Evacuare. Tacita relocaţiune în condiţiile oug 40/1999.Refuzul reînnoirii contractului de închiriere, de un terţ, moştenitor al locatorului decedat. Contestaţie asupra cuantumului chiriei

Potrivit art.1437 Cod civil, tacita relocaţiune operează datorită voinţei tacit manifestate a părţilor iar potrivit art.14 din OUG 40/1999, tacita relocaţiune operează prin voinţa legiuitorului.

Dreptul comun a fost modificat prin această ordonanţă prin faptul că relocaţiunea a devenit regula fie că ea este expresă sau tacită, iar proprietarul poate refuza reînnoirea contractului numai în cazurile anume prevăzute de lege.

Reclamanta, terţ faţă de contractul de închiriere iniţial, îi devine opozabil acest contract, în virtutea calităţii de moştenitoare legală a locatorului decedat, şi poate refuza reînnoirea numai prin îndeplinirea celor două condiţii prev. de art.14 din OUG 40/1999.

Contractul încheiat prin tacita relocaţiune se caracterizează prin exact aceleaşi condiţii ca şi cel expirat, pârâtul nu poate fi obligat la o chirie mai mare decât cea stipulată în contractul în derulare.

Când există contestaţie asupra cuantumului chirie, reclamanta are la îndemână doar o acţiune de majorare a chiriei în conformitate cu art.35 alin.5 din OUG 40/1999, fiind interzisă evacuarea chiriaşului cu motivarea că acesta nu este de acord cu modificarea chiriei.

Prin cererea adresată Judecătoriei Dr.Tr.Severin la 21.02.2005, reclamanta M.C. a chemat în judecată pe pârâţii M.I. şi M.I.I. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea lor din spaţiul ocupat din imobilul proprietatea sa.

În motivarea acţiunii a arătat că imobilul din str.Traian nr.152 a fost naţionalizat în 1950, fiind închiriat mai multor familii printre care şi pârâţilor, că prin decizia civilă nr.2120/A/1998 a Tribunalului Mehedinţi imobilul a fost restituit tatălui său I.D., unicul moştenitor al bunicilor naţionalizaţi în 1950.

În conformitate cu OUG 40/1999 între tatăl său şi pârâţi a intervenit contractul de închiriere nr.2630/2000, că tatăl său a decedat în februarie 2003 şi după încetarea perioadei de protecţie impusă de OUG 40/1999 i-a notificat pe pârâţi să se prezinte la domiciliul său pentru încheierea unui nou contract, însă aceştia au refuzat.

Prin sentinţa civilă nr.2206/6.05.2005 a Judecătoriei Dr.Tr.Severin a fost respinsă acţiunea reclamantei M.C.

Împotriva acestei sentinţe în termen legal a declarat apel reclamanta criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia civilă nr.639/A/8.11.2005 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în dosarul nr.5867/2005 a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că după expirarea perioadei de protecţie prev. de OUG 40/1999, pârâţii au continuat să locuiască în imobil şi să plătească chiria prevăzută în contractul iniţial operând tacita relocaţiune în condiţiile din contract; că refuzul de a încheia contractul de închiriere cu reclamanta se datorează neînţelegerii asupra cuantumului chiriei; că expirarea perioadei de protecţie nu atrage incidenţa dreptului comun în materie de locaţiune.

Împotriva ambelor hotărâri în termen legal a declarat recurs reclamanta susţinând că sunt nelegale şi netemeinice.

Criticile formulate vizează interpretarea eronată a probelor administrate şi aplicarea greşită a legii.

Susţine reclamanta că greşit a fost asimilată notificarea comunicată pârâţilor privind încheierea unui contract de închiriere cu o cerere de majorare a chiriei conform art.35 din OUG 40/1999 că asemenea interpretare a avut drept consecinţă respingerea greşită a acţiunii în evacuare; că a fost ignorat interogatoriul pârâtului cu privire la notificare.

Recursul reclamantei este întemeiat pe dispoz.art.304 pct.9 C.pr.civ.

Recursul este nefondat.

Instanţele au fost investite de reclamanta M.C. cu o acţiune în evacuare a pârâţilor pentru lipsa titlului locativ întrucât contractul de închiriere exhibat de pârâţi a încetat, perioada  de protecţie prevăzută de OUG 40/1999 a expirat iar pârâtul M.I. a refuzat încheierea unui nou contract.

Corect s-a apreciat în primele două cicluri procesuale că în speţă a operat tacita relocaţiune, dar nu în temeiul art.1437 Cod civil, dispoziţii legale din dreptul comun potrivit cărora tacita relocaţiune operează datorită voinţei tacit manifestate a părţilor, ci din voinţa legiuitorului reflectată în OUG 40/1999, în special art.14 din acest act normativ.

Dreptul comun a fost modificat prin această ordonanţă prin faptul că relocaţiunea a devenit regula fie că ea este expresă sau tacită, iar proprietarul poate refuza reînnoirea contractului numai în cazurile anume prevăzute de lege.

Fiindcă titlul locativ a fost încheiat în condiţiile OUG 40/1999, instanţele sunt abilitate să cenzureze efectele acestui contract de la data încheierii şi până la data promovării prezentei acţiuni supuse recursului, numai prin prisma acestei ordonanţe.

Astfel, contractul de închiriere nr.4446 încheiat între autorul I.D. şi pârâtul M.I. la 10.02.2000 în condiţiile OUG 40/1999, a dobândit dată certă la 14.02.2000 data înregistrării la DGFPCFS Mehedinţi, s-a reînnoit an de an pentru aceeaşi durată, cu aceeaşi chirie chiar şi după decesul lui I.D survenit la 14.02.2003.

Chiar dacă reclamanta nu a fost parte contractantă, contractul de închiriere a devenit opozabil acesteia, în virtutea calităţii de moştenitoare legală a defunctului I.D., calitate dovedită cu certificatul de moştenitor nr.137/19.10.2004 emisă de BNP Ilie Şerban.

Din conduita reclamantei, terţ faţă de contract, rezultă că aceasta a respectat dreptul locatarului M.I. până la data de 2.02.2005 când l-a notificat în vederea prezentării încheierii unui nou contract.

Notificarea comunicată prin scrisoare recomandată pârâtului locatar a exprimat consimţământul reclamantei în vederea încheierii uni nou contract, corect a fost calificată de instanţe ca o cerere de majorare a chiriei fiindcă pârâtul şi-a exprimat acordul în sensul încheierii contractului dar nu în cuantumul chiriei pretinsă de reclamantă, aceasta fiind peste posibilităţile sale materiale.

Menţiunea inserată în notificare că în cauză de refuz al prezentării pârâtului în vederea încheierii contractului se va proceda la evacuare, nu poate fi asimilată cu refuzul reînnoirii contractului de închiriere ce se afla în derulare, avea aceeaşi durată, aceeaşi chirie ca şi contractul expirat.

Pentru ca notificarea primită de pârât să fie asimilată refuzului reînnoirii contractului de închiriere, astfel cum susţine reclamanta, trebuiau îndeplinite cele două condiţii prev. de art.14 din OUG 40/1999, respectiv: incidenţa unuia din motivele prev. de art.14 alin.2 din acest act normativ; anunţarea refuzului reînnoirii contractului în termenul prev. de art.14 alin.3 din ordonanţă, termen care are o durată diferită în funcţie de motivul refuzului, adică 1 an sau 60 de zile.

Raportând aceste dispoziţii legale la speţa dedusă judecăţii se constată că reclamanta nu a notificat pe pârât cu 60 de zile înainte de 14.02.2005, data expirării contractului, nu este incident nici motivul prev. de art.14 alin.2 lit.c din ordonanţă referitor la neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv.

Nerespectând acest termen contractul de închiriere este în derulare iar pârâţii nu pot fi evacuaţi fiindcă ocupă imobilul cu titlu legitim.

Fiindcă contractul încheiat prin tacita relocaţiune se caracterizează prin exact aceleaşi condiţii ca şi cel expirat, pârâtul nu putea fi  obligat la o chirie mai mare decât cea stipulată în contractul în derulare, obligaţie de care acesta s-a achitat dovadă în acest sens fiind chitanţele existente la dosar.

Deoarece există contestaţie asupra cuantumului chiriei aspect rezultat din refuzul reclamantei de a primi chiria pe luna ianuarie 2005, corect au stabilit instanţele că reclamanta are la îndemână doar o acţiune de majorare a chiriei în conformitate au art.35 alin.5 din OUG 40/1999, fiind interzisă evacuarea chiriaşului cu motivarea că acesta nu este de acord cu modificarea chiriei.

Faţă de cele ce preced, întrucât în cauză au fost interpretate şi aplicate corect dispoziţiile legale privind tacita relocaţiune, hotărârile pronunţate fiind legale şi temeinice, în cauză nesubzistând motivul de recurs prev. de art.304 pct.9 C.pr.civ., urmează ca în baza art.312 alin.1 C.pr.civ. să se respingă recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare