Pretenţii.Garanţia contra evicţiunii

Prin acţiunea înaintată instanţei şi înregistrată sub nr. de mai sus, reclamantul C.C. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii M.A., D.A.E. şi  M.C.E., a se dispune următoarele:

- obligarea pârâtului M.A. la plata sumei de 60.000 lei,

- obligarea pârâţilor D.A.E. şi  M.C.E. la plata sumei de 20.000 lei

- cu cheltuieli de judecată.

În  motivarea acţiunii s-a arătat că la data de 08.07.2003 între reclamant şi pârâtul M.A., a intervenit contractul intitulat „Declaraţie” prin care pârâtul de rândul 1, s-a obligat să vândă reclamantului C.C. terenul în suprafaţă de 29 ari, situat la locul numit „P.M." contra sumei de 6 milioane Iei vechi (600 lei). Dat fiind că data perfectării contractului „Declaraţie" promitentul vânzător nu era proprietar, iar ulterior, acesta nu şi-a mai îndeplinit obligaţia contractuală asumată, reclamantul este îndreptăţit la restituirea preţului achitat, precum şi la daune interese întrucât pârâtul M.A. între timp a vândut acest teren pârâţilor de rândul 2 şi 3 după ce piaţa imobiliară a crescut.

Daunele interese se compun din diferenţa de preţ de 600 lei şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, însumând 60.000 lei.

Având în vedere că reclamantul a edificat pe acest teren o mică casă de vacanţă şi a plantat 240 de butuci viţă de vie, precum şi 80 de pomi fructiferi , se impune ca proprietarii terenului, adică pârâţii de rândul 2 şi 3 să restituie reclamantului suma de 20.000 lei,contravaloarea îmbogăţirii aduse patrimoniului acestora fără o justă cauză.

Se mai arată că a mai promovat o cerere de chemare în judecată având acelaşi obiect şi părţi, însă prin Sentinţa civilă nr. . pronunţată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr. .... s-a admis excepţia netimbrării acţiunii introductive invocată din oficiu de instanţă cu consecinţa anulării cererii ca netimbrată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 494, 1344 cod civil, art. 451 cod procedură civilă.

În probaţiune au fost depuse înscrisuri, s-a solicitat încuviinţarea probei testimoniale privind audierea martorei S.M., precum şi încuviinţarea probei privind efectuarea unor expertize în specialitatea topografie şi în specialitatea construcţii.

Pârâţii, prin întâmpinarea formulată la data de 11.12.2013 au invocat în principal excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului întrucât din anul 2006 acesta nu a mai folosit terenul, iar în subsidiar au arătat că sunt de acord ca pârâtul M.A. să achite reclamantului contravaloarea preţului primit la indicele de inflaţie, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea excepţiei, pârâţii au arătat că sunt aplicabile în cauză dispoziţiile art. 16 al. ultim din Decretul 167/1958 care prevede că prescripţia nu este întreruptă, dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă cererea de chemare în judecată sau executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel care a făcut-o a renunţat la ea. În prezenta cauză cererea formulată de reclamant în anul 2008 şi care a făcut obiectului dosarului nr. 10351/182/2008 a fost anulată.

Între reclamant şi pârâţii de rândul 2 şi 3 nu există nici un raport juridic şi nici o convenţie care să-l determine pe reclamant să aibă pretenţii de la aceşti pârâţi. Dimpotrivă reclamantul i-a lipsit pe pârâţii de rândul 2 şi 3 de folosinţa terenului, l-a ocupat fără acordul acestora, a făcut nişte aşa zise investiţii fără acordul proprietarilor.

În ceea cel priveşte pe pârâtul M.A. în nici un caz acesta nu poate fi obligat să îi restituie reclamantului contravaloarea terenului la preţul de astăzi, eventual achitarea efectivă a contravalorii terenului actualizat la indicele de inflaţie care ar fi, în 2013, de 900 lei. În nici un caz nu poate fi obligat pârâtul să îi restituie reclamantului echivalentul unui teren în cuantum de 60.000 lei.

Referitor la plantaţiile făcute pe teren, reclamantul a exagerat în tot ce a afirmat valoarea investiţiei, deoarece nu sunt 80 pomi fructiferi, ci in jur de 20, dintre care o parte sunt răsădiţi din material săditor de la o pepinieră, restul sunt pur si simplu mlădiţe ieşite de pe lângă copacii maturi şi replantaţi pe terenul din litigiu. Viţă de vie este în jur de 50 de fire (butaşi), dar este vita de vie sălbatică, neîntreţinută, neproductivă, căzută la pământ pe o suprafaţă de aprox. 225 mp.

Faptul că a plătit impozitul pentru anul 2010 reclamantul, nu înseamnă că a şi fost in folosinţa terenului. Din 2006 nu a mai folosit terenul reclamantul, iar acum terenul a  fost vândut cu act autentic unei persoane fizice.

Termenul de când curge dreptul la acţiune era anul 2006, data când nu a mai folosit terenul reclamantul.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 205, 451 Cod procedură civilă.

În probaţiune au fost depuse înscrisuri, s-a solicitat încuviinţarea probei testimoniale privind audierea martorilor A.G. Ioan şi Plop Ioan, s-a solicitat proba cu interogatoriu reclamantului.

La data de 21.02.2014, reclamantul a depus note de şedinţă, cu privire la care instanţa a constatat, în şedinţa publică din data de 07.03.2014, că au caracterul unui răspuns la întâmpinare. Astfel, s-a solicitat respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului invocată de către pârâţi.

În continuare, se arată că reclamantul nu a pierdut posesia asupra terenului în anul 2006 aşa cum susţin pârâţii, fapt ce reiese şi din adeverinţa eliberată de Primăria Comunei Recea unde reclamantul figurează cu terenul înscris în Registrul agricol şi pentru care a achitat impozitul aferent până în anul 2010.

Cu privire la obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 20.000 lei achitat în condiţiile garanţiei pentru evicţiune este o consecinţă accesorie, întrucât potrivit art. 1337 cod civil vânzătorul este obligat să răspundă pe cumpărător de evicţiune totală sau parţială asupra bunului vândut. De asemenea, cumpărătorul evins are dreptul de a cere restituirea preţului şi daune interese potrivit art. 1341 cod civil, iar dacă bunul vândut se află la epoca evicţiunii de o valoare mai mare vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului şi excedentele valorii în timpul evicţiunii potrivit art. 1344 cod civil.

În probaţiune a solicitat încuviinţarea probei testimoniale privind audierea martorilor M.L. şi M.G..

La data de 07.05.2014 reclamantul a depus note scrise prin care a arătat că înţelege să-şi completeze starea de fapt menţionată. Astfel, s-a arătat că la data de 08.07.2003 între reclamant şi pârâtul M.A. a intervenit acea convenţie de vânzare-cumpărare cu privire la terenul situat la locul „Pădurea Mocirei” în suprafaţă de 29 ari, iar de la acea dată reclamantul s-a înscris cu terenul în registrul agricol şi a achitat impozitul aferent aşa cum rezultă din adeverinţa nr. 4758/12.08.2013 emisă de Primăria Comunei Recea.

La data perfectării convenţiei de vânzare cumpărare promitentul vânzător, respectiv pârâtul M.A. nu era proprietarul terenului, iar reclamantul nu cunoştea acest aspect deoarece pârâtul se comporta ca un proprietar asupra terenului. De altfel, anterior perfectării convenţiei dintre reclamant şi pârâtul de rândul 1, încă din anul 2000 pârâtul i-a dat reclamantului terenul în arendă până în anul 2003 când s-a încheiat convenţia de vânzare-cumpărare ţinând cont şi de faptul că în vecinătatea acestui teren reclamantul mai deţine un teren în suprafaţă de 8 ari pe care avea cultivată viţă de vie. Reclamantul s-a comportat ca un adevărat proprietar asupra terenului, a plantat pomi, viţă de vie, a edificat o anexă şi l-a îngrădit. Toate aceste lucrări s-au realizat de reclamant în calitate de proprietar şi a avut posesia asupra terenului până în anul 2011 când a plecat la muncă în străinătate cu soţia.

