru efectuarea de evaluări proprietăți imobiliare, instanța apreciind că, fiind o persoană care deține competențele necesare pentru efectuarea acestei expertize, şi prin urmare numirea de către executor, a ..., ca expert evaluator pentru determinarea prețului imobilului obiect al executării silite, nu este afectată de nicio cauză de nulitate.

De altfel, o eventuală nulitate care ar putea afecta această încheiere, fiind o nulitate virtuală și prin urmare relativă, nu ar putea conduce la anularea actului afectat de cauza de nulitate decât în măsura în care s-ar dovedi o vătămare care să nu poată fi altfel acoperită decât prin anularea acesteia, or, contestatorii nu au făcut dovada niciunei vătămări cauzate prin încheierea de numire a evaluatorului.

Mai mult, contestatorii nu au contestat valoarea stabilită şi reţinută de către evaluator, ci numai împrejurarea că nu a fost desemnat un expert, în conformitate cu dispoziţiile art.836 C.pr.civ.

În aceste condiţii, instanţa apreciază  că raportul de evaluare a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor legale, fiind obținute valori prin metoda comparațiilor directe, analiza pieței imobiliare, metoda comparației vânzărilor,  conținând o evaluare a terenului și a construcțiilor.

În ceea ce priveşte susţinerea contestatorilor, că suma ce rezultă din actele de executare este disproporţionată în raport cu suma împrumutată, instanţa o respinge întrucât contestatorii nu au nu probat cu depunerea de înscrisuri această susţinere.

De asemenea, contestatorii nu au propus alte probe (expertiză etc.), pentru a-şi proba susţinerile.

Un alt aspect, pe care-l reţine instanţa este faptul că potrivit încheierii nr.547 din data de 28.02.2019, executarea silită a fost suspendată, întrucât contestatorul ... a formulat o notificare în temeiul Legii nr.77/2016 privind darea în plată (f.84 vol.I).

Astfel, instanţa reţine că obiectul contestaţiei la executare îl reprezintă, în esenţă, cenzurarea neregularităţilor procedurale probate de către contestatorii, neregularităţii care vor fi analizate, sub rezerva respectării termenelor procedurale şi a justificării interesului precizat de prevederile art. 712 C.pr.civ.

Faţă de aceste considerente şi în raport de dispoziţiile legale aplicabile în speţa dedusă judecăţii, instanţa va dispune respingerea contestaţiei la executare formulată de către contestatori, ca neîntemeiată.

Instanţa, va dispune obligarea contestatorilor la plata sumei de 323 lei reprezentând fotocopierea dosarului de executare nr. ..., în contul deschis nr. ... la ..., beneficiar ....

Instanţa va lua act că intimata nu solicită cheltuieli de judecată.

Prezenta hotărâre se va comunica, din oficiu către ..., după rămânerea definitivă.

Domenii speta

Spete similare