PARTAJ-Ieşire din indiviziune

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanţii G.M.-V. şi G.L.I. şi pe pârâţii Ş.A. şi Ş.I.-S., având ca obiect partaj judiciar ieşire din indiviziune.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 17 februarie 2022 şi au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată - care face parte integrantă din prezenta, când, instanţa, având nevoie de timp pentru a studia actele şi lucrările dosarului, a amânat pronunţarea la data de 04 martie 2022, la data de 18 martie 2022 şi ulterior la data de 21 martie 2022, când a pronunţat următoarea hotărâre:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele,

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sinaia, sub nr. dosar 2072/310/2019, reclamanţii G.M.-V. şi G.L.I., în contradictoriu cu pârâţii Ş.A.,  şi Ş.I.-S. au solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună, în principal, ieșirea din indiviziune asupra holului proprietate comună situat în imobilul din Bușteni, Bdul. Libertății nr. 192, jud Prahova, iar în subsidiar, să fie obligaţi pârâţii să elibereze holul proprietate comună de obiectele care îngreunează folosirea acestuia; să fie obligaţi pârâţii să contribuie la lucrările de reparare a holului proprietate comună; să fie obligaţi pârâţii să își exprime acordul pentru racordarea la ulitilăți a aparamentului reclamanţilor prin montarea de contoare și racorduri pe peretele exterior a holului proprietate comună, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamanaţii au arătat că prin contractul de vânzare - cumpărare întocmit și autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1052 din data de 31.05.2016 de către Notar Public Dumitrașcu Andreea, reclamanţii dobândit de la vânzătorul Baboian Sergo, imobilul apartament nr. 4 dintrun imobil cu mai multe aparatamente/spații locative și spații comerciale, situat în orașul Bușteni str. Libertății nr. 192 compus din 2 camere și dependințe, având o suprafață utilă de 77,68 mp., împreună cu cota parte aferentă din părțile și dependințele comune ale imobilului precum și cota parte de 100/776 din dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției. Din planul anexă a contractului de vânzare - cumpărare mai sus menționat, rezultă că încăperea numerotată cu numărul 6 — intitulată hol, se află în indiviziune, iar cota indiviză este 2,74 mp indiviz din 5,52 mp din suprafața utilă și/sau 4,87mp indiviz din 9,25 mp din suprafața construită.

Este precizat de către reclamanţi că din configurația acestui hol, rezultă că acesta deservește atât apartamentul reclamanţilor cât și spațiul pe care cei doi pârâți îl au în proprietate comună, în interiorul căruia își desfașoară activitatea o societate comercială și spațiul pe care doar pârâta Ș.I-S.  îl deține exclusiv, spații care se află în stânga și în dreapta acestui hol. Deși holul deservește atât apartamentul acestora, cât și cele două încăperi (spații comerciale) ale pârâților, în fapt, aceste două părţi ale imobilului ce aparțin pârâților, au intrări separate, direct din calea publică, astfel că holul este folosit pentru intrare (că și cale de acces) doar în aparatamentul reclamanţilor. Mai mult decât atât, înainte de cumpărarea apartamentului de către aceştia, profitând de faptul că domnul Baboian Sergo nu locuia acolo, cei doi soți (pârâții) au schimbat abuziv deschiderea ușii dinspre magazinul lor spre holul comun, ceea ce contravine situației anterioare, când ușa se deschidea către spațiul deținut de către pârâți așa cum era normal și legal. Cealaltă încapere care are perete comun, cu holul și care aparține acum doar pârâtei Ș.I.S, proprietate cumpărată recent de la familia Demuth, nu are ușa spre hol, deoarece această ușa a fost închisă prin zidărie de fostul proprietar Demuth, ca nefiindu-i necesară, accesul spre acest spațiu comercial făcându-se direct din stradă.

Mai arată reclamanţii că, în ciuda faptului că cei doi pârâți nu folosesc efectiv spațiul comun conform utilității acestuia, respectiv ca și cale de acces în partea acestora de imobil, au înțeles să-și depoziteze diferite obiecte voluminoase în acest hol, după cum rezultă din planșete foto anexate cererii, care fac improprie folosirea acestuia de către reclamanţi. Atât aceştia, cât și fostut proprietar B.S., au somat pârâții, după cum rezultă din documentele anexate, în repetate rânduri, să elibereze acest hol de obiectele depozitate pentru o folosire judicioasă a acestui spațiu comun, însă aceste somații nu au avut niciun efect și asftel toate aceste obiecte voluminoase impiedică în continuare reclamanţii în folosința spațiului comun. Pârâții nu s-au mărginit la folosirea acestui hol pe post de depozit dar, mai grav decât atât, aceștia au deteriorat (în mod intenționat, iar nu prin folosința normală) pereții, tencuiala și zugrăveala acestora. În plus, având în vedere că acest imobil este unul cu o vechime considerabilă, spațiul comun, respectiv holul, necesită lucrări de consolidare, de igienizare și de renovare atât pe interior cât și pe exteriorul acestuia care este peretele din stradă. În acest sens, reclamanţii au contactat o societate comercială care are obiect de activitate domeniul construcții/amenajări interioare și au solictat să facă o evaluare provizorie a lucrărilor de consolidare și renovare a holului comun. Fiind un spațiu în coproprietate, au solicitat celor doi pârâți să contribuie raportat cu cota acestora de proprietate la aceste eforturi de renovare, însă și această solicitare a fost ignorată de către cei doi pârâți.

Mai mult decât atât, reclamanţii menţionează că au solicitat celor doi coproprietari ai holului comun să își exprime acordul pentru racodarea individuală a reclamanţilor la utilități (curent, apă și gaze), peretele exterior al acestui hol comun fiind singura parte din apartamentul reclamanţilor care are corespondență în exteriorul imobilului, la calea de acces public, făcând astfel ca singură soluție tehnică de racordare să fie montarea contoarelor pe acest zid exterior. Nici la această solicitare de exprimare a acordului în vederea racordării la utilități nu au primit niciun răspuns. Menționează că toate aceste racorduri existau pe numele fostului proprietar, conform facturilor anexate, dar trebuie schimbate pe numele reclamanţilor, iar firmele de utilități solicită acordul coproprietarilor pentru această operațiune. Mai mult decât atât, reclamanţii arată că pârâtul Șchiopu Aurel și-a făcut un obicei din a parca autoturismul său chiar pe trotuarul din fața casei, exact pe căminul de apă, făcându-le astfel accesul imposibil la acest spațiu comun (caminul de apă). Nici măcar amenzile primite din partea politiei nu i-au făcut pe pârâţi să-și schimbe acest obicei de a parca autoturismul deasupra căminului de apă. Mai relatează reclamanţii că în dovedirea imposibilității de colaborare/comunicare cu pârâții, în care se află, că în urmă cu aproximativ trei luni au fost nevoiți să formuleze pe numele pârâtului o plângere penală, întrucât acesta, în pofida faptului că nu deține în proprietate nicio suprafață de teren din curtea aferentă imobilului în cauză, a înțeles să le îngrădească accesul în această curte, punând un lacăt la poarta de acces și folosind această curte după bunul său plac.

În continuare, reclamanţii arată că, din extrasul de carte funciară rezultă că pârâții în comun sunt proprietarii unei suprafețe de 15,74 mp indiviz din 311 mp aferent imobilului cu număr cadastral 24/C1; 0; d/2 iar pârâta Schiopu Iuliana Sofia este proprietară asupra suprafeței de 35,05 mp aferenți imobilului cu număr cadastral 24/C1; 0; d/1 și a suprafeței de 5 mp aferentă apartamentului cu număr cadastral 24/ -; 0; c. Menţionează că numărul cadastral 24 este alocat în cartea funciară construcției și terenului de sub construcție aflat în indiviziune (311 mp), nicidecum terenului care reprezintă curtea care aparține construcției (suprafață curții (466 mp) și suprafață de sub casă (311 mp) însumează 776 mp). Extrasul de carte funciară arată fără echivoc, comportamentul abuziv al pârâților în ceea ce privește folosirea imobilului situat în Bușteni bdul. Libertății nr 192.

Arată reclamanţii că au reușit să intre în această curte numai însoțiți de organele de poliție care s-au deplasat la fața locului că urmare a plângerii formulate. În plus, tot în dovedirea imposibilității de a împărți folosința unui spațiu comun cu pârâții, arată instanței că îî bănuiesc pe pârâţii Ș.A și Ș.I.S că au tăiat țevile de apă care duceau spre proprietatea reclamanţilor (nu există acces decât prin curte la aceste țevi și pârâții îngrădiseră accesul în curte) și au desigilat contorul de energie electrică aflat pe holul comun (fapt petrecut imediat după ce firma cu care reclamanţii aveau contract pentru renovarea interioară a apartamentului nostru a început renovarea probabil cu scopul de a îi acuza de furt de energie electrică. Observând desigilarea, aceştia au chemat compania de electricitate care a resigilat și a constatat că nu era nici un furt de curent electric efectuat de reclamanţi).

Cu privire la petitul principal de cerere, reclamanţii arată că, având în vedere prevederile art. 1143 Cod Civil: „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.” dar și aspectele relatate, mai sus, respectiv faptul că cei doi pârâți nu au nevoie și nici nu folosesc ca și cale de acces în părțile lor de imobil acest hol, fiecare dintre cele două unități locative ale pârâților (magazine) având ieșire direct în stradă, și având în vedere că o folosință normală și în bune relații a acestui spațiu comun nu este posibilă, solicită instanței de judecată să dispună sistarea stării de indiviziune. Cum o partajare în natură a acestui hol comun nu este posibilă având în vedere dimensiunile mici ale acestuia, solicită atribuirea în natură în întregime a acestui hol reclamanţilor, urmând ca pentru cota parte din proprietate a pârâţilor să fie obligați să plătească sultă aferentă. În dovedirea capătului principal de cerere, solicită admiterea probei cu înscrisuri, admiterea probei cu interogatoriul pârâților, admiterea probei testimoniale și admiterea probei cu expertiză tehnică în speciaitatea construcții/ANEVAR care să aibă că obiectiv, identificarea măsurarea și poziționarea pe schița de plan a holului, proprietate comună evaluarea acestuia și stabilirea sultei ce se cuvine pârâților.

În subsidiar, reclamanţii solicită ca, în eventualitatea în care instanța va respinge capătul principal de cerere de chemare în judecată, pentru asigurarea unei bune întrebuințări a proprietății comune, să fie obligaţi pârâţii să elibereze spațiul comun de obiectele depozitate în acesta. Așa cum au aratăt mai devreme în expunerea motivelor de fapt ale cererii de chemare în judecată, prin depozitarea unor obiecte personale foarte voluminoase (o vitrină frigorifică, un dulap, un aragaz vechi, mai mulți saci cu haine) pe de o parte îngrădește folosirea acestui spațiu comun iar pe de altă parte face imposibilă renovarea acestui hol. Față de refuzul tacit al pârâților care nu au eliberat acest hol, în pofida solicitărilor expres formulate de reclamanţi, dar și de fostul proprietar B.S., consideră că singura modalitate de a restabili o folosință corectă a spațiului, este un hol, iar nu o magazie, este aceea de a formula prezentul capăt de cerere subsidiar. De asemenea, solicită și obligarea pârâților la ridicarea obiectelor ce îngrădesc folosința holului în conformitate cu utilitatea acestuia şi să contribuie la lucrările de reparare a holului proprietate comună și fațada clădirii. După cum au arătat, dar și după cum reiese și din planșele foto anexate prezentei cereri de chemare în judecată, holul proprietate comună necesită lucrări de renovare, de igienizare și de consolidare. În vederea realizării acestor lucrări au contactat SC Zool Construct SRL care pe baza constatărilor și a măsurătorilor efectuate în teren a întocmit un deviz/ofertă în conformitate cu care costurile pentru aceste operațiuni se ridică la suma de 21976,9 lei. Au comunicat această ofertă de lucrări pârâților, însă aceștia nu au răspuns solicitărilor, motiv petru care consideră că singura modalitate în care se pot realiza lucrările mai sus mențioate în spațiul proprietate comună, lucrări care se impun din pricina deteriorării continue și constante ale acestui hol, dar și din cauza deteriorărilor făcute în mod intenționat de pârâţii ȘA. și Ș.I.S prin distrugerea pereților cu umerașe înfipte în acesta, conform planșelor foto atașate, este aceea în care instanța va dispune obligarea pârâților la plata cheltuielilor menționate, în raport cu cota acestora din proprietata comună. În dovedirea acestui capăt de cerere, solicită efectuarea unei expertize specialitatea construcții/ANEVAR care să aibă ca obiectiv: evaluarea costurilor lucrărilor necesare pentru renovarea, igenizarea și consolidarea spațiului comun atât în interior cât și fațada exterioară a acestui spațiu comun.

Mai mult, reclamanţii solicită obligarea pârâţilor să își exprime acordul pentru racordarea la utilităţi a apartamentului reclamanţilor prin montarea de contoare și racorduri pe peretele exterior al holului proprietate comună. Arată instanței, că de la momentul cumpărării acestui imobil-apartament și până în prezent, din culpa pârâților care nu și-au exprimat acordul pentru folosirea peretelui exterior al holului proprietate comună, în vederea racordării la utilități, reclamanţii sunt impiedicați să folosească apartamentul cumpărat în urmă cu peste 3 ani. Mai mult decât atât, arată că la momentul cumpărării apartamentului, acesta era racordat la utilități, însă acum se impune efectuarea unor racordări pe numele acestora, în calitate de proprietari ai apartamentului.

În drept, capetele de cerere subsidiare au fost întemeiate pe prevederile art. 1516 C Civ..

În dovedirea cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat admiterea următorului material probator: înscrisuri, interogatoriul pârâților, proba testimonială cu 2 martori, proba cu expertiză tehnică specialitatea construcții civile și evaluări imobiliare (ANEVAR) cu următoarele obiective: identificarea măsurarea și poziționarea pe schița de plan a holului, proprietate comună, evaluarea acestuia și stabilirea sultei ce se cuvine pârâților,  evaluarea costurilor lucrărilor necesare pentru renovarea și igenizarea spațiului comun atât în interior cât și fațada exterioară a holului proprietate comună.

Cererea de chemare în judecată le-a fost comunicată pârâţilor, iar aceştia au formulat întâmpinare, prin care au solicitat, în principal respingerea acţiunii sub toate aspectele, prin admiterea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii şi a tardivităţii introducerii acţiunii, iar în subsidiar, respingerea acţiunii ca nefondată.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii acţiunii, pârâţii arată că reclamanţii au recunoscut că au cumpărat apartamentul în urmă cu 3 ani. Cu privire la excepţia tardivităţii acţiunii, arată că reclamanţii au recunoscut că aceştia au cumpărat apartamentul în urmă cu 3 ani. Dacă vor fi respinse excepţiile invocate mai sus, pe fondul cauzei, solicită să respingerea acțiunii ca nefondată.

Pârâţii arată că, referitor la capătul de cerere privind eliberarea holului proprietate comună de anumite obiecte care în opinia reclamanților, le-ar îngreuna folosirea acestuia, această situație de fapt nu este cea reală, obiectele fotografiate și auto al soției pârâtului fiind pe terenurile aferente proprietăților acestora, în cotele din actele de proprietate și nu îngreunează accesul reclamanților la apartamentul acestora. Chiar reclamanții recunosc, în cererea completată că holul de la intrare este proprietate comună și deservește atât intrarea în spațiile comerciale și în apartamentul reclamanților, fără ca aceştia să schimbe ușile de la intrare, cum afirmă în mod nereal reclamanții. Faptul că pârâţii au și intrare din stradă nu le dă dreptul reclamanților să folosească tot holul comun. Ca urmare a acestui lucru, pârâții dețin, în cota indiviză aferentă spațiilor acestora și cele mai mari suprafețe de teren aferent atât din spațiile cu destinație comună, respectiv holul de acces, cât și din terenul de sub clădire și din curtea din spatele clădirii, conform actelor de proprietate ce le dețin în acest sens. Susținerile acestora sunt probate în mod cert de actele de proprietate și vor fi confirmate și de expertizele de specialitate ce se vor administra în cauză. Reclamanții afirmă că au evaluat provizoriu, prin intermediul unei firme, dar fără a depune o dovadă în acest sens, reparațiile la holul comun la circa 20.000 lei.

Continuă pârâţii prin a preciza că toate afirmațiile reclamanților din cererea de chemare în judecată completată, sunt nereale și nefondate, inclusiv în ceea ce privește solicitarea reclamanților de a se conecta la utilități, care, în realitate nu au făcut-o niciodată. Mai mult, reclamanții afirmă că au formulat o plângere penală împotriva acestora, fără a depune o dovadă în acest sens. Menţionează că aceştia au formulat 4 plângeri penale împotriva reclamanților înainte de data introducerii prezentei acțiuni civile, respectiv pentru faptele comise de reclamanți în datele de 20.08.2019, 15.10.2019, 24.10.2019 și chiar la 05.11.2019. Mai arată că reclamanții au mers pe principiul „forței” în virtutea dreptului lor de proprietate asupra unui apartament din clădire, în timp ce pârâţii au apelat la căile legale, pentru a fi protejați de autorități.

Mai este precizat de pârâţi că, până la această dată, reclamanții nu i-au notificat, așa cum era legal să procedeze, la dosar fiind depusă de apărătorul acestora o „notificare”, pe care pârâţii nu au primit-o niciodată, doar ca reclamanții să aibă o justificare la faptele penale comise la datele mai sus menționate.

Față de cele precizate mai sus, de probele solicitate de pârâţi în apărare și de actele de proprietate ale părților, pârâţii solicită respingerea acțiunii completate a reclamanților conforme excepţiilor invocate și în subsidiar, pe fondul cauzei solicită respingerea acțiunii ca nefondată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Reclamanţii G.M.V. și G.L.I. sunt proprietarii apartamentului nr.4, în suprafaţa de 77,68 mp, compus din 2 camere şi dependinţe, împreună cu cota parte aferentă din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, situat în Buşteni, str. Libertăţii nr. 192, jud. Prahova, drept de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1052 din 31.05.2016 de Biroul Notarial Dumitraşcu Andreea (filele 13-16 vol. I).

În acelaşi imobil, pârâții Ş.A și Ş.I.S deţin în proprietate mai multe apartamente, respectiv un nr. de 5 apartamente din totalul de 7 unităţi locative, astfel cum susţin prin întâmpinare pârâţii, aspect necontestat de reclamanţi.

Acest aspect rezultă şi din contractele de vânzare-cumpărare depuse în fotocopii la dosar, autentificate sub nr. 767/15 iulie 2005 de BNP Dănescu Petruţa, nr. 324/12 martie 2018 de BIN Costea Andra-Ioana, nr. 138/12 februarie 2019 de SPN „Probitas”, nr. 456/25 septembrie 2019 de SPN Dănescu Petruţa – Mihălcescu Carmen Ileana (filele 50-63).

După cum rezultă din actele de proprietate ale părţilor, imobilul situat în Buşteni, str. Libertăţii nr. 192, jud. Prahova, este un imobil tip condominiu, compus din mai multe apartamente, în care reclamanţii G----- deţin un apartament, iar pârâţii Ş----- au în proprietate mai multe apartamente.

Ca urmare, proprietarii apartamentului nr.4, soţii G------------, precum şi proprietarii celorlalte apartamente din imobil, soţii Ş------, au un drept de proprietate individuală și exclusivă asupra apartamentelor ce le aparțin, însă, pe lângă acest drept individual, au și un drept de coproprietate indiviză forţată asupra porțiunilor din imobil care prin natura lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor din aceeași casă, cum sunt: terenul, fațada, fundațiile, acoperișul, intrările, instalațiile comune. Acest drept de coproprietate este accesoriul dreptului de proprietate asupra apartamentului sau etajului și nu se poate ipoteca, transmite sau valorifica decât odată cu dreptul de proprietate principal. Indiviziunea fiind forțată, coproprietarul nu poate cere partajul.

Potrivit art. 648 alin.1 Cod civil, „dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.”

În acest sens, prevăd dispoziţiile art. 649 Cod civil, potrivit cărora:

„(1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;

b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;

c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.

Astfel fiind, raportându-se aceste prevederi legale la prezenta cauză, rezultă că atât terenul pe care se află amplasată construcţia în care sunt apartamentele părţilor, cât şi pereţii perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, sunt în coproprietatea forţată a părţilor, neaflându-se în proprietatea exclusivă a niciuneia dintre părţi.

Raportat la exercitarea dreptului de folosinţă asupra părţilor comune aflate în indiviziune forţată, art. 653 Cod civil dispune că „fiecare coproprietar poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispozițiile art. 647 rămân aplicabile.”

Cum proprietarii condominiului nu au un acord de asociere, devin aplicabile dispozițiile art. 647 Cod civil, potrivit cărora: „(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari.”

Or, în prezenta cauză, instanţa are în vedere că obiectul partajului îl constituie holul, vestibulul notat pe planul de situaţie aflat la fila 151 cu numărul 6. Instanţa reţine că pârâta Șchiopu Iuliana Sofi a dobândit, prin contractul de vânzare nr. 324/12 martie 2018 autentificat de BIN Costea Andra-Ioana pe lângă parterul imobilului compus din camerele 3 și 4 și o cotă de ¼ din vestibulul notat pe planul de situație aferent contractului cu cifra 8. Prin contractul autentificat sub nr. 767/15 iulie 2005 de BNP Dănescu Petruţa pârâtul Ș.A a dobândit, odată cu dreptul de proprietate asupra camerelor notate pe planul de amplasament cu nr. 1 și 2  o cotă de ¼ din vestibulul notat cu nr. 8.

Prin actul autentificat sub nr. 1152/19.08.2020 adițional la contractul de vânzare autentificat sub nr. 1052/31.05.2016 de BNP Andreea Dumitrașcu încheiat între Baboian Sergo și Grigorașcu Mario Vicențiu rezultă că apartamentul nr. 4 ce a făcut obiectul contractului menționat era compus din două camere, bucătărie, WC-baie, logie și cota parte de ½ vdin vestibulul/hol ce are suprafața de 5,52 m.p.

În ciuda faptului că reclamanții susțin că accesul în apartamentele aparținând pârâților nu se face exclusiv prin ușile menționate în  procesul-verbal de cercetare la fața locului ci și prin uși existente la stradă, așa cum rezultă din fotografiile aflate la dosarul cauzei, instanța reține că pe planul vizat de Agenția Națională de Cadastru – Oficiul Prahova cu nr. de înregistrare 8760/10.06.2005 rezultă că accesul în apartamentele pârâților se realizează prin cele două uși prevăzute la capetele holului (vestibulul nr. 8).

Or, dacă pârâții sau autorii lor au efectuat modificări, creând goluri de ușă care permit accesul în apartamentele lor direct din stradă, fără a avea autorizație de construcție, această împrejurare nu poate anula dreptul acestora pe care îl au cu privire la holul în discuție.

În ceea ce privește raportul de expertiză întocmit de dna expert Arsinte Narcisa Florentina (filele 102-108) instanța reține că sasul cu ușă la care face referire dna expert a fost identificat cu ocazia cercetării la fața locului, acesta fiind situat în conform documentelor aflate la dosar (filele 148-153, vol II), părțile prezente fiind de acord că acesta se află în locul indicat de reclamant, conform penultimului alineat din procesul-verbal de cercetare la fața locului (fila 192 vol II).

Pentru aceste motive, instanţa va respinge capătul de cerere principal ca neîntemeiat având în vedere că holul nu poate fi partajat pe calea partajului judiciar.

În ceea  ce priveşte capetele de cerere subsidiare formulate de reclamanţi, instanţa reţine umrătoarele:

În ceea ce priveşte capătul de cerere nr. 1 subsidiar, privind obligarea pârâţilor să elibereze holul proprietate comună de obiectele care îngreunează folosirea acestuia, instanţa invocă, din nou, prevederile art. 653 Cod Civil care prevăd că „fiecare coproprietar poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispozițiile art. 647 rămân aplicabile.”

Conform art. 647 Cod Civil, „(1) fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari.”

Reclamanţii au făcut dovada prin fotografiile anexate cererii de chemare în judecată că pârâţii foloseau holul în litigiu ca pe un bun propriu, depozitând diverse bunuri în dezordine, făcând accesul în hol şi mai departe în apartamentul aparţinând reclamanţilor extrem de greu, în condiţiile în care holul nu are decât 5,52 m2 conform raportului de expertiză întocmit în cauză (filele 102-109). De altfel, rolul acestei încăperi nu a fost niciodată de spaţiu de depozitare ci de hol, încăpere menită să faciliteze accesul în alte apartamente sau încăperi. Totodată, cu ocazia cercetării la faţa locului, instanţa a constatat că pentru reclamanţi, holul este singura modalitate în care pot pătrunde din B-dul Libertăţii din  Buşteni în apartamentul nr. 4 situat în imobilul din Buşteni, str. Libertăţii, nr. 192.

Astfel, se reține că a existat un abuz de drept din partea pârâților care au înțeles să uzeze de dreptul avut într-un alt mod și cu alt scop decât cele ce decurgeau din exploatarea normală a bunului (holul în litigiu).

Instanţa mai reţine că, ulterior, atât la data efectuări expertizei cât şi la data efectuării cercetării la faţa locului – 14.02.2022, s-a constatat că  holul fusese eliberat de obiectele depozitate de pârâți.

Față de aceste aspecte, instanța va constata că acest capăt de cererea rămas fără obiect, sens în care va respinge ca atare.

Cu privire la capătul doi de cerere, instanța reține că potrivit art. 654 alin. 1 din Codul Civil ,,în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.”

Cu privire la acest aspect, instanța reține că potrivit actelor de proprietate respectiv autentificate sub nr. 767/15 iulie 2005 de BNP Dănescu Petruţa, respectiv nr. 324/12 martie 2018 de BIN Costea Andra-Ioana, pârâții dețin fiecare câte o cotă de ¼ din holul (vestibulul) ce face obiectul dosarului. Totodată, instanța are în vedere că în urma cercetării la fața locului s-a constatat că holul era renovat recent, lucrările fiind efectuate de reclamanți, conform susținerilor acestora, aspect cu privire la care pârâții nu au avut de formulat obiecțiuni.

În condițiile în care fiecare coproprietar are obligația de a contribui la cheltuielile legate de întreținerea și exploatarea părților comune, ținând cont că aceste lucrări erau necesare, aspect care rezultă din fotografiile depuse la dosar din care rezultă că întreținerea holului era deficitară și având în vedere că numai reclamanții au contribuit la efectuarea acestor cheltuieli, în cuantum de 9676,22 de lei (filele 194-195 vol. II), instanța urmează să oblige fiecare pârât la plata către reclamanți a sumei de 2419,80 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparare a holului aferente cotei părţi deţinute. 

În ceea ce privește capătul de cerere subsidiar nr. 3, instanța reține că și acesta a rămas fără obiect, având în vedere că prin sentința civilă nr. 223 pronunțată la data de 06.04.2021 în dosarul  nr. 475/310/2020,  definitivă prin decizia Tribunalului Prahova nr. 1282 din 03.11.2021 a suplinit acordul autentic al pârâtilor necesar pentru efectuarea lucrărilor de branşare a imobilului proprietatea reclamanților din prezenta cauză, situat în Buşteni, str. Libertătii nr. 192, jud. Prahova, la retelele de utilităti (apă-canalizare, energie electrică, gaze naturale), obligându-i pe pârâti să nu mai obstructioneze efectuarea lucrărilor de rebranşare/refacere a instalatiilor de utilităti pentru apartamentul sus-indicat.

În ceea ce privește acordarea cheltuielilor de judecată solicitate de reclamanţi, instanța are în vedere dispozițiile art. 451 din Codul de procedură civilă potrivit cărora ,,cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbrul judiciar, onorariile avocaţilor, ale experţilor şi ale specialiştilor numiţi în condiţiile art. 330 alin. (3), sumele cuvenite martorilor pentru deplasare şi pierderile cauzate de necesitatea prezenţei la proces, cheltuielile de transport şi, dacă este cazul, de cazare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.” Totodată, conform art. 453 alin. (1) din Codul de procedură penală ,,partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.”

Având în vedere că cererea reclamanților a fost admisă în parte, instanța urmează să îi oblige pe pârâți la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat, în cuantum de 3000 de lei și a cheltuielilor de deplasare conform bonurilor de carburant depuse la dosar în valoare de 773,01 lei (bonurile din 25.06.2020, 24.09.2020,  28.01.2021, 22.04.2021, 20.05.2021, 28.10.2021, 09.12.2021, 17.02.2022) pentru zilele în care reclamantul s-a prezentat la termenele de judecată cheltuielile efectuate cu expertiza tehnică neprofitând reclamanţilor.

lei.

Domenii speta

Spete similare