Evacuare pentru lipsa titlului locativ; invocare oug nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor

legiuitorul a conferit în anul 1999 o durată de 5 ani pentru protecţia chiriaşilor, iar respectarea obligaţiilor instituite de art.10 din OUG nr.40/1999 pentru proprietari subzistă doar în interiorul termenului de protecţie de 5 ani, respectiv până la data de 08.04.2004, fără a-şi găsi ulterior aplicarea. În măsura în care în intervalul 1999-2004 ar fi intervenit restituirea în natură a imobilului către reclamanţi, aceştia ar fi fost ţinuţi să respecte sarcinile instituite de art.10, sub sancţiunea prelungirii de drept a contractului de închiriere iniţial încheiat cu unitatea administrativ – teritorială până la expirarea termenului de 5 ani. Însă, în cauza de faţă, redobândirea în natură a imobilului a avut loc în anul 2007, când perioada de protecţia a fost depăşită, astfel încât pentru reclamanţi nu mai există obligaţia încheierii unui nou contract de închiriere cu pârâţii şi nici dreptul corelativ al acestora de prelungire a raporturilor locative, întrucât li s-ar impune proprietarilor o sarcină nejustificată asupra proprietăţii lor, lipsindu-i de atributul cel mai de preţ al dreptului, respectiv folosinţa, şi împiedicându-i să culeagă fructele corespunzătoare, acceptând o chirie modică, din moment ce sunt la discreţia locatarilor lor.

Această interpretare apare cu atât mai justificată cu cât reclamanţii au cerut restituirea imobilului încă din anul 1996, obţinând câştig de cauză abia în anul 2008, la mai mult de 11 ani de la formularea solicitării, timp în care au fost lipsiţi de bunul lor şi de prerogativele dreptului de proprietate, astfel încât nu-şi găseşte raţiunea soluţia de menţinere în imobil a pârâţilor chiriaşi contra voinţei proprietarilor. (sentinţa civilă nr. 1364/17.02.2009)

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr.7354/300/2008 la data de 25.06.2008, reclamanţii G.A. şi G.M.K. au chemat în judecată pe pârâţii S.I., I.F., C.D., M.I., G.A.M., I.C., D.A., G.G., C., D.S., C.M., N.L., G.N., M.G., G.A.,  D.I., O.A. şi Uniunea Artiştilor plastici, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în mun. Bucureşti, str.M.V. nr.62, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.

În motivarea cererii, reclamanţii arată că, la data de 17.07.1996, au solicitat Primăriei Sectorului 2 Bucureşti restituirea imobilelor situate în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.60-62, conform cererii nr.13407/17.07.1996, imobilele fiind naţionalizate în baza Decretului nr.92/1950 poziţia 7838, fost proprietar fiind T.A., autorul reclamanţilor, conform adresei nr.2106/28.08.1997 a S.C. Foişor S.A.

Reclamanţii învederează că cererea de retrocedare le-a fost soluţionată favorabil, fiind emisă dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, prin care s-a dispus restituirea în natură în proprietatea reclamanţilor a imobilului situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62, compus din construcţii şi teren, iar la data de 14.05.2008 s-a întocmit procesul-verbal de predare – primire a imobilului.

Se mai arată că o parte din pârâţii persoane fizice s-au informat cu privire la situaţia lor locativă, încheindu-se la data de 12.06.2008 şi respectiv la data de 14.06.2008 la BEJ „S.P.D:” două procese-verbale din care rezultă că imobilul este în ruină şi se impune efectuarea unei expertize de specialitate pentru a se constata clasa de risc în exploatare, iar pârâţii nu deţin niciun titlu locativ, în timp ce reclamanţii nu-şi asumă răspunderea pentru a-i menţine în imobil în calitate de chiriaşi.

Totodată reclamanţii precizează că pârâţii I.F. şi G.A.M. au edificat în curtea imobilului din str. M.V. nr. 62 câteva camere de locuit, fără să deţină certificat de urbanism şi autorizaţie de construcţie. De asemenea, aceştia arată că  pentru pârâţii D.S., C.M., N.L., G.N., care nu au avut niciodată contracte încheiate valabil cu S.C. Foişor S.A. sau cu proprietarii de drept ai imobilului, au notificat acestora ca începând cu data de 12.06.2008 să evacueze imobilul, conform notificărilor nr. 1238, 1237, 1236, 1235/ 2008 emise prin executorul judecătoresc.

