Durata prelungirii locaţiunii unui imobil redobândit de fostul proprietar în cazul renunţării locatarului la beneficiul derivat din og 40/1999.

Prorogarea locaţiunii este înţeleasă ca o  obligaţie pentru locator şi nu un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv ce trebuie exercitat pentru chiriaş, dar locatarul încheind contract pe durată determinată cu locatorul a renunţat  la acest beneficiu, locaţiunea expirând la data convenită.

Şi în situaţia în care prelungirea locaţiunii ar opera în temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, ca  sancţiune pentru nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art.10, această prelungire ar fi expirat la 08.04.2004 deoarece, conform art.2 din ordonanţă, prorogarea a  operat pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a legii.

Totodată, art.11 prevede că  prelungirea operează până la încheierea  unui nou  contract. De la această dată raporturile locative dintre părţi sunt supuse clauzelor contractuale, contractul fiind legea părţilor.

La data de 15.03.2005, reclamantele C.F. şi D.C.E. au chemat în judecată pe pârâtul F.C., solicitând evacuarea acestuia din imobilul situat în Craiova, str.N.Bălcescu nr.39-41, care este proprietatea reclamantelor.

În motivare reclamantele au arătat că autoarele lor C.M. şi F.A. au redobândit proprietatea imobilului  prin sentinţa civilă nr.13095/1994, sentinţă definitivă şi irevocabilă.

Pârâtul a fost notificat, iar la data de  30.11.2002 a fost încheiat contractul de închiriere valabil până la data de 01.05.2004.

La data de 03.07.2003, reclamanţii l-au notificat pe pârât că la împlinirea termenului de 01.05.2004, proprietarii refuză reînnoirea contractului pentru că doresc să vândă imobilul, înştiinţând totodată chiriaşii în legătură cu preţul de vânzare al imobilului.

Chiriaşii nu şi-au manifestat intenţia de a cumpăra imobilul.

La termenul din 17.05.2005, pârâtul a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii, obligarea reclamantelor la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului şi acordarea unui drept de retenţie până la achitarea integrală a despăgubirilor de către reclamante. Pârâtul a arătat că a semnat contractul de închiriere pe o  perioadă de 18 luni, datorită presiunilor exercitate de reclamanţi, deşi OUG nr.40/1999 prevede expres că durata noului contract de închiriere este de 5 ani.

Prin sentinţa civilă nr.7828 din 14.097.2005, a fost respinsă acţiunea formulată de reclamante şi cererea reconvenţională.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art.15 alin.4 din Legea 241/2001,  proprietarul fiind obligat la schimb de locuinţă chiar dacă respectivii chiriaşi nu mai au contract de închiriere în vigoare şi iniţiativa acestui schimb aparţine reclamanţilor.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantele.

În motivarea apelului, reclamantele au arătat că pârâtul locuieşte fără titlu în imobilul proprietatea lor, peste termenul contractual, instanţa de fond menţinând această situaţie de fapt sine die. Apelantele au mai arătat că au convenit cu pârâtul un termen contractual precis care a  expirat, iar pârâtul nu a respectat condiţiile pentru depunerea cererii de atribuire a locuinţei sociale.

Prin decizia civilă nr.199 din 13.02.2006, Tribunalul Dolj a admis apelul şi a desfiinţat sentinţa atacată, trimiţând cauza spre rejudecare.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs intimatele.

Prin decizia civilă nr.2255 din 26.06.2006, Curtea de Apel Craiova a admis recursul, a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecarea apelului.

Prin decizia civilă nr.1240 din 18 noiembrie 2006, pronunţată în dosarul nr. 3989/civ/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul reclamantelor, a schimbat în parte sentinţa în sensul că s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantelor, situat în Craiova, str. N. Bălcescu nr.39-41 – fost 37, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a decide astfel, instanţa a motivat că intimatul pârât a beneficiat de folosinţa spaţiului de locuit din imobilul situat în Craiova, str. N. Bălcescu nr.37 – în baza contractului de închiriere încheiat cu reclamantele, contract în care s-a prevăzut durata încheierii până în mai 2004, precum şi renunţarea titularului de contract la pretenţia ca proprietarul să-i asigure locuinţă în cazul înstrăinării imobilului.

A reţinut  instanţa de apel că, în raport de data retrocedării imobilului ar fi aplicabile dispoz. OUG nr.40/1999 iar nu ale Legii nr.10/2001 dar beneficiul acordat de OUG nr.40/1999 chiriaşilor este limitat la o prorogare a locaţiunii timp de 5 ani – ce ar fi expirat la 08.04.2004 dar în concret pârâtul a beneficiat de un contract încheiat prin acord, al cărui termen este 01 mai 2004 ce a expirat – după cel legal.

S-a concluzionat că pârâtul nu mai beneficiază de un titlul valabil care să justifice ocuparea spaţiului de locuit.

Cu privire la obligaţia proprietarului de a asigura altă locuinţă corespunzătoare chiriaşului, instanţa a argumentat că această obligaţie este valabilă numai dacă există contract de închiriere valabil încheiat pe când pârâtul nu mai deţine un titlu locativ şi a renunţat expres la acest beneficiu.

S-a mai argumentat că nerezolvarea cererii pârâtului de a i se asigura o locuinţă socială nu poate paraliza acţiunea în evacuare deoarece ar fi inechitabil pentru proprietari să suporte fără termen o limitare a prerogativelor proprietăţilor, instanţa apreciind că o asemenea  sarcină ar fi disproporţională faţă de  imperativul social privind protecţia chiriaşului.

S-a  mai arătat că prorogarea legală a locaţiunii în acest caz este de doar 6 luni , în speţă până în luna noiembrie 2004 iar acţiunea în evacuare s-a formulat după această dată.

În drept s-au avut în vedere  dispoziţiile art.14, 15 alin.2 şi 4 din OUG nr.40/1999 şi art.1 din Protocolul la Convenţia Europeană a  Drepturilor Omului.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, solicitând casarea şi trimiterea cauzei spre rejudecare pentru soluţionarea tuturor cererilor formulate de părţi.

Recurentul a susţinut că nici prima instanţă şi nici instanţa de apel nu s-au pronunţat asupra capătului din cererea reconvenţională prin care a  solicitat obligarea reclamantelor pârâte la încheierea contractului pe  o durată de 5 ani potrivit dispoz.art.2 raportat la art.9 din OUG nr.40/1999, astfel că s-ar fi impus desfiinţarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare în temeiul dispoz. art.297 c.pr.civ.

A mai argumentat, în susţinerea aceluiaşi motiv, că  prin prisma caracterului devolutiv al apelului, instanţa de apel trebuia să analizeze pe fond sentinţa şi să pronunţe  o soluţie în privinţa acestei cereri reconvenţionale, solicitând în baza art.312 alin.3 c.pr,.civ. casarea deciziei şi trimiterea cauzei Tribunalului Dolj pentru rejudecarea apelului.

Pe fondul cauzei a arătat că reclamantele deşi au redobândit proprietatea asupra imobilului încă din 1998 au stat în pasivitate până la apariţia OUG nr.40/1999 manifestându-şi intenţia de a încheia contract de închiriere cu pârâtul  cu depăşirea termenului legal– apreciind că ar fi aplicabilă sancţiunea prevăzută de art.11 din ordonanţă a prelungirii de drept a contractului pentru nerespectarea dispoziţiilor art.10 alin.1 din ordonanţă.

A mai susţinut că întrucât cererea sa formulată conform art.,15 alin.2 din OUG 40/1999 de repartizare a unei locuinţe sociale nu i-a fost încă rezolvată – contractul de închiriere se prelungeşte de drept iar pentru a obţine evacuarea, proprietarul este obligat să-i pună la dispoziţie un alt spaţiu de locuit, fiind incidente dispoziţiile privind schimbul obligatoriu de locuinţe.

Recursul este nefondat.

Cererea reconvenţională formulată de pârât a fost respinsă în totalitate prin sentinţa civilă nr. 7828 din 14.07.2005 a  Judecătoriei Craiova, instanţa reţinând că obligaţia de plată a contravalorii lucrărilor de îmbunătăţire aduse locuinţei cade în sarcina statului conform art.49 alin.3 din Lg.10/2001 şi nu a fostului proprietar ce şi-a redobândit proprietatea,  întrucât imobilul a fost preluat fără titlul, astfel că cererea de obligare a  reclamantelor la plata acestor despăgubiri şi de instituire în favoarea pârâtului a unui drept de retenţie asupra  locuinţei până la plata despăgubirilor, nu este întemeiată.

Pârâtul nu a atacat sentinţa cu apel, nu a aderat la apelul reclamantelor conform art.293 c.pr.civ. şi nici nu a cerut completarea ei în temeiul art.2812 c.pr.civ. dacă a considerat că instanţa nu s-a pronunţat asupra uneia dintre cererile sale.

Cum pârâtul nu a exercitat împotriva  sentinţei calea apelului, în privinţa sa sentinţa a rămas irevocabilă (art.1377 alin.2 pct. 2 c.pr.civ.) astfel că nu poate invoca direct în recurs critici privitoare la soluţia dată cererii reconvenţionale - şi nu se mai pot repune în discuţie aspectele privitoare la aceasta.

Instanţa de apel s-a pronunţat asupra  apelului formulat de reclamante cu judecarea căruia a fost investită încât nu se impune casarea deciziei în temeiul art.312 alin.3 c.pr.civ.

Efectul devolutiv al apelului – invocat de recurent – constă în posibilitatea pe care o au părţile de a supune judecării în apel litigiul dintre ele în ansamblul său, dar devoluţiunea este limitată de regula exprimată prin adagiul „tantum devolutum quantum apellatum” conform căruia efectul devolutiv vizează doar acele aspecte care sunt criticate de către apelant.

Cum apelul declarat de reclamante a vizat doar soluţia dată acţiunii principale, iar pârâtul nu a formulat apel prin care să critice soluţia dată cererii reconvenţionale – instanţa de apel corect şi-a restrâns obiectul judecăţii doar la soluţia dată acţiunii şi nu se impunea desfiinţarea sentinţei în temeiul art.297 c.pr.civ. întrucât prima instanţă a cercetat pe fond  acţiunea. În acest sens  s-a pronunţat deja Curtea de Apel prin decizia nr. 2255/2006.

Soluţia dată acţiunii de către instanţa de apel  este rezultatul unei corecte interpretări a dispoziţiilor  legale aplicabile în speţă.

Prorogarea locaţiunii este înţeleasă ca o obligaţie pentru locator şi  un beneficiu derivat din lege,  respectiv un drept subiectiv ce trebuie exercitat pentru chiriaş, dar în speţă pârâtul a renunţat la acest beneficiu încheind cu reclamantele un contract pe durată determinată care a expirat la 01 mai 2004.

Pe de altă parte, şi în situaţia în care prelungirea locaţiunii ar fi operat în temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, ca sancţiune pentru nerespectarea de către  proprietar a dispoz.art.10 (ipoteză invocată de recurent), această  prelungire ar fi expirat la data de 08.04.2004 deoarece – conform art.2 din ordonanţă – prorogarea a operat pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a legii.

Totodată, art.11 prevede că prelungirea operează până la încheierea unui nou contract iar în speţă părţile au încheiat un nou contract de închiriere prin care au limitat durata locaţiunii până la data de 1 mai 2005. De la această dată raporturile locative dintre părţi sunt supuse clauzelor contractuale – contractul fiind legea părţilor.

Susţinerile pârâtului conform cărora locaţiunea se prelungeşte fără termen pentru că nu a primit o locuinţă socială deşi a formulat cerere în acest scop sunt eronate şi nu –şi au temei în lege.

Aşa cum corect a motivat instanţa de apel  dispoziţiile din capitolul II al OUG nr.40/1999 privitoare la schimbul de locuinţe sunt aplicabile doar în ipoteza existenţei unui contract de închiriere, pe când în speţă contractul a expirat.

O altă interpretare a dispoziţiilor OUG nr.40/1999 ar duce la o încălcare a dreptului de proprietate al reclamantelor, a dispoziţiilor art.1 din Protocolul 1 la Convenţia privind Drepturile Omului – aşa cum s-a stabilit în jurisprudenţa CEDO.

A impune proprietarilor  obligaţia de a păstra în imobilele lor locative pe timp nelimitat chiriaşii înseamnă a le impune  o sarcină excesivă în privinţa exercitării prerogativelor proprietăţii.

Statul are dreptul de a reglementa folosinţa bunurilor dar are şi obligaţia să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile şi coerente, să prevadă garanţii pentru punerea lor în practică iar incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrară  şi nici imprevizibilă să asigure un echilibru just între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.

Faţă de aceste considerente, nu se constată temeiuri de modificare a deciziei urmând, ca în baza art.312 c.pr.civ. să se respingă, ca nefondat recursul.

În baza art.274 c.pr.civ. se obligă recurentul pârât la plata cheltuielilor de judecată către intimatele reclamante în sumă de 357 lei reprezentând onorariu apărător – în recurs.

5

Domenii speta

Spete similare