Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Decizie *** din 12.10.2017


Prin sentinţa civilă nr.1/ZZ.LL.2017 pronunţată în dosar cu nr.de mai sus, Judecătoria ... a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A domiciliat în  ..., B domiciliat ... şi C ... în contradictoriu cu pârâţii D domiciliată în ..., E domiciliată în ... şi F domiciliat în ...,  toţii cu domiciliu ales în ..., ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că potrivit titlului de proprietate nr. ... din ZZ.LL.2004 emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ..., asupra terenului extravilan cu nr. top.... în suprafaţă de 18600 mp i s-a reconstituit dreptul de proprietate numitei G.

Instanţa de fond  a constatat că reclamanţii sunt titularii unui drept de creanţă corelativ obligaţiei promitentei vânzătoare de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect parte din terenul înscris în carte funciară nr. ..., numai în măsura în care sunt întrunite şi celelalte condiţii specifice, aspect care a fost analizat în cele ce urmează.

Dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 permit ca, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile să sesizeze instanţa competentă pentru  a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Cu toate acestea, pronunţarea hotărârii judecătoreşti nu poate interveni automat, ci este necesară îndeplinirea şi respectiv dovedirea de către reclamant a cerinţelor necesare pentru transferul valabil al proprietăţii, mai puţin forma autentică a actului.

H a înţeles să încheie convenţia nu doar în ceea ce priveşte cota sa ideală de proprietate de 1/4 din bun, ci a convenit şi cu privire la suprafaţa de teren şi parcelele efective pe care s-a obligat să le transmită reclamanţilor, deşi o înţelegere a coindivizarilor cu privire la împrejurarea că aceste parcele îi vor reveni defunctului nu a fost probată în cauză.

Instanţa a reţinut că, pe parcursul vieţii defunctului H, între coproprietari nu s-a realizat partajul voluntar sau judiciar al terenului înscris în cartea funciară nr. ..., astfel că, în prezenta cauză nu se poate aprecia cu temei că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare a căzut în lotul coindivizarului care l-a înstrăinat, împrejurare de natură să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, numai dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător contractul rămâne valabil şi dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece vânzătorul devine proprietar exclusiv în mod retroactiv.

Or, în prezenta cauză, după cum s-a arătat, defunctul H nu a iniţiat în timpul vieţii acestuia vreo cerere de partaj pentru a valida antecontractul pe care a înţeles să îl încheie. Pentru aceste motive, instanţa a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A, B şi C în contradictoriu cu pârâţii D, E şi F.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii A, B şi C, solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii acţiunii şi obligării intimaţilor-pârâţi la plata cheltuielilor de judecată în fond şi apel.

În motivarea căii de atac exercitate apelanţii-reclamanţi arată că sentinţa atacată este neîntemeiată raportat la probatoriul administrat.

Apreciază că apelanţii-reclamanţi nu au beneficiat de un proces echitabil în sensul art.6 din Convenţia Europeană, deoarece s-au încălcat dispoziţiile art.22 Cod proc.civ. Astfel, sentinţa civilă apelată, deşi stabileşte corect obiectul acţiunii şi scopul demersului apelanţilor-reclamanţi, precum şi natura juridică a actului juridic încheiat între apelanţii-reclamanţi şi antecesorul intimaţilor-pârâţi ca având valoarea juridică a unui antecontract de vânzare cumpărare, totuşi nu îl apreciază ca fiind valabil încheiat de către vânzător. Motivarea instanţei este aceea că vânzătorul H, în calitate de coproprietar al terenului în cotă de ¼ parte, „nu a iniţiat în timpul vieţii acestuia vreo cerere de partaj pentru a valida antecontractul pe care a înţeles să îl încheie, astfel că instanţa nu poate să dispună obligarea persoanelor coindivizare, ale căror drepturi au fost încălcate la încheierea convenţiei şi care se opun la încheierea contractului în formă autentică, să încheie un astfel de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică…".

Consideră că această motivare adusă de instanţa de fond, nu este corectă, fiind contrazisă de probele administrate cu ocazia cercetării în fond a cauzei, precum şi înscrisurile depuse de în susţinerea apelului. În ce priveşte probele administrate la fond privitor la existenţa partajului voluntar între fraţi, anterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, dovada cea mai semnificativă a existenţei acestui partaj voluntar, este sentinţa civilă nr.2/2012 a Judecătoriei Satu Mare pronunţată în dosar nr.3/2006. Această sentinţă civilă a stat la baza întabulării pe numele intimaţilor-pârâţi a dreptului de proprietate asupra terenului moştenit de la mama lor G, precum şi după fratele lor H, vânzătorul terenului cumpărat de apelanţii-reclamanţi. Prin această sentinţă civilă a fost totodată validat antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de acelaşi H, cu numitul I, reclamantul din dosar nr.3/2006, privitor la o parcelă de teren individualizată cu nr.topografic, din cota sa parte.

Învederează că potrivit art.434 Cod civ. „hotărârea judecătorească are forţa probantă a unui înscris autentic". Prin urmare, câtă vreme s-a validat obligaţia asumată de acelaşi vânzător faţă de un alt cumpărător, apelanţii-reclamanţi nu înţeleg de ce, în aceleaşi condiţii asumate prin acelaşi tip de convenţie, ei, în calitate de promitenţi-cumpărători, să nu beneficieze de acelaşi tratament din partea instanţei de judecată.

În afara sentinţei civile mai sus indicate, care confirmă existenţa partajului voluntar dintre fraţi asupra terenului moştenit, acest lucru mai rezultă şi din cuprinsul a încă unui antecontract de vânzare cumpărare, încheiat de un alt frate al intimatelor-pârâtelor, respectiv de către tatăl intimatului-pârât F, numitul J.

În altă ordine de idei, dată fiind succesiunea faptelor, în ce priveşte rezolvarea situaţiei juridice a terenului moştenit de intimaţii-pârâţi, finalizat prin întabularea acestuia care s-a realizat abia în anul 2013 şi având în vedere că decesul vânzătorului H a intervenit anterior întabulării terenului, acest partaj voluntar între fraţi, nici nu s-a putut finaliza din punct de vedere formal juridic

Mai mult decât atât, intimaţii-pârâţi au avut cunoştinţă despre încheierea acestui antecontract încă în timpul vieţii fratelui lor, nu au conturbat apelanţii-reclamanţi în posesie şi nu au emis vreo pretenţie asupra acestor parcele de teren. De asemenea, de la data cumpărării, apelanţii-reclamanţi au îngrădit aceste parcele de teren, le-au folosit an de an şi au introdus utilităţile, respectiv branşamentele de apă şi canalizare. Din înscrisurile anexate, reiese în mod clar că parcelele de teren situate în ..., au fost racordate de apelanţii-reclamanţi la sistemul public de alimentare cu apă potabilă şi canalizare. Prin urmare, au adus un spor de valoare considerabilă terenului, prin lucrările efectuate. Intimaţii-pârâţi nu s-au opus în niciun fel folosirii de către apelanţii-reclamanţi a terenului şi nici la efectuarea acestor lucrări menţionate.

Abia în cursul acestui an, după pronunţarea sentinţei civile apelate (dată fiind motivarea acesteia}, intimaţii-pârâţi au comunicat apelanţilor-reclamanţi o notificare privitor la eliberarea terenului, însă în condiţiile în care apelanţii-reclamanţi au dreptul de a solicita respectarea obligaţiei asumate de către vânzător, obligaţie de care sunt ţinuţi intimaţii-pârâţi în calitate de succesori ai acestuia, nu înţeleg să dea curs solicitării cuprinse în notificarea acestora.

Intimaţii-pârâţi au calitatea de succesori în drepturi ai vânzătorului H, calitate stabilită prin sentinţa civilă nr.2/2012 a Judecătoriei Satu Mare pronunţată în dosar nr.3/2006. Aşa fiind, câtă vreme au acceptat moştenirea după acesta, sunt ţinuţi să respecte şi obligaţia asumată de acesta faţă de apelanţii-reclamanţi, de a încheia contract de vânzare cumpărare, iar în caz de refuz sentinţa (decizia) civilă ce se va pronunţa să ţină loc de contract.

Drept urmare, solicită să se aprecieze că motivele de apel invocate de reclamanţi sunt de natura a duce la admiterea apelului. Precizează că apelanţii-reclamanţi au calitatea, dreptul şi interesul de a obţine recunoaşterea dreptului la care s-a obligat vânzătorul să-l transmită prin antecontractul de vânzare cumpărare ce constituie temeiul cererii reclamanţilor.

Apreciază că apelanţii-reclamanţi au, totodată, dreptul, calitatea şi interesul, fiind dovedit obiectul antecontractului, de a solicita, în temeiul dlsp.art.974 Cod civ.(1864) lotizarea terenului cuprins în CF-ul menţionat, deoarece potrivit acestor dispoziţii legale „creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale".

Învederează că apelanţii-reclamanţi nu pot să-şi însuşească nici opinia instanţei de fond, potrivit căreia conduita de refuz a intimaţilor „nu poate fi sancţionată decât pe calea unei acţiuni în răspundere contractuală pentru neîndeplinirea obligaţiilor menţionate în antecontractul de vânzare cumpărare de către antecesorul acestora, instanţa nefiind în măsură să suplinească voinţa promitentului-vânzător defunct."

Din aceste considerente, apelanţii-reclamanţi solicită schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată, în sensul: constatării faptului că prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la ZZ.LL.2006 cu antecesorul intimaţilor-pârâţi, defunctul H, acesta s-a obligat să vândă apelanţilor-reclamanţi suprafaţa de 4650 mp teren situat în ..., identificat cu nr.cadastral menţionat în raportul de expertiză efectuat în cauză; dispunerii lotizării terenului în parcelele indicate în acelaşi raport de expertiză şi pe cale de consecinţă, constatând refuzul intimaţilor-pârâţi de a respecta obligaţia asumată de antecesorul lor (refuz constatat de altfel şi de instanţa de fond), să se dispună întabularea pe numele apelanţilor-reclamanţi a dreptului de proprietate asupra parcelelor de teren menţionate în raportul de expertiză care să facă parte din hotărârea ce se va pronunţa.

În drept, invocă art.22, 434, 451-453, 466, 476-480 Cod proc.civ., art.1073, 1077, 974, 1295 Cod civ. 1864, art.5 alin.2 Titlul X al Legii nr.247/2005, art.24 din Legea nr.7/1996 a cadastrului în forma anterioară intrării în vigoare a noului cod civil.

Solicită interogatoriul intimaţilor pârâţi şi proba testimonială cu martorii K si L.

Prin întâmpinarea formulată (filele 45-49), intimaţii D, E şi F, solicită respingerea apelului ca nefondat şi constatarea legalităţii şi temeiniciei hotărârii instanţei de fond şi menţinerea acesteia; cu cheltuieli de judecată.

În fapt, intimaţii arată că, critica adusă hotărârii instanţei de fond care vizează considerentele ce au întemeiat soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată, critică potrivit căreia prima instanţa, deşi ar fi stabilit corect obiectul acţiunii apelanţilor-reclamanţi şi scopul demersului lor, precum şi natura juridică a actului dedus judecăţii, nu l-ar fi considerat valabil încheiat de vânzător, tinde să denatureze înţelesul clar al acestor considerente.

Învederează că moştenirea după mama intimaţilor-pârâi, M s-a deschis în anul 1993 - data decesului ei fiind ZZ.LL.1993. La acea data nu exista niciun act de reconstituire a proprietăţii, doar o cerere depusa de ea la Comisia locala de aplicare a Legii 18/1991 .... H a acceptat punerea în posesie pe un alt amplasament fără acordul intimaţilor-pârâţi, aşa cum rezultă din adresa nr.8/ZZ.LL.2005 a Primăriei ... . H... a permis intrarea în posesia şi folosinţa terenului apelanţilor-reclamanţi, în data de ZZ.LL.2004, când a luat de la aceştia suma de 500 euro avans, în condiţiile în care titlul de proprietate nr. ... a fost eliberat în data de ZZ.LL.2004, iar intabularea acestuia a făcut-o, fără acordul intimaţilor-pârâţi, în ZZ.LL.2004. Precizează că intimaţii-pârâţi nu aveau la acea data niciun acord de voinţă cu fratele lor privitor la partajarea masei succesorale, deci nu era îndreptăţit să predea în posesie şi folosinţă vreo suprafaţa de teren individualizată, determinată, din terenul asupra căruia şi intimaţii-pârâţi, alături de el, aveau un drept de coproprietate indiviza. Masa succesorala după mama intimaţilor-pârâţi, M s-a stabilit prin sentinţa civila nr.9/2012, fratele intimaţilor-pârâţi, H fiind decedat la acea data – ZZ.LL.2011. Partajul succesoral nu s-a realizat nici până în prezent, intimaţii-pârâţi fiind coproprietari în indiviziune pe cote părţi de 1/3 fiecare şi în prezent.

Precizează că instanţa de fond a motivat clar că, deşi în timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate să dispună liber, fără acordul celorlalţi coindivizari de cota sa ideala abstracta de drept asupra unui bun determinat sau asupra unei universalităţi, nu se poate înstrăina în natură, în materialitatea sa un bun aflat în indiviziune sau o porţiune determinata material din acel bun, deşi vânzătorul nu are un drept de proprietate exclusiva asupra bunului vândut sau asupra unei părţii materiale din lucru, o asemenea înstrăinare neputând aduce atingere drepturilor coindivizarilor care nu au consimţit la încheierea contractului şi nici nu l-au ratificat ulterior, soarta antecontractului de vânzare-cumpărare, validitatea lui, depinde de rezultatul partajului. Numai dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător contractul rămâne valabil şi dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv.

Subliniază că în conformitate cu art36 din HG nr. 180/2000, punerea în posesie trebuia să se realizeze în prezenţa proprietarului - în speţă, în prezenţa tuturor moştenitorilor. Dovada acestei afirmaţii o fac cu adresa nr.10/ZZ.LL.2004 a Primăriei .... Or, intimaţii-pârâţi nu au fost prezenţi la operaţiunea de punere în posesie şi se pare că H a acceptat ca punerea în posesie să se realizeze pe un alt amplasament pentru suprafaţa de 2 ha 8476 mp. Or, această situaţie a fost pentru intimaţii-pârâţi cauzatoare de prejudicii, generând o stare conflictuală şi un litigiu de lungă durată ce s-a derutat în dosarul nr.11/2008* al Judecătoriei Satu Mare.

Se încearcă să se dovedească de către apelanţii-reclamanţi cum că ar fi existat un partaj voluntar neconsemnat în vreun înscris, apelându-se la dosarul nr. 3/2006, dosar în care s-a valorificat un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat de către H cu I. Or, în sentinţa civilă nr.2/2012 pronunţată în dosar nr.3/2006 nu s-a reţinut faptul că s-ar fi încheiat între  intimaţii-pârâţi şi fratele lor, H, vreo convenţie de partaj voluntar sau că ar fi existat vreun partaj judiciar anterior decesului fratelui lor. Prin această hotărâre s-a dispus doar partajarea terenului înscris în CF nr.... de sub nr.top.... şi .... Terenul înscris în CF nr. ... nu a făcut obiectul partajului judiciar.

De asemenea, arată că prin motivele de apel se invoca art.434 Cod proc.civ., potrivit căruia "hotărârea judecătoreasca are forţa probanta a unui înscris autentic", încercându-se să se inducă ideea că prin sentinţa civila nr.2/2012 a Judecătoriei Satu Mare s-ar fi statuat asupra existenţei unui partaj voluntar. De fapt, se invocă precedentul judiciar, care nu este izvor de drept.

Precizează că nu a existat nicio convenţie de partaj voluntar autentic sau sub forma vreunui înscris sub semnătura privata între cei patru fraţi - moştenitorii lui M. H nu a iniţiat în timpul vieţii vreo cerere de partaj pentru a valida antecontractul pe care a înţeles să îl încheie, astfel încât, în mod corect instanţa a concluzionat că nu poate să dispună ca intimaţii-pârâi coindivizari, ale căror drepturi le-au fost încălcate la încheierea convenţiei şi care se opun la încheierea contractului în formă autentică, să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Faptul că apelanţii-reclamanţi au intrat în posesia "parcelelor cumpărate" nu face dovada existenţei unui partaj voluntar. Nici faptul că au împrejmuit terenul şi că au executat lucrări de branşare la apă şi canal nu sunt elemente care să reprezinte dovezi ale partajului voluntar. Acele lucrări de execuţie a branşamentelor la apă şi canal au fost executate în mod nelegal, fără acordul proprietarilor şi fără să se fi dovedit faptul că apelanţii-reclamanţi au vreun drept de proprietate asupra terenului.

Nici faptul că până în prezent intimaţii-pârâţi nu au înţeles să-şi apere dreptul de proprietate, intrând în posesia terenului ocupat de apelanţii-reclamanţi nu constituie  dovada pretinsului partaj voluntar. Precizează că au fost angrenaţi într-un lung litigiu ce a avut ca obiect anularea titlurilor de proprietate emise pe numele unor terţe persoane pentru terenul mamei/bunicii lor, M - dosar nr.12/2008* al Judecătoriei Satu Mare, şi au considerat ca după finalizarea acelui litigiu îşi vor revendica terenul ocupat fără drept de către apelanţii-reclamanţi.

Învederează că prin acţiunea introductiv apelanţii-reclamanţi au solicitat să se constate că ar fi dobândit un drept de proprietate asupra unui teren în suprafaţă totală de 4650 mp înscris în CF nr... având nr.top...- deci asupra unei porţiuni de teren individualizat, determinat. Or, nr.top... are o suprafaţă de 1 ha 8600 mp, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de ZZ.LL.2008 nu îndeplineşte condiţiile legale pentru a se fi transmis dreptul de proprietate, condiţia formei autentice a contractului nefiind îndeplinită.

N nu a avut niciodată calitatea de proprietară a terenului ce face obiectul contractului sub semnătură privată încheiat cu reclamanţii în data de ZZ.LL.2006, nici calitatea de moştenitoare a lui M. Ea nu putea să dispună în mod valabil de terenul ce este proprietatea tabulară a intimaţilor-pârâţi.

H - fratele/unchiul intimaţilor-pârâţi a moştenit terenul alături de ei de la mama/bunica lor, M, având deci calitatea de comoştenitor al terenului înscris în CF ... nr.top... . Este adevărat că, pe calea acţiunii oblice, "creditorii" pot să exercite toate drepturile şi acţiunile unui debitor, mai puţin cele personale, aşa cum stipulează art.974 Cod civ., însă operaţiunea de lotizare propusă prin expertiza, care nu a fost însuşită de intimaţii-pârâţi, nu echivalează cu partajul succesoral de care depinde soarta acelui antecontract de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentei acţiuni. Instanţa nu este în măsură să suplinească voinţa promitentului-vânzător defunct.

În ceea ce priveşte martorii propuşi de apelanţii-reclamanţi, intimaţii-pârâţi arată că L este fiul lui N, care a fost pârât în dosar nr.11/2003* şi care a pierdut procesul, iar P le va fi adversar într-un viitor litigiu, deci există relaţii conflictuale.

Pârâţii D,E şi F au formulat cerere de apel incident, (filele 52-53) vizând încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de ZZ.LL.2016, prin care s-a respins excepţia de inadmisibilitate invocată de instanţă din oficiu raportat la prevederile Legii 17/2014, reiterând excepţia nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare sub semnătura privata încheiat între H şi N, în calitate de vânzători şi reclamanţi, în calitate de cumpărători, în data de ZZ.LL.2006, având ca obiect teren extravilan în suprafaţă de 4650 mp înscris în CF nedef. ... nr.top.... şi solicită admiterea excepţiilor şi respingerea acţiunii reclamanţilor.

În motivare, apelanţii pârâţi arată că deşi în planul urbanistic generai terenul în litigiu figurează ca fiind teren intravilan, aşa cum rezultă din cuprinsul adresei nr. 13/ZZ.LL.2016 , nu exista niciun act din care să rezulte că s-ar fi făcut vreun plan urbanistic zonal prin care acest teren, ce figurează şi în titlul de proprietate şi în cartea funciară ca fiind teren extravilan, să fi fost trecut în intravilanul localităţii ...

Subliniază că doar apelanţii-pârâţi, în calitate de proprietari ai terenului de sub nr.top ... aveau dreptul să solicite efectuarea unui PUZ şi trecerea terenului din extravilan în intravilan, iar ei nu au solicitat acest lucru. Terenul este arabil extravilan în prezent, conform tuturor actelor relevante cu privire la acest aspect.

Raportat la acest fapt, apelanţii-pârâţi invocă dreptul lor de preemţiune, care a fost reglementat de Legea 18/1991, iar, mai apoi, a fost reglementat şi de art.4 din Legea 17/2014, potrivit căruia înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de forma prevăzute de Legea 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preemţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Precizează că deşi reclamanţii la interogatorii pretind că nu ar fi cunoscut situaţia juridică a terenului în litigiu, din chiar înscrisul sub semnătură privată de care s-au prevalat în acţiunea prezentă rezulta că s-a vândut o cotă de ¼ parte din terenul de sub nr.top... . În acelaşi înscris se identifică terenul prin TP nr.14/ZZ.LL.2004, prezumându-se că reclamanţii au avut cunoştinţă că terenul era al mamei/bunicii apelanţilor-pârâţi, M şi că era teren extravilan.

De asemenea, apelanţii-pârâţi invocă dreptul lor de preemţiune reglementat de art. 69 din Legea 18/1991 şi ulterior de art.1730, 1731 NCC.

Chiar dacă după moartea lui H apelanţii-pârâţi au dobândit calitatea de moştenitori ai acestuia, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat de el cu reclamanţii nu le este opozabil apelanţilor-pârâţi, întrucât la data încheierii contractului ei aveau calitatea de preemtori, fiind coproprietari ai terenului în litigiu, dreptul apelanţilor-pârâţi de preemţiune nefiindu-le respectat în acel moment.

În drept, invocă art.472 Cod proc.civ.

Prin întâmpinarea formulată (filele 55-56), reclamanţii solicită respingerea ca nefondat a apelului incident, motivat de următoarele:

Motivele invocate de apelanţii-pârâţi în cererea de apel incident nu pot duce la schimbarea hotărârii în sensul solicitat de aceştia.

În mod corect a apreciat instanţa de fond că terenul ce face obiectul cauzei nu este situat în extravilanul localităţii, fiind teren intravilan, aspect dovedit cu prisosinţa prin adresa nr.13/ZZ.LL.2016 emisă de .... Nu pot fi reţinute susţinerile potrivit cărora acest plan urbanistic general nu constituie o dovadă a amplasamentului terenului, deoarece tocmai printr-un astfel de document se stabileşte amplasamentul unui teren. Planul urbanistic general reprezintă un proiect care se referă la stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan al unei unităţi administrativ teritoriale. Acest document a fost emis în temeiul Legii nr.350/2001 (modificată şi completată prin Legea nr.289/2006) privind amenajarea teritoriului şi urbanism şi aprobat prin hotărâre de Consiliu Local. Planul urbanistic zonal nu este necesar în acest caz pentru schimbarea amplasamentului terenului, deoarece acesta se întocmeşte în cu totul alte situaţii, prevăzute în legislaţia în materie.

Prin urmare, susţinerile apelanţilor-pârâţi privind trecerea terenului din extravilan în intravilan, respectiv că doar ei au dreptul să ceară acest lucru şi întocmirea unui PUZ în acest sens, sunt incorecte. Legea mai sus arătată stabileşte metodologia şi competenţa Consiliului Local al unităţii administrativ teritoriale, de a efectua această trecere a unui teren din extravilan în intravilan. Potrivit art.47 ind.1 din Legea nr.350/2001, în situaţia trecerii terenului din extravilan în intravilan, Primăria are obligaţia de a comunica PUG-ul şi documentaţia aferentă, precum şi hotărârea Consiliului Local, către OCP1 care actualizează din oficiu imobilele înregistrate în sistemul integrat de cadastru si carte funciară.

Drept urmare, în mod la fel de corect s-a apreciat de către instanţa de fond, că excepţia de inadmisibilitate a acţiunii, invocată de pârâţi din perspectiva art. 5 din Legea nr.17/2013 nu poate fi admisă, câtă vreme terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nu face parte din categoria de terenuri la care se referă acest act normativ.

Susţinerile apelanţilor-pârâţi din cererea de apel incident, fac din nou dovada relei lor credinţe în privinţa demersului reclamanţilor la care se opun în mod injust, cu toate că au cunoştinţă despre faptul că fratele tor s-a obligat să le înstrăineze parcela de teren indicată în petitul acţiunii şi, mai mult decât atât, că acesta avea dreptul să îşi înstrăineze cota de teren ce i se cuvenea. Sunt incorecte susţinerile acestora prin care arată că antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de antecesorul lor cu reclamanţii nu le este opozabil.

Temeiul de drept invocat de apelanţii-pârâţi, acela al art.69 din Legea nr.18/1991 prin care invocă un drept de preemţiune, nu este de actualitate, deoarece acest text de lege era abrogat la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. Prin art.19 din Legea nr.54/1998 a fost abrogat întreg capitolul V. privind circulaţia juridică a terenurilor din Legea 18/1991, deci şi art.69 inclus în acest  capitol. În ce priveşte dispoziţiile noului cod civil invocate de aceştia, reclamanţii apreciază că nu sunt incidente cauzei, raportat la momentul încheierii convenţiei, respectiv anul 2006. S-a stabilit de către instanţa de fond în mod corect că temeiurile de drept aplicabile în cauză sunt cele ale vechiului cod civil şi ale Legii nr.247/2005, Titlul X.

Aşadar, aprecierile apelanţilor-pârâţi vizavi de temeinicia hotărârii instanţei de fond privitor la modul de soluţionare a excepţiei de inadmisibilitate a acţiunii, sunt nefondate.

Raportat la cele de mai sus, reclamanţii solicită respingerea apelului incident ca nefondat.

În drept, invocă art.205 Cod proc.civ., Legea nr.350/2001.

Prin răspunsul la întâmpinarea formulată la apelul incident (filele 68-69), apelanţii-pârâţi arată că prin extrasul de carte funciară nr.... au făcut dovada că terenul în suprafaţă de 18.600mp cu nr.cadastral ... este teren extravilan, chiar dacă din cuprinsul adresei nr. 13/ZZ.LL.2016 (fila 85) rezultă că în planul urbanistic general acest teren a fost inclus în intravilanul localităţii ... . Nu există niciun act din care să rezulte că s-ar fi făcut vreun plan urbanistic zonal prin care acest teren, ce figurează şi în titlul de proprietate şi în cartea funciară ca fiind teren extravilan, să fi fost trecut în intravilanul localităţii ... . Consideră că acţiunea reclamanţilor este inadmisibilă raportat la acest fapt. În continuare, apelanţii-pârâţi reiterează motivele cuprinse în cererea de apel incident.

Atât reclamanţii, cât şi pârâţii au depus concluzii scrise, în cadrul cărora au reiterat, în esenţă, motivele cuprinse în cadrul căilor de atac exercitate, precum şi apărările din cuprinsul întâmpinărilor formulate.

Analizând apelurile reclamanţilor prin prisma motivelor invocate cât şi din oficiu tribunalul reţine următoarele:

I.Cu privire la apelul reclamanţilor:

Prin  antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de ZZ.LL.2006  vânzătorii H şi  soţia N,  au vândut  cumpărătorilor apelanţi reclamanţi suprafeţele de teren de 2325 mp, 1162 mp şi 1163 mp, în total suprafaţa de 4650 mp reprezentând 1/4 din terenul situat în ..., conform titlului de proprietate nr.  14 din ZZ.LL.2004, parcela 816/15, intrarea în posesie asupra imobilului realizându-se la data de ZZ.LL.2004, moment în care cumpărătorii au achitat 500 Euro, la data încheierii înscrisului menţionându-se că s-a primit integral contravaloarea terenului în sumă de 4650 Euro.

Instanţa  de fond deşi a dat o calificare juridică  corectă actului încheiat  între părţi ca fiind antecontract de vânzare cumpărare ,constatând că, reclamanţii sunt titularii unui drept de creanţă corelativ obligaţiei promitentului  vânzător de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect, parte din terenul înscris în carte funciară nr. ...,stabilind incidenţa dispoziţiilor  art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,totuşi în  mod eronat  a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contact având în vedere că suprafaţa de teren obiect al antecontractului  se află în coproprietate şi s-a vândut nu doar cota ideală ci s-a înstrăinat terenul în materialitatea sa deşi între coindivizari nu a intervenit un partaj iar ceilalţi coindivizari se opun la încheierea antecontractului în forma autentică .

 Contrar opiniei primei instanţe, în baza probelor  administrate  în cauză, tribunalul  reţine că între părţi a existat  un partaj voluntar încheiat verbal  ce rezultă din următoarele: martorii audiaţi în cauză R şi S, au confirmat că între părţi (H şi soţia acestuia în calitate de vânzători  şi reclamanţi în calitate de cumpărători ) a intervenit un act de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa totală de teren de 56 ari, martorul S  a confirmat faptul  că, terenul vânzătorului a fost delimitat cu o ţeavă de fier de terenurile fratelui şi al surorilor lui, din terenul aflat în indiviziune şi fratele defunctului vânzător respectiv  J a vândut o porţiune de teren.

De asemenea martorul a arătat că terenul fusese împărţit între cei patru fraţi întrucât el a lucrat terenul fratelui J şi a celor două surori, fost atenţionat  la vremea respectivă chiar de vânzătorul H ca  nu cumva să intre pe terenul lui ,terenul lui H a fost delimitat de terenul lui J print-o ţeavă.

Apelanţii reclamanţi în probaţiune au depus antecontractul de vânzare cumpărare din 1997  prin care fratele vânzătorului  din prezenta cauza  J şi-vândut teren din suprafaţa totală aflată în indiviziune, declarând  în cadrul contractului că  „suprafaţa de 0,50 ha teren arabil rezultă din parcela obţinută în urma partajului voluntar între fraţi,respectiv începând cu str. ... şi până la limita terenurilor cu nr.top ... şi ...”

Din probele administrate  în cauză rezultă că între fraţi a avut loc un partaj voluntar şi terenul ce s-a vândut reclamanţilor reprezintă cota de proprietate a vânzătorului H, faptul că şi soţia sa era trecută în contract nu reprezintă o nulitate a actului  în contextul dat ,probabil cumpărătorii au cunoscut faptul că proprietar  este doar H.

Terenul ce s-a vândut în materialitatea sa reprezintă terenul delimitat în urma partajului voluntar intervenit între cei patru fraţi .

Din depoziţiile martorilor  audiaţi în cauză rezultă că, posesia  terenurilor vândute reclamanţilor a fost predată în 2004, moment la care apelanţii reclamanţi au achitat un avans după care s-a achitat integral preţul convenit .Între timp cumpărătorii si-au îngrădit terenurile, au montat poartă de intrare ,de la predarea posesiei nu au fost deranjaţi de ceilalţi  coindivizari, motiv pentru care în opinia instanţei de control judiciar sunt  îndeplinite condiţiile pentru transferul dreptului de proprietate  al terenurilor vândute în baza antecontractului de vânzare –cumpărare din ZZ.LL.2006 prin încheierea contractului în forma autentică , tribunalul  în baza art. 1073,1077,948 VCC, art. 5 art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, va admite  acţiunea civilă a reclamanţilor ca întemeiată ,în baza argumentelor mai sus expuse tribunalul consideră că apelul declarat de reclamanţi  e fondat .

II Cu privire la  apelul incident declarat de pârâţi vizând încheierea şedinţei publice din ZZ.LL.2016:

Prin încheierea  apelată instanţa  de fond, a respins excepţia de indamisibilitate ca neîntemeiată, excepţie invocată din oficiu  raportat la prevederile Legii nr 17/2014.

Terenul obiect la antecontractului de vânzare-cumpărare din ZZ.LL.2006 a fost reconstituit în baza T.P nr.14/2004 ca teren extravilan ,întabulat în CF. ... sub nr cadastral ...şi ... ca teren arabil extravilan.

Din adresa  nr 13/ZZ.LL.2016, emisă de arhitectul şef al ...  rezultă că conform planului urbanistic general al ..., terenul cu nr.top ... din CF ... figurează ca intravilan,  în consecinţă excepţia de inadmisibilitate a fost respinsă în mod legal  de către instanţa  de fond.

Planul urbanistic general este aprobat prin hotărâre de consiliu local e un act administrativ cu caracter normativ.Oficial fiind confirmat că, în baza planului urbanistic general  al ... terenul figurează ca intravilan ,această situaţie juridică a terenului  a fost luată în considerare de tribunal , în baza următoarelor argumente :în primul rând aşa cum s-a reţinut mai sus planul urbanistic general  e aprobat prin HCL deşi în cadrul adresei emise de arhitectul şef nu se indică în concret hotărârea consiliului local ,dar  din moment ce oficial s-a comunicat această situaţie juridică a terenului există şi prezumţia că planul urbanistic general  în baza căruia terenul figurează în intravilan e cel aprobat de Consiliul Local .

În continuarea instanţa  reţine  că, potrivit  art. 46  alin 1 şi 2 din Legea nr 350/2010 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, planul urbanistic general are atât caracter director şi strategic, cât şi caracter de reglementare şi reprezintă principalul instrument de planificare operaţională, constituind baza legală pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare. Planul urbanistic general cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază, cu privire la:a) stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii;[…]Conform art. 279alin 2-3 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, suportul topografic al planului urbanistic general e supus recepţiei  şi limita intravilanului existentă pe suportul topografic aferent planului urbanistic general/planului urbanistic zonal, recepţionat de către oficiul teritorial, devine oficială şi este introdusă în baza de date a oficiilor teritoriale după aprobare prin hotărâre a consiliului local a planului urbanistic general/planului urbanistic zonal. În situaţia în care hotărârea consiliului local de aprobare a planului urbanistic general/planului urbanistic zonal nu este transmisă oficiului teritorial, acesta recepţionează lucrările de specialitate ţinând cont de limita intravilanului existentă în baza de date.

Faptul că  terenul cu nr.top ... din CF ...figurează în continuare în extravilan deşi conform planului urbanistic general e in intravilan poate fi o necorelare administrativă care nu face obiectul prezentei cauze, instanţa argumentând doar  poziţia sa cu privire la regimul juridic al terenului  stabilit în baza planului urbanistic general  din perspectiva excepţiei de inadmisibilitate respinsă de instanţa de fond, excepţie ce a fost invocată în contextul prevederilor Legii nr 17/2014.

Considerând că terenul are categoria de folosinţă de intravilan la validarea antecontractului de vânzare cumpărare nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 69 din Legea nr 17/2014 privind exercitarea dreptului de preemţiune ,invocate de pârâţi .

Efectul generat de  antecontracte  este de a încheia în viitor contractul de vânzare care se face conform legii în vigoare la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, motiv pentru care s-a luat în considerare regimul juridic actual al terenului.

Faţă de cele ce preced ,tribunalul va admite în baza art. 480 alin 1-2 C.pr.ci.  apelul reclamanţilor, va schimba în tot sentinţa apelată , conform dispozitivului prezentei  decizii şi va respinge apelul incident formulat  de apelanţii pârâţi .

În baza art. 453 C.pr.cvi va obliga intimaţii-pârâţi să plătească apelanţilor reclamanţi suma de 4.098,25 lei cheltuieli de judecată reprezentând ½ cheltuieli  de expertiză de  886,5 lei + 1500 lei  onorariu de avocat + taxa judiciară de timbru în fond şi în apel în cuantum de 687 lei respectiv 1025 lei .

Domenii speta