În drept, sunt invocate prevederile art.475, art.480, art.1416, art.1423, art.1424, art.1430 C.civ.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 10 lei, potrivit art.3 lit. b din Legea nr.146/1997, şi cu timbru judiciar de 0,3 lei, conform art.3 alin.1 din OG nr.32/1995.

În dovedirea cererii, reclamanţii au depus la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, cererea de restituire nr.13407/17.07.1996 înregistrată la Primăria Sectorului 2 Bucureşti, adresa nr.2106/28.08.1997 emisă de S.C. Foişor S.A., dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, protocolul nr.702/13.05.2008 încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti – Administraţia Fondului Imobiliar, planul cadastral al imobilului, adresa nr.5600/13.11.2002 emisă de S.C. Foişor S.A., procesul-verbal din data de 12.06.2008 încheiat de executorul judecătoresc, procesul-verbal din data de 14.06.2008, adresa nr.219506/17.07.2008 emisă de Serviciul Public Comunitar de Evidenţă a Persoanelor Sector 4, notificări nr.1234/11.06.2008, nr.1235/13.06.2008, nr.1236/11.06.2008, nr.1237/11.06.2008, 1238/11.06.2008 emise de executorul judecătoresc.

Pârâta Uniunea Artiştilor Plastici nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat în faţa instanţei, exprimându-şi poziţia procesuală în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, fără a solicita probe în apărare.

Prin întâmpinare, pârâţii  S.I., I.F., C.D., M.I., G.A.M., I.C., G.G., C.V., D.S., C.M., N.L. au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, motivat de faptul că aceştia sunt titularii unor contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului Bucureşti în calitate de proprietar şi S.C. Foişor S.A. în calitate de prestator, având ca obiect spaţii locative cu destinaţia de locuinţă din imobilul situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62, sector 2, termenul iniţial de închiriere fiind de 5 ani, dar prelungit ulterior în baza OUG nr.8/2004 până la data de 08.04.2009.

Pârâţii susţin că în cursul lunii mai 2008 au aflat că imobilul a fost restituit în natură moştenitorilor foştilor proprietari, iar în cursul lunii iunie 2008 au notificat pe reclamanţi, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea încheierii unor noi contracte de închiriere pentru spaţiile locative din imobil, iar la data de 12.06.2008 reclamanţii au invocat necesitatea efectuării unei expertize de specialitate pentru constatarea clasei de risc a imobilului şi a stării de degradare a acestuia, ceea ce nu s-a realizat nici până la acest moment.

Pârâţii au mai invocat faptul că, potrivit art.10 din OUG nr.40/1999, aplicabil cauzei de faţă, în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul trebuie să îl notifice pe chiriaş sau pe fostul chiriaş în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, reclamanţii nerespectând aceste prevederi legale şi fiind incidente dispoziţiile art.11 alin.1 privitoare la prelungirea de drept a contractului anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Ar fi fost posibilă solicitarea de evacuare necondiţionată a chiriaşilor doar dacă aceştia nu ar fi răspuns în scris sau ar fi refuzat nejustificat încheierea noului contract în termen de 60 de zile de la primirea notificării.

În drept, sunt invocate prevederile art.115 şi urm. C.pr.civ.

Pârâţii nu au depus înscrisuri în apărare.

Pe cale de cerere reconvenţională au solicitat, în contradictoriu cu reclamanţii – pârâţi, obligarea acestora la încheierea de contracte de închiriere, având ca obiect spaţiile locative din imobilul situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62, sector 2.

În motivarea cererii reconvenţionale, pârâţii – reclamanţi au invocat aceleaşi argumente menţionate în întâmpinare.

În drept, sunt invocate prevederile art.119-120 C.pr.civ., art.10 şi art.11 din OUG nr.40/1999.

Cererea reconvenţională a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei, potrivit art.13 din Legea nr.146/1997, şi cu timbru judiciar de 0,3 lei, conform art.3 alin.1 din OG nr.32/1995.

Prin cererea completatoare depusă în şedinţa publică din data de 01.10.2008, reclamanţii G.A. şi G.M.K. au arătat că înţeleg să se judece în calitate de pârâţi şi cu numiţii G.M., G.Ş., G.G. care ocupă acelaşi imobil.

În drept, sunt invocate prevederile art.132 C.pr.civ.

Prin declaraţia de renunţare la judecată depusă în şedinţă publică la acelaşi termen, reclamanţii au arătat că înţeleg să renunţe la judecată în contradictoriu cu pârâţii M.G., G.Al. şi D.A., întrucât aceştia au decedat anterior formulării cererii de chemare în judecată. 

Pârâţii G.M., G.Ş. şi G.G. au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională privind obligarea reclamanţilor – pârâţi la încheierea de contracte de închiriere, având ca obiect spaţiile locative din imobilul situat în mun.Bucureşti, str. M.V. nr.62, sector 2, invocând aceleaşi motive de fapt şi de drept ca cele arătate de ceilalţi pârâţii – reclamanţi.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr.7510/300/2008 la data de 27.06..2008, reclamanţii G.A. şi G.M.K. au chemat în judecată pe pârâţii S.I., I.F., C.D., M.I., G.A.M., I.C., D.A., G.G., C.V., D.S., C.M., N.L., G.N., M.G., G.A., D.I., O.A. şi Uniunea Artiştilor Plastici, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, pe calea ordonanţei preşedinţiale, să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în mun. Bucureşti, str. M.V.nr.62, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.

În motivarea cererii, reclamanţii arată că, la data de 17.07.1996, au solicitat Primăriei Sectorului 2 Bucureşti restituirea imobilelor situate în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.60-62, conform cererii nr.13407/17.07.1996, imobilele fiind naţionalizate în baza Decretului nr.92/1950 poziţia 7838, fost proprietar fiind T.A., autorul reclamantelor, conform adresei nr.2106/28.08.1997 a S.C. Foişor S.A.

Reclamanţii învederează că cererea de retrocedare le-a fost soluţionată favorabil după 11 ani de zile, fiind emisă dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, prin care s-a dispus restituirea în natură în proprietatea reclamanţilor a imobilului situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62, compus din construcţii şi teren, iar la data de 13.05.2008 s-a întocmit procesul-verbal de predare – primire a imobilului.

Se mai arată că o parte din pârâţii persoane fizice s-au informat cu privire la situaţia lor locativă, încheindu-se la data de 12.06.2008 şi respectiv la data de 14.06.2008 la BEJ „SPD” două procese-verbale din care rezultă că imobilul este în ruină şi se impune efectuarea unei expertize de specialitate pentru a se constata clasa de risc în exploatare, iar pârâţii nu deţin niciun titlu locativ, în timp ce reclamanţii nu-şi asumă răspunderea pentru a-i menţine în imobil în calitate de chiriaşi.

Totodată, reclamanţii precizează că pârâţii I.F. şi G.A.M. au edificat în curtea imobilului din str. M.V. nr. 62 câteva camere de locuit, fără să deţină certificat de urbanism şi autorizaţie de construcţie. De asemenea, aceştia arată că  pentru pârâţii D.S., C.M., N.L., G.N., care nu au avut niciodată contracte încheiate valabil cu S.C. Foişor S.A. sau cu proprietarii de drept ai imobilului, au notificat acestora ca începând cu data de 12.06.2008 să evacueze imobilul, conform notificărilor nr. 1238, 1237, 1236, 1235/ 2008 emise de BEJ D.G..

Reclamanţii susţin  că evacuarea celor care au ocupat prin samavolnicie sau fraudă o locuinţă poate fi realizată pe calea procedurii ordonanţei preşedinţiale, fiind întrunite dispoziţiile art.581 C.pr.civ., deoarece numai printr-o astfel de măsură se poate înlătura abuzul şi se poate restabili de urgenţă situaţia anterioară de fapt.

În drept, sunt, invocate prevederile art.581 C.pr.civ., art.475, art.480, art.1416, art.1423, art.1424, art.1430 C.civ.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 10 lei, potrivit art.3 lit. b din Legea nr.146/1997, şi cu timbru judiciar de 0,3 lei, conform art.3 alin.1 din OG nr.32/1995.

În dovedirea cererii, reclamanţii au depus la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, certificatul de grefă din dosarul nr.7354/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, cererea de restituire nr.13407/17.07.1996 înregistrată la Primăria Sectorului 2 Bucureşti, adresa nr.2106/28.08.1997 emisă de S.C. Foişor S.A., dispoziţia nr.9302/15.11.2007 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, protocolul nr.24538/08.01.2008 încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti – Administraţia Fondului Imobiliar, planul cadastral al imobilului, adresa nr.5600/13.11.2002 emisă de S.C. Foişor S.A., procesul-verbal din data de 12.06.2008 încheiat de BEJ „Ş.P.D”, procesul-verbal din data de 14.06.2008, notificări nr.1234/11.06.2008, nr.1235/13.06.2008, nr.1236/11.06.2008, nr.1237/11.06.2008, nr.1238/11.06.2008 emise de BEJ D.G..

Prin întâmpinare, pârâţii S.I., I.F., C.D., M.I., G.A.M., I.C., G.G., C.V., D.S., C.M., N.L. au solicitat respingerea cererii de ordonanţă preşedinţială, motivat de faptul că aceştia sunt titularii unor contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului Bucureşti în calitate de proprietar şi S.C. Foişor S.A. în calitate de prestator, având ca obiect spaţii locative cu destinaţia de locuinţă din imobilul situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62, sector 2, termenul iniţial de închiriere fiind de 5 ani, dar prelungit ulterior în baza OUG nr.8/2004 până la data de 08.04.2009.

Pârâţii susţin că în cursul lunii mai 2008 au aflat că imobilul a fost restituit în natură moştenitorilor foştilor proprietari, iar în cursul lunii iunie 2008 au notificat pe reclamanţi, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea încheierii unor noi contracte de închiriere pentru spaţiile locative din imobil, iar la data de 12.06.2008 reclamanţii au invocat necesitatea efectuării unei expertize de specialitate pentru constatarea clasei de risc a imobilului şi a stării de degradare a acestuia, ceea ce nu s-a realizat nici până la acest moment.

Pârâţii au mai invocat faptul că, potrivit art.10 din OUG nr.40/1999, aplicabil cauzei de faţă, în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul trebuie să îl notifice pe chiriaş sau pe fostul chiriaş în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, reclamanţii nerespectând aceste prevederi legale şi fiind incidente dispoziţiile art.11 alin.1 privitoare la prelungirea de drept a contractului anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Ar fi fost posibilă solicitarea de evacuare necondiţionată a chiriaşilor doar dacă aceştia nu ar fi răspuns în scris sau ar fi refuzat nejustificat încheierea noului contract în termen de 60 de zile de la primirea notificării.

În plus, se mai se mai susţine faptul că nu sunt îndeplinite în cauză condiţiile prevăzute de art.581 C.pr.civ. în vederea emiterii unei ordonanţe preşedinţiale, care presupune adoptarea unor măsuri vremelnice în cazuri grabnice pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, însă dreptul de proprietate al reclamanţilor este recunoscut de către stat şi de către chiriaşi, iar cerinţa urgenţei nu este justificată.

În drept, sunt invocate prevederile art.115 şi urm. C.pr.civ.

În apărare, pârâţii au depus la dosarul cauzei, în copie, contractul de închiriere nr.1431400L/19.04.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „S.P.D.”, contractul de închiriere nr.1431283L/19.04.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe lunile ianuarie, februarie, martie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „SPD”, contractul de închiriere nr.1431379L/08.07.2003 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna februarie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „SPD”, contractul de închiriere nr.1431276L/19.04.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „SPD”, contractul de închiriere nr.1431284L/15.07.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „ŞPD”, contractul de închiriere nr.1431188L/07.07.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „ŞPD”, contractul de închiriere nr.1431155L/02.07.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „ŞPD”, contractul de închiriere nr.1431490L/28.07.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „ŞPD”, contractul de închiriere nr.1431278L/19.06.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, chitanţa de plată a chiriei pe luna aprilie 2008, procesul-verbal din data de 12.06.2008 întocmit de BEJ „ŞPD”, adresa nr. 534/11.07.2008 eliberată de către S.C. Foişor S.A., contractul de închiriere nr.1431402L/22.07.1999 şi actele adiţionale la acesta, fişa suprafeţei locative, fişa de calcul, procesul-verbal de predare – primire a locuinţei, adresa nr. 512/16.05.2008 eliberată de către S.C. Foişor S.A., fişa de calcul pentru locatar C.M., chitanţa de plată a chiriei pe lunile martie, aprilie, mai 2008, fişa de calcul pentru locatar N.L., chitanţa de plată a chiriei pe luna ianuarie 2008.

Prin cererea completatoare depusă în şedinţa publică din data de 28.08.2008, reclamanţii au arătat că înţeleg să se judece în calitate de pârâţi şi cu numiţii G.M., G.Ş. şi G.G. care ocupă acelaşi imobil.

În drept, sunt invocate prevederile art.132 C.pr.civ.

În şedinţa publică din data de 19.09.2008, în dosarul nr.7510/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamanţi, prin apărător, au arătat că îşi modifică obiectul cererii în sensul că solicită evacuarea pe calea dreptului comun, iar nu pe calea ordonanţei preşedinţiale, instanţa luând act de această modificare şi dispunând înaintarea dosarului la completul mai întâi învestit pentru soluţionarea excepţiei de litispendenţă.

Prin încheierea de şedinţă din data de 01.10.2008, instanţa a admis excepţia de litispendenţă, în conformitate cu art.163 C.pr.civ., şi a dispus reunirea dosarului nr.7510/300/2008 la dosarul nr.7354/300/2008, întrucât între cele două există identitate de părţi, obiect şi cauză, ţinând seama de modificarea temeiului de drept al cererii în evacuare, respectiv calea dreptului comun, iar nu calea ordonanţei preşedinţiale.

În administrarea probei cu înscrisuri, reclamanţii au depus în şedinţa publică din data de 29.10.2008  încheierea nr. 380241/23.09.2008 eliberată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară de înscriere în cartea funciară a imobilului situat în str. M.V. nr. 62, sector 2, decizii de impune privind impozitul pe clădiri pe anul 2008, un raport de expertiză tehnică extrajudiciară având ca obiectiv evaluarea stării tehnice a imobilului.

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine că, prin dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului Municipiului Bucureşti, s-a restituit în natură reclamanţilor G.A.  şi G.M.K. imobilul situat în mun.Bucureşti, str. M.V.nr.62, sector 2, compus din construcţii tip B (S+P, P+1, +Pod) şi teren în suprafaţă de 925 mp, menţionându-se totodată în art.3 că, pe data punerii în posesie a proprietarilor, contractele de închiriere privind imobilul în cauză dintre chiriaşi şi S.C. Foişor S.A. încetează de drept.

Conform protocolului nr. 702/13.05.2008, încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti – Administraţia Fondului Imobiliar, predarea – preluarea imobilului sus-menţionat a avut loc la data de 13.05.2008.

Instanţa mai reţine că, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâta S.I., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431400L/19.04.1999 având ca obiect imobilul situat în mun.  Bucureşti, str. M.V.  nr.62,  parter, ap.4, sector 2,  termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 22.07.1999, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

De asemenea, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâtul I.F., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431283L/19.04.1999 având ca obiect imobilul situat în mun. Bucureşti, str.M.V. nr.62,  parter, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 15.08.1999, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

 Totodată, instanţa reţine că anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâta C.D., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431379L/08.07.2003 având ca obiect imobilul situat în mun. âBucureşti, str. M.V. nr.62,  parter, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 08.07.2003, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

Instanţa mai reţine că anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâtul M.I., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431276L/19.04.1999 având ca obiect imobilul situat în mun. Bucureşti, str.M.V. nr.62,  parter, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 08.07.2003, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

De asemenea, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâta G.A.M., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431284L/15.07.1999 având ca obiect imobilul situat în mun.Bucureşti, str.M.V.nr.62,  parter, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 15.07.1999, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

Totodată, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâtul I.C., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431188L/07.07.1999 având ca obiect imobilul situat în mun.Bucureşti, str.M.V. nr.62,  etaj I, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 07.07.1999, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

Instanţa reţine că, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâta D.A., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431155L/02.07.1999 având ca obiect imobilul situat în mun. Bucureşti, str.M.V. nr.62,  etajul I, ap. 9, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 02.07.2003, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

Instanţa mai reţine că, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâtul G.G., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431490L/28.07.1999 având ca obiect imobilul situat în mun.Bucureşti, str.M.V. nr.62,  etajul I, ap. 6, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. Totodată, conform fişei locative a locuinţei închiriate, în baza aceluiaşi contract au dobândit drepturi locative proprii asupra aceluiaşi imobil şi pârâţii G.M., G.Ş., G.G.. La data de 28.07.2003, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

De asemenea, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâtul C.V., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431278L/19.06.1999 având ca obiect imobilul situat în mun. Bucureşti, str.M.V. nr.62,  etaj I, ap. 8, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004. La data de 19.06.1999, între aceleaşi părţi a fost încheiat actul adiţional la contract prin care durata raporturilor locative a fost prelungită până la data de 08.04.2009, în temeiul OUG nr.8/2004.

În fine, instanţa mai reţine că, anterior restituirii, între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, şi pârâta Dinu Sevasta, în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr.1431402L/22.07.1999 având ca obiect imobilul situat în mun.Bucureşti, str. Matei Voievod nr.62, sector 2, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 19.04.1999 până la data de 18.04.2004.

 Totodată, raporturile locative existente între Primăria Municipiului Bucureşti şi pârâţii C.M.  şi N.L., anterior restituirii imobilului, sunt reţinute în baza fişelor de calcul a chiriei aferente imobilului din str. M.V. nr. 62 existente la dosarul cauzei. Din adresa nr.5600/13.11.2002 emisă de S.C. Foişor S.A. rezultă că în acelaşi imobil spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă este deţinut de pârâta Uniunea Artiştilor Plastici în temeiul contractului de închiriere nr.287/11.06.1996 şi de pârâtul O.A. în temeiul contractului de închiriere nr. 7837/09.08.1980.

Faţă de cele reţinute, instanţa consideră că cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată şi modificată, este întemeiată şi urmează să fie admisă, pentru următoarele considerente.

Astfel, conform celor anterior expuse, reclamanţii au redobândit în proprietate imobilul situat în mun. Bucureşti, str. M.V. nr.62,  sector 2, după ce bunul fusese preluat abuziv de către stat în temeiul Decretului nr.92/1950, conform adresei nr.2106/28.08.1997 emisă de S.C. Foişor S.A.,  dreptul lor fiind recunoscut prin dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului Municipiului Bucureşti de restituire în natură. Această măsură a avut la bază solicitarea reclamanţilor formulată încă din anul 1996, conform cererii înregistrate sub nr.13407/17.07.1996, însă imobilul este ocupat în prezent de către pârâţi în baza contractelor de închiriere anterior menţionate, încheiate cu Primăria Municipiului Bucureşti.

Aşa fiind, se constată că pârâţii în calitate de chiriaşi au beneficiat de protecţia instituită de OUG nr.40/1999 pe perioada de timp prevăzută de acest act normativ, respectiv pe o durată de 5 ani, până la data de 08.04.2004. Întrucât la acea dată, imobilul în discuţie nu fusese restituit foştilor proprietari, aflându-se în continuarea în proprietatea Primăriei Municipiului Bucureşti, s-a putut proceda la prelungirea raporturilor locative prin actele adiţionale arătate, stabilindu-se un nou termen de 5 ani până la data de 08.04.2009 de valabilitate a contractelor, în temeiul OUG nr.8/2004. Totuşi, în contextul în care anterior datei de 08.04.2009 imobilul în discuţie a fost restituit în natură reclamanţilor, rezultă că pârâţii au ieşit de sub incidenţa OUG nr.8/2004, deoarece acest act normativ se aplică exclusiv imobilelor aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, fiind excluse cele retrocedate persoanelor fizice îndreptăţite. Această reglementare nu poate fi interpretată decât în sensul că termenul de 5 ani, prevăzut de noua ordonanţă, se aplică în integralitate numai în măsura în care în intervalul 08.04.2004 – 08.04.2009 nu intervine o măsură de restituire în natură a imobilului către fostul proprietar. De altfel, chiar în dispoziţia nr.9302/08.01.2008 a Primarului General al Municipiului Bucureşti se menţionează expres că pe data punerii în posesie a proprietarilor încetează de drept contractele de închiriere privind imobilul în cauză încheiat între chiriaşi şi S.C. Foişor S.A. Cum în litigiul de faţă acest lucru s-a întâmplat la data de 13.05.2008, conform protocolului nr. 702/13.05.2008, încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti – Administraţia Fondului Imobiliar, rezultă că la acea dată au încetat contractele de închiriere ale pârâţilor cu privire la spaţiile închiriate şi dreptul lor de folosinţă asupra imobilului.

În aceste condiţii, pârâţii nu mai justifică niciun titlu locativ prin încetarea raporturilor de închiriere ca urmare a retrocedării bunului către foştii proprietari, cu precizarea că reclamanţii, în calitate de proprietari, nu pot fi obligaţi la prelungirea perpetuă a raporturilor locative, fără a avea practic posibilitatea să beneficieze de unul din atributele dreptului de proprietate, respectiv folosinţa bunului lor.

Instanţa consideră că dispoziţiile art.10 şi art.11 din OUG nr.40/1999, invocate în apărare de către pârâţi, nu-şi găsesc aplicarea în cauza de faţă, procedând la interpretarea istorico-teleologică şi sistematică a dispoziţiilor legale incidente. Astfel, prevederile OUG nr.40/1999 au fost adoptate în scopul protecţiei chiriaşilor, într-un context în care statul „a moştenit” o penurie acută de locuinţe de închiriat la un preţ rezonabil şi a trebuit să arbitreze asupra tuturor problemelor pe care le impune concilierea intereselor contrare ale proprietarilor şi locatarilor, intenţionând în acelaşi timp să respecte dreptul de proprietate al primilor şi drepturile sociale ale celor din urmă. Prin adoptarea actului normativ invocat nu s-a urmărit crearea unor locaţiuni veşnice, interzise expres de art.1415 C.civ., ci stabilirea unui interval de timp suficient pentru a permite chiriaşilor contractarea unor alte locuinţe, în situaţia în care imobilele ocupate sunt restituite foştilor proprietari. Doar aceasta poate fi raţiunea termenului de 5 ani de prorogare legală a contractelor de închiriere, cu posibilitatea reînnoirii în anumite condiţii.

Se constată că prevederile OUG nr.40/1999 vizează atât locuinţele aflate încă în proprietatea statului şi nerestituite foştilor proprietari, cât şi locuinţele care au fost retrocedate acestora din urmă, conform art.1 şi art.2 din ordonanţa de urgenţă. În schimb, în aprilie 2004 a intrat în vigoare OUG nr.8/2004, în conformitate cu care se prelungeşte de drept pe o perioadă de 5 ani durata contractelor de închiriere din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare şi care expiră la data de 08.04.2004, subliniindu-se faptul că acest din urmă act normativ nu mai face referire la imobile închiriate care au fost restituite foştilor proprietari. Printr-o simplă interpretare logică şi sistematică se desprinde concluzia că legiuitorul a urmărit să excludă de la o nouă prorogare legală de 5 ani locuinţele închiriate, dar retrocedate proprietarilor, considerând că prin OUG nr.40/1999 s-a asigurat protecţia adecvată şi suficientă pentru chiriaşi, conferindu-le o perioadă de timp suficientă pentru soluţionarea situaţiei lor sociale.

Este adevărat că statul român a fost nevoit să adopte măsuri în vederea asigurării protecţiei sociale pentru un important număr de chiriaşi, dar aceste măsuri nu trebuie să împovăreze o altă categorie socială, aceea a proprietarilor, cărora li s-au restituit imobilele abuziv preluate, majoritatea dintre aceştia suportând deja pentru zeci de ani o privare totală de dreptul de proprietate.

Nu poate fi permisă perpetuarea acestei situaţii, prin prelungirea nelimitată a locaţiunilor, deoarece acest lucru ar însemna golirea de conţinut a dreptului de proprietate prin privarea titularului de cea mai importantă prerogativă, folosinţa, echivalând cu  încălcarea prevederilor art. 1 al. 1 din primul protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994. În interpretarea acestui articol, Curtea Europeană a Drepturilor Omului de la Strasbourg a reţinut, în practica recentă (cauzele Radovici şi Stănescu împotriva României, Hutten Czapska împotriva Poloniei), că prin impunerea în sarcina proprietarilor a unor sarcini extrem de împovărătoare, cum ar fi obligarea menţinerii în spaţiu a foştilor chiriaşi ai statului, dublată de limitarea excesivă a chiriilor, unele dintre ele neacoperind nici valoarea impozitului pe care proprietarul este obligat să-l plătească statului, este încălcat dreptul consacrat legislativ. În acelaşi sens, se poate reţine şi decizia Curţii Europene în cauza Cleja şi Mihalcea împotriva României, în care s-a constatat încălcarea normei menţionate, criticându-se protecţia disproporţionată a chiriaşilor în detrimentul proprietarilor.

În continuarea raţionamentului, se consideră legiuitorul a conferit în anul 1999 o durată de 5 ani pentru protecţia chiriaşilor, iar respectarea obligaţiilor instituite de art.10 din OUG nr.40/1999 pentru proprietari subzistă doar în interiorul termenului de protecţie de 5 ani, respectiv până la data de 08.04.2004, fără a-şi găsi ulterior aplicarea. În măsura în care în intervalul 1999-2004 ar fi intervenit restituirea în natură a imobilului către reclamanţi, aceştia ar fi fost ţinuţi să respecte sarcinile instituite de art.10, sub sancţiunea prelungirii de drept a contractului de închiriere iniţial încheiat cu unitatea administrativ – teritorială până la expirarea termenului de 5 ani. Însă, în cauza de faţă, redobândirea în natură a imobilului a avut loc în anul 2007, când perioada de protecţia a fost depăşită, astfel încât pentru reclamanţi nu mai există obligaţia încheierii unui nou contract de închiriere cu pârâţii şi nici dreptul corelativ al acestora de prelungire a raporturilor locative, întrucât li s-ar impune proprietarilor o sarcină nejustificată asupra proprietăţii lor, lipsindu-i de atributul cel mai de preţ al dreptului, respectiv folosinţa, şi împiedicându-i să culeagă fructele corespunzătoare, acceptând o chirie modică, din moment ce sunt la discreţia locatarilor lor.

Această interpretare apare cu atât mai justificată cu cât reclamanţii au cerut restituirea imobilului încă din anul 1996, obţinând câştig de cauză abia în anul 2008, la mai mult de 11 ani de la formularea solicitării, timp în care au fost lipsiţi de bunul lor şi de prerogativele dreptului de proprietate, astfel încât nu-şi găseşte raţiunea soluţia de menţinere în imobil a pârâţilor chiriaşi contra voinţei proprietarilor. Cât îi priveşte pe aceştia, nu se poate considera că măsura evacuării ar fi intempestivă, cât timp aceştia s-au bucurat de normele de protecţie socială conform OUG nr.40/1999 pe o perioadă integrală de 5 ani, iar măsura retrocedării le-a fost adusă la cunoştinţă încă din luna mai 2008, astfel că până în prezent au avut timpul necesar pentru rezolvarea problemei lor locative.

Pentru toate aceste considerente, având în vedere că drepturile locative ale pârâţilor au încetat la data de 13.05.2008, ca urmare a punerii în posesie a reclamanţilor proprietari cu privire la imobilul restituit în natură, fără a exista în sarcina acestora obligaţia de prelungire a  raporturile contractuale după această dată, după cum rezultă din interpretarea istorico-teleologică şi sistematică a prevederilor OUG nr.40/1999 şi OUG nr.8/2004, şi având în vedere dispoziţiile art.25 din Legea nr.114/1996, în conformitate cu care chiriaşul poate fi evacuat numai în baza unei hotărâri judecătoreşti, instanţa va admite cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanţii Georgescu Alexandru şi Georgescu Mona Karina împotriva pârâţilor Simion Iordana, Ioniţă Florian, Creţu Dumitra, Molan Ion, Guţă Aurelia Mariana, Iordache Constantin, Gherlan Gheorghe, Gherlan Mariana, Gherlan Ştefana, Gherlan Grigore, Constantin Vasile, Dinu Sevasta, Colesnicenco Marian, Neacşu Livia, Gherlan Năstase, Dinu Ilie, Olteanu Aurel şi Uniunea Artiştilor plastici dispunând evacuarea acestora din imobilul situat în mun. Bucureşti, str.Matei Voievod nr.62,  sector 2.

Cât priveşte cererea reconvenţională, formulată de pârâţii – reclamanţi Simion Iordana, Ioniţă Florian, Creţu Dumitra, Molan Ion, Guţă Aurelia Mariana, Iordache Constantin, Gherlan Gheorghe, Gherlan Mariana, Gherlan Ştefana, Gherlan Grigore, Constantin Vasile, Dinu Sevasta, Colesnicenco Marian, Neacşu Livia, în contradictoriu cu reclamanţii – pârâţi Georgescu Alexandru şi Georgescu Mona Karina, instanţa urmează să o respingă ca neîntemeiată, pentru argumentele arătate mai sus privind aplicabilitatea art.10 şi art.11 din OUG nr.40/1999 în cauza de faţă. Pentru considerentele arătate, se apreciază că proprietarii nu au obligaţia de a încheia un contract de închiriere cu chiriaşii şi nici aceştia nu au dreptul la prelungirea raporturilor locative, deoarece termenul de acordare a protecţiei pe o perioadă de 5 ani a expirat la data de 08.04.2004, astfel încât după această dată proprietarul nu mai este ţinut să asigure chiriaşului folosinţa imobilului restituit în natură. Neexistând obligaţia de încheiere a contractului, pe cale de consecinţă, nu mai este incidentă nici sancţiunea prelungirii de drept a acestuia, ceea ce justifică măsura evacuării din imobil.

De asemenea, trebuie subliniat faptul că OUG nr.8/2004, în baza căruia pârâţii – reclamanţi au avut contract de închiriere cu Primăria Municipiului Bucureşti până la data de 13.05.2008,  nu mai instituie în sarcina proprietarilor obligaţia de a încheia contract de închiriere, astfel încât nici instanţa judecătorească nu ar putea interveni în voinţa părţii şi a dispune în sens invers. Se opune unei astfel de imixtiuni principiul fundamental al dreptului civil referitor la libertatea contractuală, în temeiul căruia subiectul de drept civil este liber să încheie un contract şi să-i stabilească conţinutul potrivit propriilor interese, atât timp cât nu încalcă normele imperative, ordinea publică şi bunele moravuri, fiind totodată necesar ca statul prin organele sale să protejeze dreptul de proprietate, astfel cum impune art.44 din Constituţia României şi art.1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Totodată, în conformitate cu art.274 C.pr.civ., instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare