Constatarea calităţii de constructor de bună credinţă pe terenul altuia şi realizarea dreptului de creanţă.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 3025/866/2019 din 07.06.2019 reclamantul CA a chemat în judecată pe pârâta Y, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa:

- să se constate că este constructor de bună-credinţă pe terenul pârâtei pentru imobilele casă de locuit, anexă gospodărească, fosă, fântână şi gard;

- să se constate dreptul său de creanţă reprezentat din materialele şi manopera investite în imobilele casă de locuit, anexă gospodărească, fosă, fântână şi gard;

- să fie obligată pârâta la plata dreptului de creanţă către reclamant;

- să se stabilească un drept de retenţie asupra imobilelor până la plata integrală a dreptului de creanţă.

Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamantul arată că pârâta este mama sa. S-a dezbătut succesiunea defunctului CA, tatăl său, decedat la data de 16.01.2001, eliberându-se certificatul de moştenitor nr. 351 din data de 21 noiembrie 2005. Atunci s-a înţeles cu fraţii săi, reclamantul urmând să rămână alături de mama sa, să renunţe la succesiune, astfel încât singura moştenitoare a fost declarată Y, pârâta şi mama sa.

Menţionează că tot timpul a locuit în gospodăria părinţilor.

In anul 2008, cu acordul pârâtei şi având în vedere că aşa a fost înţelegerea şi cu fraţii săi, a început construcţia unei case de locuit amplasată pe terenul în suprafaţă de 1.360 mp din intravilanul localităţii Sireţel, judeţul Iaşi, tarlaua 29, parcelele A 1017 şi CC 1016, menţionate în titlul de proprietate nr. 133032 emis la data de 22.08.1994 pe numele C AL.C

Imobilul are fundaţie din piatră şi beton, pereţi din BCA, acoperit cu azbociment, este realizată termoizolaţie cu polistiren, cu tencuială decorativă. Finisajele interioare sunt tavane cu rumbeton între grinzi în toate camerele, pardoseli, duşumea în camerele nr. 4, 5, pardoseli parchet în camera nr. 1, pardoseli de gresie în camere nr. 2, 3, 6, 7, sobă şi avansobă din teracotă în camerele nr. 1,2, 4, 5, faianţă 1,5 m la pereţi în camera nr. 6, zugrăveli lavabile la pereţi şi tavane, uşi şi ferestre din lemn la camerele nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6, uşă şi fereastră din PVC la camera nr. 7.

Sub casa de locuit a fost construit un beci cu pereţi din BCA şi placă din beton. Tot în anul 2008 a fost edificată şi o magazie pentru lemne, cu pereţi din lemn, acoperită cu tablă, având dimensiunile 2,62 m x 4,71 m. în anul 2012, pe aceeaşi suprafaţă de teren, s-a edificat şi o fântână din beton cu 11 tuburi. In anul 2014 a fost construită şi o fosă cu pereţi din piatră şi placă din beton, cu dimensiunile 3 m x 2 m şi adâncime 2 m.

În acelaşi an s-au mai construit o baie şi o bucătărie acoperită cu tablă, cu pereţii din BCA şi a fost schimbat gardul, fiind construit un gard cu soclu de beton, stâlpi din ţeava şi panouri cu ramă cornier şi tablă cutată pe o lungime de 27,81 m.

In ce priveşte baia şi bucătăria, sunt pardoseli din gresie şi placaj faianţă, obiecte sanitare cadă, bideu, lavoar şi oglindă în baie, spălător în bucătărie, boiler cu capacitatea de 80 1 în baie, sobă de cărămidă placată cu faianţă în bucătărie.

În ce priveşte gardul, menţionează că poarta mică este din fier forjat, iar poarta mare din tablă si fier cornier.

Valoarea dreptului de creanţă este de 200.000 lei.

Cu imobilele menţionate figurează în evidenţele comunei, adresa nr. 5381 din data de 11.10.2017 precizând că în evidenţele Primăriei comunei Sireţel figurează cu imobile casă de locuit edificată fără autorizaţie de construire şi pentru care se plăteşte impozit din anul 2010. Construcţiile au fost edificate pe cheltuiala sa, el a fost ajutat de W l-a ajutat la decofrat, la umplerea temeliei cu pământ, apoi la edificarea unei anexe cu baie şi bucătărie lipite de casă, la gard şi la fosă. Reclamantul este constructor şi a lucrat efectiv la edificarea imobilului. În comunitate, dreptul său de proprietate este cunoscut. Menţionează că a lucrat şi în afara ţării, mama sa, pârâtă, era doar pensionară, avea o pensie extrem de mică.

Astfel, începând cu anul 2007, pensia era de 289 lei/lună, iar în perioada 2013-2017 pensia lunară a fost de câte 520 lei, respectiv 647 lei. Reclamantul avut o relaţie foarte bună cu pârâta întrucât permanent a locuit acolo, însă în ultima perioadă ea a fost influenţată de alte persoane, nefiind de acord cu noua relaţie de căsătorie a reclamantului şi din acest motiv a fost nevoie să promoveze o acţiune în instanţă.

Întrucât imobilul casă este construit fără autorizaţie, racordul de energie electrică a fost pe numele mamei, pentru că aşa impune statutul E-On, însă toate cheltuielile au fost exclusiv în sarcina reclamantului. Deci, toată instalaţia electrică s-a făcut pe cheltuiala sa, fără nicio contribuţie din partea mamei sale. Aşa cum a menţionat, pe rolul Judecătoriei Paşcani a fost înregistrat dosar nr. 7004/866/2017, cu obiectul acţiune în constatare.

Reclamantul a discutat cu avocatul pe care l-a angajat şi i-a explicat situaţia, însă a ales să promoveze acţiunea în modul menţionat şi în cursul judecăţii au fost audiaţi martori, s-a efectuat şi o expertiză, care a identificat construcţiile de expertul BA. Prin sentinţa civilă nr. 507/2019, acţiunea sa a fost respinsă şi a fost obligat la cheltuieli de judecată în cuantum de 1.000 lei iniţial, iar printr-o cerere de îndreptare eroare materială la 1.800 lei.

A continuat să folosească bunurile, se comportă ca un adevărat proprietar, este constructor de bună-credinţă pe terenul pârâtei, deşi şi el avea dreptul pe suprafaţa de teren, dar înţelegerea lor s-a bazat pe buna-credinţă a pârâtei, care s-a dovedit că acţionează sub impulsul influenţelor şi nerespectând înţelegerea. Instanţa a reţinut în sentinţa menţionată, la pag. 5, că a făcut dovada contrară prevăzută de art. 492 Cod civil anterior, că el a fost cel care a edificat imobilele casă de locuit, anexele gospodăreşti, fosa, fântâna şi gardul, iar contribuţia pârâtei a fost nesemnificativă şi justificată doar prin faptul că este ocupanta unuia dintre imobile.

Dispoziţiile art. 492 Cod civil anterior prevăd că orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate că sunt făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până se dovedeşte din contră. Reclamantul a dovedit contrariul. Prin urmare, în mod corect a reţinut instanţa că nu a solicitat să se constate calitatea sa de constructor si nu a învestit instanţa cu constatarea dreptului de creanţă şi realizarea lui şi, în consecinţă, înţelege să promoveze prezenta cerere, solicitând, totodată, şi stabilirea unui drept de retenţie până la achitarea integrală a contravalorii tuturor lucrărilor efectuate.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 494 cod civil anterior, art. 2495 şi următ. Cod civil.

Pârâtei i s-au comunicat cererea de chemare în judecată şi înscrisurile anexate, semnând personal de primirea acestora la data de 25.10.2019, însă nu a depus întâmpinare în termenul prevăzut de lege.

La data de 17.01.2020 pârâta prin apărător a depus un înscris denumit „întâmpinare memoriu” în care arată că în realitate imobilul casa de locuit, anexa gospodăreasca şi beci au regimul unor bunuri imobile în coproprietate, fiind în realitate dobândide prin contribuţie comună.

Reclamantul a locuit cu prima soţie şi copilul acestora în imobilul proprietatea pârâtei din comuna Sireţel, jud Iasi. În anul 2005 s-a dezbătut moştenirea după defunctul CA, soţul pârâtei şi, respectiv, tatăl reclamantului, pârâta rămânând singura moştenitoare prin renunţarea la moştenire a celorlalţi moştenitori.

Fiii reclamantei la acel moment nu au avut nicio pretenţie asupra bunurilor ramase moştenire de la tatăl lor.

Reclamantul, fiind cel mai mic, a locuit permanent în gospodăria pârâtei, fiind ajutat de aceasta chiar şi în creşterea şi educarea copilului. In anul 2008, după ce a divorţat pârâtul, i-a propus pârâtei să dărâme casa veche şi împreună să construiască o casă nouă unde să locuiască împreună. Cu banii economisiţi de pârâtă ( bani proveniţi din vânzarea de animale, produse agricole şi ţuica ) şi cu banii proveniţi din vânzarea acţiunilor moştenite şi a celor proprii, depuse la Fondul Proprietăţii Private Moldova în valoare totala de 45.000 lei vechi, s-au cumpărat materiale pentru constructia casei. De asemenea, pentru construcţia temeliei s-a folosit piatra scoasă din casa părinţilor pârâtei, casă care s-a demolat în perioada respectivă, cimentul fiind achiziţionat din banii săi de la un depozit de materiale din comuna Lespezi. La ridicarea efectiva a casei au lucrat W şi fiul pârâtei, CA.

Persoanele indicate în acţiune au lucrat foarte puţin sau chiar deloc, reclamantul indicând în cele două acţiuni persoane diferite cu care ar fi colaborat la ridicarea casei de locuit.

Reclamanta a luat materiale de la depozitul din comuna Lespezi - pe cont - şi le plătea la pensie.

Mai mult decât atât, a luat chiar şi de la rude scândura pentru podea pe care nu a plătit-o nici astăzi.

În perioada ridicării casei reclamantul nu a obţinut niciun fel de venituri, el contribuind doar cu munca fizica la ridicarea casei.

Acesta muncea cu ziua prin sat, iar banii câştigaţi de abia îi ajungeau să îşi întreţină fiul.

După ce s-a terminat de construit casa, s-au mutat împreună în casa nouă, iar pârâta a făcut rate şi a luat ladă frigorifică, aragaz, frigider, televizor.

Ulterior, tot din vânzarea produselor agricole, pârâta a cumpărat mobila din casă.

Contractul de energie electrică a rămas pe numele pârâtei tocmai pentru a nu se mai cheltui alţi bani pentru a plăti un nou racord.

S-a demolat casa construită de soţul pârâtei, iar cu parte din aceste materiale cei doi au construit beciul şi o bucătărie de vară.

Bineînţeles că pârâta nu ar fi fost de acord să demoleze casa bătrânească dacă nu ar fi fost înţelegerea ca cei doi să locuiască împreună.

Relaţia cu reclamantul a fost una excepţională, aşa cum şi el a afirmat, pârâta i-a crescut copilul, i-a făcut menajul, 1-a ajutat la construcţia imobilelor, a plătit impozite, a asigurat bunul trai al familiei prin procurarea celor necesare traiului până în urma cu 4-5 ani când s-a căsătorit, iar relaţiile s-au deteriorat. Reclamantul a început să aibă o atitudine relaţiilor mamă fiu din momentul în care s-a recăsătorit.

Deşi acesta locuieşte în mun .Botoşani, şi-a alungat mama din casă, a lovit-o, lăsându-i în folosinţă un hol şi bucătăria de vară, iar restul geamurilor şi uşilor sunt prinse în holsuruburi.

Nu are acces la baia pe care a construit-o, la bucătărie, la apa curentă, iar de fiecare dată când vine de la Botoşani, face scandal şi îi cere pârâtei să plece din casa lui.

