Evacuare

Prin sentinţa civilă nr. 8646/5.11.2010, pronunţată de Judecătoria Sibiu,  s-a respins acţiunea formulată de reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu în contradictoriu cu pârâta  O. M. P.

Instanţa de fond a reţinut că, prin acţiunea civilă formulată, reclamantul a solicitat instanţei să dispună evacuarea pârâtei din  locuinţa situată în Sibiu, pentru lipsa titlului, şi obligarea acesteia la plata sumei de  350 lei, chirie restantă şi penalităţi de întârziere, precum şi la plata, în continuare, a chiriei şi penalităţilor.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că pârâta foloseşte locuinţa în baza contractului de închiriere nr. 555/2009, conform căruia avea obligaţia de a achita lunar contravaloarea chiriei până la data de 15 ale lunii următoare, în caz de neplată percepându-se majorări în cuantum de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere. S-a mai arătat că, în conformitate cu dispoziţiile cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract, s-a stabilit că „în caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiilor asumate, acesta se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă sau fără intervenţia vreunei instanţe judecătoreşti, acesta reprezentând un pact comisoriu expres de gradul IV.” Datorită nerespectării clauzelor contractuale privind plata chiriei, pârâtul a acumulat un debit de 350 lei.

În drept, s-au invocat dispoziţiile Legii nr. 114/1996.

Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii întrucât au achitat în totalitate sumele restante.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Pârâta locuieşte în Sibiu, închiriată în baza contractului de închiriere nr. 555/2009,  încheiat pe o perioadă de 5 ani.

Chiria stabilită prin contract a fost de 95,96 lei lunar. Din situaţia debitelor depusă de către reclamant, rezultă că pârâta  nu a mai achitat chiria în perioada decembrie 2009-martie 2010.

În faţa primei instanţe pârâta au făcut dovada achitării integrale a debitului înainte de data promovării acţiunii.

Prin achitarea de către pârâtă a acestor sume, instanţa a constatat că reclamanta nu mai are împotriva acesteia o creanţa, aceasta fiind stinsă prin plata potrivit art. 1091 şi 1092 C.civ. Astfel, instanţa a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Cu privire la cererea de reziliere a contractului de închiriere instanţa a constatat următoarele:

Clauza contractuală  prevăzută la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract potrivit căreia „în caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiilor asumate, acesta se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă sau fără intervenţia vreunei instanţe judecătoreşti, acesta reprezentând un pact comisoriu expres de gradul IV” nu poate opera în cauză, fiind contrară art. 25 al 1 din Legea 114/1996.

Potrivit acestui articol, evacuarea chiriaşului se poate face doar pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile. Dacă s-ar recunoaşte valabilitatea pactului comisoriu de gradul IV inserat la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract, s-ar lăsa fără conţinut prevederea legală menţionată. Scopul legiuitorului care a prevăzut posibilitatea evacuării doar în baza unei hotărâri judecătoreşti a fost ca instanţa să verifice îndeplinirea condiţiilor pentru evacuare, implicit şi cauza lipsei titlului locativ, respectiv rezilierea contractului.

În consecinţă, în cauză este incidentă rezilierea judiciară, potrivit art. 1021 C.civ, care permite instanţei verificarea cauzelor şi aprecierea oportunităţii acestei sancţiuni.

Astfel, în caz de neexecutare, chiar după punerea în întârziere, partea în culpă poate executa obligaţiile ce-i revin pe tot parcursul procesului, pentru a evita rezilierea.

În speţă pârâta şi-a executat obligaţia de plată a chiriei restante, motiv pentru care instanţa apreciază că nu se impune rezilierea contractului, urmând a respinge ca nefondat şi acest capăt de cerere. Instanţa de fond a mai reţinut şi  motivele pentru care pârâta  nu şi-a putut îndeplini cu rigoare obligaţia de plată a chiriei, faptul că, actriţă fiind, a avut un program încărcat, ce a impus plecări dese din localitate, susţinând spectacole de teatru sau participând la filmări în Bucureşti.

Pe cale de consecinţă, având în vedere că evacuarea constituie o sancţiune civilă în materie locativă faţă de locatarii rău platnici, turbulenţi şi lipsiţi de titlu, faţă de soluţia de respingere a cererii de constatare a rezilierii contractului de închiriere, instanţa a respins şi cererea de evacuare a pârâtei.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul solicitând modificarea ei, în sensul admiterii cererii de evacuare.

În motivarea apelului s-a arătat că în contractul de închiriere încheiat între părţi există un pact comisoriu expres de gradul IV, de reziliere de plin drept a contractului de locaţiune în cazul neîndeplinirii, din partea locatarului, în tot sau în parte a obligaţiilor contractuale. Ori, pârâta din prezenta acţiune nu a achitat chiria începând cu luna decembrie 2009.

