Evacuare - procedura speciala

Data publicare portal: 26.04.2021

Prin Sentinta civila nr. .... din data de .... pronuntata de Judecatoria …. s-a admis cererea formulată de reclamantul ........cu sediul în ......, prin ........, în calitate de reprezentant  legal al …, în contradictoriu cu pârâtele ..., ., cu domiciliul în ... şi ...,  cu domiciliul în ......

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina în data de ..... sub nr. ......, reclamantul ........în calitate de reprezentant  legal al ...... în contradictoriu cu  pârâtele ........ şi ........, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa:

1. să se constate lipsa titlului locativ al pârâtelor;

2. să se dispună evacuarea pârâtelor din locuinţa de serviciu aflată în administrarea ......, situată în ......;

3. obligarea pârâtelor, în solidar, la plata chiriei, precum şi a dobânzii legale aferente începând cu data de ...... şi până la data evacuării efective, potrivit art. 1831 al in. 2 din Codul civil;

4. obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că cererea este scutită de taxa judiciară de timbru întrucât, în temeiul art. 30 din OUG 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, instituţiile publice sunt scutite de aceste taxe, indiferent de calitatea procesuală a acestora, pentru cererile si acţiunile, inclusiv căile de atac formulate, „când au ca obiect venituri publice" şi având în vedere că finanţarea cheltuielilor curente şi de capital ale ......, fiind o instituţie publică, se asigură integral de la bugetul de stat (potrivit art. 62 alin. 1 din Legea nr. 500/2002 privind finanţele publice).

 In fapt, ........deţine în administrare locuinţa serviciu situată în ......

Potrivit dispoziţiilor art. 48 alin. (2) şi ale art. 54 alin. (1) din Legea nr. 346/2006 privind organizarea şi funcţionarea M.A.N., ministerul deţine în administrare locuinţe de serviciu, destinate folosinţei personalului ministerului, potrivit ordinului ministrului apărării naţionale.

Modul de atribuire şi folosire a locuinţelor de serviciu ale M.A.N. a fost reglementat prin Instrucţiunile privind repartizarea, închirierea şi folosirea locuinţelor de serviciu şi a locuinţelor de intervenţie din administrarea M.A.N., aprobate prin Ordinul ministrului apărării naţionte nr. M. 84/2009, cu modificările şi completările ulterioare.

Dreptul de folosinţă a locuinţei de serviciu sus-menţionate i-a fost acordat provizoriu pârâtei ...... prin sentinţa civilă nr. ...... pronunţată de Judecătoria ......, rămasă definitivă prin ...... a ......, prin care s-a dispus desfacerea căsătoriei dintre pârâta ......  şi numitul ......, angajat al ...... şi beneficiar, în această calitate, al respectivei locuinţe de serviciu, deoarece pârâtei îi fusese încredinţată spre creştere şi educare fiica ......, minoră la acea dată (în prezent are peste 26 de ani), rezultată din relaţiile de căsătorie ale pârâtei cu numitul .......

Contractul de închiriere a locuinţei de serviciu încheiat cu pârâta ........ a fost prelungit succesiv, având în vedere atât considerentele hotărârii de divorţ, cât şi dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 8/2001 privind prelungirea unor contracte de închiriere, ale Ordonanţei de urgentă a guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe, şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 43/2014 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe.

Ultimul contract de închiriere al locuinţei de serviciu, cu nr. ...... din ......, încheiat în temeiul  O.U.G.  nr.  43/2014 şi conform prevederilor Instrucţiunile privind repartizarea, închirierea şi folosirea locuinţelor de serviciu şi a locuinţelor de intervenţie din administrarea  M.A.N., aprobate prin Ordinul ministrului apărării naţionale nr. M 84/2009, a încetat la data de ....... Precizează că, după încetarea contractului de închiriere, pârâta nu a solicitat prelungirea contractului de închiriere.

Apreciază că pârâtele ocupă în mod abuziv imobilul situat ......, deoarece:

-ocuparea unui spaţiu locativ nu se poate face decât cu consimţământul proprietarului şi în baza unui contract de închiriere, iar simpla folosinţă a spaţiului nu constituie un drept de locatar;

 - după încetarea efectelor OUG nr. 43/2019 nu a fost emisă o nouă ordonanţă de urgenţă (sau vreun alt act normativ) pentru prelungirea duratei unor contracte de închiriere, de felul celor menţionate mai sus;

- nu mai subzistă considerentele pentru care pârâtei i-a fost acordat provizoriu, prin hotărârea judecătorească de divorţ, beneficiul folosinţei locuinţei de serviciu (fiica rezultată din căsătorie a devenit între timp majoră);

- cele două pârâte nu fac parte din personalul ......, care are dreptul, în virtutea acestei calităţi, la folosinţa locuinţelor de serviciu.

Prin Notificarea nr. ...... din ......, ......, prin ......, a notificat-o pe pârâta ........ să predea imobilul pe care-l ocupă fără just titlu administratorului de cazarmă al unităţii militare.

Precizează că, în urma notificării de evacuare, pârâtele au refuzat să evacueze locuinţa de serviciu.

Aşadar, în prezent pârâtele ocupă imobilul locuinţă de serviciu fără drept.

Drept urmare,  solicită evacuarea pârâtelor din locuinţa  de  serviciu  aflată  în  administrarea M. A. N., situată în ...... şi obligarea pârâtelor, în solidar, la plata chiriei, precum şi a dobânzii legale aferente începând cu data de ...... şi până la data evacuării efective.

În drept, întemeiază acţiunea pe dispoziţiile art. 1034-1045 din Codul de procedură civilă, republicat, cu modificările şi completările ulterioare, cele ale art. 1831-1832 din Codul civil, republicat, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi cele ale celorlalte ale actelor normative menţionate în cuprinsul cererii.

Pârâtele ...... si ........ au formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de chemare în judecata formulata de reclamantul ......, ca vădit neîntemeiata si totodată, formulata cu rea credinţa, pentru următoarele motive:

Astfel, prin cererea de chemare in judecata, reclamantul a solicitat ca iastanta sa constate lipsa titlului lor locativ si totodată, sa dispună evacuarea lor din locuinţa situata in .......

Mai invoca reclamantul faptul ca dupa încetarea contractului de închiriere, la data de ......, nu a mai solicitat prelungirea contractului de închiriere.

Solicită respingerea cererii de chemare in judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

Astfel, desi reclamantul solicita evacuarea pârâtelor pentru lipsa titlului locativ, chiar reclamantul refuza prelungirea contractului de închiriere, nesocotind astfel dispoziţiile stabilite cu titlu de autoritate de lucru judecat, de ......, prin hotărârile civile pronunţate in contradictoriu cu acesta.

Aşa cum a adus la cunoştiinţa conducerii ......, cu ocazia înscrierii în audienţă, locuinţa din care se solicită să fie evacuată, a făcut obiectul mai multor dosare civile, judecate în contradictoriu cu ......, respectiv cauza civilă nr. ......, a ......, cauza civilă nr. ...... (număr în format vechi ......), a ......, cauze prin care dreptul lor locativ a fost stabilit definitiv şi irevocabil.

Mai mult decât atat, din înscrisurile ataşate pot fi observate toate demersurile efectuate pentru cumpărarea locuinţei situata in ......, astfel ca susţinerea liantului referitoare la faptul ca nu a solicitat prelungirea contractului închiriere, este vădit o afirmaţie mincinoasa.

Reaua credinţa a reclamantului rezulta si din faptul ca acesta a refuzat cu credinţa sa-i mai primească banii achitaţi lunar cu titul de chirie, scopul acestuia fiind cel reflectat prin cererea de chemare in judecata cu care a inteles să învestească instanţa.

Din simpla lecturare a hotărârilor judecătoreşti menţionate anterior si care au avut ca obiect tot evacuarea lor din locuinţa mai sus indicata, rezulta ca o eventuala evacuare a lor este condiţionata de asigurarea unei alte locuinţe, dispoziţie pe care reclamantul o neaga si nu si-a exprimat niciodată intenţie de îndeplinire a sa.

Având in vedere toate aspectele invederate anterior, analizând si înscrisurile ataşate, apreciază că orice altă măsură care ar avea ca drept scop evacuarea lor din apartamentul situat în ........, parter, ar putea fi privită, cel puţin, ca fiind abuziva, dreptul lor de locaţiune avându-şi fundamentul în mai multe hotărâri judecătoreşti ale căror efecte nu pot fi nesocotite.

Astfel, faptul că la acest moment, li se refuză dreptul de prelungire a contractului de închiriere, (atât timp cât am fost de buna credinţa prin plata la timp a chiriei lunare, pe întreaga perioadă de derulare a respectivului contract), nu poate fi privit decât ca un abuz nejustificat, condiţiile care au stat la baza închirierii respectivului apartament nesuferind modificări, în prezent (clauză pevăzută la pct.3 din contract).

Un alt aspect pe care intelege sa-1 supună atenţiei instanţei, este acela la faptul ca prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului ......, din ......, a fost acceptata preluarea din proprietatea privată a statului si administrarea M.A.N.- ......, in proprietatea privata a ......si in administrarea Consiliului Local al ......, a imobilului ......... „imobilul menţionat la art. 1 din prezenta hotărâre, se preia in patrimoniul privat al municipiului ...., cu menţinerea destinaţiei de locuinţa şi a contractului de inchiriere-cu actualul beneficiar- .........”

Pentru toate considerentele învederate anterior, apreciază cererea de chemare in judecata formulata de reclamant ca fiind neîntemeiata şi solicită respingerea acesteia, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Coroborând titlul de proprietate reprezentat de decizia nr. ...... emisă de Prefectura Judeţului ...... şi ......emisă de ........şi încheierea ......emisă de Judecătoria ......, ...... în dosarul nr. ......, instanţa reţine că reclamantul a dobândit în proprietate imobilul în suprafaţă de 600,05 mp, compus din teren şi construcţie ......cu nr. cadastral ......iar în respectivul imobil, mai precis în apartamentul situat în ......,  locuiesc pârâtele, conform contractului de închiriere nr. ...... (fila 4 dosar).

În plus, instanţa constată că înainte de promovarea prezentei acţiuni reclamantul a notificat pârâtele potrivit art. 1038 C.pr.civ., prin adresa nr. ...... (fila 9 dosar), remisă prin intermediul executorului judecătoresc (fila 10 dosar), dovada acesteia fiind ataşată la fila 12 dosar.

În raport de situaţia fapt reţinută mai sus, instanţa reţine că potrivit art. 1.033 C.pr.civ., dispoziţiile art. 1034 – 1048 C.pr.civ. se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.

Aşadar, procedura specială reglementată de Titlul XI C.pr.civ. este incidenţă nu numai în situaţia în care între părţi a fost încheiat un contract de locaţiune, ci acoperă şi ipoteza în care imobilul este ocupat fără drept de către o persoană, cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului.

Conform art. 1.034 alin. 2 lit. b), c), f) C.pr.civ., prin locatar se înţelege locatarul principal, chiriaș sau arendaș, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului; prin locator se înţelege locatorul principal, sublocatorul, cesionarul și dobânditorul imobilului, iar prin proprietar se înţelege titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

Aşadar, din definirea acestui termen, precum şi din întreaga reglementare decurge concluzia că procedura specială de evacuare poate fi uzitată şi în ipoteza inexistenţei unor raporturi locative anterioare între părţi, singura condiţie fiind aceea ca pârâtul (ocupantul) să ocupe imobilul în fapt, fără a putea opune reclamantului un titlu care să justifice folosinţa bunului.

Potrivit  art. 1.033 alin. 2 lit. f) C.pr.civ., prin proprietar codul înţelege nu numai titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, dar şi pe locatar.

Instanţa constată în plus că în conformitate cu dispoziţiile art. 1.037 C.pr.civ, aplicabil în speţă, (1) atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. (...) (3) Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

 Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 1.040 C.pr.civ., dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

În fine, instanţa reţine că potrivit art. 1.041 C.pr.civ., cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii. Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, iar hotărârea de evacuare este executorie, astfel că independent de faptul că în cauză ar fi fost  declarat apel împotriva acesteia, reclamantul poate proceda la demararea executării silite.

Potrivit dispoziţiilor art. 48 alin. (2) şi ale art. 54 alin. (1) din Legea nr. 346/2006 privind organizarea şi funcţionarea M.A.N., acesta din urmă deţine în administrare locuinţe de serviciu, destinate folosinţei personalului ministerului, potrivit ordinului ministrului apărării naţionale.

Modul de atribuire şi folosire a locuinţelor de serviciu ale M.A.N. a fost reglementat prin Instrucţiunile privind repartizarea, închirierea şi folosirea locuinţelor de serviciu şi a locuinţelor de intervenţie din administrarea M.A.N., aprobate prin Ordinul ministrului apărării naţionte nr. M. 84/2009, cu modificările şi completările ulterioare.

Dreptul de folosinţă a locuinţei de serviciu din imobilul apartament situat în ...... i-a fost acordat provizoriu pârâtei ........ prin sentinţa civilă ......pronunţată de Judecătoria ......, rămasă definitivă prin Decizia nr. ......a ......, prin care s-a dispus desfacerea căsătoriei dintre pârâta ......şi numitul ......, angajat al M.A.N. şi beneficiar, în această calitate, al respectivei locuinţe de serviciu, deoarece pârâtei îi fusese încredinţată spre creştere şi educare fiica ......, minoră la acea dată, rezultată din relaţiile de căsătorie ale pârâtei cu numitul ......

Contractul de închiriere a locuinţei de serviciu încheiat cu pârâta ........ a fost prelungit succesiv, având în vedere dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 8/2001 privind prelungirea unor contracte de închiriere, ale Ordonanţei de urgentă a guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe, şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 43/2014 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe.

Ultimul contract de închiriere al locuinţei de serviciu, cu nr. ......din ......încheiat în temeiul O.U.G.  nr.43/2014 şi conform prevederilor Instrucţiunile privind repartizarea, închirierea şi folosirea locuinţelor de serviciu şi a locuinţelor de intervenţie din administrarea  M.A.N., aprobate prin Ordinul ministrului apărării naţionale nr. M 84/2009, a încetat la data de .......

Astfel fiind, după încetarea contractului de închiriere, pârâtele nu au solicitat prelungirea contractului de închiriere, chiar dacă în cuprinsul întâmpinării au afirmat contrariul, întrucât nu există dovezi ale acestei solicitări, ci acestea au demarat procedura de cumpărare a imobilului închiriat, aşa cum dovedesc relaţiile depuse odată cu întâmpinarea, care au culminat cu emiterea Hotărârii nr. ......a Consiliului local al ......prin care s-a aprobat solicitarea către MAP de trecere a imobilului apartament ocupat de pârâte din proprietatea publică în cea privată, dar solicitarea către MAP din anul ......, înregistrată sub nr. ......şi nr. ......au rămas fără rezultat, aşa cum se atestă de adresa remisă pârâtei ........ sub nr. ......de către MAP, imobilul nefiind preluat de către autoritatea publică locală, având în vedere că nu a fost adoptată o hotărâre de guvern prin care acest imobil să treacă din proprietatea publică a statului în cea privată a UAT .......

Pârâtele susţin că, desi reclamantul solicita evacuarea pârâtelor pentru lipsa titlului locativ, chiar reclamantul refuză prelungirea contractului de închiriere, nesocotind astfel dispoziţiile stabilite cu titlu de autoritate de lucru judecat, de ......, prin hotărârile civile pronunţate în contradictoriu cu acesta.

Din cuprinsul cauzei civile nr. ......a ......instanţa reţine că dreptul locativ al pârâtelor nu a fost stabilit definitiv şi irevocabil, cum susţin acestea în întâmpinare, având în vedere că beneficiul contractului de locaţiune al acestora nu este peren, ci supus regulilor dispoziţiilor legale, iar acestea nu mai au eficienţă juridică, aşa cum a susţinut şi reclamantul în cuprinsul cererii de chemare în judecată, în prezent nemaifiind emis un act normativ care să prevadă prelungirea de drept a contractelor de închiriere, iar locaţiunea nu este eternă, ci supusă termenului maxim de 49 de ani, conform art. 1783 C.civ.

Contractul de locațiune este contractul în temeiul căruia o persoană numită locator se obligă să asigure altei persoane numită locatar, folosinţa integrală sau parţială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durată de timp determinată în schimbul unui preţ corespunzător. Contractul de locaţiune este consensual, sinalagmatic, oneros, comutativ şi cu execuţie succesivă în timp; are caracter vremelnic, locaţiunea facându-se pe o durată de timp determinată şi nu perpetuu.

Potrivit art. 1778 alin. 2 C.civ., dispoziţiile generale ale locaţiunii „sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”. Astfel, contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locaţiunea fondurilor rurale) şi contractul de închiriere a suprafeţelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice în art. 1824-1850 C.civ.; în consecinţă, închirierea locuinţelor şi arendarea nu sunt contracte distincte (independente), ci sunt numai varietăţi ale contractului de locaţiune.

Ca orice contract, locaţiunea se individualizează prin caracterele sale juridice, respectiv locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor (fără vreo altă formalitate). Potrivit art. 1781 C.civ., „contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului”. Deci, ad validitatem, contractul se încheie solo consensu.

Potrivit celor de mai sus, contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului, fiind nevoie prin urmare fiind nevoie de consimţământul proprietarului, acesta din urmă neputând fi obligat să încheie un asemenea contrcat decât în condiţiile legii, iar aceasta din urmă, conform celor de mai sus, nu mai dispune astfel, ci este la latitudinea proprietarului, în speţă a reclamantului, dacă mai doreşte prelungirea contractului de închiriere, iar acest acord nu mai există.

Acum instanţa va face referire şi la decizia civilă emisă de ......, prin care pârâtele invocă existenţa beneficiului contractului de închiriere, care a fost opozabil reclamantului în contextul în care a existat un contract valabil, ceea ce nu mai este cazul în prezent, unde nu se poate suplini consimţământul acestuia la încheierea contractului de închiriere decât cu încălcarea dreptului său de proprietate publică, în condiţiile în care beneficiul contractului de închiriere şi obligaţia de a asigura o altă locuinţă pârâtelor nu este în sarcina reclamantului, ci a fostului soţ, iar acesta avea legătură cu perioada în care contractul de închiriere avea o existenţă, nu în prezent unde reclamantul nu a mai prelungit înţelegerea cu pârâtele, fără a avea relevanţă motivul, în contextul în care legea nu impune o justificare a acestei decizii.

Conform art. 324 C.civ., (1) la desfacerea casatoriei, daca nu este posibila folosirea locuintei de catre ambii soti si acestia nu se inteleg, beneficiul contractului de inchiriere poate fi atribuit unuia dintre soti, tinand seama, in ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa in desfacerea casatoriei si de posibilitatile locative proprii ale fostilor soti. (2) Sotul caruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere este dator sa plateasca celuilalt sot o indemnizatie pentru acoperirea cheltuielilor de instalare intr-o alta locuinta, cu exceptia cazului in care divortul a fost pronuntat din culpa exclusiva a acestuia din urma. Daca exista bunuri comune, indemnizatia se poate imputa, la partaj, asupra cotei cuvenite sotului caruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere. (3) Atribuirea beneficiului contractului de inchiriere se face cu citarea locatorului si produce efecte fata de acesta de la data cand hotararea judecatoreasca a ramas definitiva. (4) Prevederile alin. (1)-(3) se aplica in mod similar si in cazul in care bunul este proprietatea comuna a celor 2 soti, atribuirea beneficiului locuintei conjugale producand efecte pana la data ramanerii definitive a hotararii de partaj.

Norma juridică potrivit căreia ,,la desfacerea căsătoriei, dacă nu este posibilă folosirea locuinţei de către ambii soţi şi aceştia nu se înţeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soţi, tinând seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei şi de posibilităţile locative proprii ale foştilor soţi”, nu poate fi interpretată în sensul inadmisibilităţii formulării, pe cale separată, a unei cereri de atribuire a beneficiului contractului de închiriere, ulterior desfacerii căsătoriei.

Potrivit dispoziţiilor legale citate, dacă o astfel de cerere se formulează în cadrul acţiunii de divorţ, ea are un caracter accesoriu, în raport cu cererea de desfacere a căsătoriei, iar din analiza textului indicat nu se poate reţine niciun impediment, de natură a aduce vreo vătămare părţilor implicate, în situaţia în care, o astfel de cerere este formulată şi pe cale separată, ulterior divorţului.

Se reţine în acest sens că atribuirea beneficului contractului de închiriere presupune existenţa unor drepturi locative concurente asupra acesluiaşi imobil. Altfel spus, fiind o acţiune în partaj de folosinţă asupra locuinţei deţinută în temeiul unui contract de închiriere, partajul poate fi solicitat numai în măsura în care ambele părţi deţin un drept de folosinţă asupra bunului, iar nu și atunci când dreptul uneia a încetat anterior introducerii acţiunii. Or dreptul locativ al sotilor în cazul contractului încheiat doar de unul dintre aceştia decurge din calitatea de soţ al titularului de contract, astfel cum rezultă din prevederile art. 323 C.civ.

Pierzându-şi calitatea de soţ fără a se solicita atribuirea beneficiului contractului de închiriere, se pierde şi dreptul locativ al acestui soţ şi prin urmare şi posibilitatea acestuia de a solicita atribuirea beneficiului contractului de închiriere.

De altfel, chiar prevederile art. 323 şi 324 C.civ. reprezintă o excepţie de la principiul relativităţii efectelor actelor juridice, deoarece în temeiul acestui drept un terţ faţă de contract, adică o persoană care nu a participat la încheierea actului, dobândeşte drepturi în temeiul contractului şi chiar se substituie titularului de contract, aspect opozabil cocontractantului şi fără a se solicita acordul acestuia.

Or, reprezentând o excepţie de la regula generală, aceasta este de strictă interpretare şi aplicare astfel că prevederile acesteia nu pot fi extinse şi la alte situaţii care nu sunt prevăzute expres în ipoteza textului legal care instituie excepţia.

Solicitarea şi prin urmare atribuirea beneficiului contractului şi după expirarea contractului reprezintă o astfel de extindere a prevederilor legale de excepţie, dincolo de norma legală care recunoaşte un astfel de drept de a interveni în contractul încheiat de alţii doar până la momentul la care acel contract există, chiar textul impunând o asemenea interpretare, atunci când stabileşte în definiţia sa că este vorba despre un beneficiu al acestui contract, nu despre obligativitatea perenităţii acesteia.

Referitor la atribuirea în favoarea pârâtei ........ a beneficiului locuinţei conjugale şi evacuarea fostului său soţ din această locuinţă, în cauză s-a făcut aplicarea acestui drept, care prevede că la desfacerea căsătoriei, dacă nu este posibilă folosirea locuinţei de către ambii soţi şi aceştia nu se înţeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soţi, ţinând seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei şi de posibilităţile locative proprii ale foştilor soţi, aceste prevederi aplicându-se în mod similar şi în cazul în care bunul este proprietatea comună a celor doi soţi, atribuirea beneficiului locuinţei conjugale producând efecte până la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj.

Se constată astfel că prin art. 324 alin. 4 din noul Cod civil, legiuitorul a reglementat atribuirea beneficiului locuinţei conjugale în cazul în care bunul este proprietatea comună a celor doi soţi până la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj, având în vedere ipoteza înscrisă în art. 324 alin. 1 din noul Cod civil, respectiv aceea că la desfacerea căsătoriei nu este posibilă folosirea locuinţei de către ambii soţi şi aceştia nu se înţeleg. (…)

Dar în situaţia în care este vorba despre un drept locativ şi nu de proprietate, iar proprietarul imobilului nu mai prelungeşte contractul la expirarea termenului, atunci locatarul nu mai poate pretinde opozabilitatea beneficiului contractului de locaţiune, întruct nu există temei legal.

Atribuirea beneficiului contractului de închiriere se face obligatoriu cu citarea locatorului şi produce efecte faţă de acesta de la data la care hotărârea judecătorească a rămas definitivă, dar aceasta nu înseamnă că reclamantul din speţa de faţă este obligat să prelungească un contract de locaţiune, ci că este obligat să respecte dreptul celui care beneficiază de acest drept, deşi nu este parte contractantă a contractului aflat în fiinţă.

Astfel, instanţa de faţă reţine că decizia ...... prin care s-a definitivat procedural dreptul locativ al pârâtelor nu este una care să stabilească în sarcina reclamantului obligaţia de a încheia contractul de locaţiune la solicitarea pârâtelor, ci că acesta este obligat să respecte aceste drept al pârâtelor, dar numai condiţionat de durata de existenţă a dreptului locativ, interpretarea dată de pârâte acestui drept şi a împrejurării că este obligaţia reclamantului de a asigura o altă locuinţă în cazul evacuării nu are suport legal, legea prevăzând această obligaţie în dreptul soţului îndepărtat, respectiv colocatarului, nu locatorului.

Constatând că reclamantul este tulburat în exercitarea dreptului său de folosinţă/administrare a locuinţei de serviciu prin comportamentul pârâtelor, care nu eliberează spaţiul, instanţa va admite cererea acestuia şi va dispune evacuarea pârâtelor şi a celor care locuiesc împreună cu acestea din imobilul proprietatea reclamantului, întrucât hotărârile judecătoreşti menţionate anterior si care au avut ca obiect evacuarea din locuinţă a pârâtelor nu au dispus că este condiţionată de asigurarea unei alte locuinţe, având în vedere că această dispoziţie nu este în sarcina sa.

Va dispune evacuarea pârâtelor din imobilul apartament situat în ......şi va obliga pârâtele să achite reclamantului contravaloarea chiriei neachitate pe perioada ......şi până la data evacuării efective (......lei / lunar), precum și la plata dobânzii legale aferente pentru aceeaşi perioadă, raportat la contractul expirat şi la dispoz. art. 1831 alin. 2 C.civ. şi art. 1042 alin. 4 C.pr.civ., prin prisma faptului că nivelul chiriei a fost de ......lei lunar, iar solicitarea de plată a dobânzii legale are suport în dispoz. art. 1535 C.civ.

Va lua act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată, iar pârâtele îşi rezervă dreptul la acestea pe cale separată, raportat la art. 9 şi 451 C.pr.civ.

Domenii speta

Spete similare