Constatare nulitate absolută act vânzare-cumpărare încheiat după formularea notificării în baza Legii nr. 10/2001.

Potrivit art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data de 18.12.2007 – data încheierii contractului a cărui nulitate se solicită a se constata în cauză, care constituie temeiul de drept al acțiunii deduse judecății, „Sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi”. Din interpretarea gramaticală cât si sistematică a acestor dispoziții legale rezultă că legiuitorul nu a înțeles să lege aplicarea sancțiunii nulității de atitudinea subiectivă a pârților la momentul încheierii contractului, așa cum a făcut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile în speță, astfel cum s-a arătat mai sus, astfel că, din această perspectivă, buna sau reaua-credință a părților la momentul încheierii contractului nu este relevantă.

Decizia civilă nr. 145 din 30.10.2019 a Curţii de Apel Galaţi 

Prin sentința civilă nr. 197 din 04.04.2019 a Tribunalului Brăila, pronunțată în dosarul nr. 3917/196/2018*, a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanții … și …. în contradictoriu cu pârâții ..., și, în consecință, s-a constatat nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 104/07.12.2007 autentificat sub nr. …/18.12.2007 de ..., cu privire la imobilul teren de categoria curți construcții situat în ... str. ... nr. ...

S-a dispus repunerea părţilor în situația anterioară cu privire la acest teren.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, prin notificarea nr. 1619/08.11.2001 emisă de BEJ ..., autoarea reclamanților, ... a solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilului (teren si construcție) situat în ... str. ... nr. .., imobil ce a aparținut tatălui său şi care a fost expropriat în condițiile Decretului nr. 92/1950, fără plata vreunei despăgubiri.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/18.12.2007 de …, …. a vândut … teren de categoria curți construcții în suprafață de 2259 mp pe care se află construcția C1 cu o suprafață construită de 766 mp, situat în ..., str. ... nr. … – str. ... nr. … având nr. cadastral provizoriu … înscris în CF nr. …; teren de categoria curți construcții situat în ..., str. … nr. …, în suprafață de 476 mp având nr. cadastral … înscris în CF nr. …

În cartea funciară a fost făcută mențiune cu privire la fuziunea prin absorbție a … cu …

Prin Dispoziția nr. 733/13.02.2015 emisă de municipiul … – Primar a fost respinsă notificarea nr. 1619/08.11.2001 prin care s-a solicitat restituirea în natură a imobilului situat in ..., str. ... nr. .., deoarece nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 2, 3 si 4 din Legea nr. 10/2001 republicată.

Nulitatea este sancțiunea juridică aplicabilă actelor încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor legale adoptate pentru nașterea lor valabila, deci motivul de nulitate trebuie să fi existat la momentul încheierii actului a cărui anulare se solicită, iar pentru constatarea acesteia trebuie urmată calea prevăzută de lege.

Potrivit art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 (în forma în vigoare la data de 18.12.2007 – data încheierii contractului) – „Sub sancțiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi”.

Astfel, Tribunalul a constatat că, deşi fusese formulată notificare în baza Legii nr. 10/2001 pentru restituirea în natură a imobilului situat în … str. … nr. …, pârâtul ... a încheiat, cu încălcarea dispoziţiilor legale mai sus citate, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată în cauza de faţă, contract care are ca obiect material şi imobilul notificat.

Dispozițiile art. 45 alin 2 din Legea nr.10/2001 invocate de cele două instituții publice pârâte nu sunt incidente în cauză, nefiind posibil a se reţine buna credinţă a acestora la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/18.12.2007 de …

Astfel, potrivit art. 45 alin. 1 si 2 din Legea nr. 10/2001 (în forma în vigoare la data de 18.12.2007 – data încheierii contractului): „(1) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.

Reținând că regula este instituită la alin. 1 al art. 45, respectiv ca la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare trebuie respectată legislația în vigoare (art. 25 alin. 5 din Legea nr. 10/2001), tribunalul a constatat ca nu este incidentă excepția reglementată de alin. 2 al art. 45.

Această concluzie se impune, şi în urma interpretării textului de lege în sensul că se referă la contractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Mai mult, în calitate de destinatar al notificării, Primarul fiind reprezentant al ambelor instituții publice ale administrației publice locale (…. şi ..., prin același consilier juridic, acestea erau obligate la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/18.12.2007 de … să cunoască existenţa notificării nr. 1619/08.11.2001 emisă de BEJ ... sau să efectueze un minim de cercetare în propria arhivă pentru a stabili dacă imobilul ce urma să fie înstrăinat făcea obiectul unei notificări în baza Legii 10/2001. În plus, se constată că imobilul nu a suferit în timp modificări cu privire la adresa poștală, acesta având același nume şi număr de stradă, astfel încât nu era greu de identificat existenta notificării referitoare la acesta.

Împotriva sentinței civile nr. 197 din 04.04.2019 a Tribunalului Brăila a declarat apel pârâtul ..., prin Primar.

În esență, apelantul a susținut că instanța de fond a dat o interpretare greșită prevederilor art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 atunci când a reținut că acesta s-ar referi doar la contractele încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Este evident că sancțiunea nulității absolute nu poate fi aplicată actelor de înstrăinare încheiate înainte de apariția Legii nr. 10/2001, însă dispozițiile art. 45 alin. 2 din lege nu se referă la această categorie de acte. Textul legal invocat se referă exclusiv la actele încheiate după apariția actului normativ în condițiile în care părțile au fost de bună credință la momentul încheierii actului.

Astfel, sancțiunea nulității nu se aplică în cazul actelor încheiate cu bună credință.

Apelantul a solicitat să se constate că, în speță, la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare toate părțile au fost de bună credință deoarece nu au cunoscut faptul că terenul în suprafață de 476 mp forma obiectul unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, acest fapt fiind constatat abia prin raportul de expertiză efectuat la data de 18.01.2018 în dosarul nr. 1078/113/2016.

La momentul încheierii contractului, imobilul nu era încă identificat. Din cauza faptului că reclamanții nu au depus toate înscrisurile necesare soluționării notificării, reprezentanții reclamantei au fost în imposibilitatea de a identifica imobilul și din acest motiv a fost emisă dispoziția nr. 733/2015 de respingere a notificării. Documentele doveditoare au fost depuse de reclamanți cu mare întârziere, abia după formularea contestației împotriva dispoziției de respingere a notificării, iar identificarea imobilului s-a făcut prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în dosarul respectiv.

Având în vedere această situație, apelanta a solicitat să se rețină îndeplinirea condiției bunei credințe, cu consecința admiterii căii de atac și a schimbării sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii reclamanților ca nefondată.

Prin întâmpinare, intimații reclamanți au solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, susținând, în esență, că instanța de fond a aplicat în mod corect normele de drept material incidente în cauză, la situația de fapt rezultată din probe.

Prin decizia civilă nr. 145 din 30.10.2019, Curtea de Apel Galați a respins apelul pârâtei ca nefondat.

Pentru a decide astfel, Curtea a constatat că în mod corect instanța de fond a reținut situația de fapt, pe baza unei juste aprecieri a probelor administrate în cauză, și, ținând cont de dispozițiile legale incidente, a pronunțat o soluție temeinică și legală ce se impune a fi menținută, pentru următoarele motive:

Prin notificarea nr. 1619/08.11.2001 emisă de ..., autoarea reclamanților, ... a solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea in natura a imobilului (teren si construcție) situat in ... str. ... nr. …, imobil ce a aparținut tatălui său si care a fost expropriat în baza Decretului nr. 92/1950, fără plata vreunei despăgubiri.

După formularea notificării și mai înainte de soluționarea acesteia, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/18.12.2007 de …, ... a vândut către … teren de categoria curți construcții în suprafață de 2259 mp pe care se află construcția … cu o suprafață construită de 766 mp, situat în ..., str. ... nr. … – str. ... nr. … având nr. cadastral provizoriu … înscris în CF nr. …/N; teren de categoria curți construcții situat în ..., str. ... nr. …, în suprafață de 476 mp având nr. cadastral … înscris în CF nr. …/N.

Prin Dispoziţia nr. 733/13.02.2015 emisă de Municipiul ... – … a fost respinsă notificarea nr. …/08.11.2001 prin care s-a solicitat restituirea în natură a imobilului situat în ..., str. ... nr. …, cu motivarea că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 2, 3 si 4 din Legea nr. 10/2001 republicată.

Prin acțiunea dedusă judecății, reclamanții solicită, în conformitate cu dispozițiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat, susținând că înstrăinarea imobilului era interzisă expres de lege până la soluționarea notificării.

Potrivit art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, în forma in vigoare la data de 18.12.2007 – data încheierii contractului a cărui nulitate se solicită a se constata în cauză, care constituie temeiul de drept al acțiunii deduse judecății, „Sub sancțiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi”.

În apărare, intimata invocă prevederile art. 45 alin. 1 și 2 din același act normativ, potrivit cărora „(1) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă”. Apelanta se apără, susținând că părțile contractante au fost de bună credință la data perfectării vânzării-cumpărării întrucât nu știau că imobilul vândut face obiectul unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001.

Prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, mai sus citate, reprezintă dispoziții speciale în raport de cele ale art. 45 din lege, reglementând exclusiv situația imobilelor ce fac obiectul notificărilor conform Legii nr. 10 /2001 si care au fost înstrăinate, concesionate, etc, în cursul soluționării procedurii administrative generate de aceasta lege.

Prin urmare, dispozițiile art. 45 din lege, invocate de apelant, reprezintă dreptul comun în materie si reglementează situațiile ce exced aplicării prevederilor art. 21, astfel încât nu sunt aplicabile în speţă, față de obiectul cererii formulate de reclamanți si motivele de nulitate invocate, care se refera tocmai la ipoteza reglementată în cuprinsul dispoziţiilor art.21 alin.5 din lege, respectiv la situația când actul de înstrăinare a fost făcut în timpul soluționării procedurii administrative generată de formularea de către reclamanți a notificării în baza Legii nr.10/2001.

Din interpretarea gramaticală cât si sistematică a acestor dispoziții legale rezultă că legiuitorul nu a înțeles să lege aplicarea sancțiunii nulităţii de atitudinea subiectivă a părţilor la momentul încheierii contractului, aşa cum a făcut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile în speţă, astfel cum s-a arătat mai sus.

Din această perspectivă, buna sau reaua-credinţă a părților la momentul încheierii contractului nu este relevantă.

Dar, chiar dacă s-ar accepta teza contrară, Curtea a constatat că oricum apelantul nu se poate prevala de buna credință, fiind exclus a se presupune că la data încheierii contractului nu cunoștea situația imobilului în litigiu în condițiile în care tot el a fost și destinatarul notificării formulate de autoarea reclamanților. Dintr-o altă perspectivă, în virtutea calității sale, apelantul era obligat să dea dovadă de diligență și să efectueze un minim de verificări pentru a stabili dacă imobilul ce urma să fie înstrăinat făcea obiectul unei notificări în baza Legii nr. 10/2001.

Apărarea invocată prin motivele de apel în sensul că nu a cunoscut situația imobilului din vina reclamanților, care nu au depus odată cu notificarea toate actele necesare soluționării acesteia, astfel că, identificarea efectivă a imobilului nu s-a putut realiza decât cu ocazia efectuării expertizei în cadrul dosarului având ca obiect contestația formulată împotriva dispoziției de respingere a notificării, a fost apreciată ca fiind vădit nefondată și a fost înlăturată ca atare câtă vreme, la o simplă analiză, se observă cu ușurință faptul că imobilul este descris clar și că nu au existat de-a lungul timpului modificări cu privire la adresa poștală, astfel că nu se poate aprecia că ar fi existat vreun dubiu cu privire la identitatea imobilului. Curtea a apreciat, astfel, că acestea sunt simple apărări formale care nu justifică concluzia că apelantul ar fi fost de bună credință la data încheierii actului de vânzare-cumpărare.

În considerarea celor mai sus arătate, constatând că instanța de fond a aplicat corect dispozițiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 la situația de fapt rezultată din probe și că dispozițiile art. 45 din același act normativ, invocate de apelant, nu sunt aplicabile în cauză, Curtea, în temeiul art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de pârât, menținând sentința atacată ca temeinică și legală.

Ca parte căzută în pretenții, în temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, apelantul a fost obligat să plătească imitaților reclamanți suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariul de avocat, potrivit facturii fiscale depuse la dosar.

Domenii speta

Spete similare