Rezilierea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreținere și drept de habitație viageră

Rezoluţiune contract

Cuprins pe materii: 

Judecătoria Târgu Bujor, secţia civilă, sentinţa civilă  nr. 253/11.03.2020

Prin cererea înregistrată sub nr. ......./2018, la data de 24.08.2018, reclamantul C C, a chemat în judecată pe pârâții C A și C M, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreținere și drept de habitație viageră autentificat sub nr. 8....9/23.08.2006 de B.N.P. G Mihaela Beatrice, din următoarele considerente:

În data de 23.08.2006 a încheiat cu numitul C A– fiul său și pârâta C M – nora sa, un contract de vânzare – cumpărare cu clauză de întreținere ce a avut drept obiect imobilul, situat în intravilanul satului U, oraș T B, județul G, compus din suprafața  de 935 m.p. teren și casa de locuit construită din paiantă edificată pe acest teren, imobil proprietatea sa.

Prețul  imobilului înstrăinat a fost stabilit la 10.000 lei, din care suma de 5.000 lei a fost consemnat că ar fi fost primită la momentul semnării contractului iar restul de 5.000 lei s-a convertit într-o obligație de întreținere care consta în cheltuieli cu asigurarea hranei și asistența medicală, inclusiv procurarea medicamentelor pentru tratament medical ambulatoriu, precum și suportarea cheltuielilor de înmormântare conform datinilor și obiceiurilor strămoșești.

De la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare și până acum aproximativ 4 ani, pârâții au locuit în România și,  au avut grijă de nevoile sale în limita posibilităților lor.

În urmă cu aproximativ 4 ani fiul său a plecat din țară în Anglia unde a rămas să muncească și a rămas în îngrijirea pârâtei C M care avea și ea grijile ei și nu prea era în măsură să aibă grijă de el.

În urmă cu 3 ani a plecat și pârâta în Anglia și de la acel moment, a rămas singur fără nici un fel de ajutor din partea acestora deși, conform contractului  prin care le-a dat casa, aveau obligația morală și legală, să aibă grijă de el.

Datorită vârstei destul de înaintate  și a bolilor de care suferă a fost nevoit să apeleze la diverse persoane din sat pentru nevoile stringente (curățatul zăpezii, muncile agricole, etc.), deși acele persoane nu au nici un fel de obligații față de el.

A mai arătat reclamantul că a discutat cu pârâtul să rezilieze contractul , acesta a înțeles  și a fost de acord , a conștientizat că nu are nici posibilități și nici dorința să își respecte contractul însă nu a putut lua legătura cu pârâta și nici unul nu este dispus să se prezinte la notariat în acest sens.

În dovedirea cererii a solicitat încuviințarea probei cu martori, acte și interogatoriu pârâților.

În drept, și-a întemeiat cererea pe disp. art. 1549, 1635, 1639, 2254, 2257, 2263 Cod civil și art. 451 Cod procedură civilă.

Taxa judiciară de timbru a fost achitată cu chitanța seria GL nr. 74043 din 17.10.2018.

La data de 20.11.2018, pârâta C M a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională prin care a arătat că este de acord cu rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare nr. 8..../23.08.2006 și în condițiile în care instanța va dispune rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare, solicită  să dispună repunerea părților în situația anterioară cu consecința : restituirii prețului achitat pentru cumpărarea imobilului ce formează obiectul contractului de vânare nr. 8....9/23.08.2006, respectiv suma de 5.000 lei; restituirea prin echivalent a întreținerii prestate, conform contractului de vânzare cumpărare nr. 849/23.08.2006, evaluată la suma de 5.000 lei; restituirea bunurilor mobile care îi aparțin ; rambursarea cheltuielilor făcute asupra imobilului, respectiv lucrări necesare și utile și cheltuieli de judecată.

A mai arătat pârâta că adevăratul motiv este determinat de conflictul dintre ea și soțul său C A, fiul reclamantului și nicidecum neîndeplinirea obligației de întreținere. Pe rolul instanțelor din Marea Britanie este înregistrat procesul de divorț dintre ea și fiul reclamantului, divorț generat printre altele și de actele de violență exercitate de acesta împotriva sa, obținând în acest sens ordin de protecție împotriva lui C A, emis de către Curtea Magistraților din Hendon, Londra.

Reclamantul nu a încercat în prealabil rezolvarea litigiului pe cale amiabilă, mai mult, cunoscând faptul că locuiește în Marea Britanie, cu rea credință i-a indicat adresa din strada S, nr. 3, T B, sperând să nu afle de existența prezentului litigiu.

În ceea ce privește obligația de întreținere, așa cum precizează și reclamantul în cererea de chemare în judecată, și-a îndeplinit obligațiile în limita posibilităților financiare.

Din cauza faptului că pârâtul nu își exprimă acordul cu privire la călătoria copiilor minori din Marea Britanie în România, nu are posibilitatea să-i lase singuri și să se întoarcă în România, chiar și dacă este pentru o perioadă scurtă de timp, fapt ce determină imposibilitatea de a-și îndeplini obligația de întreținere.

A mai arătat pârâta că la data de 23 august 2006, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 8.../23.08.2006 , reclamantul C C, în calitate de vânzător, a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului situat în sat U, oraș T B, județul G ei și soțului său.

În ceea ce privește prețul vânzării, acesta a fost stabilit la suma de 10.000 lei, suma de 5.000 lei fiind achitată reclamantului iar potrivit contractului de vânzare cumpărarea restul de 5.000 lei s-a transformat într-o obligație de întreținere.

Ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, în calitate de proprietar asupra imobilului cumpărat, cu acordul reclamantului, a efectuat cheltuieli cu privire la imobilul cumpărat, cheltuieli necesare și utile pentru conservarea și administrarea imobilului. În plus a achiziționat bunuri mobile constând într-un televizor, laptop, mobilă, ș.a., bunuri mobile care au rămas în imobil, împreună cu dovezile achiziționării acestora.

De asemenea, în imobil au rămas și toate bunurile sale personale și ale copiilor minor, respectiv bijuterii din aur, îmbrăcăminte, etc.

În ipoteza în care instanța va dispune desființarea contractului de vânzare cumpărare nr. 8../23.08.2006, solicită, prin cererea reconvențională, repunerea părților în situația anterioară.

Având în vedere că reclamantul nu i-a comunicat nicio notificare referitoare la punerea în întârziere, solicită să se facă aplicație prevederilor art. 454 Cod procedură civilă.

În dovedirea cererii a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori, interogatoriu și expertiză tehnică în vederea evaluării imobilului și a bunurilor mobile.

În drept și-a întemeiat cererea pe dispozițiile Codului civil din 1864.

Taxa judiciară de timbru a fost achitată cu chitanța seria GL1 nr. 72261 din 25.03.2018.

La data de 04.12.2018 reclamantul C C a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională și a solicitat respingerea acesteia pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește suma de 5000 lei solicitat a fi restituită ca urmare a punerii părților în situația anterioară, nu  poate fi obligat la plata integrală a sumei către pârâta C M deoarece  o parte din bani au fost ai celuilalt pârât.

Capătul de cerere privind restituirea prin echivalent a întreținerii prestate este nefondat motivat de faptul că rezilierea contractului are loc ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor contractuale de către pârâți.

În ceea ce privește bunurile mobile a arătat că nu a văzut bijuterii sau obiecte personale ale pârâților rămase în casă și ă a rămas doar un televizor proprietatea acestora iar lucrările efectuate au fost lucrări de conservare și administrare.

Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”.

Prin urmare, în speță sunt aplicabile prevederile Codului civil din 1864, respectiv art. 1020 și următoarele.

Reținând achiesarea pârâtei C M la capătul de cerere privind rezilierea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere și drept de habitație viageră precum și poziția procesuală a pârâtului C A care nu a contestat susținerile reclamantului, instanța va dispune rezilierea contractului autentificat sub nr. 8...9/23.08.2006 de BNP G Mihaela Beatrice.

Fiind învestită prin cererea reconvențională cu cererea de restabilire a situației anterioare, instanța reține din cuprinsul contractului că s-a consemnat primirea prețului de 5.000 lei de către înstrăinător, beneficiarul întreținerii și plata acestuia de către întreținători, la data autentificării contractului.

Deși contractul de întreținere este în esență un contract  aleatoriu, s-a reținut în doctrină și jurisprudență că, urmare a rezilierii, creditorul are obligația să restituie suma de bani primită cu titlu de preț, ca prestație accesorie întreținerii, sub acest aspect contractul neavând caracter aleatoriu.

În speță este lipsit de relevanță faptul că doar pârâta care este în divorț de pârât, parte în contractul de întreținere, a solicitat restituirea prețului, aceasta fiind îndreptățită să pretindă și să primească întreaga sumă, urmând a se desocoti ulterior cu soțul său, cocreditor al obligației de restituire a prețului de către debitorul C C. Din perspectiva reclamantului ca debitor al obligației de restituire a prețului, obligația de plată nu este divizibilă ci solidară față de cei doi creditori îndreptățiți la restituirea prețului.

Conform art. 1034 din Codul civil în vigoare la data contractului, aplicabil efectelor acestuia conform art. 6 alin. 2 Cod civil în vigoare de la data de 01.10.2011, în cazul solidarității active fiecare dintre creditori este îndreptățit să ceară debitorului obligației plata întregii creanțe datorate iar prin plata efectuată numai unuia dintre creditori debitorul comun este liberat față de toți creditorii săi solidari.

Ca efect al rezilierii pentru neexecutare, dreptul de proprietate asupra bunului imobil va fi redobândit de vânzătorul beneficiar al întreținerii, în schimb valoarea întreținerii prestate nu trebuie restituită, tocmai datorită caracterului aleatoriu al contractului. De altfel, debitorul care a avut folosința bunului nu va fi obligat nici el să restituie valoarea folosinței, de vreme ce contractul fiind aleatoriu, nu se poate proceda la efectuarea unui calcul al echivalenței prestațiilor.

În ceea ce privește capătul de cerere privind restituirea bunurilor mobile ce aparțin pârâtei, instanța constată că existența acestora în imobil și dreptul  de proprietate al pârâtei asupra lor nu au fost dovedite în condițiile art. 249 Cod procedură civilă. Prin urmare, față de recunoașterea reclamantului în sensul că în imobil a rămas un televizor aparținând pârâților, instanța urmează a-l obliga pe reclamant să restituie un televizor.

Referitor la capătul de cerere privind obligarea reclamantului la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire, estimate de pârâtă la suma de 20.000 lei și stabilită prin raportul de expertiză la suma de 35827 lei, instanța reține că acestea au constat în: modificare gard, modificare geamuri și uși termopan, refacere și îmbunătățiri acoperiș, renovare camere și nu au fost contestate de către  reclamant.

Întrucât lucrările de îmbunătățire la imobil au sporit valoarea acestuia care se întoarce în proprietatea reclamantului, instanța constată că se impune restituirea contravalorii lucrărilor, în caz contrar operând o îmbogățire fără justă cauză. De asemenea, instanța va reține solicitarea pârâtei de a obliga pe reclamant doar la restituirea  sumei de 20.000 lei și nu cea stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză.

Văzând și disp. art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare