Opozabilitatea contractului de locaţiune încheiat cu un neproprietar.

Opozabilitatea contractului de locaţiune încheiat cu un neproprietar.

-Codul civil de la 1865, art. 1441.

Contractul prin care o persoană constituie un drept de folosință asupra unui bun în favoarea alteia este opozabil și celui care îl dobândește ulterior în temeiului unui contract de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii unor anumite condiții, dar nu este opozabil și adevăratului proprietar, care triumfă în acțiunea în revendicare (sau într-o altă acțiune de restituie a bunului având aceleași efecte juridice atât în planul dreptului substanțial – recunoaşterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului, cât și al dreptului procesual – opozabilitatea hotărârii de recunoaştere a unui drept real faţă de terţi), astfel explicându-se garanția pentru evicțiune care este în sarcina locatorului.

Prin urmare, din momentul admiterii acțiunii în revendicare (de drept comun sau întemeiate pe dispoziţiile unor legi speciale), titularul dreptului de folosință dobândit în temeiul unei convenții încheiate cu un neproprietar ocupă imobilul fără drept.

Problema nu este valabilitatea/nevalabilitatea convenții încheiate cu neproprietarul, ci faptul că aceasta nu poate fi opusă adevăratului proprietar, care nu a participat la încheierea ei și nici nu este ținut să o respecte în temeiul vreunei dispoziții legale (cum au fost prevederile O.U.G. nr. 40/1999).

(Decizia civilă nr. 316/A din data de 23 februarie 2021)

Prin cererea înregistrată la data de 22.10.2014 pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a Civilă, reclamanta MDS a chemat în judecată pe pârâta societatea U.I. S.A., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea acesteia la plata sumei de 50.000 euro, sumă estimativă (respectiv 220.850 lei, sumă calculată în lei la un curs de 1 euro = 4.417 lei), reprezentând valoarea lipsei de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 187,26 m.p., proprietatea sa, situat în (..), de la data de 22.10.2011 şi până la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti; cu cheltuieli de judecată.

La data de 26.11.2014, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, şi cerere de chemare în garanţie a Municipiului Bucureşti şi a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, pentru ca, în situația în care ar cădea în pretenţii, să fie obligaţi să suporte sumele de bani pretinse de reclamantă.

La data de 20.03.2015, chematul în garanție Municipiul București a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a sa și a Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Prin încheierea din 18.06.2015, tribunalul a încuviințat în principiu cererea de chemare în garanție.

La termenul din 15.09.2016, reclamanta a depus cerere precizatoare, prin care și-a majorat cuantumul obiectului cererii la valoarea rezultată din expertiză, respectiv la suma de 111.053 lei (echivalentul sumei de 496.052 lei), reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului de la data de 22.10.2014 și până la momentul efectuării expertizei.

La termenul din 15.09.2016, pârâta a depus note de ședință, prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune.

Prin sentinţa civilă nr. 1564/22.12.2016, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a Civilă a respins excepția lipsei calităţii procesuale pasive a chemaților în garanție Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi Consiliul General al Municipiul Bucureşti, ca nefondată; a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, ca nefondată; a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată; a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 19.182,8 lei către pârâta U.I. S.A.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin sentinţă civilă nr. 3338/01.03.1999 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1, al cărei dispozitiv s-a lămurit prin sentinţa civilă nr.5857/19.04.1999, s-a restituit în natură apartamentul situat în (..), în suprafaţa de 98,17 m.p., terenul aferent în suprafaţă de 63 m.p. şi terenul în suprafaţă de 956 m.p., a fost obligat Consiliul General al Municipiului București să lase în deplină, perpetuă şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 956 m.p. (..), respectiv suprafața de 333 m.p. teren rămas neocupat în curtea reclamantei MDS, dintre care 126 m.p. suprafaţa construită; 253 m.p. ocupaţi ilegal de RADET şi CONEL; 332 m.p. ocupaţi ilegal de S.C. U. S.A. şi 38 m.p. ocupaţi ilegal de o societate particulară.

Pârâta S.C. U.I. S.A. a devenit proprietara construcției edificată pe terenul reclamantei urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. Ş.I..

Această construcție-bloc H3 a fost începută anterior anului 1990, din proiectul nr. 23517/10.11.1993 emis de S.C. Proiect București S.A. rezultând că la momentul emiterii studiului geotehnic exista început un tronson de bloc (H3, tronson 2), existând fundații, subsol şi placă peste subsol turnate, armatură stâlpilor parterului montată, existau săpături generale pentru tronsonul 2, construcția fiind finalizată la data de 30.07.1997 prin procesul-verbal de recepție nr. 67285, astfel cum rezultă din contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2768/16.04.1999 la B.N.P. Ş.I..

Având în vedere considerentele pentru care a fost admisă în principiu cererea de chemare în garanție, instanţa a reținut că este neîntemeiată excepția lipsei calităţii procesuale pasive a chemaților în garanție.

Tribunalul a apreciat excepția prescripției dreptului material la acțiune este nefondată, câtă vreme pretențiile reclamantei vizează contravaloarea lipsei de folosință începând cu data de 22.10.2011, precum și prevederile art. 1 și 3 din Decretul nr. 167/1958, conform cărora termenul prescripției este de 3 ani.

Pe fondul cauzei, tribunalul a reținut că pentru atragerea răspunderii civile delictuale, răspundere pe temeiul căreia reclamanta îşi întemeiază pretențiile, este necesară din perspectiva art. 1349 alin. (1) şi (2) C.civ. îndeplinirea următoarelor condiţii: (1) existenţa unui prejudiciu, care trebuie să fie cert, adică sigur sub aspectul existenţei sale şi al posibilităţilor de evaluare şi să nu fi fost reparat încă; (2) existenţa unei fapte ilicite, adică orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv, se cauzează prejudicii dreptului subiectiv aparținând unei alte persoane; (3) existenţa unui raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu; (4) existenţa vinovăţiei celui care a cauzat prejudiciul, constând în intenţia, neglijenţa sau imprudenţa cu care a acționat.

 În cauza dedusă judecății, reclamanta a solicitat să se constate că toate condițiile anterior menționate sunt realizate: fapta ilicită, constând în acțiunea pârâtei de a edifica o construcție pe terenul proprietatea sa, iar prejudiciul material constând în lipsa de folosință pe terenul ocupat de construcția proprietatea pârâtei. Vinovăția pârâtei este reclamată ca fiind aceea de acţiona cu rea-credinţă la edificarea construcției, raportul de cauzalitate fiind indicat prin aceea că la producerea prejudiciului au concurat mai multe fapte ilicite ale pârâtei.

Analizând îndeplinirea cumulativă a acestor condiții, tribunalul a constatat că reclamanta este proprietara terenului în suprafață de 187,26 mp., pe care este edificată construcția proprietatea pârâtei, teren pe care reclamanta nu îşi poate exercita prerogativele dreptului de proprietate, suferind astfel un prejudiciu prin faptul că acest teren nu poate face obiect al unor acte de dispoziție sau administrare.

Cu privire la fapta ilicită a pârâtei, tribunalul a constatat că la momentul la care autoarea acesteia s-a angajat în finalizarea lucrărilor de construire prin contractul de concesiune nr. (..) lucrările de construcție erau deja începute, aşa cum s-a reținut din proiectul nr. (..) emis de S.C. Proiect București S.A., reclamanta redobândind dreptul de proprietate asupra terenului la data de 01.03.1999, fără ca în cauză să se facă dovada faptului că pârâta era încunoștințată despre intențiile de a se obține restituirea în natură a terenului, notificările şi litigiile fiind formulate ulterior contractului de concesiune, respectiv în anul 1994.

Astfel, afirmația reclamantei în sensul că la încheierea contractului de concesiune nr.(..) terenul era liber este nesusținută în plan probator, obiectul contractului de concesiune vizând terminarea execuției lucrărilor de construcții, punerea în funcțiune şi exploatare a blocului H3.

Totodată, la momentul promovării acțiunii în rectificarea Hotărârii nr. 406/12.05.1997 a Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, respectiv în anul 1997, reclamanta cunoștea împrejurarea că terenul ce a aparținut autorului său era afectat de detalii de sistematizare, câtă vreme aceasta domicilia la aceeași adresă, înțelegând să redobândească în natură terenul, aspecte rezultate din faptul că a înţeles să solicite rectificarea şi lămurirea dispozitivului hotărârii nr. 3338/01.03.1999, pentru a se indica ocupanții terenului şi suprafețele ocupate de fiecare.

În consecință, tribunalul a constatat că nu se poate regăsi în acțiune o vinovăţie în finalizarea lucrărilor de construire.

În egală măsură, câtă vreme autorizația de finalizare a construcției urmare reproiectării a fost emisă la 05.04.1994, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2768/16.04.1999 la B.N.P. Ş.I., fapta pârâtei de a continua lucrările de construire şi finalizarea construcției nu îmbracă forma ilicitului, dreptul reclamantei de proprietate fiind recunoscut ulterior, în anul 1999.

Totodată, tribunalul a apreciat că reclamanta, fiind proprietara terenului, are mijloace specifice în valorificarea acestui drept împotriva proprietarului construcției.

Faţă de soluția dată cererii de chemare în judecată, pârâta nefiind obligată la dezdăunare, cererea de chemare în garanție a fost respinsă, ca nefondată.

Cum reclamanta nu a reușit să-şi dovedească susținerile din cererea de chemare în judecată, acesteia aparținându-i culpa procesuală, în baza art. 453 alin. (1) C.pr.civ. a fost obligată la plata către pârâta U.I. S.A. a 19.182,8 lei cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu avocat, onorariu ce a fost apreciat ca proporţional cu complexitatea cauzei.

Împotriva acestei sentinţe, la data de 09.02.2017 a declarat apel pârâta U.I. SA, iar la data de 14.02.2017 a declarat apel reclamanta MDS, cererile acestora fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie la data de 22.03.2018.

I.1. În motivarea cererii sale, apelanta-pârâtă a arătat, în primul rând, că pentru corecta soluționare a excepției prescripției dreptului la acțiune trebuiau avute în vedere următoarele aspecte de fapt şi de drept: (i) natura faptei (tipul concret) reclamată ca prejudiciată, (ii) data săvârșirii acelei fapte, (iii) recunoașterile reclamantei şi (iv) norma de drept aplicabilă situației de fapt dedusă judecații.

Cu privire la natura faptei, reclamanta a înțeles să indice în mod expres, în virtutea principiului disponibilității, că natura (manifestarea concretă) a faptei este aceea a faptei de construire, pe care o consideră ilicită.

Cu privire la data săvârşirii faptei pretins ilicită, trebuie avute în vedere trei elemente: a) construirea a fost începută anterior anului 1990 de către Statul Român; b) continuarea lucrărilor s-a făcut începând cu anul 1994 şi c) finalizarea acestora s-a făcut în anul 1997 (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor blocului H3 nr. 67285/30.07.1997). Rezultă că fapta pretins ilicită s-a consumat cel mai târziu la data de 30.07.1997. Data la care reclamanta a cunoscut fapta este însă anterioară anului 1997, așa cum reiese din sentința civilă nr. 9376/2012.

Cu privire la recunoașterile reclamantei, solicită să se reţină că aceasta a afirmat ca a cunoscut construirea încă din anul 1994, motiv pentru care ar fi transmis mai multe notificări.

Concluzia celor de mai sus este aceea ca încă din anul 1994 reclamanta a cunoscut atât fapta pretins ilicită cât şi pe cel presupus vinovat de aceasta, respectiv U. S.A.

În aceste condiții, excepției îi sunt aplicabile dispozițiile art. 998 Codul civil de la 1864 şi ale art. 8 din Decretul nr. 167/1958.

2. În ceea ce privește soluția pronunțată pe fondul acțiunii, apelanta-pârâtă a criticat considerentele care stau la baza acesteia, în conformitate cu dispozițiile art. 461 alin. (2) C.pr.civ..

În motivarea soluției sale, prima instanţa a constatat că reclamanta este proprietara terenului în suprafață de 187,26 m.p. fără a avea în vedere inopozabilitatea faţă de pârâtă a hotărârilor judecătorești pe care le-a invocat în susținerea acțiunii, această inopozabilitate antrenând calificarea hotărârilor ca simple fapte juridice. Prima instanţă nu a făcut nicio referire la această apărare a sa, omițând să o analizeze. Faţă de pârâtă nu există un titlu al reclamantei, astfel încât realitatea raporturilor juridice îi permite să ignore hotărârile pronunțate în litigii în care nu a fost parte şi nu a avut cum să îşi facă apărările necesare (nici ea şi nici S.C. U. S.A.). Ca urmare, hotărârile care constată ocuparea ilegală a terenului nu îi sunt opozabile. De asemenea, întrucât nu a fost parte la judecată, raporturile juridice existente între apelanta-pârâtă și Municipiul București sunt guvernate de realitatea juridică conținută în contractul de concesiune și în cartea funciară, față de aceasta terenul de sub construcție având regimul juridic al proprietății publice.

A doua eroare privește o constatare de fapt care o prejudiciază, respectiv mențiunea incompletă cu privire la faptul că lucrările de construcție erau deja începute în anul 1993, fără a se reţine că acestea erau începute de Statul Român anterior anului 1990.

A treia eroare din considerente privește constatarea de fapt în sensul că nu se poate regăsi „o vinovăţie” a pârâtei „în finalizarea lucrărilor de construire”, iar „fapta pârâtei de a continua lucrările de construire şi finalizarea construcției nu îmbracă forma ilicitului”. În mod evident situația de fapt este aceea că lucrările au fost finalizate de către S.C. U. S.A, societate diferită de apelanta-pârâtă, astfel încât în sarcina sa nu se poate reţine nicio faptă.

3. Prima instanţă a respins ca nefondată cererea de chemare în garanție, având în vedere considerentul că apelanta-pârâtă nu a fost obligată la dezdăunare. Această situație, a neobligării pârâtei la dezdăunare, este însă urmare a netemeiniciei cererii de chemare în judecată şi nu a netemeiniciei cererii de chemare în garanție. Cererea de chemare în garanție a fost temeinic şi legal formulată, iar prin respingerea acțiunii principale obligarea la garanție a rămas fără obiect, în lipsa producerii evenimentului garantat prin contract.

4. Prima instanţă nu a acordat pârâtei cheltuielile reprezentate de taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garanție. Această omisiune poate avea ca origine modul de soluționare a cererii de chemare în garanție, criticat anterior.

În mod evident, fără a exista cererea de chemare în judecată pârâta nu ar fi avut de ce să formuleze cerere de chemare în garanție, această cerere de garanție fiind mijlocul specific prin care partea pârâta s-a apărat faţă de pretențiile reclamantei, urmărind ca prejudiciul să fie suportat de către chematul în garanție. Pe cale de consecință, constatând culpa procesuală a reclamantei, instanţa trebuia să observe că această culpă procesuală este generatoare şi a prejudiciului creat pârâtei prin obligarea la suportarea taxei de timbru aferentă cererii de chemare în garanție.

În consecință, apelanta-pârâtă a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinţei în sensul respingerii cererii de chemare în garanție ca rămasă fără obiect şi acordării cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.566 lei reprezentând taxa de timbru aferentă acestei cereri de chemare în garanție, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au mai fost invocate dispozițiile art. 466 şi următoarele C.pr.civ..

II. Prin cererea sa de apel, formulat şi împotriva încheierilor de şedinţă din datele de 18.06.2015 şi 08.12.2016, apelanta-reclamantă a solicitat schimbarea în totalitate a hotărârii apelate şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii şi obligarea intimatei-pârâte U.I. S.A. la plata sumei de 111.053 euro (echivalentul sumei de 496.052 lei), reprezentând valoarea lipsei de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 187,26 m.p. situat în (..) proprietatea sa, de la data de 22.10.2011 şi până la data de 14.04.2016, conform expertizei tehnice evaluatorie imobiliară, precum şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru, onorariu de experţi şi onorariu de avocat.

1.i În motivarea cererii sale, apelanta-reclamantă a arătat că prima instanţă a reţinut greşit situaţia de fapt.

Astfel, contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993 încheiat cu I. R.A. nu este un contract de concesiune. În realitate, pe lângă denumirea sa explicită, contractul de asociere nr. (..) nu conține niciun element prevăzut în mod obligatoriu de lege pentru a putea fi calificat ca fiind de concesiune.

Litigiile şi demersurile apelantei-reclamante nu sunt ulterioare datei contractului de asociere nr. 4003/19.05.1993. În realitate, aceasta a demarat încă din anul 1991 procedurile de recuperare a imobilului în discuție.

ii. Instanța a reținut greșit și argumentele invocate de apelanta-reclamantă.

Astfel, fapta ilicită invocată de aceasta nu este reprezentată de construirea nelegală a clădirii de către intimata-pârâtă. Construirea nelegală face parte din rezoluția ilicită, respectiv vinovăția. În realitate, fapta ilicită constă în ocuparea, atât anterior cât şi în prezent, fără titlu, a terenului său. Fapta ilicită constă în folosința actuală a terenului contrară dreptului de proprietate al apelantei-reclamante.

Vinovăția nu este reprezentată de simpla continuare de către autoarea intimatei-pârâte a lucrărilor de construire. În realitate, vinovăția este reprezentată de rezoluția ilicită a celor două societăți U.I. şi a acționarilor acestora, persoane fizice, de a ocupa în mod abuziv un teren ce nu le aparține, prin manopere frauduloase, şi exploatarea conștientă şi obținerea de beneficii nejustificate, timp de peste 20 de ani.

iii. Apelanta-reclamantă a mai arătat că în mod nelegal instanța a respins cererile de probatoriu. Prin încheierea din 18.05.2015 a respins solicitarea de administrare a interogatoriului pârâtei, iar prin încheierea din 08.12.2016 a respins solicitarea de prezentare în original a contractului de asociere nr. 4003/19.05.1993 şi mai ales a anexelor acestuia. De asemenea, a respins solicitările de a se emite adrese către instituțiile care ar fi putut lamuri situația de fapt şi furniza copii ale înscrisurilor defăimate. Faţă de solicitările exprese ale reclamantei în care s-a arătat că dorește înscrierea în fals, faţă de simplele fotocopii cu conținut diferit, faţă de neprezentarea anexelor la contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993, faţă de inexistenţa vreunor condiții ale aşa-zisei concesiuni în contractul de asociere nr.4003/19.05.1993, instanța avea obligația de a stabili veridicitatea acestora.

Instanța a ignorat solicitarea expresă de a se certifica înscrisurile depuse de către pârâtă, primind la dosar înscrisuri ce nu pot fi validate ca fiind reale.

iv. Instanța a reținut în mod greșit admisibilitatea cererii de chemare în garanție. În realitate, între intimata-pârâtă U.I. S.A. şi chemații în garanție nu a existat relație contractuală, ci doar între autoarea intimatei-pârâte şi chemații în garanție.

2.i. Dezvoltând motivele de apel, apelanta-reclamantă a mai arătat că I. R.A. a fost înființată prin Decizia nr. 1201/10.12.1990 a Primăriei Municipiului București în baza prevederilor Legii nr. 15/1990. I. R.A. avea ca obiect de activitate administrarea unei părți din fondul locativ al Municipiului București, dar nu avea niciun drept sau competență cu privire la terenurile proprietate publică sau aflate în folosința de orice fel a Municipiului București. I. R.A. și-a încetat activitatea prin H.C.L.M.B. nr. 72/16.12.1992. Pe toată durata de activitate, I. R.A. nu a avut personalitate juridică. La data de 19.05.1993, când a fost încheiat „contractul de asociere”, I. R.A. nu mai exista și nu mai putea dispune de bunurile proprietate publică, în speță teren, cu atât mai mult cu cât nu avusese niciodată în obiectul de activitate administrarea terenurilor.

Acest „contract” nu poartă niciun antet și nicio ștampilă a I. R.A. și poartă un număr de înregistrare pe care apelanta-reclamantă l-a contestat.

În contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993 nu este prevăzută niciunde o taxă de concesiune. Dacă a existat vreodată o concesiune a terenului de sub blocul H3, condițiile acesteia ar fi trebuit să se regăsească în anexele la contract, însă pârâta a exprimat un refuz explicit de a le depune.

În concluzie, contractul nr. 4003/19.05.1993 nu conține elementele esențiale prevăzute de art. 27 din Legea nr. 15/1990, respectiv durata concesiunii și prețul concesiunii, și este încheiat cu o entitate, respectiv I. R.A., care nu mai exista la acea dată.

Apelanta-reclamantă a mai arătat că instanţa a reţinut în mod greşit că societatea intimată nu a avut cunoștință despre intențiile sale de a se obține restituirea în natură a terenului.

În primul rând, pentru rigoare, a arătat că la data respectivă era vorba despre societatea U. S.A., autoarea intimatei-pârâte, deşi acționarii persoane fizice erau aceiași. În al doilea rând, a arătat că încă din anul 1991 era în litigiu cu Municipiul București pentru restituire. În al treilea rând, a arătat că actul fraudulos - contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993 - nu a fost unul public, deci nu i se poate imputa necunoașterea acestuia la data încheierii sale. În al patrulea rând, a arătat că, imediat ce a cunoscut primul act ce a beneficiat de publicitate, respectiv autorizația de construire nr. 5I din 05.04.1994, a notificat autoarea intimatei-pârâte, precum şi toate instituțiile abilitate. Pe cale de consecință, înainte de începerea lucrărilor la clădire de către autoarea intimatei-pârâte, U. S.A., acea societate avea cunoștință de existenţa dosarelor de revendicare. Faţă de continuitatea acționariatului celor două societăţi U.I., actuala intimată U.I. S.A. nu poate invoca necunoașterea demersurilor apelantei-reclamante de la acea dată.

Luând la cunoștință de faptul că societatea U. S.A. urmează să construiască pe terenul proprietatea sa, apelanta-reclamantă a transmis notificări către toate instituțiile abilitate: notificarea nr. 632/08.04.1994 către societatea U. S.A.; notificarea nr. 9772/12/19.05.1994 către Direcția Generală a Lucrărilor Publice, Urbanism și Amenajarea Teritoriului București; notificarea nr. 6773/1/19.05.1994 către Primarul General al Capitalei; notificarea nr.1170/14.04.1994 către societatea Proiect București S.A.; notificarea nr. 5139/21/14.04.1994 către Primăria Capitalei; notificarea din 14.04.1994 către I. R.A.; notificarea nr.5143/14.04.1994 către Oficiul de Cadastru și Organizarea Teritoriului București.

Notificările sunt concomitente cu momentul emiterii autorizației de construire nr.5I/05.04.1994, până să se înceapă edificarea blocului H3. Or, blocul H3 nu a fost edificat în baza contractului de asociere nr. 4003/19.05.1993, cum greşit a reținut instanţa, ci în baza acestei autorizații de construire.

Conform sentinței civile nr. 3338/01.03.1999 pronunțate de Judecătoria Sector l Bucureşti, ce acționează cu putere de lucru judecat în prezenta cauză, „o suprafață de teren este ocupată ilegal de societatea U. S.A.”.

Cunoscând faptul că asupra situației litigioase a terenului s-a pronunțat irevocabil o instanţă, societatea U. S.A. a vândut societăţii intimate U.I. S.A. imobilul bloc H3 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2768/16.04.1999 în scopul de a pierde urma juridică a imobilului. În cadrul acestei vânzări, cele două societăţi au hotărât, nelegal, şi asupra terenului pe care se afla amplasat blocul H3, cu toate că aveau cunoștință că o suprafață de teren aparține apelantei-reclamant și fără acordul Consiliul General al Municipiului Bucureşti.

ii. Fapta ilicită constă în acțiunea intimatei-pârâte de a ocupa terenul proprietatea apelantei-reclamante fără a avea un titlu valabil.

Intimata-pârâtă susține teza existenţei unui titlu valabil reprezentat de contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993, pe care atât aceasta, cât şi prima instanţă l-au apreciat ca fiind un contract de concesiune.

Or, contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993 nu este un contract de concesiune. Acesta poartă denumirea de „asociere”. În cuprinsul său se specifică reglementarea acestui contract de către prevederile Capitolului V din Legea nr. 15/1990, denumit „Asocierea şi libera concurenţă”. Dacă s-ar accepta teza în sensul că este un contract de concesiune, s-ar impune reglementarea sa de prevederile Capitolului IV din Legea nr. 15/1990, denumit „Concesionarea, închirierea şi locaţia gestiunii”.

În lipsa unui contract de concesiune, nici intimata şi nici autoarea acesteia nu au deținut vreodată un titlu valabil pentru ocuparea terenului proprietatea apelantei-reclamantei.

Dacă s-ar admite ipoteza că acest contract era unul de concesiune (deşi contestă vehement o asemenea interpretare), faţă de prevederile art. 27 din Legea nr. 15/1990 („b) durata concesiunii, care nu poate fi mai mare de 20 ani”), el şi-a încheiat valabilitatea în anul 2013.

Nu în ultimul rând, în urma sentinței civile nr. 3338/01.03.1999 terenul ce face obiectul prezentei cauze nu se mai afla în proprietatea Municipiului Bucureşti, deci sub nicio formă nu se mai putea dispune de teren de către Municipiul Bucureşti, şi cu atât mai puțin de către intimata-pârâtă sau autoarea acesteia.

De asemenea, se impune şi concluzia că intimata-pârâtă, nefiind proprietar al terenului, are oricum obligația de a achita contravaloarea folosinței acestuia către un proprietar, indiferent cine ar fi acela. Chiar şi în ipoteza contestată a existenţei contractului de concesiune, intimata-pârâtă şi autoarea acesteia plăteau folosința terenului către Municipiul Bucureşti. De vreme ce din anul 1999 Municipiul București nu mai este proprietarul acestui teren, este de netăgăduit faptul că intimata-pârâtă avea obligația de a achita acea folosință apelantei-reclamante.

Vinovăţia intimatei-pârâte rezultă din acţiunea de ocupare a terenului, în condițiile în care exista o hotărâre judecătorească irevocabilă în dispozitivul căreia s-a reţinut că autoarea sa ocupa ilegal terenul în discuție, iar această ocupare se perpetuează şi în prezent de către intimate. Apelanta-reclamantă se află în imposibilitatea de folosire şi dispunere liberă cu privire la acest teren, atât timp cât există pe acesta se află construcția proprietatea intimatei-pârâte.

De asemenea, în contractul de vânzare-cumpărare nr. 2768/16.04.1999, prin care intimata-pârâtă a dobândit clădirea, U.I. S.A. a declarat faptul că știe situația juridică şi de fapt a imobilului. Deci, nu se poate susține în mod credibil necunoașterea situației litigioase anterior preluării clădirii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466 şi urm. C.pr.civ..

La data de 19.04.2017, intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului formulat de apelanta-reclamantă ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

i. În motivare, a arătat că afirmaţia că ar ocupa abuziv, nelegal şi fără niciun titlu terenul în discuţie este nefondată, contravenind puterii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 9376/2012 pronunţată de Tribunalul București, definitivă prin decizia civilă nr. 90/2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1249/28.03.2014 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, conform căreia intimata-pârâtă are beneficiul contractului de concesiune asupra terenului nr. 4003/1993, contract în care apelanta-reclamantă nu a reuşit să se subroge şi pe care nu l-a putut desfiinţa.

Cu privire la prima nemulţumire a apelantei-reclamante, intimata-pârâtă a arătat astfel faptul că prima instanţă a reţinut corect semnificaţia contractului nr. 4003/1993, considerându-l contract de concesiune, în concordanţă cu considerentele sentinţei civile nr. 9376/2012 pronunţate de Tribunalul Bucureşti.

În privința celei de-a doua nemulțumiri exprimate în acest motiv de apel, a arătat că hotărârile judecătorești invocate sunt cele din anul 1999 (deci ulterioare încheierii contractului în anul 1993), iar notificările sunt toate din anul 1994, deci ulterioare încheierii contractului din anul 1993. Pe de altă parte, instanţa s-a referit în mod explicit la lipsa oricărei dovezi de înștiințare a intimatei-pârâte cu privire la aceste pretenții ale apelantei-reclamante, ceea ce este perfect adevărat, nicăieri în cuprinsul apărărilor apelantei-reclamante nefăcându-se vorbire de notificarea sa, ci a societăţii U. S.A., persoană juridică diferită.

ii. Cu privire la prima nemulțumire din al doilea motiv de apel, intimata-pârâtă a arătat că prin motivele de apel reclamanta tinde la a-şi modifica cererea de chemare în judecată şi apărările expres formulate prin răspunsul la întâmpinare. În ambele înscrisuri se afirmă neechivoc faptul că „fapta ilicită" este reprezentată de fapta de „construire”. Printr-un artificiu, apelanta încearcă să substituie „fapta” incriminată de ea (construirea), prin urmările pe care pretinde că le-ar fi avut fapta respectivă.

O astfel de modificare este expres prohibită prin dispozițiile art. 478 alin. (3) C.pr.civ., deci inadmisibilă ca motiv de apel.

Pe de altă parte, intimatei-pârâte nu îi poate fi imputată nici fapta de construire (a construit altă persoana juridică) şi nici urmările acesteia, respectiv folosința actuală a terenului ocupat de construcție, întrucât are un titlu al folosinței, respectiv contractul de concesiune validat judiciar în litigiul anterior.

Cu privire la a doua nemulțumire, intimata-pârâtă a solicitat să se reţină că însăși apelanta-reclamanta s-a referit la continuarea lucrărilor de către autoarea sa, deci de altă persoană juridică (acesta în condițiile în care intimata-pârâtă este dobânditoare cu titlu oneros şi cu bună-credință a dreptului de proprietate asupra construcției, neavând nicio legătură cu continuarea lucrărilor de construire).

Mai mult, apelanta-reclamantă a modificat încă o dată obiectul cererii, introducând în discuție pretinsa vinovăţie a celor două societăţi U.I. şi a acționarilor acestora, persoane fizice, de a ocupa în mod abuziv un teren ce nu le aparține. În cauza nu sunt părţi două societăţi U.I. şi cu atât mai puțin acționarii persoane fizice (nenominalizate).

iii. În legătură cu al treilea motiv de apel, a arătat că interogatoriul solicitat primei instanţe nu a fost depus la dosar odată cu cererea de chemare în judecată, astfel încât operează decăderea.

În privința contractului de concesiune, atât timp cât acesta i-a fost opus apelantei-reclamante în litigiul anterior, aceasta l-a recunoscut ca valabil, încercând să se subroge în drepturile conținute de acesta și atât timp cât instanțele anterioare au stabilit cu putere de lucru judecat în contradictoriu chiar cu apelanta-reclamantă că intimata-pârâtă are un contract de concesiune având la baza contractul nr. 4003/1993, nu numai că nu era necesară, utilă şi pertinentă depunerea contractului, dar nici nu există posibilitatea de a-i mai fi contestate existența, valabilitatea şi efectele, nefiind posibilă o nouă verificare a unei situației care a mai făcut obiectul judecății între aceleași părți.

iv. Cu privire la al patrulea motiv de apel, care privește greșita soluție dată admisibilității cererii de chemare în garanție, a înțeles să invoce excepția lipsei de interes în promovarea căii de atac, apelanta-reclamantă fiind o persoană diferită de chematul în garanție.

În ceea ce privește secțiunea „Dezvoltarea motivelor de apel”, intimata-pârâtă a arătat că este de observat că toate susținerile privind existenţa I. R.A., data încheierii contractului nr. 4003/1993, dreptul de administrare al acesteia, etc., nu fac obiectul judecății, deci nu pot fi analizate în actualul cadru procesual. Acestea sunt aspecte noi, neinvocate prin cererea de chemare în judecată, așa încât nu pot face obiectul unei analize direct în apel. Eventuala modificare a condițiilor concesiunii nu are relevanţă faţă de obiectul cererii de chemare în judecată.

Toate referirile la acte şi acțiuni care privesc societatea U. S.A. nu au legătură cu intimata-pârâtă, iar hotărârea invocată de apelanta-reclamantă (sentința civilă nr. 3338/1999) este dată fără participarea sa la proces, astfel încât îi este inopozabilă, constituind un simplu fapt juridic împotriva căruia poate folosi orice mijloc de probă.

Contrar afirmațiilor apelantei-reclamante, prima instanţă nu a admis existenţa niciuneia din condițiile răspunderii civile delictuale, ci a arătat că, nefiind îndeplinite două din condiții, în mod cert nu poate exista răspunderea.

În drept, au mai fost invocate dispoziţiile art. 471 alin. (5) C.pr.civ..

La data de 18.04.2017, intimata-reclamantă MDS a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului formulat de apelanta-pârâtă ca nefondat şi obligarea apelantei acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

1. În motivare, a arătat că termenul de prescripție curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască fapta ilicită şi autorul acesteia.

În speța de faţă ne aflăm în prezenţa unei fapte ilicite continue, faptă ce a început cu ocuparea terenului de către autoarea apelantei-pârâte (U. S.A.) şi continuă şi până în prezent prin ocuparea terenului de către aceasta. În toata perioada scursă de la ocuparea terenului de către autoarea pârâtei şi până în prezent, atât autoarea pârâtei cât şi pârâta au menținut aceeași conduită unitară, respectiv o atitudine consecventă în refuzul de a restitui terenul. Astfel, fapta ilicită se prezintă ca un comportament unitar, având aceleaşi raţiuni şi aceleaşi consecinţe pe întreaga perioadă de timp. Fapta ilicită, în întregul său, respectiv refuzul de a preda terenul sau de a achita contravaloarea lipsei de folosința, operează şi în prezent.

Fapta ilicită fiind şi în prezent în derulare, intimata-reclamantă avea posibilitatea de a solicita repararea pagubei în termenul de 3 ani prevăzut de ambele Coduri civile.

2. În ceea ce privește critica apelantei-pârâte cu privire la considerentele hotărârii atacate, cu referire la aspectul că s-a constatat că este proprietara terenului în suprafață de 187,26 m.p. ocupat ilegal, intimata-reclamantă a arătat că dreptul de proprietate i-a fost recunoscut prin sentința civilă nr. 3338/01.03.1999 pronunțată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti, care a reţinut că „o suprafață de teren este ocupată ilegal de societatea U. SA”, autoarea U.I. S.A.

Aceste hotărâri judecătorești prin care i-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra terenului nu reprezintă simple fapte juridice, ci reprezintă titlul de proprietate al intimatei-reclamante, drept de proprietate intabulat în cartea funciară.

Ignorarea unei hotărâri judecătorești dovedește intenția directă a apelantei-pârâte în nerespectarea dreptului său de proprietate, respectiv a ordinii de drept.

Dreptul de proprietate este un drept opozabil erga omnes, implicit opozabil apelantei-pârâte.

Societatea pârâta încearcă inducerea în eroare prin afirmația că anterior anului 1989 s-a început construcția ce îi aparține astăzi. Construirea blocului H3 din ansamblul I.P./Iancu de Hunedoara spre strada Clopotarii Vechi s-a făcut în perioada anilor 1993 - 1997.

După ce s-a pronunțat sentința civilă nr. 3338/01.03.1999 de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti, prin care a fost restituit terenul către intimata-reclamantă, U. S.A., autoarea U.I. S.A., a vândut clădirea către actuala pârâtă U.I. S.A.

3. Tocmai faptul că nu există niciun raport juridic între U.I. S.A. şi chematele în garanție a condus la respingerea cererii de chemare în garanție ca nefondată.

4. Cu privire la cheltuielile de judecată acordate de primă instanţă, intimata-reclamantă a arătat, în ceea ce priveşte taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garanție, că în speță sunt incidente dispozițiile art. 441 alin. (1) C.pr.civ., respectiv apelanta avea deschisă procedura cererii de completare a dispozitivului, cerere ce trebuia formulată în același termen ca apelul. În prezent, apelanta-pârâtă nu mai poate critica acest aspect.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 205 şi urm. C.pr.civ..

La data de 16.05.2017 apelanta-pârâtă U.I. S.A. a depus răspuns la întâmpinare, iar la data de 23.05.2017 apelanta-reclamantă MDS a depus răspuns la întâmpinare, prin care în esență au fost reluate susținerile din cererile de apel.

Prin decizia civilă nr. 441/A/02.05.2018, Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a III-a Civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamanta; a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă; a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că: a admis excepţia prescripţiei şi a respins ca atare acţiunea reclamantei sub aspectul faptei ilicite a construirii; a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanţie a pârâtei; a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 8.566 lei reprezentând taxe judiciare timbru aferente cererii de chemare în garanţie; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate; a respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulate în apel de către reclamantă, ca nefondată şi a obligat apelanta-reclamantă la plata către apelanta-pârâtă a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată aferente judecăţii în apel.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că reclamanta a susținut că terenul ce a aparținut autorului său a fost preluat abuziv de stat prin Decretul nr. 92/1950, iar pârâta a arătat că potrivit Decretului nr. 164/26.06.1987, de aprobare a notei de comandă și a măsurilor pentru realizarea obiectivului de investiții ”Magistrala 3 de metrou Gara de Nord - Dristor 2”, măsuri ce includeau exproprierea și trecerea în proprietatea statului și în administrarea directă a Întreprinderii Metroul București a unei suprafețe de teren de 6.210,73 m.p. cu construcții, subteranul suprafeței de teren a fost afectat unei investiții strategice cu rol de protecție și apărare civilă - metroul București, iar suprateranul a fost destinat unei construcții supraetajate, bloc, aparținând Ansamblului Piața Victoriei.

Curtea a reținut că pe terenul în cauză a fost începută edificarea unui bloc, inițial cu destinația de locuință, la o dată neprecizată, cert anterior lunii noiembrie 1993, acesta fiind finalizat în 1997 (blocul H3, str. Iancu de Hunedoara nr. 8 a fost identificat ca ocupând 183,22 + 4,04 m.p. din terenul reclamantei, prin expertiza efectuată în dosarul nr. 26253/3/2005).

De asemenea potrivit caietului de sarcini anexă a contractului încheiat în 1993 depus în apel, la momentul întocmirii sale bunul supus acțiunii de asociere era în curs de execuție având realizate lucrări în proporție de 10,49%.

În 1993 a fost încheiat între „I.” R.A. și S.C. U. S.A. contractul de asociere nr. 4003/19.05.1993, menționându-se în preambulul său că acesta este încheiat ținând seama de prevederile capitolului V din Legea nr. 15/1990 privind asocierea în vederea realizării de activități comune care prezintă interes pentru asociați și în temeiul H.G. nr. 441/1991, a Hotărârii Consiliului Local al Primăriei Municipiului București și a Acordului Primăriei Municipiului București nr. 32498/10.09.1992.

Obiectul contractului, potrivit art. 1, îl reprezenta „terminarea execuției lucrărilor de construcții, punerea în funcțiune și exploatare în comun de către părțile contractante a blocului H3 - Tronsoanele 1 și 2 din ansamblul Piața Victoriei - Iancu de Hunedoara”, cu un aport de 9,9% pentru R.A. I. și de 90,1% pentru U. S.A., conform anexei 1/1a la contract, la art. 8 specificându-se că aportul părților s-a stabilit în condițiile prevăzute în caietul de sarcini anexa I. S-a stipulat că finalizarea construcției se va face în termen de 22 de luni de la data începerii lucrărilor de construcții pe baza surselor financiare asigurate de societatea comercială, iar durata asocierii va fi pe toată perioada existenței construcției. La art. 10 s-a menționat că S.C. U. S.A. se obligă să plătească „taxa de concesionare” a terenului pe perioada de existență a construcției, anual cu începere de la 1.01.1995.

La nivelul anului 1994, reclamanta a notificat U.I. export, Direcția Generală a Lucrărilor Publice, Urbanism și Amenajarea Teritoriului București, Primăria Municipiului București, Proiect București S.A., I. R.A., OCPI, referitor la faptul că începând cu luna februarie 1991, în calitate de moștenitoare a lui David Marcovici, a solicitat conform Legii nr. 18/1991 recunoașterea și reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului de 1.000 m.p. aferent imobilului din Bd. Iancu de Hunedoara nr. 24.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1171/4.06.1996, Consiliul General al Municipiului București a vândut cota de 9,9% din blocul H3 tronson 1 și 2 către S.C. U. S.A., menționându-se că astfel cumpărătoarea dobândește dreptul de proprietate asupra întregului bun ce a făcut obiectul contractului de asociere nr. 4003/1993. La art. 5 s-a menționat faptul că S.C. U. S.A. dobândește concesiunea terenului în condițiile contractului de asociere nr.4003/1993.

Potrivit procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 67285/30.07.1997, lucrările aferente blocului H3 executate în baza autorizației 5 I eliberată de Primăria Municipiului București la 5.04.1994 au fost finalizate în iulie 1997.

Prin sentința civilă nr. 3338 pronunțată la data de 1.03.1999 de Judecătoria Sectorului 1 București, în dosarul nr. 14487/1997, a fost admisă cererea formulată de reclamanta MDS, în contradictoriu cu CGMB, și s-a dispus rectificarea Hotărârii nr. 406/12.05.1997 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, restituindu-se în natură reclamantei apartamentul situat în (..), în suprafață de 98,17 m.p. și terenul aferent în suprafață de 63 m.p. De asemenea, s-a dispus restituirea în natură a terenului în suprafață de 956 m.p. și a fost obligată pârâta CGMB la despăgubiri (în conformitate cu Legea nr. 112/1995) pentru celelalte apartamente demolate în 1987-1988 și pentru garajul și gospodăria aferente proprietății demolate în anul 1989. Sentința a rămas irevocabilă, neformulându-se cale de atac împotriva sa.

Prin sentința civilă nr. 5857 pronunțată la data de 19.04.1999 a fost rectificat și lămurit înțelesul dispozitivului hotărârii anterioare în sensul că apartamentul are suprafața de 126 m.p., iar CGMB a fost obligat „să lase în deplină, perpetuă și liniștită posesie terenul în suprafață de 956 mp. (...) în compunerea precizată în concluziile raportului de expertiză: 333 mp teren rămas neocupat în curtea contestatoarei, din care 126 mp. suprafață construită; 253 mp. ocupați ilegal de RADET și CONEL; 332 mp. ocupați ilegal de SC U. SA (...)”.

În aprilie 1999, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2768/16.04.1999 de BNP Ş.I., S.C. U. S.A. a vândut către S.C. U.I. S.A., pârâta în prezenta cauză, dreptul de proprietate asupra blocului H3, cu mențiunea că terenul aferent blocului în suprafață de 976 m.p. este concesionat S.C. U. S.A. pe perioada existenței construcției conform contractului de asociere în participațiune nr. 4003/1993.

La un moment ulterior acestui contract și anterior solicitării înregistrate sub nr.1905/22.08.2001 la Primăria Municipiului București, cele două societăți comerciale au stabilit printr-un acord transferul dreptului de concesiune asupra terenului către cumpărător.

În executarea sentințelor pronunțate de Judecătoria Sectorului 1, CGMB - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a emis Hotărârea nr. 3716/22.11.2001, pentru modificarea preambulului Hotărârii nr. 406/12.05.1997, în sensul restituirii în natură a apartamentului nr. 2 și a terenului în suprafață de 956 m.p., din care 126 m.p. reprezintă construcția.

Ulterior, prin contractul de dezmembrare autentificat sub nr. 692/28.11.2003 de B.N.P Asociați „Acord”, reclamanta a procedat la dezmembrarea suprafeței de teren de 956 m.p., astfel: - lotul 1: teren în suprafață de 119,49 m.p. ocupat de stradă și trotuar - domeniu public; - lotul 2: teren în suprafață de 196,34 m.p. ocupat de bloc - U.; lotul 3 - teren în suprafață de 418,75 m.p. din care: 19,12 m.p. (domeniu public) + 273,64 m.p. (curte) + 125,99 m.p. (construcție); lotul 4 - teren în suprafață de 221,3 m.p. ocupat de punctul termic și Renel, utilizat de domeniul public. În temeiul acestui contract, cu încheierea nr. 6480/13.03.2006 a Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București Sector 1 (fila 109 vol. I ds. TB), a fost intabulat dreptul de proprietate al reclamantei în CF (..), cu radierea dreptului de proprietate al reclamantei din CF colectivă (..).

1. Examinând apelul declarat de pârâtă, Curtea a apreciat, în legătură cu criticile privind considerentele hotărârii, că statuarea de fapt referitoare la începerea construirii de către Statul Român anterior anului 1990 era nerelevantă în cauză, neimpunându-se completarea celor reținute de prima instanță în stabilirea situației de fapt sub acest aspect.

2. În raport de criticile formulate sub aspectul prescripției dreptului la acțiune, Curtea a constatat că, din perspectiva situației de fapt, au fost deduse judecății două fapte ilicite: - pe de o parte - construirea/finalizarea construirii blocului H3 pe un teren ce se afla în litigiu; - pe de altă parte - ocuparea în prezent a terenului.

Sub aspectul faptei pretins ilicite de construire/finalizare a construcției de către pârâtă, Curtea a constatat că se impune admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâtă, reţinând că această construcție a fost finalizată în anul 1997 (potrivit procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor blocului H3 nr. 67285/30.07.1997).

Cu privire la fapta imputată de reclamantă constând în ocuparea terenului, Curtea a constatat că excepția nu este întemeiată, neprimind susținerea pârâtei privind faptul că odată finalizată construirea s-a consumat și fapta de ocupare a terenului prin construire, ca moment la care paguba și-a produs pe deplin efectele, deoarece în mod evident ocuparea terenului are caracter continuu, fapta în sine de ocupare a terenului căpătând autonomie față de cauza ocupării sale.

3. În legătură cu contractul încheiat în 1993 între „I.” R.A. și S.C. U. S.A., printr-un prim motiv de apel apelanta-reclamantă a arătat că acest contract este contrafăcut (invocând aspecte de ordin procedural probator) și a contestat validitatea sa sub aspectul capacității I. R.A. de a-l încheia, precum și faptul că acest contract nu are natura juridică a unui contract de concesiune.

3.1. În ceea ce priveşte prima susţinere, Curtea a constatat că nu există niciun motiv obiectiv de îndoială asupra veridicității contractului încheiat în anul 1993 în forma în care acesta a fost depus la dosarul cauzei.

3.2. Sub un al doilea aspect, a reținut că data încetării activității I. R.A. este 31.07.1993 (potrivit art. 5 din H.C.L.M.B. nr. 66/1993) și, având în vedere că această dată este ulterioară celei a încheierii contractului contestat (19.05.1993), în raport de dispozițiile art. 40 din Decretul nr. 31/1954, aplicabil tempus regit actum, a constatat că la momentul încheierii contractului avea capacitatea de folosință necesară.

3.3. Tot în legătură cu acest contract, apelanta-reclamantă a susținut că, în mod greșit, prima instanță a apreciat că actul încheiat în 1993 reprezintă un contract de concesiune, acesta fiind un simplu contract de asociere ce nu este rezultatul unei proceduri de licitație publică potrivit dispozițiilor imperative ale art. 25 și 26 din Legea nr. 15/1990.

La momentul 1993, dispozițiile legale incidente erau cele prevăzute în Legea nr.15/1990, care permitea concesiunea prin licitație publică, precum și asocierea prevăzută de cap. V al legii.

Validitatea contractului de asociere și natura sa juridică nu pot fi cercetate pe cale incidentală deoarece în prezenta cauză nu figurează părțile contractante, fiind astfel inadmisibil a se reține o situație juridică producătoare de efecte juridice asupra unei părți contractante neangajate în prezentul litigiu.

4. În privința efectelor juridice ale sentințelor pronunțate de Judecătoria Sectorului 1 București, Curtea a constatat că ele nu au fost pronunțate în contradictoriu cu pârâta din prezenta cauză (și nici cu autoarea sa U. S.A.) și nici nu au fost motivate, acestea necuprinzând considerentele care au fundamentat soluția instanței.

4.1. Apelanta-reclamantă a invocat puterea de lucru judecat a acestor sentințe sub aspectul statuării faptului că „o suprafață de teren este ocupată ilegal de societatea U. SA”.

Curtea a constatat că, întrucât litigiul 14487/1997 nu a fost purtat în contradictoriu cu pârâta în cauză (sau cu autoarea sa), rezultă că această sentință nu îi poate fi opusă cu putere de lucru judecat, ea constituind numai un simplu fapt juridic, împotriva căruia pârâta în cauză poate face propriile apărări de fapt și de drept.

Din această perspectivă, intimata-pârâtă, care nu contestă ocuparea terenului reclamantei, poate dovedi în prezenta cauză că această ocupare nu este una ilegală (aspect ce a fost dezlegat în continuare sub aspectul faptei ilicite imputate pârâtei).

4.2. Pe de altă parte, apelanta-pârâtă a invocat inopozabilitatea acestor sentințe, în sensul că în raport cu aceasta nu există un titlu al reclamantei, astfel încât realitatea raporturilor juridice îi permite să ignore hotărârile pronunțate în litigii în care nu a fost parte şi nu a avut cum să îşi facă apărările necesare, raporturile juridice existente între pârâtă şi Municipiul Bucureşti fiind guvernate de realitatea juridica conținută în contractul de concesiune şi în cartea funciară, faţă de aceasta terenul de sub construcție având regimul juridic al proprietăţii publice.

Din faptul că aceste hotărâri nu sunt însoțite de considerentele ce au stat la baza adoptării soluției, rezultă că nu se pot deduce alte aspecte decât cele ce rezultă din dispozitivul hotărârii, și anume că s-a dispus restituirea în natură a terenului în baza Legii nr. 112/1995, în cadrul unei contestații formulate în temeiul acestei legi, iar nu în cadrul unei acțiuni în revendicare. Mai mult, această statuare se opune părților în prezenta cauză cu autoritatea de lucru judecat prevăzută de art. 431 alin. (2) C.pr.civ. (dat fiind că apelanta-reclamantă și apelanta-pârâtă au figurat ca părți în litigiul 26253/3/2005) unde, prin sentința civilă nr. 9376/10.07.2012 s-a reținut ca temei al inexistenței subrogării faptul că nu sunt incidente dispozițiile Legii nr.10/2001 (art. 14) deoarece reclamantei i-a fost restituit imobilul în temeiul altei legi, respectiv al Legii nr. 112/1995.

Curtea a constatat că s-a dispus restituirea în natură a unei suprafețe de teren de 956 m.p., în condițiile în care Legea nr. 112/1995 nu permite asemenea măsuri reparatorii în privința suprafeței de teren ce depășea suprafața aferentă construcției (astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1, 12, 21, 22 și, în special, art. 26 alin. (3) potrivit căruia: „Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”).

Problema care trebuie dezlegată în cauză este, însă, aceea dacă apelanta-pârâtă, ca terță persoană față de litigiul derulat în 1999, poate invoca cu succes, sub aspectul vicierii a însuși titlului de proprietate al reclamantei asupra terenului, această apărare (susținută încă din întâmpinarea depusă în fața primei instanțe) în prezenta cauză.

Curtea a apreciat că nu era necesar ca prima instanță să analizeze apărarea pârâtei întemeiată pe inopozabilitatea hotărârilor judecătorești, deoarece această inopozabilitate nu semnifică posibilitatea ignorării hotărârii judecătorești, așa cum susține pârâta, ci numai posibilitatea combaterii aspectelor reținute în aceste hotărâri.

O asemenea combatere nu poate consta în readucerea în discuție a condițiilor în care s-a dispus restituirea în natură (cu atât mai mult cu cât apelanta-pârâtă nu opune un drept de proprietate propriu asupra terenului), condiții care au fost constatate judiciar ca fiind îndeplinite, nefiind admisibilă redeschiderea dezbaterii cu privire la acest aspect.

Potrivit art. 435 alin. (2) C.pr.civ., apelanta-pârâtă poate „ignora” titlul de proprietate al apelantei-reclamante numai în condițiile în care face dovada contrară, în condițiile legii, a faptului că dreptul de proprietate asupra terenului aparține altei persoane decât pârâtul din litigiul respectiv - municipalitatea, prin CGMB (aspect care însă nu s-a susținut în cauză), parte care a și executat sentințele judecătorești prin emiterea Hotărârii CGMB - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 - nr. 3716/22.11.2001.

5. În analizarea condițiilor antrenării răspunderii civile delictuale din perspectiva faptei reclamante de ocupare în prezent a terenului și de imposibilitate de folosire a acestuia în integralitatea atributelor dreptului de proprietate, Curtea a reținut că fapta ocupării terenului în prezent, cu efect în privința exercițiului deplin al atributelor dreptului de proprietate asupra terenului, poate avea caracter ilicit numai în măsura în care această ocupare se face fără drept.

Or, pârâta a devenit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2768/16.04.1999 titulara dreptului de proprietate asupra construcției amplasate pe terenul reclamantei.

Susținerea apelantei-reclamante referitoare la faptul că în urma sentinței civile nr.338/1.03.1999 terenul nu se mai afla în proprietatea Municipiului București și astfel nu se mai putea dispune cu privire la teren nici de către municipiu și nici de către autoarea pârâtei este neîntemeiată. Astfel, sentința invocată este pronunțată ulterior transmiterii dreptului de proprietate asupra construcției și de folosință asupra terenului de către Municipiul București (acest raport juridic realizându-se prin contractul de vânzare-cumpărare nr. ...). De asemenea, S.C. U. S.A., în temeiul contractului nr. 1171/1996, pe deplin producător de efecte juridice în lipsa contestării sale și dat fiind că autoarea pârâtei nu a figurat ca parte în litigiul nr.14487/1997, putea dispune în aprilie 1999 de drepturile ce se aflau în patrimoniul său.

Prin urmare, ocuparea terenului reclamantei de către pârâtă se datorează, în principal, calității acesteia de proprietar al construcției (calitate dobândită prin contractul încheiat în aprilie 1999), precum și faptului că folosirea terenului se face cu titlu, apelantei-pârâte fiindu-i transmis dreptului de folosință prin acordul cu S.C. U. S.A., acord acceptat de Municipiului București care a continuat să încaseze taxa de la pârâta din prezenta cauză.

În atare condiții, caracterul ilicit al faptei și vinovăția nu subzistă, raporturile juridice dintre părți neputând fi soluționate în cadrul temeiurilor generale ale răspunderii civile delictuale - art. 998-999 C.civ., deoarece pentru această situație particulară legea prevede altă modalitate de apărare a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv instituția accesiunii imobiliare artificiale, ca modalitate specifică de apărare a dreptului de proprietate (care permite antrenarea răspunderii pentru o faptă licită, respectiv în situația unui drept concurent de proprietate asupra construcției edificate pe terenul altuia ce vine în conflict cu atributele dreptului de proprietate asupra terenului, drept dobândit cu titlu particular de la constructorul de bună sau de rea-credință).

Sub aspectul celei de-a doua condiții pentru antrenarea răspunderii civile delictuale, apelanta-reclamantă a susținut că, în condițiile în care în 1994 a notificat atât autoarea pârâtei cât și diferite autorități publice, față de faptul că U. S.A. este acționar al intimatei, iar cele două societăți au aceiași acționari persoane fizice, intimata-pârâtă nu poate invoca necunoașterea demersurilor apelantei ca aspect al lipsei vinovăției în cadrul răspunderii civile delictuale.

Cu privire la acest aspect, Curtea a constatat că societatea pârâtă a fost înființată abia în anul 1996, potrivit numărului de înregistrare în Registrul Comerțului, astfel încât în raport de momentul dobândirii personalității juridice și de caracterul personal al răspunderii delictuale, intimata nu putea în mod obiectiv cunoaște demersurile apelantei-reclamante din 1994.

A mai susținut reclamanta că a fost încheiat contractul nr. 2768/1999 pentru a se pierde urma juridică a imobilului, cu singurul scop de a îngreuna demersurile ulterioare ale apelantei-reclamante, cele două societăți hotărând nelegal și asupra terenului fără acordul proprietarului terenului, CGMB și nici al reclamantei.

Cu privire la intenția frauduloasă a părților din acest contract, s-a invocat faptul că S.C. U. S.A. este acționar al pârâtei și că cele două societăți au aceiași acționari persoane fizice, fiind cunoscută situația juridică a terenului.

Apelanta-pârâtă este complet străină de edificarea imobilului şi de orice faptă privind autorizarea sau execuția de lucrări, ea dobândind dreptul de proprietate asupra clădirii prin contractul încheiat în 1999, ulterior finalizării imobilului.

Situația relevată de apelanta-reclamantă referitor la acționariat este lipsită de relevanță, în condițiile în care persoanele juridice beneficiază de personalitate juridică distinctă, iar numai situații precum fuziunea, dizolvarea, etc. sunt apte să transmită calitatea de drept civil unei alte persoane juridice.

Cum răspunderea civilă delictuală se antrenează pentru fapta proprie, calitatea de subdobânditor cu titlu particular în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nu poate transmite această calitate (de persoană vinovată de săvârșirea unei fapte pretins ilicite) în mod valabil.

De altfel, susținerile reclamantei referitoare la obținerea nelegală a autorizației de construire, la vânzarea frauduloasă a participației de către CLMB și la vânzarea către pârâtă cu scopul de a îngreuna demersurile reclamantei sunt aspecte invocate pentru prima dată în apel, cu încălcarea dispozițiilor art. 478 alin. (3) C.pr.civ..

6. În final, în ceea ce privește critica pârâtei în privința soluției date cererii de chemare în garanție, Curtea a constatat că aceasta este întemeiată.

Astfel, cererea de chemare în garanție nu a fost analizată pe fond, soluția fiind accesorie soluției date cererii de chemare în judecată, soluție confirmată în apel. O asemenea cerere incidentală are ca premisă „căderea în pretenții” a titularului, situație care dacă nu este îndeplinită în cauză conduce la respingerea sa, fără cercetarea fondului, în condițiile art. 248 C.pr.civ..

Prin urmare, fiind consecința respingerii acțiunii principale, cererea de chemare în garanție trebuia respinsă ca rămasă fără obiect, apelul pârâtei fiind întemeiat din perspectiva acestei critici.

7. Această soluție este de natură a se repercuta asupra cheltuielilor de judecată, respectiv asupra obligației de suportare a taxei de timbru aferentă cererii de chemare în garanție, solicitare cu privire la care prima instanță nu s-a pronunțat, dat fiind că obligația stabilită în sarcina reclamantei s-a referit exclusiv la onorariul avocațial.

Cu privire la acest aspect, Curtea a constatat că nu poate fi primită apărarea apelantei-reclamante care a arătat că, potrivit art. 445 C.pr.civ., completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului. Soluția în privința solicitării de acordare a cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru se regăsește în considerentele sentinței, ca accesoriu al soluției asupra cererii de chemare în garanție.

Or, respingerea cererii de chemare în garanție ca rămasă fără obiect (ca efect direct al respingerii cererii de chemare în judecată), are ca efect suportarea cheltuielilor de judecată făcute de către pârâtă cu această cerere de către reclamantă, fără al cărei demers juridic cererea de chemare în garanție nici nu ar fi fost formulată.

Împotriva acestei decizii, la data de 02.10.2018 a declarat recurs pârâta U.I. S.A., iar la 04.10.2018 a declarat recurs reclamanta MDS, cererile acestora fiind înregistrate pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 09.10.2018.

Prin decizia civilă nr. 907/15.05.2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I Civilă a admis recursurile declarate de reclamanta MDS şi de pârâta U.I. SA, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

1) Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut că recursul reclamantei Marc Delia este fondat având în vedere considerentele arătate în continuare.

- Este întemeiată critica potrivit căreia, prin soluţia pronunţată şi argumentele aduse în sprijinul acesteia, instanţa de apel a modificat cauza acţiunii, nesocotind principiul disponibilităţii, prevederile art. 9 alin. (2) C.pr.civ. şi atrăgând ca atare incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.pr.civ..

Astfel, potrivit cererii de chemare în judecată, reclamanta a formulat pretenţii constând în contravaloarea lipsei de folosinţă asupra imobilului-teren de 187,26 m.p. din Bucureşti, B-dul Iancu de Hunedoara nr. 8A, sector 1, indicând drept cauză juridică a acestora fapta ilicită a pârâtei de ocupare abuzivă, fără niciun fel de titlu, a terenului respectiv.

Aşadar, ceea ce s-a susţinut ca izvor (fundament) al pretenţiilor a fost atingerea adusă dreptului de proprietate al reclamantei prin fapta ilicită a pârâtei de ocupare abuzivă, fără niciun fel de titlu, a bunului reclamantei.

Fundamentarea în drept a pretenţiilor a fost făcută cu referire la dispoziţiile art. 1349 şi urm. C.civ., care obligă la repararea prejudiciilor cauzate prin atingerea adusă drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.

Aşadar, cauza acţiunii, înțeleasă ca fundament juridic al pretenţiilor, împreună cu împrejurările de fapt care au generat demersul în instanţă al reclamantei, a constat în atingerea adusă dreptului de proprietate al acesteia prin pretinsul fapt ilicit al pârâtei de ocupare abuzivă, fără niciun fel de titlu, de către pârâtă, a terenului reclamantei.

Îndepărtându-se de la această identificare şi încadrare a faptelor deduse judecăţii, care fixaseră limitele de desfăşurare a procesului, conform cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a procedat la stabilirea altei cauze juridice.

Astfel, potrivit considerentelor deciziei atacate, s-a reţinut că fapta ilicită ar consta, în primul rând, în construirea/finalizarea construirii blocului H3 pe un teren aflat în litigiu pentru a se trage apoi concluzia prescripţiei dreptului material la acţiune raportat la data stabilită (anul 1997) ca fiind aceea a finalizării construcţiei.

Or, reținerea unei asemenea cauze juridice, raportat la motivele acţiunii reclamantei, reprezintă o denaturare a elementelor acesteia în contextul în care ceea ce s-a pretins a fost, cum s-a arătat, o ocupare abuzivă a terenului, fără plata vreunei despăgubiri, iar nu acţiunea ilicită de construire, în care, de altfel, pârâta nu a fost implicată (aşa cum a stabilit însăşi instanţa de apel admiţând sub acest aspect apelul pârâtei).

De asemenea, analizând ca a doua faptă ilicită pe cea de „ocupare în prezent a terenului”, instanţa de apel a făcut verificări tot în legătură cu elemente de fapt vizând respectarea condiţiilor legale ale construirii imobilului.

Tot prin ignorarea limitelor judecăţii, instanţa de apel a introdus în analiza temeiniciei pretenţiilor referitoare la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului pretins ocupat abuziv chestiunea privind atitudinea subiectivă (buna sau reaua-credință) a constructorului pe terenul altuia, cu referire la poziţia pârâtei de subdobânditor cu titlu particular al unei astfel de construcții, arătând totodată că reglarea raporturilor juridice dintre părţi poate fi făcută pe temeiul accesiunii imobiliare artificiale, aceasta fiind modalitatea de apărare a dreptului de proprietate (deşi în speţă, pentru dreptul pretins încălcat, reclamanta solicitase despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă).

S-a constatat, în consecinţă, potrivit celor expuse anterior, că judecata realizată de instanţa de apel s-a îndepărtat de la limitele procesuale astfel cum au fost stabilite ele prin cererea de chemare în judecată, prin denaturarea cauzei juridice a pretenţiilor formulate de către reclamantă.

Pe de o parte, pornind de la simple elemente de fapt indicate în acţiune în legătură cu istoricul terenului şi respectiv de la apărări ale pârâtei în legătură cu transmisiuni ale dreptului de proprietate asupra construcției, instanţa a identificat o cauză juridică pe care reclamanta nu a indicat-o (decurgând din construirea/finalizarea construirii blocului H3) pentru a putea face obiect de analiză.

Pe de altă parte, şi atunci când a reţinut în mod corect că a fost învestită cu verificarea existenţei faptei ilicite a ocupării abuzive a terenului, instanţa a analizat această cauză juridică tot cu referire la împrejurările şi condiţiile construirii blocului asupra terenului, pentru a trage concluzia imposibilităţii angajării răspunderii delictuale a pârâtei, întrucât acesteia îi lipseşte vinovăţia, fiind străină „de edificarea imobilului şi de orice faptă privind autorizarea sau execuţia de lucrări”, iar fapta ilicită nu ar exista pentru că pârâta „a devenit proprietară asupra construcţiei edificate pe terenul reclamantei”.

Aceste inadvertențe referitoare la cauza acțiunii și la limitele judecății fixate de parte, înăuntrul cărora ar fi trebuit verificate criticile din apel, au drept consecință nerespectarea unui principiu fundamental al procesului, acela al disponibilității.

- Critica referitoare la greşita indicare a dispoziţiilor art. 998-999 C.civ., ca reprezentând sediul instituţiei răspunderii civile delictuale – deşi raportat la prevederile art. 5 din Legea nr.71/2011 privind punerea în aplicare a dispoziţiilor noului Cod civil şi la perioada de timp, ulterioară intrării în vigoare a noii reglementări, vizată de pretenţiile formulate, incidente erau normele art. 1349 Noul Cod civil – este pur formală.

Contrar susţinerii recurentei, condiţiile angajării răspunderii civile delictuale în noua reglementare nu sunt diferite de cele existente anterior.

Aşadar, este lipsită de temei susţinerea recurentei conform căreia vinovăţia nu ar mai fi un element al răspunderii delictuale care să fie dovedit întrucât legea îl prezumă. Dimpotrivă, vinovăția își conservă rolul de fundament, cu valoare de principiu, al angajării răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie, ideea de culpă prezumată sau de garanție (răspundere obiectivă) funcționând în legătură cu cazuri particulare ale răspunderii pentru fapta altuia (răspunderea părinților, comitenților, pentru prejudicii cauzate de lucruri, de animale, pentru ruina edificiului).

- Critica referitoare la insuficienta cercetare a fondului şi motivarea contradictorie a hotărârii, cu incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C.pr.civ., este întemeiată în parte.

Astfel, nu au fost primite susţinerile referitoare la modalitatea în care instanţa a procedat la verificarea legalităţii şi autenticităţii contractului de asociere nr. 4003/19.05.2003, nesolicitând originalul acestui contract, deşi „era imperios necesar faţă de multiplele vicii evidente pe care le prezenta documentul”.

Mai întâi, susţinerea nu a fost primită deoarece instanţa de apel a reţinut corect că, în contextul în care înscrisul respectiv a fost depus în copie certificată de parte, asumându-şi astfel răspunderea pentru conformitatea copiei cu originalul şi, totodată, nu a existat o solicitare de declanşare a procedurii înscrierii în fals potrivit art. 304 C.pr.civ., nicio obligaţie procesuală de depunere a originalului înscrisului nu se opunea părţii.

În același timp, analiza acestui contract şi a pertinenţei criticilor din recurs din acest punct de vedere trebuie stabilită în legătură cu cealaltă critică a reclamantei referitoare la cauza juridică a acţiunii, la faptul ocupării ilicite în prezent a terenului.

Sub acest aspect, reclamanta însăși a arătat, în motivele recursului său, că și în ipoteza în care „la momentul dobândirii dreptului de concesiune toate condițiile legale ar fi fost respectate, ulterior restituirii în natură a imobilului către reclamantă, intimata-pârâtă era obligată să plătească acesteia prețul folosinței terenului”.

Așadar, ceea ce este relevant din punct de vedere al pretențiilor reclamantei și al cauzei juridice a acestora este situația raporturilor juridice dintre părți ulterior restituirii dreptului de proprietate către reclamantă, conform sentinței civile nr. 3338/1.03.1999 a Judecătoriei Sector 1, astfel cum a fost lămurită prin sentința civilă nr. 5857/19.04.1999 a aceleiași instanțe, iar nu calificarea dată contractului de asociere.

- Este întemeiată, însă, critica referitoare la contrarietatea considerentelor hotărârii, care nu pot susţine ca atare o decizie legală.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că reclamanta a făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului prin cele două hotărâri judecătorești menţionate anterior, disociind în mod corect, faţă de împrejurarea că pârâta nu a fost parte în acel litigiu, între relativitatea efectelor actului jurisdicţional faţă de părţi, respectiv opozabilitatea aceloraşi efecte faţă de terţi.

Sub acest din urmă aspect, s-a apreciat corect că pârâta, din poziţia de terţ, nu poate ignora hotărârea judecătorească, îi poate doar combate efectele în măsura în care poate demonstra că dreptul de proprietate ar aparţine patrimoniului ei în temeiul altui titlu.

Această situaţie nu s-a regăsit însă în speță întrucât pârâta nu a invocat un drept de proprietate propriu asupra terenului, ci un drept de folosinţă pe care l-ar deţine de la Municipiul Bucureşti (pârâtul în contradictoriu cu care reclamanta şi-a disputat dreptul de proprietate şi a obţinut recunoașterea acestuia în litigiul anterior).

Totodată, instanţa de apel a constatat că Municipiul Bucureşti prin Consiliul General a şi executat hotărârile judecătoreşti favorabile reclamantei, emiţând în acest sens Hotărârea nr.3716/22.11.2001.

Cu toate acestea, instanţa a reţinut că dreptul de folosinţă de care se prevalează pârâta este unul care se întemeiază pe un acord încheiat cu autoarea sa, S.C. U., în urma contractului de vânzare-cumpărare din aprilie 1999 (vizând construcţia de pe teren), acord „acceptat de Municipiul Bucureşti care a continuat să încaseze taxa de la pârâta din prezenta cauză”.

Or, este o evidentă contradicţie între statuarea conform căreia reclamanta şi-a dovedit dreptul de proprietate în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti obţinând, în anul 1999, obligarea în instanţă a acestuia la restituirea în natură a terenului (obligaţie căreia i s-a conformat prin emiterea unei hotărâri la 22.11.2001) şi aprecierea ca valabil a titlului de folosinţă al pârâtei în baza unui acord validat de Municipiul Bucureşti care continuă să perceapă taxă anuală de folosinţă.

În felul acesta, prin soluția adoptată, în contextul în care nu este negat dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului și, în acelaşi timp, se recunoaște pârâtei un drept de folosinţă asupra terenului reclamantei, în afara oricărei convenţii a părţilor, s-ar ajunge implicit, la instituirea unui drept de folosinţă gratuită al unui terţ în raport cu proprietarul. Ceea ce a reţinut instanţa pentru justificarea unui astfel de drept al pârâtei este un acord al acesteia cu autoarea sa, U., acceptat de către Municipiul Bucureşti „care continuă să încaseze taxa anuală de folosinţă”, în condițiile în care unitatea administrativ-teritorială nu mai avea în patrimoniul său un drept de proprietate asupra terenului pentru a putea constitui în mod valabil dezmembrăminte asupra acestuia.

Considerentul instanţei conform căruia hotărârea judecătorească de recunoaştere a dreptului reclamantei a fost pronunţată în anul 1999, ulterior transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei şi a dreptului de folosinţă asupra terenului (în anul 1996) de către Municipiul Bucureşti către S.C. U. S.A. (autoarea pârâtei) şi astfel, aceasta putea transmite un drept de folosinţă valabil către pârâtă, este eronat.

Fundamentat pe inopozabilitatea efectelor hotărârii judecătorești de restituire a dreptului reclamantei faţă de S.C. U., întrucât aceasta nu a fost parte în proces, argumentul instanţei este greşit.

Aceasta deoarece în respectivul proces a fost disputat dreptul de proprietate şi ca atare nu putea avea calitatea de parte decât cel în patrimoniul căruia se afla bunul la acel moment, adică Municipiul, cel care a şi fost obligat la restituire, iar nu acela care era titularul unui simplu drept de folosinţă (situaţia autoarei pârâtei).

În același timp, pentru că efectele hotărârii pronunţate în contradictoriu cu o parte se răsfrâng şi asupra celui care deţine bunul cu un titlu derivat din cel al părții respective (în speță, Municipiul Bucureşti acordase folosinţa asupra terenului către U. în considerarea dreptului de proprietate pe care îl avea la acel moment – 1996 – şi care pe cale judecătorească s-a dovedit, în anul 1999, că aparţine de fapt reclamantei).

În acest context, inopozabilitatea hotărârii este inoperantă în termenii reținuți de instanţă.

Aceasta întrucât parte în procesul în care s-a tranşat asupra dreptului de proprietate a stat chiar Municipiul Bucureşti de la care pârâta susţine că autoarea sa a dobândit în mod valabil dreptul de folosinţă în anul 1996, astfel încât rămâne contradictorie şi fără fundament teza asigurării valabile a acestei folosinţe ulterior anului 1999.

Chiar şi din poziţia unui simplu terţ, inopozabilitatea efectelor unei hotărâri nu înseamnă, cum corect de altfel reţinuse instanţa de apel, ignorarea sau nesocotirea rezultatului unei judecăţi, ci posibilitatea de a demonstra existenţa unui alt titlu sau deţinerea altui drept, mai puternic ori mai bine caracterizat decât cel care făcuse obiectul judecăţii, apt să paralizeze pretenţiile reclamantei.

Or, pârâta nu se prevalează de un astfel de titlu, ci de dreptul de folosinţă pe care autoarea sa l-a obţinut ca fiind derivat din dreptul de proprietate al Municipiului Bucureşti şi a cărui existenţă juridică, din anul 1999, a fost recunoscută irevocabil în patrimoniul reclamantei.

În aceste condiţii, motivarea deciziei din apel care, pe de o parte, recunoaşte dreptul de proprietate al reclamantei şi, în acelaşi timp, un drept de folosinţă al pârâtei care grefează proprietatea reclamantei fără plata niciunui preţ către titularul proprietăţii, are caracter contradictoriu şi atrage incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C.pr.civ..

În consecinţă, recursul reclamantei a fost admis și a fost casată decizia atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

2. Recursul pârâtei U.I. S.A. a fost îndreptat, conform art. 461 alin. (2) C.pr.civ., împotriva considerentelor deciziei, singura critică dedusă judecăţii ce a vizat soluţia din dispozitiv fiind cea referitoare la cheltuielile de judecată.

Analiza prioritară a criticilor din recursul reclamantei îndreptate împotriva soluţiei şi casarea cu trimitere spre rejudecare ce s-a impus judecății în recurs au făcut ca o analiză distinctă şi de sine-stătătoare a considerentelor hotărârii din apel să nu fie posibilă.

Aceasta întrucât potrivit art. 500 alin. (1) C.pr.civ. „hotărârea casată nu are nicio putere”, iar considerentele unei hotărâri nu au o existenţă în sine, separată de actul jurisdicţional desfiinţat căruia trebuia să-i dea înţeles şi justificare.

Totodată, prin motivele de recurs pârâta nu a formulat critici cu privire la considerentele care să fi conţinut ele însele soluţii (considerente decizorii) în sensul art. 430 alin. (2) teza ultimă C.pr.civ., distincte de soluţia din dispozitiv, pentru ca ele să poată face obiectul unui control jurisdicţional separat.

În realitate, pârâta îşi exprimă nemulţumirea în legătură cu identificarea cauzei juridice (faptei ilicite) deduse judecăţii, dar din altă perspectivă decât cea arătată de reclamantă, în legătură cu calificarea dată contractului nr. 4003/1993 şi cu inopozabilitatea hotărârilor judecătoreşti de care s-a prevalat reclamanta pentru demonstrarea dreptului ei de proprietate.

Or, considerentele instanţei care tratează aceste aspecte au fost justificative adoptării soluţiei, aşa încât desfiinţarea acesteia ca efect al casării vizează deopotrivă considerentele hotărârii, care nu pot subzista pentru a face posibilă înlocuirea acestora astfel cum prevede art. 461 alin. (2) C.pr.civ..

Potrivit textului procedural menţionat, admiterea recursului împotriva considerentelor presupune, prin ipoteză, păstrarea soluţiei din dispozitiv şi substituirea considerentelor deciziei atacate cu propriile considerente ale instanţei de recurs, ipoteză neregăsită în speţă.

Având în vedere însă că au fost deduse judecății şi critici referitoare la cheltuielile de judecată, soluţia de casare urmează să vizeze şi recursul pârâtei, urmând ca la rejudecare, în funcţie de soluţia adoptată, să fie analizate şi aspectele referitoare la această cerere accesorie.

Cauza a fost reînregistrată la data de 20.06.2019 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a III-a Civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie sub nr. 36231/3/2014*.

La solicitarea instanței, au fost depuse la dosar: adresa nr. DATJ 7003/14.11.2019 emisă de Primăria Municipiului București – Direcţia Generală Administraţie şi Relaţia cu C.G.M.B., adresele nr. 16195.1/23.10.2019, nr. 759.1/21.01.2020 și nr. 759.2/11.02.2020 emise de Primăria Municipiului București – Direcţia Patrimoniu și adresa nr. 6248/03.04.2020 emisă de Primăria Municipiului București – Direcţia Juridic.

La termenul din 09.06.2020, apelanta-pârâtă a comunicat situaţia plăţilor efectuate de către U.I. E. S.A. şi U.I. S.A. reprezentând taxa de concesiune stabilită de Primăria Municipiului București pentru perioada 1995-2019.

De asemenea, la datele de 16.09.2020 şi 14.12.2020 au fost depuse de către expertul Florea Gheorghe două suplimente la raportul de expertiză efectuat în primă instanță de expertul B.M..

La termenul din 19.01.2021, apelanta-reclamantă și-a precizat, în temeiul art. 204 alin.(2) C.pr.civ., valoarea pretențiilor, conform expertizei judiciare efectuate în apel, astfel: 1. în principal, la suma de 158.047 euro, sumă stabilită de expertul judiciar prin raportare la chiria de piață identificată pentru imobile comparabile; 2. în subsidiar, la suma de 135.880 euro, sumă stabilită de expertul desemnat prin raportare la redevența achitată ca urmare a concesiunii, de către intimată, autorității publice locale; 3. în al doilea subsidiar, la suma de 128.303 euro.

La termenul din 19.01.2021, intimata-pârâtă a invocat excepția inadmisibilității cererii precizatoare.

Asupra excepției inadmisibilității cererii precizatoare, Curtea reține următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 50.000 euro, sumă estimativă (respectiv 220.850 lei, sumă calculată în lei la un curs de 1 euro = 4.417 lei), reprezentând valoarea lipsei de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 187,26 m.p., proprietatea sa, situat în (..), de la data de 22.10.2011 şi până la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Prin raportul de expertiză întocmit de expert B.M. și depus la data de 13.04.2016, a fost determinată valoarea lipsei de folosință a terenului în perioada 22.10.2011 – la zi (data efectuării expertizei fiind 07.04.2016) ca fiind de 111.053 euro, având ca premisă că ar fi un teren ocupat (ponderea venitului obținut pentru teren fiind de 11,27% din chiria totală ocupată pentru închirierea unei clădiri situate pe teren). Expertul nu a stabilit și contravaloarea lipsei de folosință la nivelul contractului de concesiune nr. 4003/19.05.1993 reținând că nu s-a făcut dovada cuantumului chiriei stipulate în anexa 1/4 din caietul de sarcini.

La termenul din 15.09.2016, reclamanta a depus cerere precizatoare, prin care și-a majorat cuantumul obiectului cererii la valoarea rezultată din expertiză, respectiv la suma de 111.053 euro (echivalentul sumei de 496.052 lei), reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului de la data de 22.10.2014 și până la momentul efectuării expertizei.

Prin cererea de apel, apelanta-reclamantă a solicitat schimbarea în totalitate a hotărârii apelate şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii şi obligarea intimatei-pârâte la plata sumei de 111.053 euro (echivalentul sumei de 496.052 lei), reprezentând valoarea lipsei de folosinţă a imobilului teren de la data de 22.10.2011 şi până la data de 14.04.2016, conform expertizei tehnice evaluatorie imobiliară.

Prin cele două suplimente la raportul de expertiză efectuate de expertul F.G. în al doilea ciclu procesual în apel, s-a stabilit lipsa de folosință a terenului începând cu 22.10.2011 și până la data pronunțării hotărârii primei instanțe (22.12.2016), în trei variante: - chiria pe piață pentru teren ocupat – 128.303 euro (expertul făcând o actualizare strict matematică, pentru un număr de luni mai mare, a valorii stabilite de expertul B.M., înmulțind chiria lunară determinată de aceasta cu numărul de luni suplimentare, 8,31); - chiria pe piață pentru teren liber – 158.047 euro (folosind formula V teren = venituri nete anuale din chirii/rata de capitalizare, din care rezultă Venituri anuale din chirii = valoare teren x rata de capitalizare, respectiv prețul terenurilor prevăzute în grilele notariale); - în raport de redevența achitată ca urmare a concesiunii pentru aceeași perioadă – 135.880 euro.

La termenul din 19.01.2021, apelanta-reclamantă și-a precizat, în temeiul art. 204 alin.(2) C.pr.civ., valoarea pretențiilor în funcție de aceste trei variante, indicate în ordine descrescătoare.

2. Potrivit art. 204 C.pr.civ.: „(1) Reclamantul poate să își modifice cererea și să propună noi dovezi, sub sancțiunea decăderii, numai până la primul termen la care acesta este legal citat; (2) Cu toate acestea, nu se va da termen, ci se vor trece în încheierea de ședință declarațiile verbale făcute în instanță când: 2. reclamantul mărește sau micșorează cuantumul obiectului cererii; (3) Modificarea cererii de chemare în judecată peste termenul prevăzut la alin. (1) poate avea loc numai cu acordul expres al tuturor părților”.

În primul rând, solicitarea contravalorii lipsei de folosință pentru o altă perioadă (ulterioară) nu reprezintă o simplă cerere de majorare a cuantumului aceluiași obiect din cererea inițială (cum este cazul atunci când se solicită contravaloarea unui bun și pe parcursul litigiului se stabilește că aceasta este mai mare decât cea estimată prin acțiune), care să se încadreze în prevederile art. 204 alin. (2) pct. 2 C.pr.civ., ci o pretenție distinctă (pentru că se cere altceva, chiar dacă din aceeași categorie cu ce s-a cerut la început), căreia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 204 alin. (1) C.pr.civ..

Tot astfel, dacă prin cererea inițială se solicită contravaloarea lipsei de folosință pentru o anumită perioadă, estimată inițial la o anumită valoare, iar pe parcursul litigiului se stabilește că aceasta este mai mare, indicarea noii valori reprezintă doar majorarea cuantumului aceluiași obiect (lipsa de folosință pentru perioada rămasă aceeași).

În speță însă, dacă inițial s-a solicitat contravaloarea lipsei de folosință de la data de 22.10.2011 şi până la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti (50.000 euro), în schimb prin cererea precizatoare de la 15.09.2016 reclamanta nu doar a indicat o nouă valoare (111.053 euro), ci și-a și restrâns pretențiile la contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului de la data de 22.10.2011 şi până la data de 14.04.2016.

De aceea, o cerere precum cea depusă la termenul din 19.01.2021, având ca obiect lipsa de folosință pentru o perioadă ulterioară, reprezintă o cerere modificatoare, în sensul primului alineat al art. 204 C.pr.civ., iar nu o simplă cerere de mărire a cuantumului obiectului cererii, în sensul art. 204 alin. (2) pct. 2 C.pr.civ..

În al doilea rând, Curtea reține că, dacă o simplă cerere de majorare a cuantumului pretențiilor poate fi considerată admisibilă direct în apel [însă nu în temeiul art. 204 alin. (1) pct. 2 C.pr.civ., text de lege aplicabil doar pentru judecata în primă instanță, ci în temeiul art. 478 alin. (4) C.pr.civ.: „Părțile pot însă să expliciteze pretențiile care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe”, având în vedere și decizia nr. 28 din 21 septembrie 2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept], în schimb o cerere modificatoare este inadmisibilă direct în apel, conform art. 478 alin. (3) C.pr.civ., chiar cu acordul expres al tuturor părților, constituind o cerere nouă.

Mai mult decât, apelanta-reclamantă a atacat hotărârea în limitele cererii restrânse la 15.09.2016, iar efectul devolutiv al apelului este încadrat astfel prin voința acesteia, potrivit regulii prevăzute de art. 477 alin. (1) C.pr.civ.: „Instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată” (tantum devolutum quantum apellatum). Singurul corectiv al acestei reguli, reglementat prin art. 478 alin. (5) C.pr.civ.: „Se vor putea cere, de asemenea, dobânzi, rate, venituri ajunse la termen și orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe și va putea fi invocată compensația legală”, nu este incident în cauză, pentru că nu s-au solicitat despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe, ci anterior.

În aceste condiții, în mod corespunzător cu concluzia expusă anterior cu privire la limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță (prevăzute de art. 478 C.pr.civ. - tantum devolutum quantum iudicatum), Curtea reține că dacă o simplă cerere de majorare a cuantumului pretențiilor indicate prin cererea de apel, formulată la un termen ulterior, ar fi putut fi considerată admisibilă ca reprezentând doar o explicitare a pretențiilor a căror rejudecare apelantul a solicitat-o prin calea de atac exercitată [conform art.477 alin. (1) C.pr.civ.], în schimb o modificare veritabilă a respectivelor pretenții, cum este cazul în speță, ar constitui un motiv de apel suplimentar, care ar fi tardiv formulat [potrivit art.468 alin. (1) C.pr.civ.].

Este de menționat și faptul că, într-adevăr, potrivit art. 482 C.pr.civ.: „Dispozițiile de procedură privind judecata în primă instanță se aplică și în instanța de apel, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în prezentul capitol”. Dispozițiile art. 204 C.pr.civ. nu se aplică însă și în apel, pentru că limitele judecării apelului sunt guvernate de reguli specifice (art. 477 și art. 478 C.pr.civ.).

Pe cale de consecință, Curtea urmează să respingă cererea precizatoare formulată la termenul din 19.01.2021, ca inadmisibilă.

Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 476 și art. 501 alin. (1) C.pr.civ., Curtea reține următoarele:

I.1. În ceea ce privește apelul formulat de apelanta-pârâtă U.I. S.A., Curtea constată, mai întâi, că în primul ciclu procesual instanța de apel a considerat că prin demersul său procesual reclamanta a solicitat analiza a două fapte ilicite: - construirea/finalizarea construirii blocului H3 pe terenul care îi aparține; - ocuparea în prezent a terenului. Cu privire la prima faptă a constatat că se impune admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune, iar cu privire la cea de-a doua că se impune respingerea excepției.

Instanța de recurs a reținut, cu putere obligatorie conform art. 501 alin. (1) C.pr.civ., că reclamanta nu a învestit instanțele cu privire la prima faptă, iar soluția Curții de confirmare a soluției de respingere a excepției prescripției dreptului la acțiune cu privire la cea de-a doua faptă (care este de fapt singura conform dezlegării date de instanța supremă) nu a fost atacată cu recurs, intrând astfel în puterea lucrului judecat.

2. Motivul de apel privind inopozabilitatea față de apelanta-pârâtă a sentinței civile nr. 3338/01.03.1999 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, al cărei dispozitiv a fost lămurit prin sentința civilă nr. 5857/19.04.1999 pronunțată de aceeași instanță în același dosar, în sensul că față de aceasta hotărârile judecătorești în discuție nu reprezintă un titlu de proprietate al intimatei-reclamante, a fost respins de instanța de apel în primul ciclu procesual, iar motivul de recurs corespunzător a fost respins și de instanța de recurs, ceea ce atrage incidența art. 501 alin. (1) C.pr.civ..

Pe de altă parte, întrucât Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că instanțele au fost învestite exclusiv cu analiza faptei ilicite constând în ocuparea terenului, este lipsită de interes analiza criticilor privind incorecta stabilire a situației de fapt în legătură cu cealaltă presupusă faptă ilicită, cea de construire pe terenul proprietatea intimatei-reclamante (identificarea autorilor edificiului ca fiind Statul Român, respectiv S.C. U.I. E. I. S.A., iar nu apelanta-pârâtă).

3. Potrivit art. 461 alin. (2) C.pr.civ.: „în cazul în care calea de atac vizează numai considerentele hotărârii prin care s-au dat dezlegări unor probleme de drept ce nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greșite ori cuprind constatări de fapt ce prejudiciază partea, instanța, admițând calea de atac, va înlătura acele considerente și le va înlocui cu propriile considerente, menținând soluția cuprinsă în dispozitivul hotărârii atacate”.

Întrucât soluția dată de prima instanță cererii de chemare în garanție nu se regăsește în dispozitivul hotărârii (Tribunalul nu s-a pronunțat asupra acestei cereri), iar în temeiul textului de lege citat instanța de apel este obligată să mențină soluția din dispozitiv, Curtea nu va înlocui considerentele criticate din hotărârea Tribunalului („față de soluția dată cererii de chemare în judecată, pârâta nefiind obligată la dezdăunare, cererea de chemare în garanție apare ca nefondată, urmând a fi respinsă în consecință”) cu alte considerente care nu ar sprijini nicio soluție regăsită în partea corespunzătoare din hotărâre, ci, pentru a pune în acord dispozitivul cu considerentele sentinței, va înlătura respectivele considerații din motivare.

4. Tribunalul nu s-a pronunțat nici asupra unei cereri de acordare a cheltuielilor de judecată constând în taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garanție, ceea ce atrage aplicabilitatea art. 445 C.pr.civ.: „Îndreptarea, lămurirea, înlăturarea dispozițiilor contradictorii ori completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condițiile art. 442-444” cu referire la art. 444 alin. (1) C.pr.civ.: „Dacă prin hotărârea dată instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, se poate cere completarea hotărârii în același termen în care se poate declara, după caz, apel sau recurs împotriva acelei hotărâri, iar în cazul hotărârilor date în căile extraordinare de atac sau în fond după casarea cu reținere, în termen de 15 zile de la pronunțare”.

Pe cale de consecință, Curtea urmează să respingă acest apel ca nefondat.

II. 1. Referitor la apelul declarat de apelanta-reclamantă MDS, Curtea are în vedere dezlegările date de instanța de recurs având caracter obligatoriu conform art. 501 alin. (1) C.pr.civ..

Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că „în contextul în care nu este negat dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului și, în acelaşi timp, se recunoaște pârâtei un drept de folosinţă asupra terenului reclamantei, în afara oricărei convenţii a părţilor, s-ar ajunge implicit, la instituirea unui drept de folosinţă gratuită al unui terţ în raport cu proprietarul. Ceea ce a reţinut instanţa pentru justificarea unui astfel de drept al pârâtei este un acord al acesteia cu autoarea sa, U., acceptat de către Municipiul Bucureşti «care continuă să încaseze taxa anuală de folosinţă», în condițiile în care unitatea administrativ-teritorială nu mai avea în patrimoniul său un drept de proprietate asupra terenului pentru a putea constitui în mod valabil dezmembrăminte asupra acestuia”. De asemenea, a reținut că „efectele hotărârii pronunţate în contradictoriu cu o parte se răsfrâng şi asupra celui care deţine bunul cu un titlu derivat din cel al părții respective (în speță, Municipiul Bucureşti acordase folosinţa asupra terenului către U. în considerarea dreptului de proprietate pe care îl avea la acel moment – 1996 – şi care pe cale judecătorească s-a dovedit, în anul 1999, că aparţine de fapt reclamantei)”.

Totodată, instanța de recurs a arătat că „ceea ce este relevant din punct de vedere al pretențiilor reclamantei și al cauzei juridice a acestora este situația raporturilor juridice dintre părți ulterior restituirii dreptului de proprietate către reclamantă, conform sentinței civile nr.3338/1.03.1999 a Judecătoriei Sector 1, astfel cum a fost lămurită prin sentința civilă nr.5857/19.04.1999 a aceleiași instanțe, iar nu calificarea dată contractului de asociere”.

2.i. În aceste coordonate, a rămas definitiv stabilit că este lipsită de interes analizarea criticilor privind calificarea contractului nr. 4003/19.05.1993, implicit și a succesiunii în timp a litigiilor și demersurilor apelantei-reclamante prin raportare la data încheierii acestuia.

ii. În mod corect a reținut prima instanță în ceea ce privește situația de fapt că prin sentința civilă nr. 3338/01.03.1999 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. 14487/1997 a fost admisă cererea formulată de reclamanta MDS,în contradictoriu cu CGMB și s-a dispus rectificarea Hotărârii nr. 406/12.05.1997 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, restituindu-se în natură reclamantei apartamentul situat în (..), în suprafață de 98,17 m.p. și terenul aferent în suprafață de 63 m.p. De asemenea, s-a dispus restituirea în natură a terenului în suprafață de 956 m.p. și a fost obligată pârâta CGMB la despăgubiri (în conformitate cu Legea nr. 112/1995) pentru celelalte apartamente demolate în 1987-1988 și pentru garajul și gospodăria aferente proprietății demolate în anul 1989. Sentința a rămas irevocabilă, neformulându-se cale de atac împotriva sa. Prin sentința civilă nr. 5857/19.04.1999 a fost rectificat și lămurit înțelesul dispozitivului hotărârii anterioare în sensul că apartamentul are suprafața de 126 m.p., iar CGMB a fost obligat „să lase în deplină, perpetuă și liniștită posesie terenul în suprafață de 956 mp. (...) în compunerea precizată în concluziile raportului de expertiză: 333 mp teren rămas neocupat în curtea contestatoarei, din care 126 mp. suprafață construită; 253 mp. ocupați ilegal de RADET și CONEL; 332 mp. ocupați ilegal de SC U. SA (...)”.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2768/16.04.1999 de BNP Ş.I., S.C. U. S.A. a vândut către S.C. U.I. S.A., pârâta în prezenta cauză, dreptul de proprietate asupra blocului H3, cu mențiunea că terenul aferent blocului în suprafață de 976 m.p. este concesionat S.C. U. S.A. pe perioada existenței construcției conform contractului de asociere în participațiune nr. 4003/1993.

Formalitățile de publicitate imobiliară au fost întocmite la data de 13.03.2006, când imobilul a fost intabulat în cartea funciară nr. 6480 București Sectorul 1 și a fost înscris dreptul de proprietate al apelantei-reclamante, realizându-se astfel începând cu acel moment opozabilitatea dreptului său real, conform art. 2 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 7/1996.

Principiile generale în materie rezultă din dispozițiile art. 1441 Cod civil de la 1865: „Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune”, respectiv art. 1427 din Codul civil de la 1865: „Dacă (…) locatarul a fost tulburat în folosinţa sa, în urmarea unei acţiuni relative la proprietatea lucrului, are drept la o scădere în proporţie cu preţul închirierii sau arendării, întrucât însă a înştiinţat pe locator de această molestare şi împiedicare”.

Ca atare, contractul prin care o persoană constituie un drept de folosință asupra unui bun în favoarea alteia este opozabil și celui care îl dobândește ulterior în temeiului unui contract de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii unor anumite condiții, dar nu este opozabil și adevăratului proprietar, care triumfă în acțiunea în revendicare (sau într-o altă acțiune de restituie a bunului având aceleași efecte juridice atât în planul dreptului substanțial – recunoaşterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului, cât și al dreptului procesual – opozabilitatea hotărârii de recunoaştere a unui drept real faţă de terţi), astfel explicându-se garanția pentru evicțiune care este în sarcina locatorului.

Prin urmare, din momentul admiterii acțiunii în revendicare (de drept comun sau întemeiate pe dispoziţiile unor legi speciale), titularul dreptului de folosință dobândit în temeiul unei convenții încheiate cu un neproprietar ocupă imobilul fără drept. Problema nu este valabilitatea/nevalabilitatea convenții încheiate cu neproprietarul, ci faptul că aceasta nu poate fi opusă adevăratului proprietar, care nu a participat la încheierea ei și nici nu este ținut să o respecte în temeiul vreunei dispoziții legale (cum au fost prevederile O.U.G. nr. 40/1999).

În mod corect a reţinut prima instanță că angajarea răspunderii civile delictuale presupune dovedirea întrunirii condiţiilor generale ale acesteia, astfel cum sunt reglementate în art. 1349 C.civ. (aplicabil pentru perioada pentru care au fost solicitate despăgubirile prin acțiune), şi anume: existenţa unei fapte ilicite, a unui prejudiciu, a unui raport de cauzalitate între primele două şi a vinovăţiei celui care a provocat prejudiciul, în oricare dintre formele prevăzute de lege.

Simplul fapt al ocupării fără drept a imobilul proprietatea unei alte persoane constituie un fapt juridic ilicit și dă naștere unei obligaţii de reparare a prejudiciului cauzat astfel.

De asemenea, Curtea mai reţine că prejudiciul creat apelantei-reclamante constă tocmai în lipsirea acestuia de exerciţiul concret al atributului jus utendi al dreptului de proprietate - care presupune exercitarea de către titularul său a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct şi nemijlocit prin putere proprie şi în interes propriu sau a consimți ca stăpânirea să fie exercitată în numele şi în interesul lui, de către o altă persoană.

În ceea ce privește legătura de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciul produs, se constată că aceasta este una directă și univocă. Omisiunea intimatei-pârâte de a restitui terenul a generat lipsirea apelantei-reclamante de exerciţiul folosinței asupra bunului, ca atribut important al dreptului de proprietate, precum şi de valorificarea concretă a tuturor beneficiilor materiale pe care folosința unui bun le poate asigura titularului dreptului.

Forma de vinovăţie este intenţia indirectă, întrucât intimata-pârâtă, deși nu a urmărit, a acceptat producerea acestui prejudiciu în patrimoniul apelantei-reclamante, de vreme ce a cunoscut, cel mai târziu la data de 13.03.2006, faptul că ocupă imobilul aparținând unei alte persoane decât cea care i-a constituit dreptul de folosință.

Subsecvent, Curtea are în vedere că principiul general în materia reparării prejudiciului este acela al reparării integrale a prejudiciului cauzat de fapta ilicită. Aceasta înseamnă că autorul prejudiciului este obligat să acopere nu numai prejudiciul efectiv (damnum emergens), dar şi beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

Beneficiul nerealizat de către un proprietar ca urmare a ocupării imobilului său de către o altă persoană este reprezentat de chiria pe care acesta ar fi putut-o obţine prin închirierea imobilului în absența săvârșirii acestei fapte ilicite.

Or, în regulă generală, este vorba de preţul pe care proprietarul l-ar fi putut obţine prin închiriere pe piaţa liberă, motiv pentru care Curtea nu va reține varianta a treia din raportul de expertiză, respectiv suma de 135.880 euro, stabilită de expertul desemnat prin raportare la redevența achitată ca urmare a concesiunii, de către intimată, autorității publice locale.

Dintre celelalte două variante (teren liber - 158.047 euro, respectiv teren ocupat 128.303 euro), Curtea apreciază că cea de-a doua metodă (teren liber) este cea corectă, în considerarea aceluiaşi principiu al punerii proprietarului, pe cât posibil, în aceeaşi situaţie în care ar fi fost în absenţa săvârşirii faptei ilicite.

Suma reținută în final va fi însă aceea de 111.053 euro (echivalentul sumei de 496.052 lei), date fiind limitele cadrului procesual prezentate în legătură cu admiterea excepției inadmisibilității cererii precizatoare formulate la termenul din 19.01.2021.

iii. Lipsită de interes este și analizarea criticilor privind administrarea probelor în legătură cu contractul de asociere, în consecința lipsei de relevanță a existenței acestui contract.

iv. În fine, Curtea reține că, într-adevăr, apelanta-reclamantă nu are interesul de a critica admiterea în principiu a cererii de chemare în garanție, neobținând niciun folos practic din respingerea ei (art. 33 C.pr.civ.).

Față de aceste considerente, reținând că prima instanță a făcut o greșită aplicare a legii numai sub aspectele învederate, Curtea urmează ca, în temeiul art. 480 alin. (1) și (2) C.pr.civ., să respingă apelul formulat de apelanta-pârâtă, ca nefondat; să admită apelul declarat de apelanta-reclamantă; să schimbe în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că: va admite acţiunea, astfel cum a fost precizată la data de 13.09.2016, va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 111.053 euro (echivalentul sumei de 496.052 lei), reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului și va respinge cererea pârâtei, aflată în culpă procesuală conform art. 453 alin. (1) C.pr.civ., de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca nefondată, păstrând totodată celelalte dispoziţii ale sentinţei.

De asemenea, în temeiul art. 453 alin. (1) C.pr.civ., aplicabil și în apel (potrivit art. 482 C.pr.civ.) și în recurs (conform art. 494 C.pr.civ.), va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 31.317 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată fond (8.566 lei taxă de timbru, 1.000 lei onorariu expert și 4.500 lei onorariu avocat), apel (2.761 lei taxă de timbru aferentă pretențiilor admise, 10.000 lei onorariu avocat în ambele cicluri procesuale, redus conform art. 451 alin.(2) de la 18.466 lei) şi recurs (4.490 lei taxă de timbru). La aplicarea art. 451 alin. (2) C.pr.civ. au fost avute în vedere, pe de o parte, timpul şi volumul de muncă solicitate pentru redactarea cererilor și apărărilor, care în esență au fost aceleași pe tot parcursul procesului, iar pe de altă parte, limitele cuantumului onorariilor percepute de regulă de avocaţi pentru cauze cu un grad de dificultate asemănător. Nu au fost acordate onorariul de expert în al doilea ciclu procesual, întrucât soluția nu se sprijină pe concluziile acestuia, și nici taxa de timbru aferentă pretențiilor neadmise din cererea precizatoare din 19.01.2021.

Totodată, reținând culpa procesuală a acesteia, Curtea va respinge cererea pârâtei privind acordarea cheltuielilor de judecată în apel, ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare