Revendicare

----------------

Pe rol solutionarea cererii de recurs formulata de recurentii-reclamanti P. S. A., P.S. ,în contradictoriu cu intimatii-pârâti N.C., N.C.A., MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMARUL GENERAL, SC FOISOR SA, împotriva deciziei civile nr.912/6.05.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia a III a Civila, în dosarul nr.337/2004, având ca obiect  revendicare.

La apelul nominal facut în sedinta publica se prezinta recurenta-reclamanta P.S.A., P. S. , prin avocat P.A. cu împuternicire avocatiala la dosar, intimatul-pârât Municipiul Bucuresti, prin consilier juridic  C.Vi.-V.cu delegatie la dosar, lipsind  intimatii-pârâti N.C., N. C.A., SC Foisor SA.

Procedura legal îndeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefiera de sedinta dupa care:

Curtea, constatând ca nu sunt cereri prealabile de formulat, acorda cuvântul în dezbaterea recursului.

Aparatorul recurentilor -reclamanti P.S. si P. S., arata ca instanta de apel  pretinde ca art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, prevede posibilitatea desfiintarii  contractelor de vânzare-cumparare asupra imobilelor  preluate abuziv, chiar daca au fost preluate fara titlu valabil, atunci când instanta constata buna credinta a cumparatorilor, respectiv a chiriasului cumparator. Aceasta interpretare este total gresita si contradictorie legii, deoarece art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, vorbeste de buna credinta a partilor contractante la încheierea actului de înstrainare si nicidecum de buna credinta a unei singure parti contractante. Instanta a stabilit ca imobilul a fost preluat fara titlu valabil  si a validat contractul de vânzare-cumparare  sustinând ca pentru încheierea acestuia era necesara buna-credinta a cumparatorului  si ca s-a facut o cerere pe Legea nr.112/1995, dar întrucât a solicitat despagubiri, imobilul era liber la vânzare si ca nu au fost notificati pârâtii. Instanta a gresit când  a stabilit ca era necesara numai buna  credinta a vânzatorului , desi a depus actele normative pe care acesta le-a încalcat. OG nr.20/1996,  în art.1 alin.3 explica continutul sintagmei  de imobil preluat fara titlu valabil si mentiona ca astfel de imobile nu cad sub incidenta  Legii nr.112/1995.

Cu privire la motivarea instantei cum ca vânzarea era libera întrucât  prin cererea pe Legea nr.112/1995 nu s-a solicitat  restituirea în natura ,ci despagubiri, desi ulterior a revenit si a solicitat restituirea în natura, cerere care nu a fost solutionata nici pâna în prezent, iar vânzarea s-a facut  în dauna reclamantelor.  Aceasta motivare, contravine dispozitiilor contractului de mandat special de vânzare intervenit între Municipiul Bucuresti si SC Foisor SA, text care prevedea ca înstrainarea catre chiriasi  poate fi facuta numai dupa solutionarea irevocabila a cererii  vechiului proprietar formulata pe Legea nr.112/1995, adica plata efectiva a despagubirilor  si numai dupa avizarea favorabila a vânzarii de catre Comisia pentru Aplicarea Legii nr.112/1995, Comisie indriduita a solutiona  cererea vechiului proprietar. Instanta cenzureaza Legea nr.112/1995, de la art.9 , dar pana la art.9 mai era art.1, care prevedea ca se înstrainau numai imobile preluate cu titlu ,iar partile aveau obligatia sa se intreseze daca imobilul a fost preluat sau nu cu titlu.

Mai mult decât atât , instanta de apel inventeaza  norme juridice pe care pretinde ca le-au încalcat reclamantii, deoarece pretinde ca trebuia sa-i notifice pe chiriasi despre intentiile sale de  revendicare a imobilului  desi legislatia româna nu exista vreun text care sa contina o astfel de obligatie si era firesc  sa fie asa pentru ca vechiul proprietar nu a avut niciodata raporturi cu chiriasul, ci numai cu statul care i-a preluat bunul abuziv si apoi a dispus de acesta cum a dorit.

Solicita admiterea recursului, schimbarea hotarârii de apel  si pe fond admiterea actiunii si  anularea contractului de vânzare-cumparare, fara obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata.

Intimatul-pârât Municipiul Bucuresti, prin consilier juridic , solicita respingerea  recursului ca  nefondat, mentinerea celor doua hotarâri ca legale si temeinice.

C U R T E A

Prin sentinta civila nr. 5442/19.09.2003 Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a respins actiunea formulata de reclamantele P.S.A. si P.S. in contradictoriu cu paratii Municipiul Bucuresti prin Primarul General, SC Foisor SA si N.C. si N.C.A. ca neantemeiata.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond  a retinut, in ceea ce priveste situatia juridica a imobilului, ca acesta a apartinut autoarei reclamantelor, E.R., prin contractul de vanzare cumparare nr. 23425/18.08.1930 si ca acesta a trecut in patrimoniul statului in baza Decretului 92/1950, la pozitia 6703. In anul 1996, o camera, bucatarie, baie, casa scarii,palier, scara  din corpul B au trecut in proprietatea paratilor N. prin contractul de vanzare cumparare nr.1197/19.12.1997.

S-a mai retinut ca Decretul 92/1950 nu a putut produce nici un fel de efect juridic asupra dreptului de proprietate cu privire la imobilele preluate de stat de la cetateni, el fiind un act normativ neconstituitional. Prin urmare, la momentul incheierii contractului  1197/97 statul nu era proprietar asupra imobilului ce a facut obiectul vanzarii.

In ce priveste respectarea dispozitiilor Legii 112/1995 la incheierea contractului  1197/97, instanta  a retinut ca imprejurarea ca reclamantele depusesera o cerere de despagubiri pentru imobilul in litigiu nu era de natura a duce la suspendarea procedurilor de vanzare catre chiriasi, dar, avand in vedere ca imobilul a fost preluat fara titilu, acesta nu putea face obiectul legii 112/1995, vanzarea avand o cauza ilicita.

Sub aspectul  bunei/relei credinte a partilor la momentul vanzarii, instanta de fond a retinut ca fiind depusa notificare in baza legii 112/1995,vanzatorul stia ca îi fusese contestat dreptul de proprietate asupra imobilului, actionand cu rea credinta.

Nu s-a facut insa dovada relei credinte a cumparatorilor, acestia nefiind notificati anterior incheierii contractului cu privire la intentia reclamantelor, ceea ce atrage incidenta art. 46 alin 2 din legea 10/2001, actul de vanzare cumparare fiind validat.

Prin decizia civila nr. 912/6 mai 2004, Curtea de apel Bucuresti, sectia a III-a civila  a respins ca nefundat apelul reclamantelor.

Pentru a hotari astfel, Curtea a retinut ca actiunea dedusa judecatii a fost promovata ulterior intrarii in vigoare a Legii 10/2001, act normativ special ale carui dispozitii derogatorii de la dreptul comun se aplica in speta, conferind dobanditorului de buna credinta al unui imobil instrainat de stat in conditiile Legii 112/1995, posibilitatea de a ramane in posesia bunului astfel dobandit, in conditiile pastrarii actului juridic.

In cauza, reclamantele  au uzat de prevederile Legii 112/1995 si au formulat cerere inregistrata sub nr. 842/2.07.1996, solicitand acordarea de despagubiri pentru mai multe imobile, printre care si cel in cauza-.

Cum reclamantele  au solicitat acordarea de despagubiri, unitatea vanzatoare apereciind ca nu exista interesul pentru restituirea in natura, a procedat la instrainare, in cauza nefiind incidente dispozitiile art. 1 al.6 din HG 11/1997, cu referire la suspendarea de drept a masurilor administrative intreprinse  in temeiul legii 112/1995, dat fiind ca la momentul respectiv nu existau pe rolul instantelor cereri privind imobilul pentru care statul nu justifica un titlu valabil.

Art. 46 alin 2 din Legea 10/2001, aplicabil in cauza, prevede ca actele de instrainare a imobilelor preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, cu exceptia cazului cand au fost intocmite cu buna credinta.

Acest text nu reprezinta un mod de dobandire a proprietatii, ci o norma care disciplineaza regimul nulitatilor actelor juridice la care se refera, inclusiv situatii de exceptie in care actele se salveaza de la nulitate.

Pastrarea bunului astfel dobandit este o consecinta a exceptiei ce opereaza  in conditiile stabilite de legiuitor, pentru ratiuni de stabilitate si securitate a circuitului civil.

Actele si lucrarile dosarului sustin concluzia ca reclamantele nu au produs dovezi prin care sa rastoarne buna credinta a intimatilor parati, persoane fizice, de vreme ce buna credinta se prezuma, iar cel ce afirma contrariul trebuie sa  dovedeasca.

Avandu-se in vedere ca la momentul formularii cererii pentru cumpararea locuintei de catre fostii chiriasi , nu exista proces pe rol care sa vizeze revendicarea imobilului, cererea in temeiul Legii 112/1995 se referea la acordarea de despagubiri iar reclamantele nu au manifestat vreo intentie in sensul redobandirii in natura a bunului, diligentele minime ce incumbau in sarcina intimatilor nu pot fi extrapolate la alte actiuni in afara celor intreprinse.

Opereaza in favoarea acestora din urma principiul  error comunis facit ius de vreme ce la momentul incheierii contractului titlul statului nu era contestat in justitie si nu se solicitase restituirea in natura  spre a opera suspendarea procedurilor administrative, nu s-au adresat notificari  in acest sens de reclamante, iar notorietatea actiunilor intreprinse de persoanele supuse abuzului  in regimul anterior anului 1989 nu poate sa stirbeasca  buna credinta a dobanditorilor, in lipsa unor demersuri concrete, lipsite de echivoc ale persoanelor indreptatite.

Nu prezinta relevanta cauza de nulitate a actului, din moment ce textul de lege declara ca fiind lovite de nulitate absoluta toate actele juridice de instrainare, interesand imobilele preluate fara titlu, cu mentionarea situatiei de exceptiei.

Cauza ilicita exista insa, atunci cand operatiunea juridica este una speculativa, ceea ce in speta nu se verifica, asa incat din acest punct de vedere s-au suplinit considerentele primei instante, in legatura cu cauzele de natura a conduce la nulitatea contractului perfectat.

Constatarea nu schimba insa solutia in substanta ei, dat fiind ca tocmai buna credinta a dobanditorilor face sa fie inaplicabila teza cauzei ilicite  determinata de coniventa frauduloasa a partilor semnatare ale actului.

Impotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantele, criticand-o ca nelegala.

Criticile formulate sunt intemeiate pe dispozitiile art. 304 pct. 9 si 10 c. pr. civ.

In dezvoltarea motivului de recurs intemeiat pe dispozitiile  art. 304 pct. 9 c. pr. civ. recurentele sustin ca instanta de apel pretinde ca art. 46 alin 2 din Legea 10/2001 prevede posibilitatea desfiintarii contractelor de vanzare cumparare asupra imobilelor preluate abuziv in perioada comunista chiar daca au fost preluate fara tritlu valabil, atunci cand instanta constata buna credinta a cumparatorilor.

Aceasta interpretare este gresita si contradictorie legii, deoarece art. 46 alin 2 vorbeste de buna credinta a partilor contractante  la incheierea actului  de instrainare si nicidecum de buna credinta a dobanditorului, adica a unei singure parti contractante.