Deşi reclamantul are aceasta atitudine, pârâta doreşte să pună capăt acestui conflict şi şi-a manifestat deseori intenţia de a încheia cu acesta un contract de vânzare cumpărare cu clauză de uzufruct, dat fiind faptul că aceasta se găseşte în situaţia că nu mai are unde locui la bătrâneţe.

Având în vedere cele expuse, consideră că nu ne aflam în situaţia reglementata de art. 494 vechiul cod civil, ci în situaţia de proprietate comună în devălmăşie, reclamantul şi pârâta au convenit să construiască împreună imobilele descrise în acţiune.

Mai mult decât atât, consideră că nu sunt aplicabile în speţa de faţă dispoziţiile prevăzute de art. 494 vechiul cod civil referitoare la constructorul de buna credinţă atâta timp cât însuşi reclamantul recunoaşte că atunci când a ridicat presupusele imobile ştia că terenul este în proprietatea mamei sale şi nu spera ca în viitor să poată obţine acest teren în baza vreunui antecontract de vânzare cumpărare.

Deşi art. 494 vechiul cod civil nu precizează în mod expres, jurisprudenta este unanimă în a aprecia că posesorul este de bună credinţă atunci când posedă terenul ca un proprietar, în putarea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute.

Sau, în situaţia în care constructorul de bună credinţă ridică o construcţie sau face o plantaţie pe proprietatea altuia, având convingerea eronată că acel teren este proprietatea sa.

Uneori, practica judiciară a extins noţiunea de constructor de bună credinţa şi la situaţia în care, deşi ştia că nu este proprietarul terenului, spera să îl dobândească în viitor, pe baza unui antecontract de înstrăinare. Or, în speţa de faţă nu ne aflam în niciuna dintre aceste situaţii, chiar dacă am admite că reclamantul a construit singur imobilele pe cheltuiala lui, acesta ştia fără îndoială cine este proprietarul terenului, astfel încât nu sunt aplicabile dispoziţiile prevăzute de art. 494 vechiul cod civil - constructorul de bună credinţă.

In cazul în care totuşi instanţa va reţine că imobilul este ridicat exclusiv de

către reclamant, consideră că suntem în ipoteza constructorului de rea credinţă pe terenul altuia, reclamantul ştiind că terenul pe care s-au ridicat imobilele nu sunt proprietatea sa.

Faţă de aceste aspecte, solicită respingerea acţiunii ca fiind neîntemeiată.

La termenul din 22.01.2020 instanţa a constatat că pârâta a depus întâmpinare peste termenul prevăzut de lege şi că aceasta este decăzută din dreptul de a mai propune probe şi a mai invoca excepţii, în afara celor de ordine publică.

S-a dispus ataşarea dosarului nr. 7004/866/2017 al acestei instanţe.

În susţinerea cererii instanţa a încuviinţat reclamantului proba cu înscrisuri şi proba cu expertiza în construcţii, luând act că acesta a renunţat la proba cu interogatoriul şi cea testimonială întrucât s-au administrat în dosarul nr. 7004/866/2017.

În cauză a fost întocmit un raport de expertiză în construcţii de către domnul expert Lazăr Liliean.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma normelor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. de dosar 7004/866/2017, reclamantul CAa solicitat, în contradictoriu cu pârâta Y, să se constate că reclamantul are un drept de proprietate asupra construcției tip casă de locuit situată pe terenul pârâtei, imobil construit în anul 2008, a gardului și porților din fier, asupra fântânii, fosei și magaziei pentru lemne și, de asemenea, să se constate că are un drept de superficie asupra suprafeței de teren pe care a fost construit imobilul, cu cheltuieli de judecată. 

În motivare, reclamantul a arătat, în esență, că după decesul tatălui său, reclamantul împreună cu frații săi  și mama sa au mers la notariat, descendenții renunțând la moștenire în favoarea mamei lor, pârâta Y. Cu acordul pârâtei, în primăvara anului 2008 reclamantul a edificat un imobil tip casă de locuit, având o temelie de beton şi piatră, construit din BCA, având un total de 5 camere, 1 hol, o terasă, bucătărie, baie, acoperit cu azbociment, iar la exterior fiind izolat cu polistiren şi aplicată tencuială decorativă. În curte se află fosă, magazie pentru lemne şi o fântână. Imobilul casă de locuit este împrejmuit cu gard din stâlpi de fier montaţi în bordură de beton, între stâlpi fiind tablă, pe o lungime de 35 m, restul gardului fiind din lemn pe temelie de beton şi cu streaşină din tablă. Poarta mică este din fier forjat iar poarta mare din tablă şi fier cornier. O anexă tip grajd este situată în spatele casei şi este compusă din 2 camere, acoperită cu azbociment, care este destinată animalelor. Sub imobilul casă de locuit reclamantul a construit un beci cu stâlpi de beton şi zidit cu bolțari.

Înainte de anul 2008, anul de debut al construcţiei casei, reclamantul a trimis bani mamei sale pentru cumpărarea materialelor, el lucrând în străinătate, astfel că avea cumpărate: bolţari, BCA, azbociment, grinzi, căpriori, ciment, etc.

Imobilul a fost construit de reclamant şi o serie de prieteni de-ai săi, constructori şi ei de meserie. A fost vorba de un ajutor reciproc. Aceştia l-au ajutat la propria casă, iar reclamantul, la rândul său, i-a ajutat atunci când aceştia i-au solicitat. Pârâta nu a contribuit în niciun fel la construcţia acelui imobil, aceasta fiind pensionară şi având o pensie modică de aproximativ 200 lei, bani ce nu îi ajungeau pentru procurarea medicamentelor. Din anul 2009 este deschis rol agricol pe numele reclamantului, acesta fiind cel care achită taxe şi impozite pe casă şi tot terenul aferent. Imobilul este construit fără autorizaţie de construcţie, racordul la energia electrică este făcut pe numele pârâtei deoarece aceasta este proprietara terenului şi la EON Energie se impunea să se depună un act de proprietate.

Toată comunitatea din Sireţel cunoaşte faptul că reclamantul a fost cel care a ridicat imobilul pe propria sa cheltuială, fiind asimilat ca un proprietar al acestei clădiri.

În drept, acea acțiune a fost întemeiată pe dispozițiile art. 492 și urm. vechiul Cod civil și 453  Cod procedură civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 507/20.03.2019 acţiunea reclamantului a fost respinsă.

A reţinut instanţa în considerentele acelei hotărâri, cu putere de lucru judecat, faptul că începând cu anul 2008 s-a demarat edificarea unui imobil casă de locuit, amplasat pe terenul în suprafață de 1360 mp din intravilanul localității Sirețel, jud. Iași, tarlaua 29, parcelele A1017 și CC1016, menționat în titlul de proprietate nr. 133032 emis la data de 22.08.1994 pe numele C.A. Imobilul are fundație din piatră și beton, pereți din BCA, este acoperit cu azbociment, are realizată termoizolație cu polistiren, are tencuieli decorative. Sub casa de locuit a fost construit în același an și un beci cu pereți de BCA și placă de beton. Tot în anul 2008 a fost edificată și o magazie pentru lemne, cu pereți din lemn, acoperită cu tablă, având dimensiunile 2,62m x 4,71m.

De asemenea, în anul 2012 pe aceeași suprafață de teren a fost edificată și o fântână din beton, cu  11 tuburi.

În anul 2014 a fost construită și o fosă cu pereți de piatră și placă de beton, cu dimensiunile de 3m x 2m și adâncime de 2 metri. În același an au fost construite o baie și o bucătărie, cu pereți din BCA, acoperite cu tablă și a fost schimbat gardul, fiind construit un gard cu soclu de beton, stâlpi din țeavă și panouri cu ramă cornier și tablă cutată, pe o lungime totală de 27,81 m.

Analizând acțiunea introductivă, s-a reţinut că reclamantul CA a solicitat să se constate că este proprietar al următoarelor bunuri:  imobil - casă de locuit cu beci, fosă, magazie pentru lemne, fântână și gard, invocând art. 492 și urm. vechiul Cod civil.

