Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploieşti la data de 06.07.2020, reclamantul D.G., cu domiciliul în comuna B, jud. PRAHOVA, în contradictoriu cu pârâtul S. I., cu domiciliul în comuna  B.,jud. PRAHOVA, a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să constate că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 10.08.2013, intitulat de către pârţi „chitanță” reclamantul a cumpărat de la pârâtul STAN ION, terenul în suprafața de 5.211 mp. intravilan- livada (nr. cadastral x), situat in comuna Valea Călugăreasca, judeţul Prahova, la prețul de 3.000 euro, ce a fost achitat integral la data încheierii promisiunii, înţelegându-se cu pârâtul ca la o data ulterioară să se deplaseze împreună la notar public pentru autentificarea convenției.

 În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, la data de 10.08.2013, a  convenit cu pârâtul la cumpărarea de la acesta din urmă  a terenului în suprafața de 5.211 m.p- livada intravilan, situați in comuna comuna Valea Calugareasca,  şi că s-au înţeles ca la o dată ulterioară stabilită de comun acord, părţile se vor prezenta la notarul public pentru încheierea vânzării în mod autentic.

Reclamantul a mai susţinut că, astfel cum rezultă din cuprinsul antecontractului, la data întocmirii şi semnării acestuia, a achitat pârâtului suma de 3000 euro, convenită ca preţ al terenului, iar pârâtul i-a permis să intre în posesia terenului care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, posesie pe care o exercită şi în prezent, context în care reclamantul a achitat taxele locale şi impozitele pentru acest bun.

Deşi a încasat integral preţul terenului, reclamantul a precizat că pârâtul a refuzat ulterior executarea de bunăvoie a obligaţiei rezultate din antecontract, condiţii în care, reclamantul l-a notificat pe pârât, de mai multe ori, pentru a se prezenta la notariat, la data de 11.09.2015, 16.05.2020, 17.06.2020, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. La datele şi orele stabilite prin notificări, reclamantul a precizat că s-a prezentat la notariat, însă pârâtul nu a dat curs solicitărilor, refuzând să se prezinte în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare.

Faţă de refuzul nejustificat al pârâţilor de a se prezenta la notariat, în vederea executării de bunăvoie a obligaţiei rezultate din antecontract, reclamantul a precizat că a fost nevoit să promoveze prezenta acţiune, acesta fiind singurul demers judiciar care poate conduce la realizarea dreptului reclamantei.

În concret, reclamantul a precizat că prezenta acţiune întruneşte toate condiţiile de validitate, întrucât nu poate fi declanşat un alt demers judiciar care să conducă la realizarea dreptului, vânzătorul promitent fiind proprietarul terenului care face obiectul litigiului, în calitatea de unic moştenitor al defunctei Z.A.

De asemenea, reclamantul a mai menţionat că, la încheierea promisiunii de vânzare dintre părţi, martor a fost numitul A.M.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 35 Cod procedură civilă, art.1270, art. 1244, art. 1179, art. 1256 alin. 2 pct. 3 Cod civil şi art.1669 Cod civil.

În probaţiune, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, proba testimonială cu doi martori şi expertiza judiciară specialitatea topografie.

Deşi legal citat, pârâtul nu a depus întâmpinare.

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru reclamant proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâului, proba testimonială cu martorul A.M. şi proba cu expertiza topografică, apreciind că acestea sunt pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei.

Raportul de expertiză topografică întocmit în cauză de expert B.N. a fost depus la dosar, filele nr.52-53. Acesta a fost comunicat părţilor şi nu au fost depuse obiecţiuni.

Declaraţia martorului A.M., ascultat în şedinţa publică din data de 20.01.2021, a fost ataşată la dosar, fila nr. 54.

Acţiunea a fost legal timbrată cu suma de 2460 lei, potrivit art. 3 lit. “e” din O.U.G. nr. 80/2013, privind taxele judiciare de timbru, conform chitanţei seria 130/2020, nr. 2659, din data de 28.05.2020 (fila nr. 32).

Analizând asupra cererii de chemare în judecată, prin prisma probatoriului administrat şi a dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele: 

Prin antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat la data de 10.08.2013, pârâtul S.I. în calitate de vânzător-promitent şi D.G. în calitate de cumpărător-promitent, au convenit cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea terenului în suprafața de 5.211 mp. Intravilan- livadă, situat in comuna Valea Călugărească, judeţul Prahova.

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat mai sus, preţul vânzării a fost stabilit la suma de 3.000 euro, preţ pe care vânzătorul promitent a declarat că l-a primit în totalitate de la promitentul cumpărător, la data de 10.08.2013, părţile obligându-se totodată să încheie şi să semneze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Întrucât pârâtul nu şi-au îndeplinit obligaţia corelativă de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul l-a notificat pe pârât prin notificările ataşate la dosarul cauzei la filele 23, 24 şi 26 să se prezinte la notarul public, în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul din comuna Valea Călugărească,  în suprafaţă de 5.211 mp. Deşi notificările au fost comunicate pârâtului, acesta nu s-a prezentat la data şi locul indicate în notificări, pentru întocmirea actului de vânzare în formă autentică.

Din chitanţele anexate privind impozitele şi taxele locale şi alte venituri ale bugetului local nr.10116 din 27.06.2016 şi nr. 3775 din 09.03.2020 emise de Primăria Valea Călugărească rezultă că reclamantul a achitat obligaţiile fiscale cu privire la terenul în speţă.

Conform extrasului de carte funciară pentru informare emis de O.C.P.I. Prahova – B.C.P.I. Ploieşti rezultă că este intabulat dreptul de proprietate, moştenire, dobândit prin hotărâre judecătorească, cota actuală 1/1 pentru defuncta Z.A., pentru terenul intravilan  în suprafaţă de 5.211 m.p., nefiind înscrise sarcini cu privire la acest teren. De asemenea, conform anexei 24 nr. xx (fila18-19), pârâtul S.I. este unicul moştenitor al defunctei Zanfir Alexandra.

Din declaraţia martorului A.M., rezultă că acesta a fost martor la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, reclamantul şi-a îndeplinit toate obligaţiile ce rezultau din promisiunea bilaterală de vânzare, achitând integral preţul şi intrând imediat în posesia terenului, însă pârâtul nu şi-au îndeplinit obligaţiile corelative în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin raportul de expertiză topografică întocmit în cauză de expert B.N., necontestat de părţi, a fost identificat, măsurat şi poziţionat pe schiţa de plan terenul în litigiu, respectiv terenul în suprafaţă de 5.211 m.p. livadă, care se identifică  în intravilanul comunei Valea Călugărească, are atribuit număr cadastral xx şi este înscris în Cartea funciară  a comunei Valea Călugărească.

Instanţa reţine că, promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare este acel contract prin care una dintre părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Astfel, efectele promisiunii bilaterale de vânzare presupun: executarea acesteia, rezoluțiunea cu daune interese sau hotărârea judecătorească, care să țină loc de contract.

În conformitate cu disp. art. 1669 alin. 1 din C.civ. când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validit ate sunt îndeplinite.

Totodată, pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare în condiţiile art. 1669 din noul Cod civil, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa constată că actul juridic încheiat între părţi este o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma autentică dar fiind valabil încheiat (Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie- Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept), ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamantului şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Instanţa apreciază că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată, numită de către pârţi „CHITANŢĂ” întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art.1270 din Codul civil.

Astfel, potrivit extrasului de carte funciară coroborat cu calitatea de unic succesor a pârâtului, arătate mai sus, promitentul-vânzător este proprietar al bunului la momentul pronunţării hotărârii (art.885 Cod civil), promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare menţionată este în fiinţă, conţine intenţia neechivocă a părţilor de a se obliga la încheierea contractului, elementele esenţiale ale vânzării sunt indicate cu suficientă precizie, contractul nu este afectat de un termen sau condiţie suspensivă neîmplinite, iar în cuprinsul acestuia nu este inserată o obligaţie alternativă, o clauză de dezicere prevăzută în favoarea promitentului cumpărător care să îi dea posibilitatea de a se descărca de obligaţie prin opţiunea asumării unei alte obligaţii.

De asemenea, a existat un refuz nejustificat al vânzătorului de a încheia contractul,  iar reclamantul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului conform înscrisurilor depuse în dovedire şi a menţiunilor din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.

Instanţa nu poate acorda o altă semnificaţie antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 10.08.2013, decât aceea care rezultă din voinţa părţilor contractante, promisiunea având rolul de a transmite exclusiv un drept de creanţă, urmând ca la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspect care nu s-a mai produs, să se transmită dreptul de proprietate. Natura juridică a obligaţiei asumate prin antecontract este o obligaţie de a face, care însă, dacă nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct, dar atipic, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. În ipoteza refuzului încheierii actului în forma cerută de lege, partea care şi-a respectat obligaţia sumată prin contract are dreptul de a acţiona în justiţie pe celălalt contractant şi implicit, obţine o executare directă, în sensul că hotărârea suplineşte consimţământul părţii care a refuzat să-l dea de bunăvoie.

Astfel, constatând valabilitatea înscrisului intitulat „CHITANŢĂ” încheiat de părţi la data de 10.08.2013, cu privire la terenul în suprafaţă de 5.211 m.p. livadă, care se identifică  în intravilanul comunei Valea Călugărească, jud. Prahova, instanţa apreciază că sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul care face obiectul acestei promisiuni.

Având în vedere considerentele de fapt şi de drept expuse anterior, instanţa va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D.G. în contradictoriu cu pârâtul S.I.

Va constata valabilitatea înscrisului intitulat „CHITANŢĂ” încheiat de părţi la data de 10.08.2013, cu privire la  terenul în suprafaţă totală de 5.211 mp, intravilan – livadă, situat pe teritoriul comunei Valea Călugărească, identificat conform raportului de expertiză topo întocmit de expert B.N., recepţionat sub nr. xx, privind cererea nr. xx de ANCPI – OCPI Prahova – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul sus-menţionate.

În temeiul  dispoziţiilor art. 453 Cod procedură civilă, instanţa va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite acţiunea în constatare formulată de reclamantul D.G.în contradictoriu cu pârâtul S.I. şi în consecinţă:

Constată intervenită convenţia între reclamantul D.G., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâtul S.I., în calitate de promitent-vânzător, conform convenţiei materializată prin înscrisul intitulat „CHITANŢĂ” întocmit la data de 10.08.2013, având ca obiect vânzarea – cumpărarea terenului în suprafaţă totală de 5.211 mp, intravilan – livadă, situat pe teritoriul comunei Valea Călugărească, identificat conform raportului de expertiză topo întocmit de expert B.N., recepţionat sub nr. xx2021, privind cererea nr. xx/.2021 de ANCPI – OCPI Prahova – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti,.

Prezenta ţine loc de act autentic de vânzare – cumpărare

Dispune, ca in termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă să fie  transmisă  la O.J.C.P.I. Prahova - Biroul de Carte Funciară  Ploieşti.

Dispune, ca in termen de 30 zile  hotărârea rămasă definitivă si documentaţia aferenta să fie  transmisă  la organul fiscal competent .

Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare ce urmează a fi depusă la Judecătoria Ploiești.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, conform art. 396 alin. 2 C.pr.civ. azi, 12.05.2021.

Domenii speta

Spete similare