Daca legiuitorul ar fi avut intentia sa legifereze actele de instrainare numai pe buna credinta a uneia din parti, respectiv a cumparatorului, ar fi facut expres acest lucru, mai ales ca nici nu era greu, de vreme ce Legea 10 este derogatorie de la dreptul comun, adica de la principiul consensualitatii prevazut de art. 969 si 970 c. civ. care prevede  executarea cu buna credinta a contractelor..

Daca s-ar acredita ideea ca este posibil ca un act de instrainare sa fie valabil  in situatia in care una din parti ar fi de rea credinta iar alta de buna credinta, s-ar infrange toate principiile fundamentale ale dreptului civil in materie de conventii si in materia nulitatii actelor de instrainare, ceea ce legiuiorul nu a intentionat in cazul Legii 10/2001.

Instanta de apel desi a constatat in mod corect ca vanzatorul si mandatarul sau au incalcat toata legislatia in materie de vanzare, fiind un non dominus, ba mai mult, a facut o vanzare in baza legii speciale, Legea 112/1995 desi aceasta lege nu era aplicabila, ceea ce echivaleaza cu o  rea credinta, totusi a validat vanzarea pe ideea bunei credinte a cumparatorului printr-o interpretare gresita a celei de a doua cerinte din art. 46 alin 2 din legea 10/2001.

Instanta de apel a sustinut ca la momentul  incheierii contractului atacat titlul statului nu era contestat in justitie iar prin cererea formulata de recurente in baza Legii 112/1995  acestea nu solicitasera  restituirea in natura, ci doar despagubiri, situatie in care imobilul era liber la vanzare si, ca atare, corect a fost instrainat catre chirias.

Aceasta  motivare vine in contradictie cu dispozitiile art. 1  al Legii 112/1995 de care instanta de apel nici nu a tinut seama si in care se prevedea ca pe aceasta lege nu pot fi instrainate decat imobilele preluate cu titlu.

Aceasta prevedere a legii se regaseste si in Normele Metodologice de aplicare a legii si anume in OG 20/17.01.1996, care in art. 1 alin 3 explicita continutul sintagmei de imobil preluat fara titlu si mentiona ca astfel de imobile nu cad sub incidenta Legii 112/1995.

Fata de aceste dispozitii legale, nu apare niciunde in lege ca titlul statului sa fi fost contestat in justitie, asa cum sustine instanta de apel, ci dimpotriva, apare obligatia pentru partile contractante de a cunoaste mai intai continutul  notiunilor de imobil preluat cu titlu si fara titlu si apoi de a vinde si a cumpara numai acele imobile care erau cu certitudine preluate cu titlu, legiuitorul facand demarcatia neta intre cele doua tipuri de preluari.

Faptul ca ulterior, prin completarea normelor metodologice s-a atras atentia suspendarii vanzarilor atunci cand existau procese in instanta cu privire la revendicarea acestor bunuri imobile nu reprezinta o completare sau o modificare a Legii 112/1995, astfel ca sustinerea instantei ca titlul statului era valabil pentru ca nu era contestat  in justitie nu are suport legal.

Cu privire la argumentatia instantei de apel ca vanzarea ar fi fost permisa pentru ca prin cererea pe Legea 112/1995 nu s-a solicitat restituirea in natura ci numai despagubiri, cerere la care ulterior recurentele au revenit solicitand restituirea in natura ,dar care oricum nu a fost rezolvata, recurentele sustin ca aceasta nu poate fi primita deoarece contravine dispozitiilor contractului de mandat special de vanzare, intervenit intre Municipiul Bucuresti si SC Foisor SA, text prin care se prevedea ca instrainarea catre chiriasi  poate fi facuta numai dupa solutionarea irevocabila a cererii vechiului proprietar formulata pe legea 112/1995, adica plata efectiva a despagubirilor.

Instanta de apel nici nu aminteste de acest contract care este legea partilor, si nici de hotararea 117/23.10.1996 prin care primarul general al capitalei, in calitate de sef al Comisiilor Municipale de aplicare a Legii 112/1995 daduse dispozitie tuturor societatilor mandatate cu vanzarea pe aceasta lege sa nu vanda imobilele pentru care existau cereri formulate de persoanele îndreptatite, fie la  Comisia de  sector,  fie la Comisia Municipala,  fie existau procesepe rolul instantelor.

Recurentele mai  invoca împrejurarea ca instanta de apel a ignorat probele  administrate în cauza,înscrisurile  si interogatoriile si în mod special hotarârea nr.117/23.10.1996  si adresa 842/2.07. 1996  provenind  de la Comisia de aplicare a  Legii nr.112/1995 si din care rezulta ca aceasta nu a  fost rezolvata nici pâna în prezent.

Cât priveste stabilirea bunei credinte a cumparatorilor  instanta de  apel a  nesocotit raspunsul la  interogatoriu al acestora din care rezulta ca la momentul încheierii contractului cunosteau ca imobilul este un bun nationalizat si ca  atare nu  provine din fondul locativ al statului , fapt ce le  impunea  sa efectueze minime diligente  pentru a afla  daca imobilul a fost preluat cu sau fara titlu ,adica daca poate fi vândut pe Legea nr. 112/1995.

De asemenea instanta  de  apel nu a tinut seama de notificarea formulata de recurente în temeiul Legii nr. 10/2001,  prin care s-a  solicitat restituirea în natura a imobilului si , care în conditiile mentinerii solutiei instantei de  apel obstructioneaza  recurentelor accesul la proprietatea lor , ceea ce constituie  o încalcare a  dreptului de proprietate , drept fundamental consfintit de Constitutia României si de Conventia Europeana a  Drepturilor  Omului.

Examinând criticile  formulate, Curtea  constata ca  recursul nu este fondat .

Imobilul  în litigiu a apartinut numitei E. R. conform contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.23425/18 august 1930  autentificat la Tribunalul Ilfov . Mostenitorii acesteia  sunt P.S. si P.S. ,  reclamantele din prezentul  dosar  , nepoata de sora predecedata conform certificatului de  mostenitor nr.144 din 21.06. 1996.

Imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950 , pozitia  6703 conform  adresa nr. 1424/8.05.  1996 emisa de  S.C. Foisor SA  .

Asa cum au retinut instantele de fond si cea de apel ,  preluarea  imobilului s-a facut abuziv ,  Decretul nr. 92/1950 fiind în contradictie  cu  normele constitutionale de  la acea data care protejau proprietatea privata.

Cu contractul  de vânzare-cumparare 1197 /19.12.1997  s-a vândut  pârâtului N.C. apartamentul de  la etajul1 al imobilului situat în Bucuresti ,str. Mogos Vornicul nr.3,sector 2,  corp B, compus din  camera în exclusivitate  si  în comun casa scarii  , bucatarie,  palier  scara , baie , în suprafata de 18,70 m.p. reprezentând o cota indiviza de  3,16  % din imobil ,  precum si o cota  indiviza  de  33,18 din partile de folosinta comune ale  imobilului  si 11,28 ,m.p., teren  situat sub constructie .

Pentru imobilul în litigiu recurentele reclamante  au formulat  la data de 9 mai 2001, notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 solicitând în principal restituirea  acestuia  în natura sau ,  în situatia în care  imobilul a fost vândut , plata  despagubirilor  cuvenite .

Anterior vânzarii, la  2.07.1996, recurentele reclamante formulasera cerere  în conditiile  Legii nr.112/1995, înregistrata  la Consiliul Local sector 2, sub nr. 842 din acea data prin care  solicitau acordarea  masurilor  reparatorii  constând în despagubiri pentru mai multe imobile  printre care  si imobilul din str. Mogos Vornicul  nr.3 A.

Cu privire la  neanalizarea de catre instanta  a probelor cu acte si interogatorii  , sunt  de facut urmatoarele  observatii :

La termenul din 12.09.  2003  reclamantele prin aparator au renuntat în sedinta  publica la proba cu interogatoriu ce urma  a fi administrata pârâtilor persoane  fizice, apreciind ca dosarul se afla în stare  de  judecata.

În faza apelului  s-a administrat doar proba cu înscrisuri, depunându-se doar contractul cadru  de prestari servicii  de administrare imobiliara încheiat între primarie  si ICRAL.

Ca atare ,  în mod  eronat recurentele invoca  neanalizarea  de  catre instanta  a unei probe  la  administrarea careia acestea au renuntat .

În ce priveste  notificarea formulata  de  reclamante în temeiul Legii nr.10/2001 , aceasta nu are nici o influenta asupra  bunei sau  relei- credinte a  cumparatorului .

Cu privire la hotarârea  117/23.10.1996 a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, la contractul de mandat special  încheiat între Primarie si ICRAL  si  adresa nr. 842/2.07.  1996 provenind de la Comisia de Aplicare  a  Legii nr.112/1995, Curtea  constata  ca instanta  de apel  le-a  analizat implicit , întelegând sa nu le  dea eficienta.

Solutia instantei de  apel  este  urmarea  unei analize  temeinice a probelor administrate , considerate pertinente  de instanta ,  situatiei de fapt  retinute  ,  fiindu-i aplicate  corect  dispozitiile legale incidente  în cauza.

Nu se poate  retine  reaua -credinta a  vreuneia  din partile contractante  deoarece  la data încheierii  contractului de vânzare-cumparare  atacat ,  titlul statului  asupra imobilului în litigiu nu fusese contestat , reclamantele neinvestind  comisia  constituita în temeiul Legii nr. 112/1995 , cu o cerere  de restituire în natura,  ci doar  cu  o solicitare  de acordare de despagubiri.

Simplul fapt ca intimatii pârâti  cunosteau  împrejurarea ca imobilul în litigiu a fost nationalizat,  nu este de natura a conduce la  rasturnarea  prezumtiei de buna credinta a instituita în favoarea acestora .  Acceptând  interpretarea  recurentelor , s-ar ajunge la  a se nega, de plano, dreptul chiriasului de  a cumpara locuinta în temeiul Legii nr.112/1995,  lipsindu-

se  de eficienta textul legal în discutie .

Pentru  a fi  rasturnata prezumtia legala  de  buna-credinta era necesara  o interventie energica din partea fostului proprietar  care se considera abuziv deposedat ,  în sensul ca acesta  sa solicite  expres  restituirea în natura a imobilului  ,  fie pe calea  administrativa , fie  printr-o  actiune în revendicare în instanta.

Neexistând  o astfel de cerere, credinta partilor contractante a fost aceea  ca  se vinde , respectiv ,  se  cumpara un imobil  ce se afla legal în patrimoniul statului,  deci un imobil ce putea fi  vândut în conditiile  art. 9 din Legea nr.112/1995.

Nu se poate retine  deci  ca vânzarea  -  cumpararea apartamentului în litigiu ,s-a facut cu încalcarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 si cu atât mai putin  a hotarârii nr.117/23.10. 1996  emisa de Comisia Municipiului Bucuresti de  aplicare a  Legii nr.112/1995 sau a contractului de mandat încheiat între Primarie  si societatile  comerciale  specializate în vânzarea locuintelor ,  situatia  imobilului  vândut fiind  clarificata la data încheierii  contractului .

În  raport de aceste considerente ,  în baza  art. 312 Cod procedura civila , Curtea va respinge  recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

 DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul  formulat de recurentii reclamanti  P. S.A. si  P.S. în contradictoriu cu intimatii pârâti N.C., N.C.A. , Municipiul Bucuresti  prin Primarul  General si S.C. Foisor SA  împotriva deciziei civile nr. 912/6.05. 2004  pronuntata de Curtea de Apel  Bucuresti  Sectia a III-a civila.

Fara cheltuieli de judecata.

Irevocabila.

Pronuntata în sedinta publica, azi  , 20.09. 2005.

4

Domenii speta

Spete similare