Potrivit dispoziţiilor art. 969 Cod civil, convenţiile legal făcute au  putere de lege între părţile contractante. Părţile au fost de acord cu inserarea în contract a unui pact comisoriu de gradul IV, aşa încât, în cazul neîndeplinirii obligaţiilor de către locatar instanţa nu mai poate  decât să constate reziliat contractul de închiriere. Pactul rezolutoriu nu poate fi  înlăturat de îndeplinirea tardivă a obligaţiilor.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.  282 şi urm. Cod pr. Civilă, ale art. 24 şi 25 din Legea nr. 114/1996.

Apelul este neîntemeiat pentru considerentele ce urmează:

Tribunalul nu contestă, în principiu, validitatea pactului rezolutoriu şi nici efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desfiinţare de drept a unei convenţii în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen, însă apreciază  că în cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul  trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Astfel, în cazul contractelor de adeziune, una dintre părţi stabileşte clauzele esenţiale, fiind anihilat aproape complet dreptul celeilalte părţi de a negocia. Cu toate acestea, fără îndoială, şi în acest contract raportul obligaţional se naşte tot din acordul de voinţă al părţilor contractante, iar lui i se aplică aceleaşi reguli ca şi contractelor liber negociate, însă, credem că, atunci când judecătorul este chemat să analizele şi să sancţioneze conduita culpabilă a părţii, el trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Aşa fiind, credem că, în speţă, nu se poate proceda la o aplicare rigidă a dispoziţiilor legale, în sensul cerut de apelantă şi apreciem că prima instanţă a pronunţat o hotărâre judicioasă, în raport de circumstanţele concrete ale cauzei.

Instanţa de fond a reţinut, motiv pentru care a şi respins cererile reclamantului de obligare la plata chiriei şi a penalităţilor de întârziere, că pârâtul şi-a îndeplinit până la momentul soluţionării cauzei obligaţia de plată a acestor sume. Aşa fiind, pârâta nu a intenţionat desfiinţarea convenţiei, ignorând doar efectele drastice pe care o neîndeplinire la scadenţă a obligaţiilor o poate produce asupra contractului pactul rezolutoriu de gradul IV. Faptul că şi locatorul a acceptat şi în continuare, chiar şi în faza de apel, primirea chiriei, dovedeşte o dată în plus că acest contract continuă să-şi producă efectele, toate, chiar şi din perspectiva locatorului.

Posibilitatea inserării într-o convenţie a unei clauze rezolutorii de gradul IV este, neîndoielnic, profitabilă creditorului, care se asigură astfel de îndeplinirea riguroasă a obligaţiilor de către cealaltă parte, simplificând în acelaşi timp rezoluţiunea şi executarea, dar este periculoasă pentru că este dură, iar inconvenientul se manifestă cu plenitudine la contractele de adeziune, ca şi cel ce face obiectul cauzei, unde nu numai că locatarul nu a putut „negocia” acest aspect, dar cu siguranţă nici nu i s-a explicat, la momentul încheierii contractului, semnificaţia şi consecinţele inserării unei asemenea clauze.

Tradiţional, aşa cum am arătat, clauza rezolutorie de gradul IV, exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în situaţii ca cea de faţă şi când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, aşa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credinţă a obligaţiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendinţa este aceea de menţinere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul îşi îndeplineşte obligaţiile şi această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.

Pe de altă parte, aşa cum instanţa de fond a reţinut şi cum a invocat şi intimata în apărarea sa, este chiar discutabilă validitatea acestui pact rezolutoriu în contractul de închiriere a locuinţei, prin prisma existenţei dispoziţiilor art. 25 alin.1 din Legea nr. 114/1996, care instituie regula potrivit căreia evacuarea chiriaşului se poate face numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, procedură în care instanţa de judecată este chemată să verifice îndeplinirea condiţiilor pentru evacuare. Această interpretare, aşa cum instanţa de fond a reţinut, invocând jurisprudenţa Curţii (cauza Mc Cann c/a Regatului Unit din 2008), este concordantă cu dispoziţiile art.8 din CEDO, în sensul că pierderea locuinţei de către o e persoană este o formă extremă a ingerinţei în dreptul la respectarea domiciliului şi că orice persoană care riscă o restrângere atât de gravă trebuie, în principiu, să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporţionalitatea şi rezonabilitatea măsurii prin prisma art. 8 din Convenţie, chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins.

Pentru toate aceste considerente şi reţinând şi cele invocate de prima instanţă, tribunalul a apreciat că apelul reclamantului este neîntemeiat, motiv pentru care a fost respins, iar sentinţa primei instanţe păstrată (art. 296 Cod pr. civilă).

Intimata nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare