Obligație de a face. Obligația legală de vânzare a unui bun

Obligație de a face. Obligația legală de vânzare a unui bun. Aplicarea dispozițiilor Legii nr. 58/1991 și H.G. nr. 331/1992.

Sentința Civilă nr.11766 /26.11.2021 pronunțată de Judecătoria Galați

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Galați, reclamantul S.S.R.L, în contradictoriu cu pârâtul M S.A., a solicitat instanței pronunţarea unei hotărâri prin care să dispună obligarea pârâtului la perfectarea contractului de vânzare, în formă autentică, pentru terenul în suprafaţă de 62,40 mp situat în mun. Galaţi, jud. Galaţi, sub sancţiunea de daune cominatorii în cuantum de 50 lei/zi de întârziere până la îndeplinirea obligaţiei.

Prin întâmpinare, pârâtul a arătat, în esență, că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/12.11.1993,  a transmis către reclamant dreptul de proprietate asupra suprafeței de 229 mp din activul nr. 142. A susținut că nu deține actele succesive ulterioare de înstrăinare a activului în suprafață de 229 mp. De asemenea, a invocat prematuritatea cererii de chemare în judecată având în vedere că între părţile litigante nu a avut loc procedura prealabilă prevăzută de art. 111 din H.G. nr. 577/2002, obligarea sa la încheierea contractului de vânzare în formă autentică putându-se materializa numai după negociere directă.

Prin Sentința Civilă pronunțată de Judecătoria Galați, instanța a admis în parte cererea principală, a obligat pârâtul să vândă către reclamant terenul în suprafață de 25 mp, în indiviziune, din suprafața de 68,20 mp. și terenul în suprafață de 4,65 mp, în indiviziune, din suprafața de 20 mp, teren aferent blocului x, din mun. Galați, județul Galaţi, la prețul de 190,43 lei/mp și a respins restul pretențiilor ca neîntemeiate.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele:

Potrivit art. 61 din Legea privatizării societăților comerciale nr. 58/1991 raportat la art. 1 din H.G. nr. 331/1992 (acte normative în vigoare la data transmiterii proprietății asupra activului ) societatea supusă privatizării era obligată să procedeze la vânzarea activului, urmând ca terenul aferent să urmeze soarta activului prin transmiterea dreptului de proprietate deîndată ce se obţinea certificatul de atestare a proprietăţii asupra terenului.

Reclamantul a invocat ca temei juridic al acțiunii sale dispoziţiile H.G. nr. 331/1993 şi H.G. nr. 577/2002 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea O.U.G. nr. nr.88/1997.

Conform art. 2 alin. (1) lit. b) din O.U.G. nr. 88/1997, prevederile acestei ordonanţe se aplică vânzării de active ale regiilor autonome şi ale societăţilor comerciale la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar majoritar, inclusiv ale companiilor naţionale şi ale societăţilor naţionale ori ale celorlalte societăţi comerciale rezultate din reorganizarea unei regi autonome de interes naţional sau local.

În conformitate cu art. 111 H.G. nr. 577/2002, activele amplasate pe terenurile care nu sunt în proprietatea vânzătorului se pot vinde condiționat de existenţa acordului scris al proprietarului terenului. Terenul aferent activelor a cărui situaţie se clarifică după data vânzării activului va fi vândut cumpărătorului activului prin negociere directă, cu excepţia terenurilor care sunt proprietate publică a statului sau a unei unități administrativ teritoriale.

Vânzarea astfel reglementată se realizează la preţul de vânzare, conform prevederilor H.G. nr. 834/1991, la care se adaugă criteriile de evaluare instituite de aceeași H.G. nr. 577/2002 prin art.141.

Astfel, instanța a reținut că reclamantul invocă obligaţia legală de vânzare în sarcina pârâtului și, față de refuzul acestuia de a-și îndeplini obligația de bunăvoie, a solicitat concursul instanţei de judecată în vederea constrângerii pârâtului să execute această obligație .

Obligaţia legală de vânzare a unui bun este strict determinată şi reglementată de lege şi intervine la îndeplinirea condiţiilor legale. Legiuitorul a intervenit de-a lungul timpului în mai multe materii, reglementând dreptul de a cumpăra un bun, corelativ cu obligaţia de vânzare, în anumite condiții expres prevăzute de lege ( alături de legea privatizării, mai pot indicate cu titlu de exemplu, fără incidență în cauză, Legea nr. 112/1996 sau Legea nr. 85/1992).

În cazul în care condiţiile legale de vânzare-cumpărare sunt îndeplinite, dar partea debitoare refuză să-şi îndeplinească obligaţia, singura cale la dispoziţia creditorului este cea în justiţie.

Obligaţia legală în speţă este una scriptae in rem care urmează fondul în mâna oricui s-ar afla. Dreptul corelativ acestei obligaţie s-a transmis succesiv de la primul cumpărător la reclamantul din cauză, iar pârâtul nu se poate opune vânzării atât timp cât legea îl obligă ca, în situaţia în care a optat pentru vânzarea activului, să vândă întregul activ.

Instanţa a subliniat că obligaţia ce-i incumbă pârâtului este cea născută la momentul vânzării activului în baza H.G. nr. 834/1991, iar abrogarea ulterioară a acestui act normativ nu duce automat la stingerea obligaţiei de vânzare, mai mult cu cât, această obligaţie a fost preluată succesiv de toate legile de privatizare ulterioare. La baza acestei obligaţii stă cu justeţe necesitatea ca activul să fie înstrăinat şi exploatat în întregul său, iar modificarea legislaţiei nu trebuie să aducă atingere dreptului şi obligaţiei corelative născute în puterea unei legi.

Așadar, având în vedere că antecesorul în drepturi al reclamantului avea acest drept legal la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, drept accesoriu, în baza legii, dreptului de proprietate asupra activului, reclamantul, devenind proprietar asupra activului, a devenit, în baza legii, titularul dreptului legal la transmiterea proprietăţii asupra terenului aferent activului deţinut în proprietate.

Cu privire la susţinerea pârâtului din întâmpinare referitoare la imposibilitate de constrângere la încheierea contractului de vânzare cumpărare pe cale judiciară, deoarece nu a existat o negociere directă între părțile litigante, instanţa, în acord cu pârâtul, a constat că afirmațiile reclamantului privind presupusa negociere prealabilă sesizării instanței de judecată nu sunt susținute din punct de vedere probatoriu. Instanța a arătat că invitația la negocieri despre care a făcut vorbire reclamantul și pe care a anexat-o cererii de chemare în judecată nu a fost comunicată pârâtului, în privința sediului din mun. Galați, operând modificări încă din anul 2012. Cu toate acestea, în cursul judecății, părțile s-au întâlnit la masa tratativelor, însă negocierea nu s-a soldat cu un acord cu privire la prețul  vânzării.

De altfel, în ceea ce privește primul capăt de cerere, instanța a constatat că, la momentul încheierii cercetării judecătoreşti, părţile au adoptat poziții procesuale convergente, pârâta fiind de acord cu admiterea cererii, singura chestiune rămasă în divergență  ținând de prețul vânzării.

Reținând că hotărârea judecătorească va recunoaște dreptul reclamantului, respectiv obligaţia legală corelativă a pârâtului, instanța a procedat la analiza elementele vânzării, bunul şi valoarea preţului.

Referitor la identificarea bunului ce va face obiectul contractului de vânzare cumpărare, instanța a reținut concluziile lucrării în specialitatea topografie, cadastru și geodezie, întocmită în cauză de către doamna R.C.,  și concluziile expertului consilier R.C.

Cu privire la noțiunea de „teren aferent” al activului înstrăinat  la care fac referire dispozițiile legale mai sus redate, instanţa a constatat că activul înstrăinat este determinat precis în actele translative de proprietate succesive, iar suprafaţa de teren corespunzătoare activului devenit proprietatea reclamantului a fost determinată de către expertul desemnat în cauză. Astfel, din suprafața de 68, 20 mp, cu privire la care este înscris dreptul de proprietate în Cartea Funciară, în indiviziune, este aferentă construcției proprietatea reclamantului, parte din activul 142. Din suprafața de 20 mp, în indiviziune, cu privire la care este înscris dreptul de proprietatea în Cartea Funciară 4, 65 mp din terenul aferent blocului x Galați, județul Galaţi, în indiviziune, reprezintă teren aferent părții din activul 142 proprietatea reclamantului.

Referitor la prețul vânzării, instanța a reținut că în situaţia în care părţile nu au ajuns la un acord cu privire la preţul vânzării, oricare parte este în drept a cere în justiţie lămurirea acestuia.

Cu privire la valoarea terenului, instanţa a constatat că lucrarea de specialitate întocmită în cauză de către doamna expert B.C. a determinat valoarea terenului aferent fostului „activ 142”, expertul desemnat în cauză apreciind că metoda venitului este adecvată pentru stabilirea valorii imobilului teren.

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: a) abordarea prin piață; b) abordarea prin venit; c) abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Abordarea prin venit presupune analizarea capacității unei proprietăți de a genera beneficii viitoare. Această metodă de evaluare poate fi descrisă ca parte a procesului sistematic de evaluare, metodele, tehnicile și procedurile utilizate în abordare, reprezintă mijloace analitice, cu scop general, aplicabile în evaluarea proprietăților generatoare de venit.

Principiul de bază al abordării prin venit este că un investitor mediu nu va plăti, pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare, mai mult decât valoarea actualizată a beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respective. Abordarea prin venit reflectă principiul anticipării și substituției.

Față de datele concrete ale speței, având în vedere factorii obiectivi indicați de către expert în lucrarea de specialitate,  cat si pe baza raționamentului profesional al evaluatorului, instanța a apreciat că în mod corect a reținut expertul în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare că valoarea estimată prin abordarea prin venit reprezintă valoarea proprietății în discuție.

Astfel, instanța a reținut că preţul stabilit prin expertiza întocmită în cauză de către doamna expert B.C., cu amendamentele aduse la solicitarea expertului consilier doamna Z.M.L.,  urmând ca valoarea terenului să fie calculată prin raportare la valoarea chiriei comparabile ofertată pentru anul 2021 de către U.A.T.M.G. pentru  terenuri din aceeași categorie de utilizare.

Prin urmare, instanţa a reținut că obligaţia pârâtului de vânzare se referă la terenul aferent părții din activul 142 proprietatea reclamantului, identificat în lucrarea de specialitate întocmită în cauză de către doamna expert R.C., respectiv  suprafața de 25 mp, în indiviziune, din totalul de 68, 20 mp și suprafață de 4,65 mp, în indiviziune, din terenul în suprafața de 20 mp cu privire la care este înscris dreptul de proprietatea în Cartea Funciară, teren aferent blocului x, Galați, județul Galaţi, la prețul de 190,43 lei/mp(155402 lei: 80,88 mp).

Pentru toate considerentele de drept și de fapt anterior expuse, instanța va admite, în parte, primul capăt de cerere, respectiv va dispune obligarea pârâtului să vândă reclamantului doar imobilul teren aferent  părții din activul 142 proprietatea reclamantului,  astfel cum a fost identificat de către doamna expert R.C., la prețul de 190,43 lei/mp.

Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata de daune cominatorii de 50 lei/zi de întârziere în situaţia refuzului de a se supune după data rămânerii definitive a hotărârii obligației de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului, instanţa a constatat că, potrivit art. 904 C.proc.civ., dacă debitorul refuză să îndeplinească o obligaţie de a face cuprinsă într-un titlu executoriu, în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării, creditorul poate fi autorizat de instanţa de executare, prin încheiere executorie, dată cu citarea părţilor, să o îndeplinească el însuşi sau prin alte persoane, pe cheltuiala debitorului; conform art. 906 alin. (1) C.proc.civ., dacă în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării debitorul nu execută obligaţia de a face sau de a nu face, care nu poate fi îndeplinită prin altă persoană, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, prin aplicarea unor penalităţi, de către instanţa de executare.

Cu alte cuvinte, pentru a putea fi obligat debitorul la plata de penalităţi este necesară demararea unei executări silite în baza titlului executoriu, să existe un refuz al debitorului sau o neîndeplinire din partea acestuia a obligaţiei impuse prin titlul executoriu în termenul de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării silite, iar creditorul obligaţiei de a face să se adreseze cu cererea de aplicare a penalităţilor instanţei de executare.

Întrucât în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 906 C.proc.civ., în sensul că nu este demarată o executare silită şi nu există un refuz sau o neîndeplinire a obligaţiei din partea debitorului, instanţa a respins cererea de obligare a pârâtului la plata de daune cominatorii de 50 lei/zi întârziere ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare