Hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 04.11.2019 cu nr. 6160/866/2019, reclamanta .............  , în contradictoriu cu pârâtul .............  , a solicitat să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea  cu privire la suprafaţa de teren arabil de 406 mp şi să se pronunţe o hotărâre judecătorească  care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren menţionată.

Reclamanta arată că a chemat în judecată pe pârâtul  .............  , solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea  cu privire la suprafaţa de 406 mp teren arabil, conform măsurătorilor cadastrale, iar conform actului de proprietate suprafaţa de 518 mp teren, situat în intravilanul, conform PUG, al satului Moţca, comuna Moţca, jud. Iaşi, parcela 1A (T17, nr. parcelă 62/41), având nr. cadastral 60835, înscris în C.F. nr. 60835 a comunei Moţca, jud.Iaşi, având ca vecini: N-.............  (fost Stan M.), S-.............  (fost .............  .), V-DN 28A (DCL 53) şi la E- .............  şi să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea şi care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren menţionată.

În motivare reclamanta a arătat că la data de 07.05.2019 între ea şi pârât a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1608/07.05.2019 încheiată la Societatea Profesională Notarială Isachi Mihai şi Isachi Dragoş.

 Reclamanta susține că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, pârâtul s-a obligat ca până la data întocmirii contractului de vânzare-cumpărare - 07.06.2019 - acesta să obţină toate actele necesare perfectării contractului.

Reclamanta arată că la data de 11.06.2019 i-a trimis pârâtului o notificare pentru a se prezenta la Societatea Profesională Notarială Isachi Mihai şi Isachi Dragoş în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, însă pârâtul nu s-a prezentat.

De asemenea, reclamanta arată că a intrat în posesia terenului din momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, dar nu poate dispune pe deplin de acesta.

În dovedire, s-a solicitat încuviinţarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, martori și expertiza tehnică topografică.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1270, 1273, 1279 Cod Civil, art.35 Cod proc. civilă şi art 194 şi urm. Cod proc. civilă.

Cererea a fost legal timbrată.

Pârâtul .............  a depus întâmpinare la data de 27.11.2019 (f.31) prin care arată că este de acord cu acțiunea reclamantei.

În probaţiune, instanţa a încuviinţat doar proba cu înscrisuri, deoarece proba testimonială si cea cu interogatoriul pârâtului nu au fost utile având in vedere pozitia procesuală a pârâtului, iar administrarea probei cu expertiza tehnică topografică nu a fost necesară intrucât imobilul in litigiu este identificat topocadastral si este inscris in Cartea Funciară nr. nr. 60835.

Analizând materialul probatoriu administrat în prezenta cauză, instanţa reţine următoarele:

In fapt, la data de 07.05.2019, între reclamanta .............  , în calitate de promitentă-cumpărătoare și pârâtul .............  , s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată sub nr. 1608/07.05.2019 încheiată la Societatea Profesională Notarială Isachi Mihai şi Isachi Dragoş, cu privire la terenul arabil in suprafată de 406 mp (conform măsurătorilor cadastrale), situat in intravilanul satului Motca, com. Motca, jud. Iasi - parcela 1A (T17, nr. parcelă 62/41), având nr. cadastral 60835, înscris în C.F. nr. 60835 a comunei Moţca, jud.Iaşi, având ca vecini: N-.............  (fost .............  .), S-.............  (fost .............  .), V-DN 28A (DCL 53) şi la E- .............  . în schimbul unui preţ de 10.000 lei, achitat integral de promitenta-cumpărătoare la data autentificării.

Până la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare – 7 iunie 2019 -  promitentul-vânzător s-a obligat să obţină toate actele necesare perfectării contractului de vâmzare, si anume: Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare liber de sarcini, Certificatul fiscal fără datorii si Adeverintă de la Registrul Agricol.

Părtile au stabilit ca promitenta-cumpărătoare să intre in posesia bunului imobil de la data autentificării promisiunii de vânzare-cumpărare .

Promitentul-vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2375/15.05.2002 de către BNPA Zaharia Camelia-Manuela si Zaharia Eugen.

Retine instanta că pârâtul nu si-a indeplinit obligatiile aditionale asumate prin promisiunea bilaterală si părtile nu au incheiat, la data stabilită, contractul de vânzare-cumpărare. La data de 11.06.2019, reclamanta a notificat pârâtul pentru a se prezenta la notariat in vederea finalizării vânzării, insă acesta nu a dat curs solicitării.

În drept, instanţa reţine că potrivit disp. art.1669 alin. 1 C.civ., când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Conform art. 1279 alin. 1 C.civ., promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, alin. 3 al aceluiași articol stabilind că, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

De asemenea, instanţa reţine şi incidenţa dispozitiilor art. 57. din OUG 80/2013 conform cărora (1) In cazul cererilor prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de carte funciara pentru bunurile imobile ce au carte funciara deschisa sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciara deschisa, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Faţă de dispoziţiile legale mai su citate, instanța urmează să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți, dacă acesta respectă condițiile de formă și de fond prevăzute de lege pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, dacă promitentul-vânzător este proprietar al bunului promis şi dacă există un refuz nejustificat al pârâţilor de a perfecta contractul.

În ceea ce privește prima condiție necesară pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv existența unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil, instanța reține că aceasta este îndeplinită.

Astfel, promisiunea a fost încheiată cu respectarea formei prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului, respectiv în formă autentică.

Referitor la condițiile de fond, conform art. 1179 C.civ, acestea sunt reprezentate de  capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, obiectul determinat și licit, precum și cauza licită și morală.

În acest sens, se reține că, la data încheierii promisiunii, atât reclamanta cât și pârâtul aveau capacitate deplină de exercițiu. De asemenea, consimțământul lor a fost exprimat în fața notarului public.

Cu privire la condiția obiectului derivat al antecontractului, respectiv aceea ca acordul părților să privească elementele esențiale ale vânzării, lucrul vândut și prețul, se reține că şi aceasta este îndeplinită în speță.

Astfel, obiectul promisiunii se află în circuitul civil, este determinat în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare și licit, conform art. 1226 alin. 2 C.civ.

Potrivit art. 1660 și art. 1665 C.civ, prețul trebuie să fie determinat, sincer și serios, exigențe ce au fost respectate prin stabilirea unui preț în cuantum de 10.000 lei.

Relativ la cauza antecontractului, instanța apreciază că aceasta există, este licită și morală, conform art. 1236 C.civ, reclamanta urmărind achiziționarea imobilului, iar pârâtul obținerea unei contraprestații reprezentată de suma de bani convenită cu titlu de preț al vânzării.

Referitor la condiția privind executarea de către reclamantă a obligațiilor ce îi reveneau, instanța constată că este îndeplinită, părțile declarând în fața notarului public faptul că promitenta-cumpărătoare a achitat integral preţul stabilit.

În ceea ce priveşte condiţia neexecutării de către promitentul-vânzător a obligațiilor asumate, instanța reține că, potrivit antecontractului încheiat, pârâtul s-a obligat să îndeplinească toate formalitățile necesare vânzării, iar contractul de vânzare să fie perfectat în formă autentică la data de 07.06.2019, însă nu a dovedit că şi-a îndeplinit această obligaţie, probă care ii aparţinea conform regulilor generale în materia răspunderii contractuale.

În ceea ce privește necesitatea ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare la momentul pronunțării hotărârii, din înscrisurile depuse la dosar rezultă faptul că promitentul-vânzător este înscris în cartea funciară ca proprietar al imobilului. 

Din aceeaşi carte funciară rezultă că în privinţa acestui imobil a fost notată si promisiunea de vânzare-cumpărare incheiată intre părti.

În ceea ce priveşte obligaţia achitării de către promitentul vânzător a obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale instanţa reţine că potrivit art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală, pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept potrivit alin. 6 a aceluiaşi articol.

Instanţa mai reţine că certificatul de atestare fiscală se eliberează pe baza datelor cuprinse în evidenţa creanţelor fiscale a organului fiscal local şi cuprinde obligaţiile fiscale restante şi, după caz, obligaţiile fiscale scadente până în prima zi a lunii următoare depunerii cererii, precum şi alte creanţe bugetare individualizate în titluri executorii emise potrivit legii şi existente în evidenţa organului fiscal local în vederea recuperării (art. 159 alin. 2 C.p.fiscală).

Prin aceste dispoziţii legale se instituie o interdicţie de înstrăinare a bunurilor importante ca valoare (clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport) de către  contribuabilii care au datorii fiscale, cu scopul de a ii determina să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor, în vederea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligaţiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor.

Întrucât sancţiunea nerespectării acestei obligaţii este nulitatea absolută a actului de înstrăinare, iar prin hotărârea care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare se suplineşte consimţământul unei părţi pentru realizarea transferul dreptului de proprietate asupra bunului,  instanţa apreciază că pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri trebuie îndeplinită şi condiţia prevăzută de art. 159 alin. 5 şi 6 Cod proc. Fiscală, privind existenţa unui certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Prin impunerea acestei sancţiuni legiuitorul a urmărit un scop legitim şi anume, găsirea unor metode eficiente de a determina contribuabilii să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor, dar si pentru a proteja posibilitatea recuperării creantei de către organul fiscal, in eventualitatea in care debitorul nu intelege să-si execute de bună voie obligatiile.

Aplicarea acestei sancţiuni în cauză nu respectă cerinţa raportului de proporţionalitate între scopul urmărit de legiuitor şi mijloacele utilizate, întrucât datoriile pârâtului către organul fiscal privesc mai multe imobile – teren si clădire - , autoturisme si autovehicule si amenzi, depăşind chiar valoarea imobilului în litigiu şi a impune reclamantei obligaţia de a le achita pe toate pentru ca instanţa să poată suplini  consimţământului pârâtului la transmiterea proprietăţii, ar fi o sarcină excesivă.

Potrivit certificatului de atestare fiscală nr. 946/12.11.2019 (fila 23), la data de 12.11.2019 pârâtul figura în evidenţa fiscală a Direcţiei Impozite şi Taxe Locale a com. Motca cu o datorie de 11.654 lei, din care fac parte atât impozite pe clădiri, cât şi impozite pe mijloace de transport şi amenzi.

În condiţii, instanţa apreciază că până nu se realizează plata cel putin a impozitului datorat pentru terenul în cauză, nu se poate pronunţa o hotărâre prin care să se realizeze transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil in suprafată de 406 mp (conform măsurătorilor cadastrale), situat in intravilanul satului Motca, com. Motca, jud. Iasi - parcela 1A (T17, nr. parcelă 62/41), având nr. cadastral 60835, înscris în C.F. nr. 60835 a comunei Moţca, jud.Iaşi, având ca vecini: N-.............  (fost .............  .), S-............. (fost .............  .), V-DN 28A (DCL 53) şi la E- .............  ., de la pârâtul .............  la  reclamanta .............  .

Pentru aceste motive, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

IN NUMELE LEGII,

H O T Ă R Ă ŞT E:

Respinge ca neîntemeiată acțiunea formulată de către reclamanta .............  , CNP .............  , cu domiciliul in .............  si cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocat „Ursu Oana-Tincuta”, cu sediul în Pașcani, Soseaua Neamtului nr. 38, jud. Iasi, în contradictoriu cu pârâtul .............  , CNP .............  , domiciliat in .............  , in prezent detinut in Penitenciarul de Maximă Sigurantă Iasi.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei,  astăzi, 12.03.2020.

Preşedinte, Grefier,

................. ..............

Domenii speta

Spete similare