Varietatea de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este reglementată de dispoziţiile art. 1755 şi următoarele din Codul civil. Penalitate excesivă. Reducere.

 Varietatea de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este reglementată de dispoziţiile art. 1755 şi următoarele din Codul civil. Penalitate excesivă. Reducere.

- Codul civil, art. 1755 şi următoarele,  art. 1541 C.civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 1757 alin. (2) C.civ., atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale.

Sub aspectul  temeiniciei cererii de restituire a sumei plătite cu titlu de rată de preţ, Curtea reţine că, potrivit art. 1541 alin. (1) lit. b) C.civ., penalitatea contractuală poate fi redusă atunci când „penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului".

Curtea apreciază ca fiind fondate criticile apelantei, în sensul că penalitatea este vădit excesivă în raport cu prejudiciul care putea fi prevăzut la data încheierii contractului cât şi faptul că, în cazul concret, pârâta nu a suferit niciun prejudiciu ca efect al rezilierii contractului de transfer de active din luna decembrie 2015.

(Secţia a V-a civilă, decizia civilă nr. 1485/A din data de 26 octombrie 2020)

Curtea reţine faptul că prin sentinţa civilă nr. 3166/14.11.2016, pronunţată de Tribunalul Ilfov - Secţia Civilă a fost respinsă cererea formulată de reclamanta SC R.B. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că la data de 3.08.2015 părţile au semnat un contract de transfer de activitate (fila 32 şi următoarele), contract prin care, conform art. 2.1.1. Vânzătorul (pârâtul în cauză) transferă Cumpărătorului (reclamant) Activitatea Imobiliară liberă de orice Sarcini mai puţin sarcinile permise (cu observarea art. 2.2) în schimbul Preţului Contractului ce se va achita conform Clauzei 3 şi a obligaţiilor, declaraţiilor şi garanţiilor asumate de către Cumpărător. Se reţine că prin Contractul încheiat Cumpărătorului i se transfera şi acesta prelua Activitatea Imobiliară (cu observarea art. 2.2) şi achita Preţul Contractului Conform Clauzei 3 în schimbul transferului Activităţii Imobiliare şi în considerarea obligaţiilor, declaraţiilor şi garanţiilor asumate de vânzător. În conformitate cu prevederile art. 2.2.2: Transferul deplin şi necondiţionat al dreptului de proprietate asupra Proprietăţii şi Echipamentelor Fixe în favoarea cumpărătorului se va realiza automat la data îndeplinirii tuturor obligaţiilor Cumpărătorului conform prezentului Contract şi, dacă este cazul, după radierea Ipotecii Bancare.

Conform art. 3.3 din antecontractul de vânzare cumpărare (fila 20 şi următoarele) încheiat între părţi la data de 11.03.2015 pârâtul i-a adus reclamantului la cunoştinţă faptul că Proprietatea este adusă garanţei în favoarea Băncii în virtutea unor contracte de credit  şi/sau ipotecă.

Se reţine şi faptul că în conformitate cu prevederile art. 2 din acelaşi antecontract părţile se obligau de a încheia în viitor un Contract de Transfer de Activitate, aspect confirmat în prevederile art. 221 din Contractul din data de 3.08.2015 conform cărora dorinţa părţilor era ca reclamantul (Cumpărătorul) să dobândească şi să poată exploata Activitatea Imobiliară în mod deplin, reclamatului fiindu-i conferit un drept deplin de utilizare a Proprietăţii şi a Echipamentelor Fixe în vederea desfăşurării Activităţii Imobiliare, precizând expres că reclamantului îi revine şi dreptul de a exercita drepturile şi obligaţiile locatorului din contractele de locaţiune.

În conformitate cu prevederile art. 1266 C.civ.: (1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului.

Faţă de dispoziţiile legale învederate şi având în vedere dispoziţiile contractuale enunţate se desprinde, în afara oricărui dubiu, că voinţa concordantă a părţilor la încheierea contractului din data de 3.08.2015 a fost aceea de a încheia un contract de transfere de activitate şi nu să încheie un contract de vânzare cumpărare cu plata în rate şi rezerva proprietăţii aşa cum în mod neîntemeiat susţine reclamanta prin cererea de chemare în judecată.

Tribunalul învederează că varietatea de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este reglementată de dispoziţiile art. 1755 şi urm. C.civ., iar pentru a ne afla în prezenţa unui asemenea contract trebuie îndeplinite condiţiile prevăzute de lege. Or, de esenţa vânzării cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este faptul că obligaţia de plată a preţului este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândind dreptul de proprietate de la data achitării ultimei rate de preţ, premisă care nu este îndeplinită în cauza dedusă judecăţii. Aşa cum s-a arătat mai sus obiectul contractului nu constituie numai transmiterea dreptului de proprietate a unui imobil, ci şi transmiterea unei activităţi comerciale desfăşurate de pârât şi transmisă reclamantului odată cu semnarea contractului aşa cum rezultă din prevederile art. 2.2.1 din contract; odată cu semnarea contractului reclamantul a obţinut afacerea comercială a pârâtului, urmând ca ulterior, după radierea ipotecii bancare să obţină și proprietatea imobilului.

Nu se poate împărţi obiectul contractului în două, respectiv transferul activităţii comerciale imobiliare a pârâtului şi transferul dreptului de proprietate al său asupra imobilului ipotecat, respectiv aplicarea a două reglementări legale, întrucât părţile nu au făcut o asemenea distincţie, din antecontract şi contractul încheiat desprinzându-se fără dubiu concluzia că obiectul contractului în constituia transferul Activităţii Imobiliare a pârâtului către reclamant şi nu transmiterea unui drept de proprietate a unui imobil cu plata preţului în rate şi obţinerea de către cumpărător a dreptului de proprietate la data achitării ultimei rate de preţ.

Faţă de cele invocate, Tribunalul a apreciat că în cauză ne aflăm în prezenţa unui contract sinalagmatic încheiat între părţi, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1167 C.civ.

Faţă de cele învederate nu se poate reţine culpa pârâtei prin faptul că OCPI a respins cererea de înscriere a contractului de transfer a activităţii imobiliare încheiat între părţi, apreciindu-se că nu este necesară înscrierea contractului de transfer de activitate, neavând importanţă acordul sau al băncii. În conformitate cu prevederile 5.2 din contractul de transfer de activitate părţile au convenit că întârzierea a minimum 3 (trei) rate duce la încetarea contractului, pierderea sumelor achitate de reclamantă până la acea dată, precum şi a dreptului de utilizare a  imobilului, iar în conformitate cu prevederile art. 3.3.3. teza ultimă în caz de reziliere a pârâtului plăţile deja efectuate de reclamant aferente preţului contractului nu vor fi supuse nici unei obligaţii de restituire.

Se constată că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiilor sale contractuale în ceea ce priveşte achitarea preţului conform clauzelor contractuale, neputându-se reţine încetarea contractului prin voinţa părţilor (reclamanta referindu-se eronat la rezoluţiune prin voinţa părţilor).

Se constată că în cauză nu este incident nici art. 1541 C.civ. întrucât în conformitate cu prevederile art. 1538 alin. (1) C.civ. clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale, în cauză nefiind îndeplinite condiţiile pentru incidenţa acestuia.

Pentru cele învederate a respins cererea ca neîntemeiată, și a luat act de faptul că pârâtul a învederat că va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta SC R.B.SRL solicitând admiterea apelului, schimbarea in totalitate a sentinței apelate in sensul admiterii cererii de chemare in judecată.

Prin motivele de apel au fost formulate următoarele critici:

1) Prima critică vizează calificarea greşită a naturii juridice a contractului de către prima instanţă.

Astfel, se arată că prestaţiile la care părţile s-au obligat corespund perfect obiectului contractului de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii. Caracterul nefondat al statuării primei instanţe conform căreia „Contractul de transfer de activitate’’ încheiat de părţi nu poate fi calificat ca fiind o vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este rezultatul interpretării greşite a normelor care reglementează această varietate de vânzare, precum şi a omisiunii de a analiza toate clauzele convenţiei a cărei interpretare a realizat-o.

Astfel, în motivarea hotărârii pronunţate, prima instanţă a reţinut ca principal argument împrejurarea că „de esenţa vânzării cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii este faptul că obligaţia de plată a preţului este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândind dreptul de proprietate de la data achitării ultimei rate de preţ, premisă care nu este îndeplinită în cauza dedusă judecăţii”.

Argumentul primei instanţe este vădit nefondat deoarece, în cazul concret, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului (M. B.) urma a se realiza la data plăţii integrale a tuturor ratelor preţului, până la acel moment proprietatea rămânând în patrimoniul vânzătoarei pârâte.

Astfel condiţia privitoare la rezervarea dreptului de proprietate de către vânzător este îndeplinită, dispoziţiile art. 2.2.1 şi 2.2.2 din contractul încheiat între părţi prevăzând în mod expres că dreptul de proprietate asupra Proprietăţii şi Echipamentelor Fixe (denumirea dată imobilului şi accesoriilor sale conform lit. (A) din preambulul contractului) nu operează la momentul semnării contractului ci „se va realiza automat la data îndeplinirii tuturor obligaţiilor cumpărătorului conform prezentului contract”, cea mai importantă obligaţie fiind achitarea integrală a preţului prevăzut de art. 3.1.2 din contract.

Transferarea proprietăţii la data achitării integrale a preţului rezultă din teza finală a art.2.2.2 potrivit căreia, părţile consimt că „transferul automat al dreptului de proprietate asupra Proprietăţii se realizează „în temeiul declaraţiei menţionate la pct. 3.2.2”, aceasta din urmă declaraţie fiind cea prin care vânzătoarea pârâtă se obliga să ateste plata integrală a preţului de către cumpărătoare.

Faptul că „garanţia” de care se face vorbire în cuprinsul art. 1755 C.civ. nu constituie o garanţie propriu-zisă rezultă însă, în primul rând, din împrejurarea că ar fi imposibil ca un proprietar să îşi constituie, în favoarea sa, o garanţie care să poarte asupra propriului bun.

Un alt argument expus de prima instanţă în sensul calificării convenţiei dintre părţi ca fiind un contract de transfer de activitate şi nu un contract de vânzare cumpărare în rate şi rezerva proprietăţii constă în faptul că „nu se poate împărţi obiectul contractului în două, respectiv transferul activităţii comerciale imobiliare a pârâtului şi transferul dreptului de proprietate al său asupra imobilului ipotecat, respectiv aplicarea a două reglementări legale, întrucât părţile nu au făcut o asemenea distincţie, din antecontract şi din contractul încheiat desprinzându-se fără dubiu concluzia că obiectul contractului îl constituia transferul Activităţii Imobiliare a pârâtului către reclamant şi nu transmiterea unui drept de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ”. Raţionamentul anterior menţionat este vădit nefondat, acesta atestând greşita înţelegere de către prima instanţă a noţiunii de obiect al contractului şi, totodată reprezentând o negare a regulilor legale de interpretare a contractului, respectiv a regulii de interpretare sistematică potrivit căreia „clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului” (art. 1267 C.civ.) precum şi a regulii prevăzute de art. 1268 alin. (3) C.civ. potrivit căreia „clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar produce niciunul.”

Astfel, deşi contractul conţine clauze care prevăd că la finalul plăţii tuturor ratelor proprietatea asupra imobilului se va transfera de la vânzător la cumpărător, instanţa face abstracţie totală de existenţa acestor prevederi şi nu explică în niciun fel care ar fi semnificaţia acestor clauze contractuale.

Se mai arată că prin obiect al contractului se înţelege conduita părţilor stabilită prin respectiva convenţie, adică prestaţiile (pozitive sau negative) la care sunt îndreptăţite ori de care sunt ţinute părţile. În cazul contractului de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate si rezerva proprietăţii, obiectul contractului presupune două prestaţii principale distincte din partea vânzătorului: prima constă în predarea bunului, iar a doua în transferul dreptului de proprietate la finalizarea plăţii tuturor ratelor preţului şi o prestaţie din partea cumpărătorului constând în plata preţului în rate.

Reclamanta nu a solicitat aplicarea concomitentă a două reglementări legale distincte aşa cum a considerat judecătorul fondului ci, a învederat instanţei, că vânzătoarea pârâtă s-a obligat prin contract la două prestaţii principale, prima constând în „vânzarea activităţii imobiliare”, iar a doua în transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului, în schimbul prestaţiei cumpărătoarei constând în plata preţului în rate, precum şi faptul că aceste prestaţii sunt specifice unui contract de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

Împrejurarea că operaţiunea de Vânzare a Activităţii Imobiliare” nu reprezintă altceva decât îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului vândut pe care o implică încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate și rezerva proprietăţii, rezultă din următoarele considerente:

Din interpretarea dispoziţiilor art. 1755 C.civ. rezultă că în cazul contractului de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, predarea bunului vândut are loc întotdeauna la un moment anterior celui la care urmează a fi transferat dreptul de proprietate, aspect care reiese din precizarea că „riscul bunului este transferat la momentul predării acestuia”, această dispoziţie neavându-şi rostul în situaţia în care predarea bunului s-ar fi realizat concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra acestuia.

În cazul concret, bunul care urma să fie predat de către pârâtă apelantei este reprezentat de C.C. B., imobil compus din mai multe spaţii comerciale închiriate unor terţe persoane [a se vedea lit. (B) din Preambulul contractului de transfer de activitate].

Prin urmare, bunul în cauză este producător de fructe civile (chirii), acestea cuvenindu-se reclamantei cumpărătoare de la data predării imobilului obiect al contractului.

Fiind vorba de o activitate economică de sine stătătoare [a se vedea lit. (B) din Preambulul contractului de transfer de activitate], reglementările fiscale incidente în materie [art. 128 alin. (7) şi art. 129 alin. (7) din Codul fiscal 2003 în vigoare la data semnării contractului - art. 270 alin.(7) din Codul fiscal actual] prevedeau că operaţiunea de transfer este scutită de la plata TVA cu condiţia transferului acesteia ca atare (ca universalitate de active şi, eventual, pasive şi nu ca transfer de bunuri privite ut singuli) şi cu condiţia continuării de către beneficiar a activităţii economice preluate [a se vedea normele metodologice de aplicare a art. 128 alin. (7) din Codul fiscal 2003].

Aşadar, „vânzarea activităţii imobiliare” nu reprezintă un contract de sine stătător aşa cum a considerat prima instanţă ci, constituie modalitatea prin care vânzătorul îşi îndeplineşte obligaţia contractuală de a preda bunul imobil vândut către cumpărător împreună cu activitatea economică prin care bunul produce fructele civile. Faptul că reglementarea în cuprinsul contractului a modului de îndeplinire a acestei prestaţii este una detaliată nu este de natură a-i schimba natura juridică şi de a o transforma într-un contract de sine stătător, complexitatea reglementării fiind o consecinţă directă a dificultăţilor de ordin material (determinate de amploarea activităţii) şi juridic pe care le implică operaţiunea de predare.

Pe de altă parte, din analiza contractului se poate observa că valoarea ratelor trimestriale era mai mare decât valoarea chiriilor plătite de locatari în aceeaşi perioadă de referinţă, sens în care este absolut evidentă absurditatea interpretării potrivit căreia părţile ar fi convenit ca tranşele de plată să reprezinte contravaloarea doar a unui transfer de activitate (dreptul de a colecta chirii) şi nu a însuşi preţului proprietăţii, divizat în mai multe rate.

Nu în ultimul rând, un argument evident în privinţa naturii juridice a contractului încheiat şi a intenţiei comune a părţilor, este acela că prin însuşi textul Hotărârii Adunării Generale a Asociaţilor C. Srl din 24.07.2015, s-a stipulat de către intimată la pct. 3) faptul că ,Preţul total de vânzare agreat pentru proprietatea imobiliară este de 7.508.500 Euro”, demonstrând astfel faptul că prestaţia caracteristică a vânzătoarei era cea a transmiterii proprietăţii imobilului, aspect ce face trimitere clară la natura juridică a unei vânzări-cumpărări.

2). A doua critică se referă la rezoluțiunea contractului și la culpa  pârâtei vânzătoare în neîndeplinirea obligaţiilor asumate. Cu privire la acest aspect se arată că potrivit art. 902 pct. 9 C.civ. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate este supusă înregistrării în cartea funciară. Înscrierea în cartea funciară a contractului a fost asumată de către părţi inclusiv prin dispoziţiile paragrafului 6 (nenumerotat) de pe ultima filă a contractului, potrivit cărora „vânzătorul se declară de acord în mod expres cu radierea dreptului de proprietate de pe numele său si cu intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cărţile funciare aferente proprietăţii ce formează obiectul prezentului contract.”

Acordul exprimat de vânzătoarea pârâtă cu privire la intabularea dreptului de proprietate al cumpărătoarei reprezintă un nou argument în sensul că părţile au intenţionat să încheie un contract de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

Mai mult, înscrierea contractului în cartea funciară este esenţială în cazul contractului de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate, aceasta reprezentând practic singura garanţie a cumpărătorului că după plata integrală a preţului va deveni proprietar al bunului. Neîndeplinirea formalităţilor de opozabilitate faţă de terţi expune cumpărătorul riscului ca până la achitarea tuturor ratelor de preţ bunul să fie înstrăinat de către proprietar unui alt cumpărător/sau urmărit iar scopul avut în vedere de părţi la încheierea contractului să nu poată fi atins.

În cazul concret, cererea de înscriere a contractului încheiat de către părţi în cartea funciară a fost respinsă de O.C.P.I. S. ca urmare a faptului că, vânzătoarea C. SRL nu a obţinut acordul creditorului ipotecar R. B. pentru încheierea contractului.

Dat fiind faptul că încheierea contractului de către apelantă s-a realizat în considerarea producerii tuturor efectelor acestuia deci, inclusiv a efectelor de opozabilitate faţă de terţi, necesare pentru protejarea drepturilor dobândite prin contract, reclamanta în aplicarea excepţiei de neexecutare a contractului, a refuzat să îşi îndeplinească obligaţiile de plată a ratelor din preţ până la momentul la care pârâta va obţine acordul creditorului R.B. necesar pentru înscrierea contractului în cartea funciară (a se vedea notificarea transmisă de R.B. SRL în data de 27.10.2015).

În condiţiile în care pârâta nu şi-a îndeplinit această obligaţie, la data de 01.11.2015, cumpărătoarea R.B. SRL a notificat-o pe vânzătoare în legătură cu rezoluţiunea contractului şi a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară acestuia prin restituirea de către pârâtă a sumei de 500.000 Euro.

Prin urmare, culpa care a stat la baza rezoluţiunii contractului nu a aparţinut reclamantei aşa cum a considerat prima instanţă, refuzul acesteia de a achita ratele de preţ fiind unul pe deplin justificat în condiţiile în care, ca efect al neîndeplinirii obligaţiilor pârâtei, contractul nu a produs toate efectele în vederea căruia a fost încheiat (opozabilitatea faţă de terţi), drepturile dobândite de reclamantă fiind lipsite de protecţia juridică pe care părţile au înţeles să le-o confere prin înscrierea acestora în cartea funciară.

3) Cea de-a treia critică vizează caracterul nelegal al soluţiei pronunţate de prima instanţă cu privire la capătul subsecvent de cerere.

Soluţia primei instanţe este nelegală deoarece dispoziţiile art. 1.757 alin. (2) C.civ. statuează că „atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale”.

Prin urmare, deşi dispoziţiile care permit pârâtei să reţină ratele de preţ achitate de reclamantă până la momentul rezoluţiunii contractului nu reprezintă o clauză penală, prevederile legale care reglementează posibilitatea reducerii de către instanţă a clauzei penale se aplică şi în privinţa ratelor reţinute de vânzătoare în temeiul prevederilor art. 1.757 alin. (2) C.civ.

În acest context, consideră apelanta că se impunea reducerea sumei achitate de reclamantă ca urmare a faptului că reţinerea acestei sume de către pârâtă este excesivă în raport cu momentul în care a intervenit încheierea contractului, moment foarte apropiat de data perfectării contractului.

Astfel, se arată că pârâta a încasat parţial preţul contractului - respectiv suma de 500.000 Euro - dar nu a făcut nicio prestaţie în favoarea reclamantei - respectiv nu a predat imobilul, executarea contractului nefiind efectiv începută.

Rezultă astfel că, pârâta nu a suferit în fapt niciun prejudiciu material, situaţie faţă de care reţinerea cu titlul de penalitate a întregii sume de 500.000 Euro apare ca fiind în mod evident disproporţionată.

În apel, intimata pârâtă C.SRL a formulat întâmpinare.

Examinând apelul declarat de către reclamanta R.B. SRL, în raport cu actele şi lucrările dosarului, cu motivele de apel invocate, cu dispoziţiile art. 478, art. 479 C.pr.civ., cu decizia de casare nr. 993/10.06.2020 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi de celelalte prevederi legale incidente în cauză, Curtea apreciază că acesta este fondat, având în vedere următoarele considerente:

În speţă, prin cererea înregistrată la data de 21.11.2016 pe rolul Tribunalului Suceava, reclamanta SC R. B. SRL, a solicitat in contradictoriu cu pârâta SC C. SRL obligarea acesteia la restituirea sumei de 500.000 Euro – respectiv echivalentului in lei al acestei sume, la cursul BNR din ziua plății – prin „repunerea părților in situația anterioară” ca efect al rezoluțiunii prin voința părților a Contractului de transfer de activitate autentificat sub nr. 2815/03.08.2015 de către BNP C. I.; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale calculate la suma de 500.000 Euro, începând cu data încetării contractului – luna decembrie 2015 – și până la data restituirii efective a sumei; in subsidiar, obligarea pârâtei la restituirea sumei de 500.000 Euro ca urmare a reducerii de către instanță, in temeiul art. 1541 C.civ, a clauzei penale prevăzute la art. 5.2 din Contractul de transfer de activitate autentificat sub nr. 2815/03.08.2015, întrucât pârâta nu a suferit nici un prejudiciu, contractul nefiind executat, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă pronunțată de Tribunalul Suceava a fost admisă excepția de necompetență teritorială a instanței și a fost declinată competența de soluționare a cauzei in favoarea Tribunalului Ilfov.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 05.05.2017.

Prin decizia de casare pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, s-a reţinut ca fiind fondată critica reclamantei recurente, prin care s-a invocat că instanţa de apel a exclus în mod nelegal de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) și art. 1541 alin. (1), lit. b) C.civ. stabilind că obligația principală este reprezentată de plata întregului preț, iar nu de plata ratelor de preț.

Astfel, textul art. 1541 alin. (1), lit. b) C.civ. reglementează ipoteza în care penalitatea este vădit excesivă prin raportare la prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului. Alineatul 2 al aceluiași articol fixează o limită pentru judecător în reducerea clauzei penale, stipulând că penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale. Instanța de apel nu a analizat clauza penală din perspectiva ipotezei la care se referă art. 1541 alin.(1), lit. b) C.civ., deoarece a considerat, în mod greșit, că obligația principală neexecutată este reprezentată de achitarea întregului preț şi că, astfel, nu se respectă limita trasată prin dispoziţia cuprinsă la art. 1541 alin. (2) C.civ., pentru că penalitatea redusă ar fi inferioară obligaţiei principale de plată a întregului preţ.

Instanţa de recurs reţine că la momentul notificării de rezoluțiune a contractului din partea vânzătoarei, aceasta a invocat neplata a patru tranșe de preț. În această situaţie, rezultă că obligația principală neexecutată nu putea fi reprezentată decât de tranşele de preț scadente și neplătite la data la care a intervenit rezoluțiunea unilaterală a contractului, iar nu şi de totalul tranşelor de preţ care alcătuiesc valoarea întregului preț, deoarece o parte însemnată a acestora nu era exigibilă la acel moment, potrivit eşalonării din anexa 1 la contract.

Prin raportarea greșită la obligația principală neexecutată ca fiind reprezentată de plata întregului preț, iar nu doar de plata tranșelor de preț scadente și neachitate la data la care a intervenit rezoluțiunea unilaterală a contractului, instanța de prim control judiciar a exclus, în mod nelegal, de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) C.civ. și pe cele ale art. 1541 alin. (1), lit. b) C.civ., care conferă instanței posibilitatea de a decide reducerea cuantumului sumelor plătite cu titlu de rate din preț pentru ipoteza în care penalitatea pe care o conține clauza penală este vădit excesivă. Față de cele reținute prin considerentele de mai sus, în temeiul art.488 alin. (1) pct. 8 și art. 497 C.pr.civ. recursul a fost admis, hotărârea atacată casată cu consecința trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanței de apel. În rejudecare, instanța de apel va proceda la analiza clauzei penale în discuție prin prisma dispozițiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C.civ., ținând seama de dezlegările date sub aspectul raportului dintre obligația principală neexecutată şi cuantumul clauzei penale, în sensul că aceasta este superioară obligaţiei principale neexecutate, s-a mai reţinut prin decizia de casare.

Faţă de considerentele deciziei de casare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Curtea reţine faptul că potrivit dispoziţiilor art. 1757 alin. (2) C.civ., atunci când x-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale. În conformitate cu dispoziţiile art.1541 C.civ., instanţa nu poate reduce penalitatea decât atunci când a) obligaţia principală a fost executată în parte fi această executare a profitat creditorului; b) penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului. Cum s-a reţinut şi anterior, în considerentele deciziei de casare, instanţa de recurs a statuat că instanţa de apel nu a analizat clauza penală din perspectiva ipotezei la care se referă art. 1541 alin. (1) lit. b) C.civ., deoarece a considerat, în mod greşit că obligaţia principală neexecutată este reprezentată de achitarea întregului preţ şi că, astfel, nu se respectă limita trasată prin dispoziţia cuprinsă la art. 1541 alin.(1) C.civ., pentru că penalitatea redusă ar fi inferioară obligaţiei principale de plată a întregului preţ. De asemenea, instanţa de recurs a statuat că în rejudecare, instanţa de apel va proceda la analiza clauzei penale în discuţie prin prisma dispoziţiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C.civ., ţinând seama de dezlegările date sub aspectul raportului dintre obligaţia principală neexecutată şi cuantumul clauzei penale, în sensul că aceasta este superioară obligaţiei principale neexecutate.

În speţă, contractul de transfer de active autentificat sub nr. 2815 din 03.08.2015 la BNP C. l., încheiat între reclamantă şi pârâta C. SRL a încetat ca efect al rezoluţiunii unilaterale invocate de pârâta C. SRL prin Notificarea de reziliere autentificată sub nr.1614 din 14.12.2015 la BIN L. M. Ş., comunicată reclamantei la data de 18.12.2015. Conform acestei notificări, rezilierea contractului a fost invocată unilateral de C. SRL în temeiul art. 3.3.2 din Contract, ca urmare a neachitării de către R. B. SRL a tranşelor de preţ aferente lunilor august 2015, septembrie 2015, octombrie 2015 şi noiembrie 2015. Faţă de Anexa 1 a Contractului de transfer de activitate (fila 129 – dosar Tribunal Suceava) rezultă că valoarea fiecăreia dintre cele 4 tranşe lunare de preţ neachitate este de 55.000 Euro, valoarea totală a acestora fiind de 220.000 Euro, cum corect s-a invocat de către apelanta reclamantă.

 Rezultă din aceeaşi Anexă că apelanta reclamantă a achitat o primă tranşă de preţ în cuantum de 500.000 Euro, aspect recunoscut de pârâtă, suma fiind plătită imediat după încheierea antecontractului din data de 11.03.2015, conform ordinelor de plată ataşate cererii de chemare în judecată, cu titlu de „prima tranşă aferentă tranzacţiei", conform art. 3.2 din antecontract.

Pe cale de consecinţă, întrucât valoarea clauzei penale (rata de preţ achitată) este de 500.000 Euro, iar valoarea obligaţiei principale este de 220.000 Euro, iar, pe de altă parte, întrucât dispoziţiile art. 1541 alin. (2) C.civ. prevăd că „penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale", rezultă că valoarea penalităţii poate fi redusă până la suma de 220.000 Euro, astfel că apelanta reclamantă este îndreptăţită la restituirea echivalentului în lei al sumei de 280.000 Euro, diferenţa dintre 500.000 Euro şi 220.000 Euro. Sub aspectul temeiniciei cererii de restituire a sumei plătite cu titlu de rată de preţ, Curtea reţine că, potrivit art. 1541 alin.(1) lit. b) C.civ., penalitatea contractuală poate fi redusă atunci când „penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului".

Curtea apreciază ca fiind fondate criticile apelantei, în sensul că penalitatea este vădit excesivă în raport cu prejudiciul care putea fi prevăzut la data încheierii contractului cât şi faptul că, în cazul concret, pârâta nu a suferit niciun prejudiciu ca efect al rezilierii contractului de transfer de active din luna decembrie 2015. Faptul că penalitatea era vădit excesivă în raport de prejudiciul, care putea fi prevăzut de părţi la data încheierii contractului, rezultă din cuprinsul clauzelor acestuia. Astfel, contractul de transfer de activitate încheiat între părţi, prevedea că la momentul perfectării acestuia, reclamantei îi este transferată doar activitatea imobiliară desfăşurată de pârâtă (activitatea de închiriere a spaţiilor comerciale din C. C. B.), transferul dreptului de proprietate asupra imobilului realizându-se, conform art. 2.2.2 şi art. 3.2.2 din Contract, doar după plata integrală a tuturor ratelor de preţ de către cumpărătoare (apelanta reclamantă) şi după îndeplinirea tuturor celorlalte obligaţii contractuale asumate de aceasta din urmă.

Pe cale de consecinţă, prejudiciul care putea fi suferit de către pârâtă, în cazul neîndeplinirii obligaţiilor asumate de reclamantă era reprezentat, cel mult, de contravaloarea chiriilor aferente închirierii spaţiilor comerciale din centrul comercial în perioada în care activitatea imobiliară era transferată de pârâta C.SRL către reclamanta R. B., fără a avea vreo legătură cu valoarea totală a imobilului a cărui proprietate se transfera doar în cazul îndeplinirii tuturor obligaţiilor contractuale de către reclamantă, cum corect s-a invocat de apelanta reclamantă.

Faţă de dispoziţiile art. 3.3.1 şi art. 3.3.2 din Contract, rezultă că în situaţia în care cumpărătoarea nu efectua plata integrală la scadenţă a unei singure tranşe a preţului, aceasta era de drept în întârziere, iar vânzătoarea pârâtă avea dreptul să declare rezilierea unilaterală a contractului. Astfel, în condiţiile în care vânzătoarea avea posibilitatea de a rezilia unilateral contractul chiar şi în ipoteza neplăţii parţiale a unei singure rate de preţ, rezultă că potenţialul prejudiciu menţionat anterior putea fi redus cel mult la contravaloarea chiriilor aferente unei singure luni de închiriere a spaţiilor comerciale.

În cauză, intimata pârâtă nu a suferit niciun prejudiciu, ca urmare a rezilierii contractului încheiat cu apelanta reclamantă.

Din extrasele de cont depuse de apelanta reclamantă la dosarul cauzei (filele 173-178 - Dosar Tribunal Suceava şi cele depuse la termenul din data de 12.10.2020), rezultă că reclamanta a încasat chiria aferentă câtorva spaţii comerciale în intervalul 18.08.2015 - 26.08.2015, aceleaşi sume fiind restituite plătitorilor în intervalul 26.08.2015 - 02.09.2015.

Rezultă că pârâta intimată nu a suferit vreun prejudiciu din neîncasarea chiriilor, toate chiriile, atât cele aferente lunii august 2015, încasate iniţial de reclamantă şi restituite chiriaşilor, cât şi cele aferente intervalului de până la rezilierea contractului de către pârâtă, fiind încasate de C.SRL.

În ceea ce priveşte contravaloarea ratelor de preţ aferente lunilor august - noiembrie 2015 neachitate de către reclamantă (în total 220.000 Euro), această sumă este compensată cu partea din rata de 500.000 Euro nesupusă restituirii conform dispoziţiilor art. 1541 alin. (2) C.civ.

Astfel, în intervalul cuprins între data încheierii contractului (03.08.2015) şi data rezilierii acestuia (14.12.2015), pârâta a încasat atât contravaloarea chiriilor aferente spaţiilor comerciale din C. C. B., cât şi echivalentul sumei datorate cu titlu de preţ de către apelanta reclamantă.

Aspectele invocate de către intimata pârâtă, în sensul că prejudiciul suferit de aceasta este reprezentat de diferenţa între preţul menţionat în contractul încheiat cu reclamanta în anul 2015 (7.508.500 Euro) şi valoarea la care imobilul a fost evaluat în anul 2020 (5.280.000 Euro - conform Raportului de evaluare nr.643/25.09.2020 depus la dosarul cauzei la termenul din 12.10.2020) sunt nefondate.

Astfel, diminuarea preţului imobilului este rezultatul scăderii pieţei imobiliare ca efect al pandemiei de COVID-19 din anul 2020 şi care nu are nicio legătură cu rezilierea contractului din anul 2015.

Corect s-a invocat de către apelanta reclamantă faptul că, descreşterea pieţei imobiliare la o distanţă de 5 ani de la perfectarea contractului, nu constituie o împrejurare care putea fi prevăzută la data încheierii contractului, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1541 alin. (1) lit. b) C.civ.; C.pr.civ.

Curtea mai reţine şi faptul că, în speţă, reclamanta apelantă nu a pretins vreun drept asupra imobilului, ci a solicitat doar restituirea  sumei de 500.000 euro achitată cu titlu de rată de preţ, în considerarea celor solicitate prin cererea introductivă.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin. (2) C.pr.civ., Curtea urmează să admită apelul declarat de către apelanta reclamantă SC R. B. SRL, să schimbe în tot sentinţa apelată, în sensul că va admite în parte acţiunea formulată de către reclamanta SC R. B. SRL.

O va obliga pe pârâta SC C.SRL la restituirea către reclamantă a sumei de 280.000 euro, în echivalentul în lei la cursul BNR de la data plăţii.

Potrivit dispoziţiilor art. 451 alin. (1) C.pr.civ., raportat la art. 453 alin. (1) şi alin. (2) C.pr.civ., intimata pârâtă va fi obligată la plata către apelanta reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 88.522,58 lei, sumă care este compusă din 47.104,54 lei reprezentând onorariul avocaţial din apel (filele 75-78 dosar C.A.B.-S.5, primul ciclu procesual) şi 41.418,04 lei reprezentând contravaloarea taxelor judiciare de timbru achitate în primul ciclu procesual (fond, apel şi recurs).

Suma de 41.418,04 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, mai sus-menţionată, se compune  la rândul ei din următoarele sume:

 - 14.663,04 lei taxă de timbru fond şi care se acordă aplicând criteriul proporţionalităţii între suma cerută prin acţiune (500.000 euro) şi suma obţinută în urma admiterii în parte a acţiunii ( 280.000 euro), respectiv 56 % din taxa de timbru achitată la fond în valoare de 26.184 lei (fila 83- dosar Tribunal Suceava);

- 13.092 lei – taxă de timbru în apel (fila 50 dosar C.A.B.- S.5, primul ciclu procesual;- 13.663 lei – taxă de timbru în recurs (fila 48 din dosarul I.C.C.J.).

Sub aspectul cheltuielilor de judecată, Curtea mai reţine şi faptul că Jurisprudenţa CEDO, care învestită fiind cu soluţionarea pretenţiilor la rambursarea cheltuielilor de judecată, în care sunt cuprinse şi onorariile avocaţilor, a statuat că acestea urmează a fi recuperate în măsura în care constituie cheltuieli necesare care au fost în mod real făcute în limita unui cuantum  rezonabil.

În speţă, cele trei criterii sunt îndeplinite, respectiv caracterul real, caracterul rezonabil şi caracterul necesar al cheltuielilor de judecată, motivat de faptul că din actele dosarului rezultă că există contract de asistenţă juridică, fiind depuse dovezile cu privire la plata acestor cheltuieli (aceasta sub aspectul real al cheltuielilor de judecată).

În ceea ce priveşte caracterul necesar al acestor cheltuieli, Curtea reţine activitatea desfăşurată de avocat relativ la probatorul administrat faţă de obiectul cauzei, temeiul juridic, cauza în ansamblul său, precum şi complexitatea cauzei. Corelativ cu aspectele mai sus-menţionate, stabilirea caracterului rezonabil al cheltuielilor de judecată, în speţă a onorariului de avocat, vizează atât criterii obiective, cât şi criterii subiective, de natura muncii depuse  de către avocat, a valorii cauzei, complexitatea şi natura acestui onorariu.

Domenii speta

Spete similare