Superficie. Aplicabilitatea art. 28 din Decretul-Lege nr. 115/1938

Conform considerentelor Deciziei nr. 13/2019 pronunțată de ÎCCJ în recurs în interesul legii, art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor numai în cazul în care acestea sunt autorizate, alin. (2) al aceluiași articol permite, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

Potrivit acestor dispoziții legale, constructorul poate obține în condițiile arătate doar recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, nu și un drept de folosință asupra terenului.

Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Prin decizia civilă nr. 376/A/22.09.2022, pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în

dosarul nr. 7567/290/2019, s-a respins apelul formulat de către apelantul-reclamant N. V. împotriva sentinței civile nr. 1244/05.08.2021, pronunțată de către Judecătoria Reșița în dosarul nr. 7567/290/2019, în contradictoriu cu intimata-pârâtă U. A. T. B., având ca obiect superficie.

Deliberând asupra apelului civil de față, tribunalul a constatat că, prin sentința civilă nr. 1244/05.08.2021, Judecătoria Reșița a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a UAT B. invocată prin întâmpinare și a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N. V., în contradictoriu cu pârâta UAT B..

Pentru a hotărî astfel, instanța s-a pronunțat cu prioritate asupra excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă prin întâmpinare.

Astfel, cu referire la calitatea procesuală instanța a reținut că aceasta presupune existența unei identități între persoana reclamantului și cel care ar fi titular al dreptului afirmat – calitate procesual activă, precum și între persoana pârâtului și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății – calitatea procesuală pasivă.

Reclamantul fiind cel care pornește acțiunea trebuie să justifice atât calitatea procesual activă, cât și pe cea pasivă, prin indicarea obiectului cererii și a motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția sa.

După ce a fost sesizată, instanța a constatat că trebuie să verifice atât calitatea procesual activă cât și calitatea procesual pasivă.

Excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond absolută și peremptorie.

În cauză se constată că reclamantul a chemat în judecată pârâtul orașul B. pentru a se constitui în beneficiul său un drept de superficie pentru suprafața de 6000 m.p. teren și asupra construcțiilor aflate pe acest teren situat în intravilanul localității B., strada M. nr. ..., județul Caraș-Severin, înscrisă în cartea funciară nr. ... a localității B., județul Caraș-Severin.

Față de concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de expert tehnic judiciar N. A. I., respectiv față de amplasamentul suprafeței de teren propusă de expert spre instituirea dreptului de superficie, parte a imobilului înscris în CF ... B. R., proprietatea tabulară a UAT B., instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârât prin întâmpinare.

În acest sens se are în vedere și suplimentul la raportul de expertiză tehnică judiciară depus la dosarul cauzei la data de 13.04.2021, dar și procesul verbal de recepție .../2021. Pentru eliminarea oricărui echivoc, instanța reține de asemenea faptul că potrivit extrasului CF nr. ... B. R., imobilul teren – categoria pășune – având nr. top ..., în suprafață de 194778,33 mp, se află în proprietatea tabulară a orașului B., potrivit mențiunii de sub B1 (f. ...).

Pe fond, față de petitul formulat de reclamant, redat în cuprinsul analizei excepției lipsei calității procesuale pasive a orașului B., respectiv față de susținerea acestuia privind utilizarea imobilului din anul 1974, raportat la dispozițiile art. 6, alin. 1, 2, 4 și 6 din Codul civil, instanța a constatat incidența în cauză a dispozițiilor vechii reglementări.

Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate în care se juxtapun două drepturi legate și dependente între ele, ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, superficiarul, asupra construcțiilor, plantațiilor, altor lucrări, aflate pe un teren ce aparține unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.

Deși nu a beneficiat de o reglementare expresă potrivit Codului civil din 1864, în cadrul doctrinei și a practicii judiciare s-a conturat opinia că acest drept se poate constitui prin titlu, ex lege și prescripție achizitivă.

Recunoașterea acestui drept de superficie, o construcție eminamente doctrinară s-a realizat în jurul art. 492 din  Codul civil din 1864, potrivit căruia, proprietarul pământului care a făcut construcții, plantații și lucrări cu materiale străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit, după împrejurări, pentru o asemenea urmare și la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica.

În alte cuvinte, dreptul de superficie s-a conturat ca o excepție de la regula accesiunii, potrivit căreia proprietarul terenului este proprietar al construcției încă din momentul încorporării materialelor în sol, eventualul constructor având un simplu drept de creanță.

Ca o paralelă, potrivit art. 693 alin 2 din Codul civil, dreptul de superficie se poate constitui prin acte juridice, prin uzucapiune și prin alte moduri prevăzute de lege.

În cauză, deși reclamantul a susținut că achiziționat în urmă cu aproximativ 40 de ani, prin înscris sub semnătură privată, imobilul situat pe str. M., nu a comunicat la dosarul cauzei înscrisul doveditor în acest sens. În alte cuvinte, nu a probat existența dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul proprietatea UAT B., luarea în evidențele Serviciului de Impozite și Taxe, neacoperind omisiunea depunerii actului de proprietate. De altfel, reclamantul prin răspunsul la întâmpinare a arătat în mod expres faptul că nu deține niciun titlu, însă folosind imobilul din 1974, neîntrerupt, public, nefiind tulburat vreodată de UAT B. sau de vreo altă persoană, plătind impozit din 1999, fiind cunoscut în localitate drept proprietar, a apreciat că a dobândit dreptul de superficie prin uzucapiune.

În continuare, instanța a reținut  faptul că obținerea unui asemenea titlu pe cale judecătorească, raportat la edificarea clădirii – drept de proprietate dobândit prin construire, a fost cenzurată de CEDO - cauza Bock și Palade c României. Astfel, potrivit soluției dată în această cauză, dreptul de superficie poate fi dobândit doar prin lege, prescripție achizitivă sau convenția părților, simplul fapt de a edifica o construcție pe terenul altuia, cu toată buna-credință, nu poate duce la recunoașterea unui drept de superficie în beneficiul constructorului, aparența în drept neintrând în categoria actelor și faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie.

Totodată, potrivit deciziei nr. 13/2019 pronunțată asupra recursului în interesul legii în interpretarea și aplicarea art. 492 din Codul civil din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din Codul civil, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare și art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

În cauză, având în vedere neincidența primelor două modalități de constituire a dreptului de superficie, neexistând o convenție între reclamanți și proprietarul tabular, sau reprezentantul/continuatorul acestuia, și nici o situație de naștere direct din lege a acestui drept, se va proceda la analiza prescripției achizitive. 

Astfel, pentru cazul în care proprietarul terenului nu invocă accesiunea, cazul dedus judecății, iar situația de fapt a posesiei pe care o exercită constructorul asupra edificiului se prelungește în timp, acest fapt al posesiei poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Pe cale de consecință, dreptul de superficie poate lua naștere prin prescripție achizitivă în caz de pasivitate din partea proprietarului terenului.

În acest sens cu prioritate a reținut  faptul că prin Decizia ÎCCJ nr. 86/10.12.2007 pronunțată în cadrul procedurii privind recursul în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial al României nr.697/14.10.2008 s-a stabilit că „în situația prescripțiilor achizitive începute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 ..., acțiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate de dispozițiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938”.

Or, D-L nr. 115/1938, are aplicabilitate în Transilvania prin efectul Legii nr. 231/12.07.1947.

Potrivit prevederilor art. 28 din Decretul-Lege 115/1938, cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiile prevăzute de lege, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.

Uzucapiunea reglementată de această prevedere legală este una extratabulară, ea presupunând întrunirea următoarelor condiții:

- titularul dreptului real de proprietate care este intabulat în cartea funciară să fie decedat;

- cel ce invocă uzucapiunea să posede imobilul cel puțin 20 de ani de la decesul titularului dreptului;

- această posesie să fie utilă, cerința bunei credințe nefiind cerută de lege.

În cazul uzucapiunii extratabulare, efectele se produc retroactiv de la data începerii posesiei, dreptul de proprietate fiind dobândit înaintea înscrierii lui în cartea funciară.

În ceea ce privește prima dintre condițiile cerute de prevederile art. 28 din Decretul –Lege nr. 115/1938 pentru a opera uzucapiunea extratabulară, instanța constată că aceasta nu poate fi îndeplinită, proprietar tabular fiind UAT B..

Împotriva sentinței civile nr. 1244/05.08.2021 a formulat apel reclamantul N. V., solicitând admiterea apelului, anularea în  parte a sentinței apelate, și rejudecând cauza în fond admiterea acțiunii astfel cum a fost  formulată și pe cale de consecință să se constate că a  dobândit un drept de superficie pentru suprafața de 2609 mp teren și asupra construcțiilor aflate pe acest teren situat în intravilanul localității B., strada M. nr. ..., județul Caraș-Severin, înscris în cartea funciară nr. ... a localității B., Județul Caraș-Severin, conform raportului de expertiză întocmit de domnul expert I. N. din suprafața totală de 6000 mp teren. Solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

Instanța, analizând legalitatea și temeinicia sentinței apelate, în raport de motivele invocate, constată neîntemeiat apelul, pentru următoarele considerente:

Conform expertizei efectuate în cauză,  casa cu nr. ..., situată în localitatea B., strada M., al cărei proprietar susține reclamantul că este, în urma unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în urmă cu 30 de ani sub forma unui înscris sub semnătură privată (înscris care nu a fost depus la dosarul cauzei) se află edificată pe terenul înscris în CF nr. ... B. R..

Din analiza acestui extras de carte funciară (fila ...), tribunalul constată că proprietar tabular este C. B., din anul 1936.

Tribunalul, având în vedere, raportat la data la care se susține că a început posesia terenului (în urmă cu 40 ani, de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare) și la faptul că nu se invocă o joncțiune a posesiilor (cu posesia antecesorului în drepturi al reclamantului, vânzătorul din contractul de vânzare-cumpărare), constată că sunt incidente prevederile art. 28 din DL nr. 115/1938, referitor la dreptul de superficie având ca și cauză prescripția achizitivă.

Tribunalul constată, având în vedere titularul dreptului de proprietate asupra terenului înscris în cartea funciară,  C. B., că nu este îndeplinită cerința impusă de art. 28 din DL nr. 115/1938, aceea a decesului proprietarului tabular.

Cu privire la motivele de apel referitoare la dobândirea dreptului de superficie în baza legii, tribunalul constată că sunt neîntemeiate, întrucât invocarea prevederilor art. 492 din vechiul Cod civil ca temei juridic al acestui petit nu se încadrează în noțiunea de lege reținută de practica judiciară anterioară Noului Cod Civil și CEDO  în cauza Buck și Palade.

Motivele de apel referitoare la petitul având ca obiect dobândirea dreptului de superficie prin convenția părților, respectiv prin acceptarea tacită a realizării construcției de către proprietarul terenului sunt neîntemeiate, pentru următoarele  considerente:

Conform considerentelor Deciziei nr. 13/2019 pronunțată de ÎCCJ în recurs în interesul legii, art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor numai în cazul în care acestea sunt autorizate, alin. (2) al aceluiași articol permite, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

Potrivit acestor dispoziții legale, constructorul poate obține în condițiile arătate doar recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, nu și un drept de folosință asupra terenului.

În cuprinsul considerentelor acestei decizii, ÎCCJ a reținut că Codul civil din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din Codul civil, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare și art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității  imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare stabilește că:

Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Din analiza acestor considerente, tribunalul reține că nu se poate obține recunoașterea pe cale judiciară  a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate înainte de 01.08.2001 prin promovarea direct la instanță a unei acțiuni în constatare.

Tribunalul, având în vedere aceste considerente, și faptul că dovedirea calității de proprietar asupra construcției este o condiție pentru constatarea dreptului de superficie, constată că aceste motive de apel sunt neîntemeiate.

În plus, tot cu privire la netemeinicia acestor motive de apel tribunalul mai reține că în cazul invocării existenței unei convenții, neopunerea proprietarului terenului la edificarea construcției nu reprezintă o acceptare tacită privind acordul pentru realizarea construcției. Acest acord trebuie exprimat expres, iar în cazul în care proprietarul terenului este o unitate administrativ teritorială, el constă în emiterea autorizației de construire.

Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 Cod proc.civ., urmează să respingă apelul formulat de către apelantul-reclamant N. V. împotriva sentinței civile nr. 1244/05.08.2021 pronunțată de către Judecătoria Reșița în dosarul nr. 7567/290/2019 în contradictoriu cu intimata-pârâtă U. A. T. B.,  având ca obiect superficie.

Decizia civilă nr. 376/A/22.09.2022 a rămas definitivă prin nerecurare

Domenii speta

Spete similare