Rezolutiune pret derizoriu

Publicat la data de 02.11.2022

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea formulată de către  reclamantul ..., CNP ...,  cu dom. în ..., în contradictoriu cu pârâţii ..., CNP ..., ..., CNP ..., ambele cu dom. în ..., ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ..., la data ... de cu nr. ..., reclamantul ... în contradictoriu cu pârâtele ... si ... a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să :

- constate caracterul simulat al contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ... din data de ... de Societatea notariala ... si ..., incheiat intre ... (decedat), ...-in calitate de vânzători si ..., in sensul ca acesta conţine o donaţie deghizata in favoarea paratei ... si in consecinţa, sa se dispună nulitatea contractului;

- constate ca prin contractul vanzare-cumparare autentificat sub nr. ... din data de ... s-a incalcat rezerva succesorala, acesta echivalând cu o exheredare si sa dispună reductiunea donaţiei excesive (art. 1092 si art. 1096 alin. 4 C. civ.) pana la nivelul cotitatii disponibile;

- constate deschisă succesiunea autorului ..., decedat la data de ...;

 - constate că, moştenitori cu vocaţie succesorală sunt reclamantul ... în calitate de descendent gr.I -fiu, ..., în calitate de descendent gr.I-fiica; ..., in calitate de soţie supravieţuitoare.

- constate că masa bunurilor de împărţit este compusă din: imobilul apartament situat in ..., compus din patru camere si dependinţe, in suprafaţa utila de de 77 mp. conform actului de proprietate, dar in suprafaţa utila de 79,80 mp., la care se adaugă suprafeţele balcoanelor de 5,42 mp si respectiv 0,72 mp conform inscrierii in cartea funciara si extrasului de carte funciara.

În fapt, a precizat că la data de ..., tatăl sau, ... (decedat) si ..., mama sa, au vândut imobilului apartament situat in ..., surorii sale ..., fara ca el sa aiba cunostiinta de existenta acestui contract.

A precizat ca preţul prevăzut in contractul de vanzare-cumparare nr. .../... este de 48 000 lei. Raportat la preturile pieţei, existente la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, acest pret este unul foarte redus, nu este un pret real, ceea ce arata voinţa reala a părților, aceea ca ele au încheiat in realitate o donaţie, ci nu un contract de vânzare cumpărare, este un pret stabilit fara intenţia de a fi plătit, data fiind si relaţia dintre părţile acestui contract, parinti-copil.

Potrivit art. 1665 „(19) Vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fară intenţia de a fi plătit. (2) De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.”

Sub aparenţa contractului cu titlu oneros, s-a ascuns natura gratuită contractului secret. În realitate, contractul de vanzare-cumparare menţionat, este o liberalitate, pentru următoarele considerente: preţul stabilit prin contract este unul derizoriu, infim, nu este un pret serios, este disproporţionat astfel încât, faţă de valoarea reala a bunului imobil-apartament este evident ca părţile nu au dorit sa consimtă la o vânzare; este un pret simulat, întrucât nu a fost stabilit cu scopul de a fi plătit in realitate.

Mai mult decât atât, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ... din data de ..., a fost încheiat fără ca el sa aibă cunoştinţa de aceasta operaţiune, ceea ce denota încă o data caracterul de liberalitate al contractului încheiat de parti. A precizat că a adus îmbunătăţiri apartamentului care a făcut obiectul contractului de vanzare-cumparare si a achitat toate datoriile către Ascociatia de proprietari, intrucat părinţii sai urmau sa fie executaţi silit ca urmare a debitelor pe care le înregistrau fata de Asociaţia de proprietari.

Mai mult decât atat, acest pret nesincer atrage si o lipsa a cauzei, caracterizata prin lipsa scopului imediat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind deschiderea succesiunii, în fapt, autorul lor, ... a decedat la data de ..., lăsând ca moştenire bunul imobil precizat mai sus.

Moştenitori cu vocaţie succesorală sunt reclamantul ... în calitate de descendent gr.I -fiu, ... în calitate de descendent gr.I-fiica; ... in calitate de soţie supravieţuitoare

Autorul ... a lăsat bunurile imobile precizate mai sus, respectiv imobilul apartament situat in ... Olt, compus din patru camere si dependinţe, in suprafaţa utila de de 77 mp. conform conform actului de proprietate, dar in suprafaţa utila de 79,80 mp., la care se adaugă suprafeţele balcoanelor de 5,42 mp si respectiv 0,72 mp conform inscrierii in cartea funciara si extrasului de carte funciara.

În prezent există unele neînţelegeri cu privire la împărţirea bunurilor solicitate pentru ieşirea din indiviziune, stabilirea cotelor ce li se cuvin şi atribuirea prin loturi în natură, conform calităţii lor de moştenitori.

În drept a invocat prevederile art. 1088 C.civ, art. 1092, ART. 1096,alin (4), art. 1097 C civ., art. 1665 C. civ, art. 1143-1163 C. Civil.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri ( f 6-21).

La data de 25.12.2020 pârâta a depus întâmpinare prin care solicita instanței:

 -respingerea capătului de cerere referitor la caracterul simulat al contractului de vânzare-cumparare în sensul că ar conţine o donaţie deghizată, ca neîntemeiat;

-respingerea capătului de cerere referitor la încălcarea rezervei succesorale şi dispunerea reducţiunii donaţiei excesive până la nivelul cotităţii disponibile ca neîntemeiat;

-admiterea capătului de cerere privind deschiderea succesiunii după autorul comun ..., tatăl sau şi al reclamantului, decedat la 26.08.2019,

-admiterea capătului de cerere privind moştenitorii legali;

-respingerea capătului de cerere referitor la introducerea la masa partajabilă a imobilului apartament situat în ...;

şi pe cale de CERERE RECONVENŢIONALĂ solicita:

-în cazul în care instanţa va constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi în consecinţă obligarea reclamantului, în calitate de moştenitor al vânzătorului decedat ..., să îi achite, proporţional cu cota sa din moştenire preţul apartamentului achitat de ea, a îmbunătăţirilor aduse apartamentului şi a cheltuielilor de înmormântare şi pomenire făcute pentru tatăl lor de ea.

- obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare, a precizat că susţinerile reclamantului sunt neadevărate.

Astfel, ea şi reclamantul împreună cu părinţii sai au avut o discuţie la sfârşitul lunii august - începutul lunii septembrie ... cu privire la apartamentul părinţilor sai, ce face obiectul cauzei de faţă, şi i-a solicitat reclamantului să îşi aleagă între apartament şi terenul tatălui lor din ... pe care îl deţinea conform titlului de proprietate nr. ... emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Olt la data de ..., în sensul de a-i vinde lui, părinţii săi, apartamentul cu condiţia să aibă grijă de ei şi ei să îi dea terenul din titlul de proprietate ce îi aparţinea tatălui sau ori ca ei să îi vândă apartamentul, să aiba grijă de ei şi fratele sau să primească terenul din comuna .... Reclamantul a refuzat ambele variante.

A arătat că reclamantul a părăsit apartamentul părinţilor sai, fără un motiv anume, de aproximativ 12 ani, nu a avut nicio obiecţie când părinţii lor au decis să îi vândă ei apartamentul iar îmbunătăţirile aduse de reclamant nu au o însemnătate atât de mare pentru a creşte valoarea apartamentului, fiind făcute cu foarte mult timp în urmă şi de o valoare redusă.

A precizat că valoarea apartamentului a fost adăugată prin îmbunătăţirile aduse de ea, după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv prin renovarea completă a celor 2 băi, înlocuirea instalaţiei electrice şi sanitare, centrala termică pe gaz, caloriferele şi instalaţia necesară funcţionării ei.

Afirmaţiile reclamantului cu privire la datoriile către Asociaţia de Proprietari, sunt total neadevărate, el neachitând niciodată aceste contribuţii, toate chitanţele fiind pe numele ei sau ale părinţilor sai.

Mai mult decât atât, reclamantul a primit banii pentru produsele de pe terenul tatălui sau pentru anul 2019, chiar de la părinţii sai şi a refuzat să mai primească banii în anul 2020.

Nu se poate vorbi despre o simulare sau o donaţie deghizată atâta timp cât preţul a fost plătit de ea către părinţii ei, fapt autentificat de notarul public şi despre care fratele sau, a avut cunoştinţă, fiind rugat de ea să îşi aleagă între apartament şi teren.

Pentru a se putea susţine teoria donaţiei deghizate ar fi trebuit să nu se fi achitat în realitate preţul, însă preţul a fost stabilit de comun acord cu părinţii ei, în funcţie şi de posibilităţile sale, de relaţia fiică - părinţi şi a fost achitat în întregime.

