Fara titlu

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORUL 4 BUCUREŞTI

....

Dosar nr………………

SENTINŢA CIVILĂ NR……………..

ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA 09.02.2009 

Instanţa constituită din :

PREŞEDINTE : ………………………………………….

GREFIER: ……………………………………

Pe rol pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamanţii-pârâţi pârâţi . ………………….. şi …………………………. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant ……………………………..,  având ca obiect acţiune în constatare.

Dezbaterile şi cuvântul pe fond au avut loc în şedinţa  publică de la 26.01.2009, fiind  consemnate  în încheierea de şedinţă de la acea dată, ce face  parte  integrantă din prezenta hotărâre şi când  instanţa, având  nevoie  de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru 02.02.2009 şi pentru astăzi, 09.02.2009, când  a  hotărât  următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. de mai sus la data de 30.06.2008, reclamanţii-pârâţi ………………………… şi …………………………….. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul-reclamant …………………………….. să se constate revocat contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 13. 11.1998 şi autentificat sub nr….. la …………………………., pentru a reveni la situaţia anterioară încheierii acesteia şi pentru a putea să-şi exercite deplin  de asupra imobilului din …………….., str. ……………………… nr……, sector …..

În motivarea cererii reclamanţii-pârâţi au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. ……………………….., încheiat cu ………………………… au cumpărat imobilul situat în …………….. str. …………………nr… … sector .., în baza Legii nr.112/1995, compus din 3 camere, vestibul, bucătărie, culoare 2 debarale, baie cu spălătorie şi WC, şi 130 mp, aflat în construcţie, apartament ce aparţinuse surorii reclamantului numita  ……………………. şi apoi trecut în proprietatea Statului Român în baza decretului 223/1974.

S-a mai arătat că, reclamanţii-pârâţi au convenit cu numita …………………….. să cumpere apartamentul în calitatea lor de chiriaşi şi aflându-se într-o situaţie delicată din punct de vedere al sănătăţii au convenit cu pârâtul-reclamant să-i promită acestuia vânzarea locuinţei la preţul de ….. milioane rol cu  condiţia ca plata preţului să se facă la momentul autentificării promisiunii, odată şi cu  intrarea în posesie.

Se mai menţionează că datorită interdicţiei legale prevăzută de Legea nr.112/1995 s-a prevăzut în antecontract o clauză de dezicere prin care în cazul în care promitenţii vânzătorii nu vor mai fi de acord cu înstrăinarea imobilului aceştia fiind obligaţi să plătească promitenţilor cumpărători de 3 ori suma primită.

Apreciază reclamanţii-pârâţi că în cauză se folosesc de clauza de dezicere solicitând revocarea promisiunii de vânzare-cumpărare şi ţinând la dispoziţia pârâtului preţul întreit precum şi  contravaloarea îmbunătăţirilor şi a lucrărilor făcute la imobil.

În drept au fost invocate disp. art. 969, 970 şi 1006, 1019,1020 Cod civil.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 1384 lei taxă de timbru şi 5 lei timbru judiciar.

Pârâtul-reclamant ………………………………… a depus  întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată precum şi să se constate în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi că aceştia au vândut pârâtului imobilul din  str. ………………………. nr…………, sector … şi în consecinţă să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii pârâtul-reclamanta arătat că în aceiaşi zi în care reclamanţii-pârâţi au dobândit în baza Legii nr.112/1995 proprietatea imobilului a încheiat cu aceştia promisiunea de vânzare-cumpărare ocazie cu care a achitat reclamanţilor suma de ……..milioane rol din care aceştia au achitat integral către …………………….. preţul imobilului iar la …………………. au mai primit şi suma de …………… milioane rol la care s-a adăugat şi diferenţa de preţ stabilită prin antecontract achitată la aceiaşi dată.

Apreciază pârâtul-reclamant că în antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost inserată o clauză de dezicere ci o clauză penală potrivit disp. art.1066 Cod civil, fiind evident că prin această clauză s-a urmărit executarea în natură a contractului şi nicidecum  o posibilă alternativă  de îndeplinirea obligaţiei de către debitor.

În ceea ce priveşte solicitarea  privitoarea la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc  de act de vânzare-cumpărare pârâtul-reclamant arată că potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamanţii-pârâţi –pârâţi la împlinirea  termenului de 10 de la data încheierii acestui contract părţile aveau obligaţia de a se prezenta în fata Notarului pentru încheierea actelor în formă autentică lucru pe care reclamanţii-pârâţi –pârâţi au refuzat să-l facă devenind astfel aplicabile disp. art. 1073 şi 1077 Cos civil.

În drept, au fost invocate disp. art. 967, 969, 970,1066,1073 şi 1077 Cod civil.

Cererea reconvenţională a fost legal timbrată cu suma de ………………… lei taxă judiciară de timbru şi …. timbru judiciar.

Reclamanţii-pârâţi –pârâţii au depus întâmpinare la cererea reconvenţională prin care au solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată arătând că este vorba despre o clauză de răzgândire şi nu de o clauză penală în antecontract precum şi faptul că pârâtul-reclamant deţine mai multe imobile în proprietate admiterea cererii reconvenţionale ducând la îmbogăţirea pârâtului - reclamant în condiţiile în care acesta a profitat de stare de boală şi nevoie în care sau aflat reclamanţii-pârâţi la încheierea antecontractului.

În cadrul probei cu înscrisuri încuviinţate de instanţă părţile au depus la dosar în copie : contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr……………………. de . …………………………, contract  de vânzare-cumpărare nr………………………., certificat de moştenitor legal şi testamentar nr…………………….., declaraţie, înscris sub semnătură privată din 27.10.1998, chitanţă din ……………………, declaraţie din 15.11.1998, certificat de moştenitor legal şi testamentar nr…………………., declaraţie de impunere, practică judiciară.

Analizând mijloacele de probă aflate la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare nr. …………….. reclamanţii-pârâţi …………………… şi ………………………….. au cumpărat în temeiul Legii 112/119  de la Primăria Municipiului Bucureşti prin ………………………… locuinţa situată în …………….., str. ………………. nr. …………, parter, sector … compusă din 3 camere, vestibul, bucătărie, culoar, 2 debarale, wc, baie, în suprafaţă utilă de 82,46 mp şi 130 mp teren în folosinţă, pentru suma de …………………. lei vechi achitat integral potrivit chitanţei nr. …………………...

La aceeaşi dată, se încheie între reclamanţii-pârâţi ………………….. şi soţii …………………. şi ………………un înscris sub semnătură privată denumit „precontract de vânzare-cumpărare prin care soţii ………………… arată că au primit de la soţii …………………. suma de …. milioane lei vechi reprezentând avans din preţul de …… milioane lei vechi pentru care promiteau să vândă imobilul din ………………. str. ……………… nr. ………., parter. La data de 5.11.1998 părţile mai încheie un înscris sub semnătură privată intitulat „chitanţă” în care soţii …………… arată că au mai primit ……….. milioane lei din preţul total al imobilului.

La 13 noiembrie 1998, între soţii ………………… – în calitate de promitenţi vânzători şi soţii ………………. – în calitate de promitenţi vânzători, se încheie în formă autentică la …………………….. contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub nr. ………., prin care promitenţii vânzători se obligau să vândă imobilul din …………….., str. ……………. nr. ……………, parter promitenţilor cumpărători, care, la rândul lor, se obligau să cumpere imobilul.

Părţile au mai convenit prin acest act autentic ca la expirarea unui termen de 10 ani, sau imediat ce va permite legea, să încheie contractul de vânzare cumpărare, iar în cazul în care vreuna dintre părţi nu se va prezenta pentru autentificarea actului, cealaltă parte poate solicita instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre judecătorească, în baza art. 1077 C civ, care să ţină loc de act de înstrăinare, obligaţiile asumate se transmit şi moştenitorilor, iar dacă promitenţii vânzători ori moştenitorii nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului şi nu se va putea obţine o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, atunci aceştia vor restitui triplul sumei primite, iar dacă, dimpotrivă, cumpărătorii nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului, vor pierde suma plătită care reprezintă preţul vânzării.

Promisiunea bilaterală este un antecontract de vânzare cumpărare în baza căruia oricare dintre părţi poate solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Dacă promitenţii nu îşi respectă obligaţia, iar bunul se mai află încă în patrimoniul promitentului-vânzător, ca în cazul de faţă, pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea actului, oricare dintre părţile antecontractului poate solicita instanţei în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi 1077 C civ o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Numai dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (de răzgândire) în favoarea uneia sau ambelor părţi, consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa această hotărâre.

În cazul de faţă, nu se poate reţine că în cadrul contractului – promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare - încheiat între părţi s-ar fi prevăzut vreo clauză de dezicere. Aceasta este clauza prin care părţile îşi rezerva dreptul de a se răzgândi si de a desfiinţa unilateral convenţia (de regula intr-un anumit termen sau in anumite condiţii), cu singura consecinţă a pierderii arvunei date ori a restituirii dublei celei primite, sau chiar independent de existenta vreunei clauze de arvuna ori a vreunei alte sancţiuni, clauză ce trebuie prevăzută în mod expres în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Din interpretarea clauzelor contractuale reiese că părţile au convenit o clauza penala, şi nu una de dezicere. Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă de a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i. Iar conform art.1069 alin.1 Cod civil, clauza penala este o compensaţie a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale. Rezulta aşadar ca, potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare convenţionala a daunelor-interese, executarea ei fiind posibila numai atunci când sunt întrunite condiţiile acordării acestor daune, prin care figurează si culpa. 

Astfel, se constată că se prevede în contract, mai întâi, posibilitatea ca, în cazul în care vreuna dintre părţi refuză încheierea contractului, instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare – ceea ce înseamnă că părţile doreau la acel moment asigurări că acest antecontract se va executa, iar doar în situaţia în care pronunţarea unei asemenea hotărâri nu ar fi posibilă – respectiv nu ar mai fi fost îndeplinite toate condiţiile (ex. bunul nu ar mai fi fost în patrimoniul promitentului vânzător, etc), atunci s-a evaluat anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare (respectiv promitenţii vânzători vor restitui triplul sumei primite, iar promitenţii vânzători vor pierde suma plătită).

Instanţa reţine că potrivit art. 969 C civ”convenţiile[…] au putere de lege”. Este vorba deci, despre principiul forţei obligatorii a contractului exprimat şi prin adagiul pacta sunt servanda regulă de drept potrivit căreia actul juridic civil se impune părţilor întocmai ca legea, deci actul este obligatoriu pentru părţi, iar nu facultativ.

O consecinţă a acestui principiu de drept este şi faptul că actului juridic bilateral nu i se poate pune capăt prin voinţa numai a uneia din părţi. Irevocabilitatea decurge din principiul forţei obligatorii a actului juridic, fiind în acelaşi timp, o consecinţă şi o garanţie a acestui principiu.

Se mai reţine, totodată, că nu s-a prevăzut în contract o clauză de dezicere, clauza invocată de reclamanţi fiind una penală, prin care s-a evaluat anticipat prejudiciul ce s-ar produce cu ocazia neexecutării contractului.

Cu alte cuvinte, reclamanţii-pârâţi nu pot revoca unilateral antecontractul de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 969 C civ şi al principiului forţei obligatorii a contractului care duce la irevocabilitatea actului, motiv pentru care instanţa constată că cererea acestora este neîntemeiată şi o va respinge ca atare.

Nu pot fi reţinute argumentele reclamanţilor-pârâţi legate de faptul că pârâtul-reclamant ar fi profitat de starea precară de sănătate a reclamantului pârât, sau cele legate de precaritatea preţului, pe de-o parte, pentru că aceştia nu au invocat cauze de nulitate ale convenţiei, pe de altă parte, nu există acte medicale la dosar care să susţină afirmaţiile acestora, iar preţul nu poate fi considerat derizoriu având în vedere că preţul primit de la pârâtul reclamant (…… milioane) este mult mai mare faţă de cel plătit de reclamanţii pârâţi statului (cca …… de milioane) la achiziţionarea imobilului.

În ceea ce priveşte clauzele contractuale, faţă de succesiunea înscrisurilor încheiate între părţi, instanţa reţine că voinţa reală a acestora a fost exprimată prin ultimul act încheiat – respectiv cel încheiat în formă autentică la …………………………… - contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub nr. ……………………………..

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională instanţa reţine că  promisiunea bilaterală, ca antecontract, dă naştere la obligaţia reciprocă de a face, adică de a încheia în viitor contractul promis de vânzare cumpărare. 

Astfel cum rezultă prevederile contractuale, la expirarea termenului de 10 ani de la data încheierii antecontractului – respectiv 13.11.2008 părţile ar fi trebuit să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, ce ar fi însemnat doar transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul reclamanţilor în cel al pârâtului, având în vedere că la data încheierii antecontractului preţul imobilului a fost plătit integral şi s-a transferat şi posesia acestuia asupra pârâtului.

 În temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul-reclamant are dreptul de creanţă de a solicita încheierea vânzării şi transmiterea proprietăţii, iar reclamanţii-pârâţi sunt ţinuţi de obligaţia corelativă.

 Această obligaţie de a face este susceptibilă de executare silită directă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul dispoziţiilor de principiu ale art. 1073 şi art. 1077 C.civ.

 Având în vedere această situaţie, instanţa urmează  ca în lumina  principiului  executării în natură  a obligaţiilor, în  baza art. 1073 şi art. 1077 să admită cererea reconvenţională şi să constate că între părţi a intervenit vânzarea cumpărarea imobilului din ………………, str. ………………… nr. ………………., parter.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 Cod de procedură va obliga reclamanţii-pârâţi să plătească pârâtului ……………….. lei cheltuieli de judecată reprezentând timbrajul aferent cererii reconvenţionale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea principală formulată de reclamanţii-pârâţi pârâţi ……………… şi …………………………….., ambii cu domiciliul ales  în ………………,str. ……………….. nr…., sector …. la  Cabinet de Avocat ………………………… în contradictoriu cu pârâtul-reclamant ……………………, cu domiciliul  în ……………., str. …………………… nr. ……….., sector …., ca neîntemeiată.

Admite cererea reconvenţională formulată de ………………………….. în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi …………………………… şi ……………………………………...

Constată că între părţi a intervenit vânzarea cumpărarea imobilului situat în ……………………, str. ……………………… nr. …………., ……, sector …, compus din 3 camere de locuit, vestibul, bucătărie, culoar, 2 debarale, w.c., baie în suprafaţă utilă de 82,46 mp, şi teren aflat sub construcţie în folosinţă.

Prezenta hotărâre tine loc de contract de vânzare cumpărare.

Obligă reclamanţii-pârâţi să plătească pârâtului-reclamant ……………… lei cheltuieli de judecată.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 9 februarie 2009.

Preşedinte Grefier

………………………………. …………………………………..

Red/Dact Jud. GCM/5 ex

Domenii speta

Spete similare