La sfârşitul anului 2011 după ce reclamantul a plecat în străinătate pârâţii de rândul 2 şi 3 au preluat terenul pe care l-au vândut în anul 2012 prin contract de vânzare-cumpărare autentic.

Se mai arată că daunele interese se compun din diferenţa de preţ (600 Iei) şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii actului şi data producerii evicţiunii şi este în cuantum de 60.000 Iei.

Se invocă în continuare dispoziţiile art. 1337, 1341, 1344 Cod civil.

Cu privire la suma de 20.000 lei arată că aceasta este justificată de faptul că reclamantul a plantat pe teren 240 butuci viţă de vie, 80 pomi fructiferi, l-a îngrădit cu stâlpi de beton şi i-a sporit valoarea. Apoi şi prin lucrările efectuate de reclamant au fost aduse îmbunătăţiri substanţiale terenului  care i-au sporit valoarea.

În conformitate cu dispoziţiile art. 992 cod civil vechi, cel care din eroare sau cu ştiinţă primeşte aceea ce nu-i este debit, este obligat a-l restitui aceluia de la care l-a primit. La ora actuală pe o parte din acest teren în anul 2013 s-au edificat construcţii noi.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 992, 1337,1341 şi 1344 C. civil vechi, art. 451 Noul cod de procedură civilă.

La data de 12.05.2014 s-a depus de către reclamant o modificare a acţiunii civile deduse judecăţii prin care a solicitat următoarele:

-să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare denumit „Declaraţie" încheiat la data de 08.07.2003, intre pârâtul M.A., în calitate de vânzător si reclamant în calitate de cumpărător prin care pârâtul vinde reclamantului terenul în suprafaţă de 29 ari, situat la locul numit„ P.M.",

-obligarea pârâtului M.A. la plata sumei de 60.000 lei, reprezentând preţul de piaţă al terenului mai sus arătat.

În continuare, arată că nu îşi mai susţine petitul principal privind

garanţia de evicţiune, formulat prin cererea de chemare în judecată iniţială, însă îşi menţine cererea de chemare în judecată formulată iniţial faţă de pârâţii 2-3.

În motivare se arată că raportat la faptul că la data perfectării contractului „Declaraţie" promitentul vânzător M.A. (tatăl pârâţilor de rândul 2-3), nu era proprietar şi ulterior acesta nu şi-a mai obligaţia contractuală asumată, iar reclamantul C.C., nu cunoştea acest aspect, întrucât pârâtul folosea acest teren şi se comporta ca un adevărat proprietar. În speţă operează nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare denumit „Declaraţie" întrucât conţine o cauză falsă şi ilicită, faţă de dispoziţiile art. 966 C. civil, care prevăd că: „Obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauza falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect".

Întrucât pârâtul M.A., cu rea credinţă ştiind că nu este proprietarul acelui imobil, a vândut reclamantului prin Contractul de vânzare-cumpărare denumit „Declaraţie" încheiat la data de 08.07.2003, terenul în suprafaţă de 29 ari, situat Ia locul numit „P.M.", contractul este încheiat ilicit în condiţiile în care pârâtul nu era proprietarul terenului, iar prin această operaţiune speculativă, a fraudat interesele reclamantului şi s-a creat un prejudiciu în patrimoniul acestuia, care se impune a fi reparat.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 966, 968, C. civil (vechi), privind constatarea nulităţii absolute şi art. 204 NCPC.

Pârâţii prin întâmpinarea formulată la modificarea de acţiune a reclamantului şi depusă la dosar la data de 03.06.2014 au solicitat în conformitate cu prevederile art. 204 (1) NCPC decăderea reclamantului din dreptul de a-şi modifica acţiunea, întrucât aceasta, se poate face numai până la primul termen la care reclamantul era legal citat, cererea modificatoare fiind tardivă.

S-a mai arătat că, în conformitate cu prevederile art. 204 (3) NCPC, o modificare a cererii de chemare în judecata peste termenul evidenţiat la al. 1, poate avea loc numai cu acordul expres ai tuturor pârtilor. Or, pârâţii nu sunt de acord cu modificarea cererii de chemare in judecata.

Nu suntem nici in situaţia prevăzută de pct. (2) din art. 204 NCPC, adică de o greşeala materială, de înlocuire a unei cereri in constatare printr-o cerere in realizarea dreptului, ci pur si simplu reclamantul a formulat un capăt nou de cerere de constatare a nulităţii absolute a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, respectiv a unui înscris intitulat "DECLARAŢIE".

In ce priveşte susţinerea reclamantului ca ar fi folosit terenul si construcţia, se arată că din anul 2006 acesta nu a mai folosit terenul. La fel nici baraca, nu a folosit-o, întrucât din anul 2007 reclamantul este plecat in străinătate.

În cel mai rău caz constatându-se nulitatea actului absolută a promisiunii de vanzare-cumpărare intitulată "Declaraţie", se poate  discuta de restabilirea situaţiei anterioare însemnând restituirea preţului actualizat la indicele de inflaţie.

Actul intitulat declaraţie are caracterul unei promisiuni de vânzare-cumpărare şi nu poate fi asimilată unui contract de vânzare-cumpărare, ci incumba pârâţilor obligaţia ca pe viitor promitenţii vânzători să se prezinte la notar în vederea încheierii actului autentic împreună cu promitenţii cumpărători, în caz contrar instanţa putând pronunţa o hotărâre prin care sa-i oblige pe promitenţii vânzători să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului în forma autentică.

Nu se poate vorbi despre cauză falsă şi ilicită a contractului, dispoziţiile invocate de reclamant nefiind aplicabile in prezenta cauză.

Nefiind aplicabile aceste dispoziţii ale cauzei false si ilicite nu se poate discuta despre fraudarea intereselor reclamantului cu consecinţa producerii unui prejudiciu in patrimoniul reclamantului.

La termenul de judecată din data de 06.06.2014 instanţa a  constatat că este tardiv formulată modificarea de acţiune depusă de reclamant la data de 12.05.2014.

Totodată a unit cu fondul excepţia prescripţiei dreptul material la acţiune al reclamantului, excepţie invocată de pârâţi.

Examinând cu prioritate excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului, raportat şi la susţinerile părţilor, instanţa arată următoarele:

Având în vedere data la care s-a încheiat între reclamant şi pârâtul M.A. convenţia sub semnătură privată denumită „Declaraţie”, respectiv 08.07.2013, se constată că, raportat la prevederile art. 6 al. 2 din Noul Cod civil, analizarea împlinirii termenului de prescripţie privind dreptul material la acţiune al reclamantului este supusă prevederilor reglementate de Decretul 167/1958 privitor la prescripţia  extinctivă.

Conform art. 1 din această normă „dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege”, în speţă, fiind aplicabil termenul general de prescripţie de 3 ani ( art. 3). De asemenea, potrivit art. 7, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune … „

Excepţia invocată comportă discuţii în cauză, ţinând seama de convenţia încheiată, sub aspectul datei până la care reclamantul a folosit terenul obiect al acelei convenţii.

Reclamantul a susţinut că pe terenul respectiv a plantat pomi fructiferi şi viţă de vie, a avut înfiinţată şi o grădină de zarzavat şi a edificat o anexă pe fundaţie de beton, toate acestea realizându-le până la sfârşitul anului 2011. S-a mai arătat de către reclamant că a plătit şi impozitul aferent anului 2010 pentru acelaşi imobil.

Din declaraţia martorei Sabău Maria Georgeta (f.122) reiese că începând cu anul 2003 şi până în anul 2011 l-a văzut pe reclamant că a folosit terenul în litigiu. Martora astfel audiată a declarat că deţine o suprafaţă de teren învecinată cu cea în litigiu şi aşa a putut cunoaşte aspectele relatate. Aceeaşi martoră a mai arătat  că reclamantul a plecat în Italia la sfârşitul anului 2011, începutul anului 2012.

Depoziţia acestei martore coroborată cu împrejurarea potrivit căreia din înscrisul reprezentat de adeverinţa nr. 4758/12.08.2013 eliberată de Primăria Comunei Recea, rezultă că reclamantul a achitat impozitul aferent terenului situat în locul numit „P.M.", în suprafaţă de 0,28 ha, în perioada 2006 – 2010, se reţine că fac dovada neîmplinirii termenului general de prescripţie.

Câtă vreme acţiunea civilă formulată de reclamant a fost promovată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Baia Mare la data de 12.09.2013, se constată că excepţia invocată este neîntemeiată, urmând a fi respinsă.

O altă chestiune ce a făcut obiectul dezbaterilor a vizat modificarea acţiunii civile formulată iniţial de reclamant şi înregistrată la data de 12.05.2014 (f.85).

Ţinând seama şi de susţinerile pârâtului arătate în întâmpinarea formulată în acest sens (f.87), în şedinţa publică din data de 06.06.2014, instanţa a constatat că este tardiv formulată o asemenea modificare a acţiunii civile, pentru considerentele arătate în încheierea de şedinţă întocmită, iar ca o consecinţă a acestui fapt, urmează a fi şi respinsă ca tardiv formulată acea cerere.

Asupra fondului litigiului dedus judecăţii, raportat la probatoriul administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

S-a considerat că este necesar a se preciza că atâta timp cât modificarea acţiunii civile înregistrată de reclamant la data de 12.05.2014 a fost respinsă ca fiind  tardiv formulată, instanţa va analiza fondul acţiunii civile numai în raport cu cererea de chemare în judecată formulată iniţial de reclamant şi înregistrată la data de 12.09.2013 şi cu cererea precizatoare depusă la data de 07.05.2014 (f.72) la dosar.

În conturarea stării de fapt ce a generat prezentul proces se reţine că între reclamantul C.C. şi pârâtul M.A. s-a încheiat la data de 08.07.2013 un act sub semnătură privată denumit „Declaraţie” (f 78). Interpretând această convenţie potrivit voinţei reale a părţilor, conform art. 977 Cod civil (în speţă sunt aplicabile dispoziţiile vechiului cod civil având în vedere data la care s-a încheiat între părţi convenţia de mai sus), se constată că acesteia i se poate atribui caracterul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Astfel pârâtul M.A., în calitate de promitent – vânzător, s-a obligat să-i vândă reclamantului C.C., în calitate de promitent – cumpărător, care s-a obligat, la rândul său, să cumpere, imobilul teren în suprafaţă de 0,29 ha situat în locul numit „P.M.", pentru care a fost stabilită suma de 6.000.000 lei vechi, cu titlu de preţ, ce s-a stipulat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare că a fost achitată de promitentul cumpărător.

Acest teren a fost cuprins în Titlul de Proprietate nr. 44053/20/31.03.1999 eliberat numitului B.E., care a declarat la data de 21.02.2002 şi ai cărui moştenitori s-a constatat, potrivit certificatului de moştenitor suplimentar din 02.07.2007 al certificatului de moştenitor nr. 28/21.03.2003, că sunt pârâţii D.A.E. şi M.C.E..

Aceştia din urmă, potrivit contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. ... de BNP Asociaţi V.M.B. – C.M.B. – Baia Mare, în calitate de vânzători au înstrăinat dreptul de proprietate cumpărătorilor A.P. şi A.O. asupra imobilului teren situat în extravilanul localităţii M., comuna R., în suprafaţă de 2592 mp, înscris în CF .., nr. cad. ....... din categoria de folosinţă „fâneaţă”.

Pârâţii D.A.E. şi M.C.E. sunt copii pârâtului M.A., iar defunctul B.E. a fost bunicul matern al celor doi pârâţi fraţi.

Martora Sabău Maria Georgeta încuviinţată spre audiere la solicitarea reclamantului, a declarat că pe acel teren reclamantul a plantat vită de vie şi pomi fructiferi, a turnat o fundaţie de beton şi a edificat o anexă din lemn în care depozita uneltele agricole.

Temeiul juridic invocat de reclamant, prin reprezentantul său ales, prin cererea de chemare în judecată a fost art. 494 şi art. 1344 Cod civil, prin răspunsul la întâmpinare (f.42) art. 1337 şi 1341 Cod civil, iar prin cererea precizatoare înregistrată la data de 07.05.2014 (f.72) au fost invocate, alături de dispoziţiile legale anterior arătate, prevederile art. 992 Cod civil.

Prin această din urmă cerere precizatoare s-a menţionat că dispoziţiile prevăzute de art. 1337, 1341 şi 1344 Cod civil vizează răspunderea pentru evicţiune, iar cele ale art. 992 Cod civil sunt aplicabile pretenţiilor formulate de reclamant faţă de pârâţii D.A.E. şi M.C.E..

În speţă, câtă vreme promisiunea bilaterală nu a fost materializată într-un contract de vânzare – cumpărare încheiat în formă autentică, nu se poate susţine că vânzătorul M.A. a vândut, iar cumpărătorul C.C. a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul. Chiar dacă cei doi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea – cumpărarea nu poate fi încheiată. Prin urmare, nu se poate vorbi în speţă nici despre obligaţia vânzătorului de garanţie contra evicţiunii.

În ipoteza în care ar putea fi reţinută în sarcina promitentului – vânzător a asemenea obligaţie s-a considerat de către instanţă că ea poate îmbrăca numai forma garanţiei contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ. Însă, în acest caz trebuie îndeplinite următoarele condiţii:

- să fie vorba de o tulburare de drept;

- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;

- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În speţă, reclamantul a invocat tulburarea sa din partea celor doi pârâţi M.C.E. şi D.A.E., terţi faţă de promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare, prin aceea că în anul 2012 au înstrăinat imobilul teren unor terţe persoane. După cum se poate observa, o asemenea tulburare a survenit însă după mult timp de la data încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare.

Prin urmare, raportat la considerentele anterior expuse se va reţine că în cauză nu se reţine existenţa unei asemenea obligaţii în sarcina promitentului – vânzător M.A..

Revenind la promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare, se constată că dacă promitentul – vânzător nu-şi respectă obligaţia şi lucrul este vândut unei alte persoane, beneficiarul - cumpărător, respectiv reclamantul, nu poate cere predarea lucrului, câtă vreme nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă.

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat în ceea ce-l priveşte pe pârâtul M.A., obligarea acestuia la plata sumei de 60.000 lei despre care s-a arătat că reprezintă daune interese, sumă compusă din diferenţa de preţ (600 lei) şi sporul de valoare dobândit de lucru, între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii.

Un asemenea drept se naşte în patrimoniul promitentului – cumpărător în situaţia în care bunul a fost vândut unei alte persoane, iar contractul nu mai poate fi astfel perfectat, reclamantul putând beneficia de asemenea daune interese conform regulilor aplicabile obligaţiilor de a face (art. 1075 Cod civil).

Însă, în cauză reclamantul nu a invocat un astfel de temei juridic. Pe de altă parte, instanţa constată că cererii formulate în acest sens de către reclamant în contradictoriu cu pârâtul M.A., nu i se poate da curs câtă vreme deodată cu o astfel de cerere reclamantul nu a solicitat şi desfiinţarea convenţiei reprezentată de promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare. Un asemenea petit a fost formulat de reclamant la data la care acesta şi-a modificat cererea de chemare în judecată, modificare pe care instanţa a respins-o ca fiind tardiv introdusă. Simpla solicitare a reclamantului de obligare a pârâtului M.A. la daune interese, formulată independent de cererea privind desfiinţarea antecontractului de vânzare – cumpărare nu poate duce la admiterea acţiunii civile.

S-a mai invocat de către reclamant, prin reprezentantul său, incidenţa în cauză şi a dispoziţiilor art. 494 Cod civil, privitoare la accesiunea imobiliară.

Reclamantul a susţinut că a edificat pe terenul în litigiu o casă mică de vacanţă şi a plantat 240 de butuci de viţă de vie, precum şi 80 de pomi fructiferi, solicitând ca pârâţii D.A.E. şi M.C.E., proprietarii terenului să fie obligaţi la plata contravalorii acestora, cu precizarea că pe acel teren s-au edificat construcţii noi cu mai multe etaje.

Art. 494 Cod civil reglementează drepturile ce se nasc din ridicarea unor construcţii sau executarea unor plantaţii de către un terţ, iar, în situaţia în care edificarea construcţiei sau executarea plantaţiilor s-a făcut  cu bună – credinţă, constructorul dobândeşte un drept de creanţă.

Martorii pârâţilor, Plop Ioan (f.99) şi A.G. (f. 121) au declarat că nu cunosc, respectiv că nu au văzut ca reclamantul să fi plantat pomi fructiferi sau viţă de vie pe acel teren. Martorul A.G. a precizat că pe terenul respectiv fost ridicată o baracă din lemn fără fundaţie.

În schimb, martora reclamantului, Sabău Maria Georgeta, a declarat că l-a văzut pe acesta plantând pe acel teren mai mulţi pomi fructiferi, viţă de vie, şi a turnat o fundaţie de beton pe care a ridicat o anexă din lemn unde erau depozitate uneltele agricole.

Raportat la dispoziţiile art. 494 Cod civil se reţine că cel care a construit pe terenul altuia nu este îndreptăţit de a face el alegerea între alternativa de a ridica construcţiile pe care le-a efectuat şi aceea de a le lăsa proprietarului locului, obligându-l pe acesta să-i plătească valoarea materialelor şi a manoperei. Posibilitatea unei atare alegeri există numai pentru proprietar.

Ca atare, câtă vreme proprietarul terenului nu şi-a manifestat opţiunea în sensul reţinerii construcţiei pentru sine el nu va putea fi obligat să plătească constructorului contravaloarea materialelor şi a muncii necesare.

Un alt temei juridic invocat în susţinerea cererii sale de către reclamant a fost cel prevăzut de art. 992 din vechiul Cod civil, care se referă la instituţia plăţii nedatorate (f. 72 – cererea precizatoare depusă la data de 07.05.2014). O asemenea cerere a fost formulată de reclamant în raport cu pârâţii D.A.E. şi M.C.E..

În cauză se reţine că nu sunt incidente aceste prevederi. Răspunderea în temeiul plăţii nedatorate nu intervine câtă vreme sunt aplicabile situaţiei de fapt deduse judecăţii alte temeiuri juridice.

Pentru considerentele mai sus expuse, urmează a fi respinsă acţiunea civilă formulată de reclamant, pe care instanţa a găsit-o neîntemeiată.

Căzând în pretenţii, in temeiul art. 453 al. 1 Cod procedură civilă reclamantul va fi obligat să le plătească pârâţilor cheltuielile făcute de aceştia cu procesul de faţă. Asemenea cheltuieli au fost acordate în parte părţilor, câtă vreme instanţa a dispus respingerea excepţiei invocată de aceştia. Cu chitanţele depuse la f. 137 – 139 pârâţii au făcut dovada plăţii onorariului de avocat.

Domenii speta

Spete similare