Prin noţiunea de preţ serios se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Astfel, preţul serios presupune existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului vândut, şi chiar dacă nu necesită o echivalenţă intre preţ şi valoarea lucrului, este exclusă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească. Prin urmare, dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că preţul este neserios, la stabilirea preţului putând fi avute în vedere şi alte criterii, această chestiune fiind o problemă de fapt lăsată la aprecierea instanţelor de fond. Chiar şi Înalta Curte a apreciat că vilitatea preţului (un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric ai lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios în situaţia în care există raporturi apropiate între părţi.

Aşadar, nu se poate spune că preţul stabilit între ea şi părinţii ei a fost unul neserios, reclamantul având cunoştinţă de această vânzare, atâta timp cât între ea şi părinţii ei a fost o relaţie foarte apropiată iar aceştia au rămas să locuiască în continuare în acel apartament, ea a avut grijă de ei având în vedere vârsta înaintată a acestora.

În ceea ce priveşte succesiunea de pe urma tatălui lor, a arătat faptul ca fratele sau nu a venit niciodată la spital când tatăl sau era bolnav, ea şi mama sa s-au ocupat de nevoile acestuia, ea s-a ocupat de cheltuielile necesare înmormântării şi pomenirilor, fratele sau venind doar de 2 ori la înmormântare, pentru perioade scurte de timp şi fără a contribui în vreun fel.

Este adevărat că reclamantul are drept de moştenire de pe urma tatălui lor, dar vânzarea apartamentului nu încalcă rezerva sa succesorală, bunul nemaifiind în patrimoniul tatălui sau la data decesului, vânzarea fiind perfect legală, preţul plătit, stabilit de comun acord cu părinţii ei, reclamantul având cunoştinţă de această tranzacţie şi chiar posibilitatea ca el să cumpere acest apartament cu condiţia morală de a avea grijă de părinţi şi de a le oferi un loc sigur şi decent de trai în apartament.

În ceea ce priveşte îmbunătăţirile aduse apartamentului, aşa cum a arătat, ea a făcut cele mai importante investiţii pentru creşterea valorii imobilului, a renovat complet cele 2 băi, a schimbat în totalitate instalaţiile sanitare şi electrice învechite, a instalat centrala termică, caloriferele şi instalaţia necesară funcţionării ei.

Dacă se refera la cota parte ce i-ar reveni fratelui sau, în cazul în care s-ar constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta ar fi de doar 3/8 din jumătatea apartamentului, cealaltă jumătate fiind de drept a mamei lor, apartamentul fiind cumpărat în timpul căsătoriei. Aşadar din întregul apartament, reclamantul ar avea cota ideală de 3/16 din întregul apartament.

Pentru toate considerentele arătate solicită instantei să respingă ca neîntemeiată cererea reclamantului şi în subsidiar, în cazul în care totuşi se va constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului să îi admita cererea reconvenţională aşa cum a formulat-o.

În drept, a invocat prevederile art.205 şi art.209 c.pr.civ.

La data de 29.12.2020 pârâta ... a depus întâmpinare prin care a solcitat instanţei respingerea cererii ca neîntemeiată.

În fapt, împreună cu reclamantul şi fiica sa ..., au avut o discuţie la sfârşitul lunii august - începutul lunii septembrie ... cu privire la apartamentul pe care îl deţinea împreună cu soţul sau ..., şi l-a întrebat pe reclamant dacă ar vrea să rămână în apartament împreună cu ei, părinţii, să aibă grijă de ei, să îi vândă apartamentul lui şi fiica lor să primească terenul soţului sau din ... pe care îl deţinea conform titlului de proprietate nr. ... emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ... la data de ..., ori să vândă fetei apartamentul, să aibă grijă de ei şi reclamantul să primească terenul din comuna .... Reclamantul a refuzat ambele variante.

Reclamantul a părăsit apartamentul ce face obiectul prezentului dosar, fără un motiv anume, de aproximativ 12 ani, şi nu a avut nicio obiecţie când i-au vândut apartamentul fiicei lor.

Reclamantul a efectuat îmbunătăţiri minore cu foarte mulţi ani în urmă şi de o valoare redusă, plus valoarea apartamentului a fost adăugată prin îmbunătăţirile aduse de fiica sa, după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv prin renovarea completă a celor 2 băi, înlocuirea instalaţiei electrice şi sanitare, centrala termică pe gaz, caloriferele şi instalaţia necesară funcţionării ei.

Afirmaţiile reclamantului cu privire la datoriile către Asociaţia de Proprietari, sunt total neadevărate, el neachitând niciodată aceste contribuţii, toate chitanţele fiind pe numele lor sau al fiicei lor. Rreclamantului i-au dat banii pentru produsele de pe terenul soţului sau pentru anul 2019, şi a refuzat să mai primească banii în anul 2020.

Pentru a se putea susţine teoria donaţiei deghizate ar fi trebuit să nu se fi achitat în realitate preţul, însă preţul a fost stabilit de comun acord cu fiica lor, în funcţie şi de posibilităţile ei, ea fiind angajată împreună cu soţul ei de foarte mult timp şi preţul fiind achitat.

Nu consideră că preţul a fost unul neserios, reclamantul având cunoştinţă de această vânzare, i-a propus şi lui această vânzare, între ei şi fiica lor a fost şi este o relaţie foarte apropiată, ei au locuit în continuare în acel apartament şi fiica lor a avut grijă de ei după vânzare, ocupându-se şi de înmormântarea soţului sau plus pomenirile ulterioare.

Fiica sa este cea care a adus îmbunătăţiri substanţiale apartamentului, a renovat complet cele 2 băi, a schimbat în totalitate instalaţiile sanitare şi electrice învechite, a instalat centrala termică, caloriferele şi instalaţia necesară funcţionării ei.

Pentru toate considerentele arătate solicită instantei să respinga ca neîntemeiată cererea reclamantului şi în subsidiar, în cazul în care totuşi se va constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare să se constate că ea are cota de 10/16 din apartament, apartamentul fiind cumpărat în timpul căsătoriei de ea şi soţul sau.

În drept, a invocat dispozitiile art.205 NCPC.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriul reclamantului si pârâtei, precum si proba testimonială cu martori.

În cursul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar şi proba cu interogatoriile reciproce.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Prin contractul autentificat sub nr. ... din ... de BNP ... și  ... (f. 14-15), defunctul ... și pârâta ..., în calitate de vânzători au vândut fiicei acestora, pârâta ... apartamentul situat în ..., compus din 4 camere și dependințe în suprafață de 77 mp, conform actului de proprietate , dar în suprafață utilă de 79,8 mp la care se adaugă suprafețele balcoanelor de 5,42 mp și respectiv 0,72 mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părților din imobil care, prin natura și destinația lor, sunt în folosința comună a coproprietarilor, precum și folosința terenului aferent în suprafață de 22 mp, în indiviziune.

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 48.000 lei, bani pe care părțile au declarat că i-au primit în numerar de la cumpărătoare la data autentificării contractului.

Reclamantul ... a solicitat, cu privire la acest contract să se constate că este o donație deghizată, iar prețul de 48.000 lei este unul foarte redus, nu este un preț real, ceea ce arată voința reală a părților aceea că ele au încheiat în realitate o donație, iar nu contract de vânzare cumpărare, fiind un preț stabilit fără intenția reală de a fi plătit, dată fiind relația dintre părțile acestui contract, părinți-copil.

Acţiunea în simulaţie este acea acţiune prin care se cere instanţei de judecată să constate existenţa şi conţinutul actului secret cu scopul de a înlătura actul aparent sau acele clauze ale sale care anihilează sau maschează actul real.

Aşadar, în principiu, prin acţiunea în simulaţie nu se urmăreşte desfiinţarea actului secret, constatarea sau pronunţarea nulităţii simulaţiei. Simulaţia prin ea însăşi este valabilă; sancţiunea ei nu este nulitatea, ci inopozabilitatea faţă de terţi a actului secret. Deci, actul secret va fi menţinut şi va produce efectele sale în toate acele situaţii când a fost încheiat valabil. Acţiunea în simulaţie poate fi dublată şi de acţiunea în nulitate când simulaţia s-a realizat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legii sau este contrară ordinii publice şi bunelor moravuri sau de o altă acţiune în executarea sau rezoluţiunea contractului secret pentru neexecutare.

Acţiunea în simulaţie poate fi exercitată de orice persoană interesată să invoce în favoarea sa actul secret, dacă este valabil, sau să ceară constatarea nulităţii acelui act, cum sunt: o parte contractantă, succesorii în drepturi ai părţilor contractante sau terţii propriu-zişi.

Acţiunea în simulaţie este, din punct de vedere procedural, o acţiune în constatare care poate fi exercitată oricând pe cale principală ori de excepţie. Deci este imprescriptibilă. Această soluţie este în concordanţă cu principiul potrivit căruia aparenţa în drept poate fi înlăturată oricând, actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului.

Contractul aparent sau public este prezumat că exprimă adevărul, adică voinţa reală a părţilor, până în momentul în care se dovedeşte contrariul. În ceea ce priveşte chestiunea probei simulaţiei aceasta se face diferit, după cum actul secret este invocat de către una dintre părţile contractante, de către succesorii lor universali şi cu titlu universal sau de către un terţ, fie el terţ absolut devenit interesat să probeze simulaţia, fie creditor.

Se reține că simulaţia reprezintă o formă de alterare a realităţii prin intermediul unui mecanism juridic complex: cei care îi dau viaţă încheie între ei un act juridic public, cunoscut, care nu constituie decât o aparenţă mincinoasă menită să acopere adevăratele raporturi dintre simulanţi, născute dintr-un act juridic ascuns, necunoscut publicului. Părţile unui contract secret, ascuns privirilor celorlalţi participanţi la circuitul civil, confecţionează o convenţie aparentă, ostensibilă acestora din urmă, cu unicul scop de a le ascunde efectele actului secret. Simulaţia este o operaţie juridică complexă, unitară, care constă în încheierea şi existenţa concomitentă, între aceleaşi părţi contractante, a două contracte: unul aparent sau public, prin care se creează o situaţie juridică aparentă, contrară realităţii şi altul secret, care dă naştere situaţiei juridice reale dintre părţi, anihilând sau modificând, total sau parţial, efectele produse în aparenţă în temeiul contractului public, care conţine în sine acordul, implicit sau explicit, al părţilor de a simula. Existenţa simulaţiei presupune prezenţa unor condiţii specifice: existenţa voinţei de a simula, exteriorizate în cadrul acordului simulator, existenţa actului secret, existenţa actului public.

Astfel, de esenţa simulaţiei este dedublarea realităţii contractuale, pentru părţi urmând să producă efecte actul secret, în timp ce terţilor le este opusă o realitate amăgitoare: efectele actului public. Neconcordanţa intenţionată dintre voinţa reală şi cea declarată a generat în doctrină opinii, în sensul că simulaţia ar reprezenta un aspect particular al conflictului între teoria voinţei interne şi cea a voinţei declarate. În realitate, simulaţia reflectă ambele principii, în sensul că între părţi produce efecte actul secret prevalând voinţa reală asupra celei declarate şi, doar în mod excepţional, acordă întâietate voinţei declarate faţă de cea internă.

Simulaţia este o operaţiune juridică cu caracter complex, existenta ei presupunând prezenta unor condiţii specifice, respectiv: existenta actului secret, existenta actului public şi existenta acordului stimulatoriu.

Prin urmare, ceea ce este caracteristic pentru simulaţie este faptul ca ea presupune existenta concomitenta, între aceleaşi parţi, a două contracte: unul public, aparent, denumit şi contract simulat, prin care se creează a anumită aparentă juridică ce nu corespunde realităţii şi unul secret, denumit contra-înscris, care corespunde voinţei reale a parţilor şi prin care se anihilează, în tot sau în parte, aparenta juridică creata prin actul public, simulat.

Astfel, pentru a ne afla în faţa unei simulaţii este necesar ca actul secret (contra-înscrisul) să se fi încheiat concomitent sau, eventual, înainte de încheierea contractului aparent.

Doctrina a stabilit că simulaţia poată să îmbrace mai multe forme, una dintre acestea fiind aceea a contractului deghizat, caz în care părţile încheie în realitate un contract, însă urmăresc să-l ţină secret, în tot sau în parte, fată de terţele persoane, ascunzându-l, mascându-l printr-un alt contract. Deghizarea poate fi totală, când se urmăreşte a se ascunde însăşi natura actului secret. De exemplu, deşi în realitate între părţi a intervenit un contract de donaţie, părţile ascund această realitate, printr-un aparent dar neadevărat contract de vânzare-cumpărare. Aşadar, actul secret (contra-înscrisul) este numai de natura simulaţiei, nu şi de esenţa ei.

În cazul contractului deghizat total, se urmăreşte a se ascunde însăşi natura contractului secret. De exemplu, deşi în realitate între părţi a intervenit un contract de donaţie, părţile ascund, „deghizează” această realitate printr-un aparent, dar neadevărat, contract de vânzare-cumpărare. Această situaţie este distinctă de aceea în care se invocă doar preţul derizoriu. Dacă preţul este derizoriu, dar nu se face proba simulaţiei, contractul este nul ca vânzare pentru neseriozitatea preţului.

Potrivit art. 1665 alin. (2) Noul C. civ. „De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.”

