Rezoluţiune contract şi daune

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Zimnicea cu nr. 156/339/28.01.2008, reclamanta S.C. D.C.I. S.R.L., , în contradictoriu cu pârâţii A.M. şi A.F. , a solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 22.12.2005 şi obligarea pârâţilor la plata sumei de 40.000 lei, cu titlu de daune interese pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate de pârâţi.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâţii o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, la data de 22.12.2005, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă, cu preţul de 25.000 lei, un saivan de ovine compus din două construcţii – saivan acoperit şi saivan neacoperit şi suprafaţa aferentă de teren în suprafaţă de 0,20 ha., precum şi un gard din cărămidă, bunuri imobile situate în com. Piatra, jud. Teleorman, cu vecinătăţile menţionate în acţiune.

A mai arătat că părţile s-au înţeles, cu aceeaşi ocazie, ca perfectarea actului de vânzare-cumpărare la notar să se efectueze în termen de 60 de zile de la data încheierii promisiunii de vânzare din 22.12.2005 (cel târziu la 21.02.2006, potrivit pct. 3.1 din contract) şi că a achitat un avans de 20.000 lei la aceeaşi dată.

A menţionat reclamanta că ulterior pârâţii au solicitat amânarea scadenţei obligaţiei de încheiere a actului în formă autentică până la 30.03.2006, termen cu care a fost de acord, însă nici până la data introducerii prezentei cereri pârâţii nu şi-au respectat obligaţia asumată, deşi a încercat soluţionarea litigiului pe cale amiabilă, inclusiv pe calea concilierii directe, conform procesului verbal încheiat la 28.09.2007.

Reclamanta şi-a întemeiat în drept cererea pe dispoziţiile art. 1021, art. 961, art. 1298 şi art. 1087 C.civ., a anexat cererii de chemare în judecată contractul intitulat „promisiune de vânzare”, procesul verbal întocmit cu ocazia concilierii directe şi notificarea emisă în acest sens, precum şi cererea pârâtei A.F. din 21.02.2006 pentru amânarea scadenţei definitivării actelor de proprietate, dovada achitării avansului din preţul vânzării şi copii ale actelor de identitate ale pârâţilor.

A timbrat legal acţiunea cu 2060 lei taxă judiciară de timbru şi 6 lei timbru judiciar.

La termenul din 20.02.2008 pârâţii au solicitat termen pentru a-şi angaja apărător, termen acordat de instanţă, iar la 29.02.2008 au depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin întâmpinare solicitând respingerea cererii principale ca „netemeinică şi nefondată”, motivat în principal de faptul că nu le aparţine culpa în obţinerea titlului de proprietate pentru bunurile imobile ce fac obiectul promisiunii de vânzare şi că nu au reuşit să ia legătura cu administratorii reclamantei, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, iar prin cererea reconvenţională au solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 5.000 lei reprezentând diferenţa de preţ pe care aceasta s-a obligat să o achite pentru cumpărarea imobilelor, precum şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilele ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pârâţii-reclamanţi şi-au întemeiat în drept cererea pe dispoziţiile art. 115, 119-120 C.proc.civ. şi au timbrat cererea reconvenţională cu 384 lei taxă de timbru şi 3 lei timbru judiciar.

Au depus la dosarul cauzei încheierea de întabulare nr. 58 pronunţată în dos.nr. 58/06.02.2007 de Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară Teleorman – Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară Zimnicea, prin care s-a admis cererea privind întabularea dreptului de proprietate al pârâţilor-reclamanţi în cartea funciară, cu privire la imobilele ce fac obiectul litigiului din prezenta cauză, însoţită de întreaga documentaţie cadastrală, sentinţa civilă nr. 130/20.03.2006 pronunţată de Judecătoria Zimnicea în dos. nr. 103/2006 şi copii ale actelor proprii de identitate.

Reclamanta-pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii reconvenţionale formulată de pârâţii-reclamanţi.

Fiecare din părţi a solicitat administrarea probelor cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, interogatorii reciproce şi un martor pentru reclamanta-pârâtă şi doi pentru pârâţii-reclamanţi, probe admise de instanţă, care a procedat la administrarea acestora, răspunsurile la interogatorii şi declaraţiile martorilor fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.

Deliberând, în urma cercetării judecătoreşti, instanţa a reţinut următoarele :

La data de 22.12.2005, părţile au încheiat o „promisiune de vânzare”, prin care promitenţii vânzători A.M. şi A.F. s-au obligat să vândă beneficiarului-cumpărător S.C. D.C.I. S.R.L. următoarele bunuri imobile : saivan ovine compus din două construcţii, saivan acoperit şi saivan neacoperit şi suprafaţa aferentă de teren de 0,20 ha., transcris sub nr. 360/09.03.1995 la Judecătoria Zimnicea; gard de cărămidă cele leagă cele două saivane, bunuri imobile situate în intravilanul comunie Piatra, jud. Teleorman, cu următoarele vecinătăţi : N – Aspra Mitică şi Aspra Florica; S – Nătărău Adrian; V - izlaz comunal; E – Socol Niţă, în schimbul sumei de 25.000 lei

S-a făcut menţiunea în înscris că bunurile erau deţinute de promitenţii-vânzători în temeiul procesului verbal nr. 55 din 23.10.1992, transcris la Notariatul de stat Zimnicea sub nr. 360/09.03.1995, Factura nr. 39/23.10.1992 şi certificat de grefă eliberat de Judecătoria Zimnicea – Biroul de publicitate imobiliară nr. 363/02.06.1998.

Din preţul stabilit prin învoiala părţilor pentru bunurile imobile menţionate în contract, în sumă totală de 25.000 lei, beneficiarul-cumpărător S.C. D.C.I. S.RL. a achitat la data încheierii convenţiei, 22.12.2005, suma de 20.000 lei promitenţilor-vânzători A.M. şi A.F. .

S-a mai stipulat în înscris că se va încheia ulterior contractul de vânzare-cumpărare la notarul public, între A.M. şi A.F. , în calitate de vânzători şi S.C. D.C.I. S.R.L., în calitate de cumpărător, în termen de 60 de zile (până la 21.02.2006), interval de timp în care promitenţii-vânzători se obligă să obţină titlu de proprietate, în caz contrar, dacă după împlinirea termenului contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat din culpa promitenţilor-vânzători, aceştia datorează beneficiarului-cumpărător dublul avansului încasat, adică suma de 40.000 lei, precum şi faptul că neexecutarea culpabilă a promisiunii de vânzare dă dreptul părţii care şi-a executat obligaţiile, să solicite daune-interese, soluţionarea eventualelor neînţelegeri fiind stabilită la instanţa competentă.

Prin cererea din 21.02.2006, pârâta-reclamantă A.F. a solicitat S.C. D.C.I. S.R.L. amânarea scadenţei îndeplinirii obligaţiei de a obţine (definitiva) actele de proprietate conform contractului din 22.12.2005, termen ce a fost prelungit prin acordul părţilor până la data de 30.03.2006.

La data de 20.03.2006 a fost pronunţată de către Judecătoria Zimnicea, sentinţa civilă nr. 130, prin care s-a constatat că pârâţii-reclamanţi din prezenta cauză sunt proprietari, printre altele, ai clădirii saivan oi şi terenul aferent de 0,20 ha., situate pe teritoriul com. Piatra, jud. Teleorman, bunuri imobile dobândite de la Comisia de lichidare a fostului C.A.P. Piatra.

Din ansamblul probelor administrate în cauză (răspunsurile părţilor la interogatorii, declaraţiile martorilor, sentinţa civilă nr. 130/20.03.2006) rezultă fără putinţă de tăgadă că pârâţii-reclamanţi A.M. şi A.F. nu şi-au îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a obţine documentaţia necesară încheierii contractului în forma autentică şi de a se prezenta la notar în acest scop, culpa pentru nerespectarea obligaţiei asumate şi pentru imposibilitatea definitivării vânzării-cumpărării bunurilor imobile ce fac obiectul prezentului litigiu aparţinându-le în exclusivitate.

Astfel, cum recunosc chiar pârâţii-reclamanţi la interogatorii, la data concilierii directe – 28.09.2007 –, se aflau în posesia întregii documentaţii necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aşa cum stabiliseră de comun acord prin antecontractul denumit „promisiune de vânzare-cumpărare” din 22.12.2005, însă pârâta-reclamantă A.F. nu le-a prezentat reprezentantului reclamantei-pârâte, deşi le avea asupra sa, motivând la interogatoriu că i s-ar fi vorbit nepoliticos şi nu i se plătise diferenţa de preţ.

Neîndeplinirea culpabilă a obligaţiei de a se prezenta la notar pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare reiese clar şi din datele la care a fost întabulat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 0,20 ha. ce face obiectul promisiunii de vânzare – 06.02.2007 – respectiv la care a fost pronunţată sentinţa civilă nr. 130/20.03.2006 a Judecătoriei Zimnicea, care a rămas definitivă şi irevocabilă prin nerecurare la data de 26.04.2006, fiind imposibil de justificat intervalul mare de timp scurs de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a hotărârii judecătoreşti şi până la întabularea dreptului de proprietate consacrat de aceasta, ceea ce dovedeşte reaua-credinţă a pârâţilor-reclamanţi în îndeplinirea obligaţiei asumate.

Este lipsită de relevanţă apărarea pârâţilor-reclamanţi în sensul că au refuzat să se prezinte la notar deoarece nu li se plătise diferenţa de preţ, în sumă de 5.000 lei, întrucât din ansamblul probelor administrate în cauză reiese că plata acestei diferenţe de preţ urma să se facă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aspect care este şi de notorietate publică, anume faptul că preţul se plăteşte în momentul definitivării tranzacţiei în forma prevăzută de lege, (în speţă, forma autentică a contractului era necesară sub sancţiunea nulităţii absolute, conform dispoziţiilor art. 2 alin. 1 din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005), pentru evitarea oricăror neînţelegeri, chiar actele autentice purtând, în majoritatea lor, menţiunea că preţul s-a plătit la data încheierii acestora.

Având în vedere aceste considerente, văzând şi dispoziţiile art. 961, art. 1021, 1087 şi 1298 C.civ., instanţa,prin s.c. nr. 449 din data de 21.05..2008  a admis cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă S.C. D.C.I. S.R.L., a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 22.12.2005, a obligat pârâţii reclamanţi A.M. şi A.F. să plătească reclamantei-pârâte suma de 40.000 lei, cu titlu de daune interese,  i-a obligat pe aceştia la plata către S.C. D.C.I. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată, constatând că au căzut în pretenţii, conform art. 274 alin. (1) C.proc.civ. şi a respins cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare