Obligația de a face(schimbarea destinației locuinței în spațiu comercial)

Cod ECLI ECLI:RO:JDBRV:2022:001.######

Dosar nr. ###/197/2022

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA ######

SECȚIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. ####

Şedinţa publică din data de 26.05.2022

PREŞEDINTE: ########## ###### - judecător

GREFIER: ######## #########

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată de reclamanții ##### #### și ##### ####### în contradictoriu cu pârâții ######### ###### și ####### ########, având ca obiect „obligație de a face”.

Pentru azi fiind amânată pronunţarea în cauza civilă de faţă care s-a dezbătut în şedinţa  din data de 28.04.2022, conform celor consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, iar instanţa din lipsa de timp pentru deliberare a amânat pronunţarea cauzei pentru data de 12.05.2022, iar ulterior pentru data de 26.05.2022.

INSTANŢA

Deliberând asupra acţiunii civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei ###### sub nr. ###/197/2022, la data de 07.01.2022, reclamanții ##### #### și ##### #######, ambii cu domiciliul procesual ales în ######, Bd. ###### ############ nr. 3, ### ##, ### #, clădirea ############ Offices, #### ######, în contradictoriu cu pârâții ######### ###### și ####### ########, ambii cu domiciliul procesual ales în ######, #### ###### ############ ### ##-20, ### ##, ### ##, jud. ######, au solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună suplinirea acordului pârâților în vederea schimbării destinației locuinței proprietatea reclamanților din ######, #### #### ###### ### #, ### ##, parter, ### #, în spațiu comercial, precum și crearea accesului din exterior(afectare părți de uz comun/fațade), cu cheltuieli de judecată.

În motivare, s-a arătat că reclamanții au dobândit imobilul situat în ######, #### #### ###### ### #, ### ##, parter, ### #, înscris în Cartea Funciară nr. 153062-C1-U1 a municipiului ######, la A1, cu numărul cadastral 153062-C1-U1, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1234/24.04.2019. Având în vedere că apartamentul se află la parter, reclamanții au luat decizia schimbării destinației de locuință în spațiu comercial. Astfel, s-a convenit montarea unei scări de acces din exterior, pe spațiul verde aflat în părțile de uz comun, astfel încât accesul vecinilor să nu fie perturbat.

S-a susținut că s-a solicitat acordul titularilor drepturilor de proprietate ce se învecinează cu imobilul reclamanților, atât pe plan orizontal, cât și pe plan vertical. Astfel, proprietarii direct afectați și-au manifestat acordul și au dat curs solicitării de a da o declarație în formă autentică pentru acordul necondiționat. Deși inițial pârâții au fost de acord cu privire la toate aspectele prezentate, prin declarația autentificată sub nr. 1688/07.06.2021 s-a manifestat acordul doar cu privire la montarea unei scări de acces din exterior. În ciuda încercărilor reclamanților de a obține acordul și cu privire la schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial, precum și a identificării motivelor care au stat la baza acestui refuz, reclamanții au întâmpinat refuzul pârâților.

În continuare, s-a învederat că reclamanții au formulat notificarea din 26.10.2021, recepționată de pârâți la 09.11.2021, prin care au solicitat exprimarea acordului în vederea schimbării destinației de locuință în spațiu comercial a apartamentului în cauză, însă pârâții nu au răspuns solicitării. Astfel, s-a apreciat că refuzul pârâților este unul nejustificat, fiind un abuz de drept, în contextul în care transformarea imobilului proprietatea reclamanților în spațiu comercial nu este de natură a afecta în vreun fel folosința imobilului proprietatea pârâților. De asemenea, nu este afectată vederea sau structura de rezistență a blocului și nici nu este perturbată liniștita și utila folosință a bunului de către pârâți.

S-a mai apreciat că întrucât pârâții au manifestat parțial acordul solicitat de reclamanți, nu există un argument valid care să susțină refuzul acestora de a-și manifesta acordul cu privire la schimbarea destinației imobilului și nu există un răspuns privitor la opțiunea aleasă. Totodată, activitatea reclamanților nu este una generatoare de zgomote, gălăgie sau larmă, iar în zonă se regăsesc magazine, sedii ale societăților comerciale, iar modificările constructive privitoare la amplasarea scării exterioare sunt menite a limita orice ingerință în utilizarea normală și fără îngrădire a accesului în ###### ## ######## ## ##### ########.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 40 din Legea nr. 198/2018, art. 15, art. 630 și art. 1535 din C.civ. și Legea nr. 50/1991.

Pârâții ######### ###### și ####### ######## au formulat întâmpinare la data de 14.02.2022, prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, s-a arătat că pârâții au achiziționat apartamentul situat în ######, #### #### ###### ### #, ### ##, ### #, ### #, jud. ######, pentru a se muta împreună și a-și întemeia o familie. Reclamanții deține apartamentul de la parter, amplasat sub locuința pârâților, iar în anul 2021 au solicitat acordul pentru a-și amplasa o scară exterioară care să le asigure accesul direct din exterior. Pârâții au fost de acord, iar prin declarația autentificată sub nr. 1688/07.06.2021 și-au exprimat acordul în acest sens.

S-a susținut că, ulterior, la 26.10.2021, reclamanții au solicitat și acordul pentru schimbarea destinației imobilului, din aceea de locuință, în spațiu comercial. Deși pârâții au solicitat explicații cu privire la afacerea ce se dorește a fi desfășurată în imobil, reclamanții nu au furnizat niciun detaliu despre tipul de activitate ce urmează a se desfășura. Astfel, nici în cuprinsul cererii de chemare în judecată nu este indicat tipul afacerii, fapt pentru care pârâții apreciază că reclamanții doresc exploatarea prin închirierea oricăror persoane interesate sau înstrăinarea pentru un preț mult mai ridicat. Prin urmare, s-a arătat că nu poate fi dat acordul fără ca pârâții să cunoască activitatea pe care reclamanții doresc să o desfășoare, implicațiile pentru pârâți și pentru viitoarea familie fiind majore.

Mai mult, s-a indicat că dezvoltatorul imobiliar a gândit ###### ## ##### ######## ## ########, toate avizele Primăriei, certificatul de urbanism, PUZ-ul și autorizația de construire fiind emise pentru un #### ## locuințe, fără parter comercial. Astfel, apartamentul proprietatea reclamanților nu a fost proiectat ca spațiu comercial cu modificările și infrastructura corespunzătoare, respectiv regim de înălțime, izolare fonică, acces stradal, vitrine, spațiu pentru firmă luminoasă, alt tip de branșamente și de rețea electrică, termică și de canalizare.

S-a mai învederat că acordul pârâților nu poate fi solicitat în mod automat, doar prin prezentarea generică a funcționalității spațiului ca spațiu comercial, fără a fi oferite detalii despre eventualele implicații ale desfășurării de activități comerciale asupra spațiului proprietatea pârâților și eventualele măsuri care se impun pentru a garanta un minim prejudiciu produs folosinței pârâților ca urmare a schimbării destinației apartamentului reclamanților. De asemenea, reclamanții dovedesc rea-credință având în vedere că, fără a avea acordul pârâților, deja au închiriat apartamentul unei societăți comerciale, funcționând un coafor.

Raportat la dispozițiile art. 40 din Legea nr. 196/2018, s-a susținut că schimbarea destinației locuinței implică în mod necesar afectarea proprietăților învecinate, acestea din urmă nefiind ținute să probeze sau să justifice refuzul. Astfel, legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinației, acesta fiind socotit implicit.

În continuare, s-a arătat că proprietarii care se învecinează cu locuința a cărei destinație se urmărește a fi schimbată nu au vreo obligație în sensul manifestării unui acord, legea instituind în favoarea lor o posibilitate care va fi exercitată în funcție de interesele titularului și în limitele generale ale ordinii publice. De asemenea, s-a susținut că reclamanții nu au explicat ce tip de activitate comercială doresc să desfășoare în spațiu. Astfel, nu există vreo garanție pentru viitor cu privire la tipul de activitate comercială ce se va desfășura, pentru ca pârâții să poată prevedea impactul asupra vieții de familie.

S-a mai arătat că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 15 din C.civ. pentru reținerea abuzului de drept, dispozițiile art. 40 din Legea nr. 196/2018 reprezentând o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate a reclamanților.

În final, s-a susținut că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 630 din C.civ., refuzul pârâților la schimbarea destinației locuinței în spațiu comercial nu cauzează inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, iar prejudiciul pe care l-ar cauza folosința comercială perpetuă a apartamentului situat sub apartamentul proprietatea pârâților nu poate fi considerat un inconvenient minor raportat la necesitatea reclamanților de a deține un spațiu comercial.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 15, art. 555 și art. 630 din C.civ., art. 40 din Legea nr. 196/2018 și art. 8 din CEDO.

Reclamanții au formulat răspuns la întâmpinare la data de 01.03.2022, prin care au solicitat respingerea apărărilor formulate de pârâți pe calea întâmpinării.

În motivare, s-a arătat că refuzul pârâților de exprimare a acordului nu a fos condiționat de indicarea tipului de activitate ce urma a fi desfășurat în spațiul pentru care se solicită acest acord. Astfel, reclamanții ar fi acordat asigurările necesare și ar fi detaliat activitățile ce stau la baza solicitării de autorizare. Totodată, scopul reclamanților este acela de a desfășura activitățile propuse cu menținerea relațiilor de bună vecinătate și fără a aduce atingeri acestor raporturi, iar transformarea imobilului în spațiu comercial nu este de natură a afecta folosința imobilului pârâților, nu afectează vederea sau structura de rezistență a blocului și nici nu perturbă liniștita și utila folosință a bunului de către pârâți.

S-a mai precizat că acordul este solicitat pentru a desfășura activități comerciale necesare locuitorilor de zonă, respectiv frizerie, coafor, cosmetică, birou notarial, cabinet psihologic, cabinet stomatologic sau farmacie.

De asemenea, s-a susținut că la momentul achiziționării imobilului de către reclamanți, acestora din urmă le-a fost pusă la dispoziție de către proprietarul de la acea dată o declarație care consta în manifestarea acordului de schimbare a destinației apartamentului din locuință în spațiu comercial, de amplasare firmă luminoasă și/sau neluminoasă pe fațada blocului și de deschidere sediu social și punct de lucru în imobilul apartament.

Reclamanții au arătat că toate activitățile prezentate, prin raportare la specificul lor, nu presupu un flux mare de clienți, accesul fiind facilitat pe baza programărilor, fiind inițiată procedura avizării prin montarea unei scări exterioare, separate de intrarea principală. Totodată, s-a apreciat că activitățile ce vor fi desfășurate nu impun existența unei infrastructuri și modificări adiacente precum regimul de înălțime, vitrine, alt tip de branșamente și rețea electrică, termică ori de canalizare.

S-a mai învederat că atât timp cât activitatea desfășurată de reclamanți nu este una generatoare de zgomote, gălăgie sau larmă, iar modificările constructive privitoare la amplasarea scării exterioare sunt menite a limita orice ingerință în utilizarea normală și fără îngrădire a accesului în ###### ## ########, susținerile pârâților sunt neavenite.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 630 și urm. din C.civ. și art. 201 și urm. din C.pr.civ.

În cauză, instanţa a încuviinţat şi a administrat pentru ambele părți proba cu înscrisurile depuse la dosar, apreciind că aceasta este pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei.

Deliberând asupra cererii de chemare în judecată, prin prisma probatoriului administrat şi a dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1234/24.04.2019, reclamanții ##### #### și ##### ####### au achiziționat de la ###### ########## SA imobilul apartament nr. 1, situat în ######, #### #### ###### ### #, ##### ##, parter, #### ######.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1551/29.05.2019, numitul ####### ###### ###### a achiziționat de la ###### ########## SA imobilul apartament nr. 7, situat în ######, #### #### ###### ### #, ##### ##, #### ######. Ulterior, numitul ####### ###### ###### a vândut pârâților ######### ###### și ####### ######## imobilul descris anterior, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1578/28.09.2020.

Conform adresei nr. ###########.03.2021/VI-A-3 emise de Primăria ###### – Serviciul Autorizări Construcții s-a adus la cunoștința reclamanților că pentru schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial și crearea accesului din exterior, reclamanții trebuie să completeze documentația cu acordul notarial al coproprietarilor prin asociația de proprietari pentru afectarea părților de uz comun și pentru schimbarea destinației, conform art. 40 alin. 1 din Legea nr. 196/2018.

Prin declarația notarială autentificată sub nr. 538/26.02.2021, societatea ###### ############## #### SRL, în calitate de societate de administrare a părților de uz comun aferente tuturor apartamentelor situate în ###### ## ######## ### ##, din ######, #### #### ###### ### #, #### ######, a declarat că proprietarii unui număr de 37 de apartamente sunt de acord ca reclamanții să monteze o scară de acces din exterior, pe spațiul verde aflat în părțile de uz comun. De asemenea, prin declarația notarială autentificată sub nr. 1688/07.06.2021, pârâții ######### ###### și ####### ######## și-au manifestat acordul  pentru ca reclamanții să monteze o scară de acces din exterior, pe spațiul verde aflat în părțile de uz comun.

Ulterior, prin adresa emisă la 26.10.2021 și comunicată pârâților ######### ###### și ####### ######## la 09.11.2021, reclamanții au solicitat pârâților să-și exprime acordul în formă notarială în vederea schimbării destinației de locuință în spațiu comercial a imobilului situat în situat în ######, #### #### ###### ### #, ##### ##, parter, ### #, jud. ######. Pârâții nu au răspuns solicitării reclamanților.

În drept, conform art. 40 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. Odată cu acordul menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane. O copie a convenţiei prevăzute la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

În temeiul art. 630 din C.civ., dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil. În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri. Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.

Conform art. 15 din C.civ., niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe. De asemenea, art. 44 din Constituţia României statuează că dreptul de proprietate este garantat şi ocrotit de lege, iar potrivit art. 555 din C.civ., proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

În cauza pendinte, dreptului reclamanților de a dispune de apartamentul proprietatea lor, inclusiv în ceea ce priveşte folosinţa acestuia prin schimbarea destinației de spațiu de locuit în spațiu comercial, i se opune dreptul pârâților de a-şi exprima acordul cu privire la schimbarea destinației spațiului.

Se reține că motivele invocate de către pârâți în justificarea refuzului vizează lipsa explicațiilor reclamanților cu privire la afacerea ce se dorește a se desfășura în imobil, faptul că apartamentul proprietatea reclamanților nu a fost proiectat ca spațiu comercial cu modificările și infrastructura corespunzătoare, iar proprietarii care se învecinează cu locuința a cărei destinație se urmărește a fi schimbată nu au vreo obligație în sensul manifestării unui acord, legea instituind în favoarea lor o posibilitate care va fi exercitată în funcție de interesele titularului și în limitele generale ale ordinii publice.

Aceste justificări ale refuzului nu pot constitui motive suficiente şi temeinice de împiedicare legală în dreptul exclusiv şi absolut al reclamanților de a dispune de bunul proprietatea lor, inclusiv în ceea ce priveşte folosinţa acestuia, întrucât prin răspunsul la întâmpinare formulat în cauză, reclamanții au învederat în mod expres tipul de activități ce ar urma să fie desfășurate în imobil(frizerie, coafor, cosmetică, birou notarial, cabinet psihologic, cabinet stomatologic sau farmacie). De asemenea, faptul că apartamentul proprietatea reclamanților nu a fost proiectat ca spațiu comercial cu modificările și infrastructura corespunzătoare nu justifică refuzul pârâților, dispozițiile legale citate anterior prevăzând în mod expres posibilitatea schimbării destinației unui imobil ulterior edificării acestuia.

Este adevărat că proprietarii vecini nu au vreo obligație în sensul manifestării unui acord, însă refuzul acestora nu poate să încalce dreptul de proprietate a părții interesate de schimbarea destinației imobilului. În cauză, raportat la motivele invocate de pârâți, refuzul acestora de a-și da acordul pentru schimbarea destinației imobilului proprietatea reclamanților încalcă dreptul de proprietate al reclamanților, aceștia neputând să folosească bunul proprietatea lor potrivit scopului urmărit. Interpretarea dată de pârâți dispozițiilor legale care reglementează schimbarea destinației unui imobil - schimbarea destinației locuinței implică în mod necesar afectarea proprietăților învecinate, acestea din urmă nefiind ținute să probeze sau să justifice refuzul. Astfel, legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinației, acesta fiind socotit implicit – va fi respinsă ca vădit neîntemeiată, o astfel de interpretare încălcând în mod flagrant dreptul de proprietate privată. Astfel, se constată că refuzul pârâților reprezintă un abuz de drept.

De asemenea, pârâții nu au probat că, dimpotrivă, reclamanții îşi exercită abuziv dreptul conferit de lege, astfel încât solicitarea lor de primire a acordului în vederea schimbării destinației apartamentului să apară ca fiind inacceptabilă, cu atât mai mult cu cât apartamentele în cauză se învecinează în plan vertical, iar conform declarației notariale autentificate sub nr. 1688/07.06.2021, pârâții ######### ###### și ####### ######## și-au manifestat acordul pentru ca reclamanții să monteze o scară de acces din exterior, pe spațiul verde aflat în părțile de uz comun. Astfel, reclamanții intenționează să aducă amenajări spaţiului supus schimbării tocmai pentru a nu aduce prejudicii vecinilor prin activitatea ce urmează să se desfăşoare în acel spaţiu. Totodată, așa-zisul prejudiciu pe care l-ar cauza folosința comercială perpetuă a apartamentului situat sub apartamentul proprietatea pârâților nu poate constitui o ipoteză incidentă pentru a aduce limitări titularului dreptului de proprietate. Mai mult, prejudiciul nu se presupune, ci trebuie să fie cert, direct, personal și să rezulte din încălcarea sau atingerea unui drept sau a unui interes legitim, condiții neîndeplinite la data soluționării prezentei cauze.

Mai mult, conform planșelor fotografice depuse la dosar de reclamanți și necontestate de pârâți, în zona în care sunt amplasate apartamentele proprietatea părților funcționează diverse societăți comerciale având ca obiecte de activitate stomatologie, curățătorie sau cosmetică. Astfel, prin schimbarea destinației spațiului nu s-ar aduce atingere dreptului de proprietate al pârâților și nu s-ar crea vreun disconfort locativ al acestora.

Aşadar, din probele administrate în cauză nu rezultă că modificarea solicitată de către reclamanți – schimbarea destinației locuinței - este de natură să afecteze dreptul de proprietate al pârâților sau că natura activităţii ce urmează a se desfăşura presupune inconveniente majore pentru proprietatea pârâților. Suplinirea acordului pârâților nu încalcă prevederile art. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care garantează dreptul la proprietate al acestora, și nici art. 8 referitor la respectarea vieţii private şi a domiciliului.

Pentru considerentele expuse anterior, instanța va suplini acordul pârâților ######### ###### și ####### ######## în vederea schimbării destinației locuinței proprietatea reclamanților ##### #### și ##### #######, din ######, #### #### ###### ### #, ### ##, parter, ### #, jud. ######, în spațiu comercial. Pe de altă parte, având în vedere că potrivit declarației notariale autentificate sub nr. 1688/07.06.2021, pârâții ######### ###### și ####### ######## și-au manifestat acordul pentru ca reclamanții să monteze o scară de acces din exterior, pe spațiul verde aflat în părțile de uz comun, instanța va respinge acest capăt de cerere ca fiind lipsit de obiect.

Raportat la dispozițiile art. 453 din C.pr.civ. și la soluția ce urmează a fi pronunțată în cauză, instanța va obliga pârâții să plătească reclamanților cheltuieli de judecat în cuantum de 20 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții ##### #### și ##### #######, ambii cu domiciliul procesual ales în ######, Bd. ###### ############ nr. 3, ### ##, ### #, clădirea ############ Offices, #### ######, în contradictoriu cu pârâții ######### ###### și ####### ########, ambii cu domiciliul procesual ales în ######, #### ###### ############ ### ##-20, ### ##, ### ##, jud. ######.

Suplinește acordul pârâților ######### ###### și ####### ######## în vederea schimbării destinației locuinței proprietatea reclamanților ##### #### și ##### #######, din ######, #### #### ###### ### #, ### ##, parter, ### #, jud. ######, în spațiu comercial.

Respinge capătul de cerere privind suplinirea acordului pârâților pentru crearea accesului din exterior, ca fiind lipsit de obiect.

Obligă pârâții să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 20 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria ######.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 26.05.2022.

PREŞEDINTE, GREFIER,

########## ###### ######## #########

Red. #### 26.05.2022, 6 ex.

Domenii speta

Spete similare