Prin urmare, convenţia va fi anulabilă dacă preţul este atât de mic încât se poate concluziona asupra faptului că părţile nu au vrut să încheie o vânzare.

Noţiunea de preţ derizoriu va fi apreciată pe baza unor probe individualizate pentru fiecare speţă, iar raportarea se va face la preţul pieţei de la momentul încheierii tranzacţiei.

Cu privire la noţiunea de preţ derizoriu, instanţa urmează să aibă în vedere şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia I Civilă, respectiv Decizia nr. 3493 din 18 mai 2012 prin care s-au stabilit următoarele:

„Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească. Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț.

Prin urmare, în situația în care există relații de afinitate între părți, iar vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de câțiva ani asupra imobilului vândut, aprecierea prețului vânzării ca ”serios” fiind o chestiune de fapt, vilitatea prețului (deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios.”

Mai mult, este de necontestat faptul că, întregul raport contractual trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, acestea fiind desigur, potrivit principiul libertăţii de voinţă, consacrat atât la nivel legislativ, doctrinar, cât şi jurisprudenţial, libere să aprecieze nivelul până la care putem vorbi de un preţ rezonabil, prin raportare la valoarea bunului înstrăinat.

În acest sens, este demn de menţionat că, potrivit practicii judecătoreşti, în acele situaţii în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preţ mult inferior valorii reale a lucrului vândut, având în vedere că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.

Ca urmare, dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, încât poate crea aparenţa de lezare a unuia dintre cocontractanţi, nu putem conchide în mod absolut, fără a putea face proba contrarie, că respectivul preţ este unul derizoriu.

Simplul fapt că preţul stabilit de părţi este mai mic decât preţul real al imobilului nu poate duce la concluzia că preţul este neserios, cu excepţia situaţiei în care disproporţia este atât de mare încât s-ar putea considera că nu există un preţ şi că lipseşte contraprestaţia cumpărătorului.”

Analizând toate aceste dispoziţii legale şi consideraţii jurisprudenţiale, instanţa constată că, în cauză nu se face dovada existenţei simulaţiei unei donaţii; instanţa reţine că potrivit menţiunilor din contract, preţul vânzării a fost de 48.000 lei, bani pe  care vânzătorii au declarat că i-au primit în numerar la data autentificării actului. Acest aspect a fost confirmat de pârâta vânzătoare ..., care a confirmat primirea banilor.

În ceea ce priveşte existenţa preţului derizoriu, instanţa reţine că preţul de 48.000 lei este, fără dubiu, mult mai mic decât valoarea acestui imobil. Din certificatul de atestare fiscală emis de Direcţia Generală Economică a mun. ..., rezultă că valoarea impozabilă pe apartament este de 264006 lei; prin urmare, chiar dacă de la data vânzării au trecut aproximativ doi ani, instanţa constată că preţul stabilit este de aproximativ 5 ori mai mic faţă de valoarea apartamentului. Însă, în aprecierea preţului derizoriu, instanţa urmează să aibă în vedere şi raporturile dintre părţi, respectiv relaţia părinţi-fiică, precum şi faptul că, fără a fi un contract cu o clauză de întreţinere, vânzătorii au continuat să locuiască în imobil, după cum recunoaşte pârâta ... şi beneficiază de ajutor şi îngrijire din partea fiicei lor, cumpărătoarea ....

Prin urmare, având în vedere că între părţi există relații de rudenie, iar vânzătorii a beneficiat, în fapt, de un drept de abitaţie pe o perioadă de câțiva ani asupra imobilului vândut, au beneficiat de întreţinere din partea cumpărătorului, aprecierea prețului vânzării ca ”serios” fiind o chestiune de fapt, instanţa concluzionează că vilitatea prețului în speţa penidinte nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios.

Mai mult, din răspunsurile la interogatoriile adresate părţilor, rezultă că vânzătorii au propus vânzarea apartamentului şi reclamantului ..., însă acesta dorea să îi dea afară din apartament pe părinţii săi (răspuns întrebare 4 f. 61) şi nu dorea să aibă grijă de aceştia.

Instanţa nu poate reţine nici că prin vânzarea apartamentului către pârâta ... s-a încercat înlăturarea de la succesiunea autorului ... a reclamantului, întrucât părţile i-au promis acestuia alte bunuri rămase de pe urma defunctului, respectiv terenurile de la ..., pe care acesta a încasat în anul 2019 veniturile realizate (f. 95).

Domenii speta

Spete similare