În urma probatoriului administrat în cauză, în special proba cu interogatoriul pârâtei, instanţa a  constatat că pârâta Y a recunoscut că au fost edificate de către reclamantul CA următoarele bunuri: bucătăria, baia, fosa, magazia pentru lemne, gard cu temelie de beton și stâlpi din fier, fiind contestată de către pârâtă edificarea de către reclamant a următoarelor bunuri: imobil casă de locuit cu beci și fântână.

Față de anul începerii edificării construcțiilor (2008), instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 492 şi urm. vechiul Cod civil motivat de faptul că, faţă de dispoziţiile art. 6 alin. (2) noul Cod civil, accesiunea este supusă legii în vigoare la data producerii sau săvârşirii împrejurării sau faptei care atrage incidenţa accesiunii, iar pentru ipoteza unor fapte continue, interesează legea în vigoare la data începerii. 

S-a reţinut că dispoziţiile art. 492 vechiul Cod civil stabilesc o prezumţie relativă, pe care un constructor o poate înlătura prin proba contrarie, dacă dovedeşte că respectivele construcţii, plantaţii sau lucrării aflate pe terenul aparţinând altei persoane nu au fost realizate de aceasta din urmă.

Analizând probatoriul administrat în cauză, cu referire strict la bunurile a căror presupusă edificare de către reclamant este contestată, s-a reținu că în anul 2008 s-a început edificarea imobilului casă de locuit, imobil la care a lucrat efectiv reclamantul X, ajutat de martorii O, dar și de alte persoane printre care W. Faptul că reclamantul a lucrat efectiv la edificarea imobilului a fost confirmat și de martorii pârâtei, respectiv W

Cu privire la contribuția pârâtei la edificarea imobilului, instanţa a reţinut că martorul W a arătat că pe aceasta a văzut-o gătind pentru cei care lucrau la casă, activitate confirmată și de martorul W. 

De asemenea, din probatoriul administrat a mai rezultat că în anul 2008, dar și anterior acestui an, reclamantul CA lucra în domeniul construcțiilor atât în țară, cât și în străinătate, în timp ce pârâta Y era pensionară. Inclusiv pârâta a recunoscut la interogatoriu că pârâtul a lucrat în străinătate, dar și în țară, respectiv în Iași. 

Deși martorii W au relatat că imobilul casă de locuit ar fi fost realizat prin contribuția materială, atât a reclamantului, cât și a pârâtei, instanța a reținut că planează suspiciuni privind sinceritatea acestora. Astfel, în timp ce martorul W a menționat că s-a vizitat frecvent cu pârâta, inclusiv în anul 2008 și că nu au fost certate niciodată, martorul Butilă Constantin a declarat că în anul 2008 nu a văzut-o niciodată pe martoră pe la pârâtă și nu cunoaște motivul pentru care acestea nu se vizitau.

De asemenea, deși martorul W a declarat că piatra rezultată din demolarea casei primită moștenire de la părinții săi de către pârâtă a fost transportată de fiul său, Y și de către reclamant, martorul W a declarat că el a fost cel care a ajutat la transportul pietrei rezultate și nu l-a văzut pe fiul martorei să transporte materiale la acel moment.  În plus, cei doi martori au declarat că reclamantul a lucrat doar ocazional prin localitate și că nu ar fi fost plecat din țară, or, inclusiv pârâta a recunoscut că reclamantul a lucrat în străinătate, dar și în Iași.

Martorul W a menționat că ambele părți au contribuit la edificarea gardului sau a fosei, or inclusiv pârâta a recunoscut că acestea au fost realizate de către reclamant. De asemenea, martorul W a declarat a mers personal cu pârâta la depozitul din Lespezi de unde aceasta a achiziționat tabla și țevile pentru gard, or este necontestat, inclusiv de către pârâtă, că gardul a fost edificat de către reclamant, astfel că instanţa a reţinut că este nesincer martorul și cu privire la acest aspect.

Din probatoriul administrat a rezultat că la edificarea imobilului nou a fost folosită pentru temelie piatra rezultată din demolarea casei părintești a pârâtei și 2-3 grinzi din lemn, dar și o consolă pentru racordarea la curentul electric, însă aceste materiale, în nici un caz, nu constituie o contribuție însemnată la edificarea unui imobil.

Martorii au declarat că pârâta ar fi achiziționat materiale de construcții din pensie și din vânzarea anuală a unui porc sau doi, lucru dificil de crezut în condițiile în care edificarea imobilului a fost începută în anul 2008, iar în anul 2009 părțile erau deja mutate în imobil, iar conform declarației martorului W materialele au fost cumpărate pe parcursul edificării imobilului.

Conform înscrisurilor depuse de către pârâtă a rezultat că aceasta a beneficiat, începând cu anul 2007, de o pensie lunară de 289  lei, iar în perioada 2013-2017 de o pensie cuprinsă între 520 lei și 647 lei.

 Reţine instanţa şi faptul că martorul W s-a contrazis în declarații întrucât inițial a menționat că din ce cunoaște el, la momentul respectiv (2008), pârâta avea doar pensie și nu știe dacă obținea venituri suplimentare din alte surse, pentru ca mai apoi să menționeze că aceasta avea terenuri în proprietate pe care le cultiva și vindea produsele rezultate sau vindea țuică obținută din prune recoltate din pomii din spatele casei.

Conform adresei nr. 5381/11.10.2017 emisă de Primăria com. Sirețel (depusă şi în cauza de faţă şi aflată la fila 18 dosar) reclamantul CA figurează în evidențele fiscale cu una casă de locuit, edificată fără autorizație de construire, pentru care se plătește impozit din anul 2010. Faţă de această împrejurare, instanţa a reţinut că dacă imobilul ar fi aparținut ambelor părți, nu rezultă care ar fi fost rațiunea pentru înregistrarea acestui imobil distinct pe numele reclamantului, cât timp pârâta achită impozitele pentru terenul aferent.

Mai reţine instanţa că dacă imobilul nou ar fi aparținut ambelor părți, nu rezultă de ce pârâtei i s-ar fi permis accesul doar într-o singură încăpere și de ce nu a contribuit ulterior și la construcția anexei compuse din bucătărie și baie, a fosei, a magaziei pentru lemne sau a gardului.

Faptul că pârâta și-a utilat și mobilat camera pe care o ocupă nu reprezintă o contribuție la edificarea întregului imobil, ci aceste bunuri mobile îi sporesc confortul personal și este evident că se impune să suporte aceste costuri.

Față de toate aceste aspecte, instanța a reținut că reclamantul a făcut dovada contrară prevăzută de art. 492 vechiul Cod civil și că el a fost cel care a edificat imobilul casă de locuit, precum și anexele gospodărești, fosa,  fântâna și  gardul, contribuția pârâtei fiind una nesemnificativă și justificată prin prisma faptului că este și ea ocupanta uneia dintre camerele imobilului.

În schimb, instanța a reținut că reclamantul nu a solicitat să se constate calitatea sa de constructor, ci a solicitat să se constate că imobilele sunt proprietatea sa, or faptul că a făcut dovada contrară prevăzută de art. 492 vechiul Cod civil nu îi conferă calitatea de proprietar al imobilelor, ci devine doar beneficiarul unui drept de creanță deținut împotriva proprietarului terenului.

În cauza de faţă, instanţa reţine că art. 492 din vechiul Cod civil prevede că orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până se dovedeşte din contra.

Prin sentinţa civilă nr. 507/20.03.2019, rămasă definitivă, instanţa a stabilit, cu putere de lucru judecat, faptul că reclamantul a făcut dovada contrară prevăzută de art. 492 citat anterior și că el a fost cel care a edificat imobilul  casă de locuit, precum și anexele gospodărești,  fosa,  fântâna și  gardul.

În doctrină şi în practica judiciară s-a reţinut faptul că reaua credinţă a constructorului nu trebuie dedusă doar din lipsa titlului asupra terenului, ci ea trebuie stabilită şi în funcţie de condiţiile în care s-au făcut construcţiile, apreciindu-se şi în raport cu atitudinea proprietarului terenului pe timpul executării lor. Astfel, în practică, atitudinea pasivă a proprietarului terenului pe perioada lucrărilor şi introducerea acţiunii numai terminarea lor a fost calificată drept abuz de drept. De asemenea, s-a hotărât că proprietarul terenului care, deşi cunoştea că o a treia persoană ridică o construcţie terenul său, nu face niciun protes şi nu o pune în întârziere să înceteze construcţia, pierde dreptul de a-l obliga pe constructor la ridicarea materialelor şi este obligat să păstreze construcţia.

Deşi a contestat faptul că reclamantul ar fi construit cu mijloace proprii imobilul casă de locuit, pârâta nu a contestat niciun moment faptul că reclamantul a avut acordul său pentru edificarea construcţiilor.

Prin urmare, chiar dacă potrivit menţiunilor din certificatul de moştenitor nr. 351/21.11.2005 pârâta este unic proprietar al terenului, pe care l-a moştenit de la defunctul său soţ, CA, toţi copiii defunctului renunţând la succesiunea acestuia, faţă de ansamblul probator administrat în cele două cauze, instanţa reţine că reclamantul a fost un constructor de bună credinţă.

În atare situaţie, reclamantul este beneficiarul unui drept de creanță deținut împotriva proprietarului terenului, respectiv împotriva pârâtei, drept reprezentat de preţul materialelor şi al manoperei investite în imobilele menţionate. Pârâta, chiar şi în cuprinsul concluziilor orale exprimate în cauza de faţă prin apărător a arătat că „ şi-a însuşit construcţiile”, cu alte cuvinte, faptul că a înţeles să păstreze construcţiile, chiar dacă, în aprecierea sa, reclamantul nu este constructor de bună credinţă.

În cauza de faţă a fost întocmit un raport de expertiză în construcţii de către domnul expert Lazăr Liliean. Prin acest raport domnul expert a stabilit faptul că contravaloarea materialelor şi a manoperei investite în casa de locuit, anexa gospodărească, fântână, fosă septică şi gard totalizează 168568 lei.

Faţă de considerentele expuse, instanţa va admite în parte acţiunea reclamantului, va constata că acesta este constructor de bună credinţă, că are un drept de creanţă reprezentat de preţul materialelor şi al manoperei în cuantum de 168568 lei şi va obliga pârâta să plătească reclamantului această sumă.

De asemenea, instanţa va stabili reclamantului un drept de retenţie asupra imobilelor menţionate până la plata integrală a sumei de 168568 lei.

În baza art. 453 al. 1 şi 2 cod proc. civ. instanţa va obliga pe pârâtă să plătească reclamantului suma de 7400 lei reprezentând cheltuieli de judecată ( fiind acordate proporţional cu admiterea cererii cheltuielile reprezentate de taxa de timbru achitată pentru dreptul de creanţă şi onorariul de expert).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea formulată de reclamantul X, în contradictoriu cu pârâta Y.

Constată că reclamantul este constructor de bună credinţă pe terenul pârâtei cu privire la imobilele casă de locuit, anexă gospodărească, fosă, fântână, gard.

Constată că reclamantul are un drept de creanţă reprezentat de preţul materialelor şi al manoperei investite în imobilele menţionate în cuantum de 168568 lei.

Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 168568 lei reprezentând preţul materialelor şi al manoperei investite în imobilele casă de locuit, anexă gospodărească, fosă, fântână, gard edificate pe terenul pârâtei.

Stabileşte reclamaantului un drept de retenţie asupra imobilelor menţionate până la plata integrală a sumei de 168568 lei.

Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 7400 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel care se depune la Judecătoria Paşcani în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică azi, 16.12.2020.

PREŞEDINTE, GREFIER,

SAI UL

Domenii speta

Spete similare