Fara titlu

ROMÂNIA

DOSAR NR. ................

JUDECĂTORIA SECTOR 4 BUCUREŞTI - SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. ..................

ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA ............

INSTANŢA CONSTITUITĂ DIN

PREŞEDINTE - ................

GREFIER - ............................

Pe rol soluţionarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanţii

.............. şi ................ în contradictoriu cu pârâtul ..................., având ca obiect -

pretenţii.

La apelul făcut în şedinţă publică au răspuns reclamanţii prin avocat ..............

cu împuternicire avocaţială la dosar (f. 2), lipsind pârâtul.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei

că reclamanţii au depus, în 2 exemplare, o cerere precizatoare a cererii de chemare în

judecată cu privire la cuantumul sumei solicitate, fără înscrisuri doveditoare.

Instanţa ia act de precizarea cererii de chemare în judecată sub aspectul

cuantumului pretenţiilor solicitate şi, nemaifiind alte cereri de formulat, acordă

cuvântul pe probe.

Apărătorul reclamanţilor solicită proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi

proba cu expertiza judiciară.

Instanţa, faţă de probele solicitate în cauză, în temeiul art. 167 Cod de

procedură civilă, încuviinţează pentru reclamanţi proba cu înscrisuri, apreciind că

aceasta poate duce la soluţionarea cauzei şi respinge proba cu interogatoriu şi expertiza

ca neutile cauzei şi, nemaifiind alte probe de administrat, constată cauza în stare de

judecată şi acordă cuvântul pe fond.

Apărătorul reclamantului solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată şi

precizată la data de ......................., în temeiul garanţiei pentru evicţiune pentru fapta

unui terţ. În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, arată că, înţelege să le solicite pe

cale separată.

Instanţa, în temeiul art. 150 Cod de procedură civilă, declară dezbaterile închise

şi reţine  cauza spre soluţionare.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. de mai sus la data de

............., reclamanţii ............. şi ................. au chemat în judecată pe pârâtul

.................., prin Primarul General, solicitând obligarea pârâtului la pla sumei de

.................. (echivalentul în lei a sumei de ......... lei).

În motivare, reclamanţii au arătat în esenţă că prin dec.civ. nr. .............. a fost

constatată nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi în anul ..........,

în calitate de cumpărători ai imobilul din .................. în temeiul Legii nr. 112/1995.

Se arată că prin sent.civ. nr. ................ pron. de Judecătoria sectorului .......,

Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să restituie reclamanţilor contravaloarea

preţului actualizat, în funcţie de rata inflaţiei, iar în urma executării silite, reclamanţii

au primit suma de ................ lei.

Suma pretinsă prin acţiunea dedusă judecăţii reprezintă diferenţa dintre preţul

actualizat şi valoarea de circulaţie a imobilului.

În dovedirea cererii, întemeiată în drept pe disp. art. 1337 - 1351 C.civ.,

reclamanţii au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză.

Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, legal citat, nu s-a prezentat

în faţa instanţei şi nu a depus întâmpinare.

În temeiul art. 167 C.pr.civ., instanţa a încuviinţat pentru reclamanţi proba cu

înscrisuri, considerând-o concludentă şi utilă.

În raport de obiectul şi cauza acţiunii, precum şi de înscrisurile depuse la dosar,

a respins ca neconcludente probele cu interogatoriu şi cu expertiză în construcţii,

pentru motivele ce se vor expune pe larg în cuprinsul prezentei hotărâri.

La dosar au fost depuse înscrisuri.

Analizând materialul probator administrat, instanţa constată că acţiunea

nu este întemeiată, pentru următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. ................, reclamanţii ............... şi

............... au cumpărat de la ..............., prin mandatar ...................., imobilul situat în

..................., compus din 5 camere şi dependinţe, pentru un preţ de ............. lei vechi.

Prin decizia civilă nr. ................ pronunţată de C.A. Bucureşti - secţia a IV-a

civilă, soluţionându-se în fond acţiunea dedusă judecăţii, s-a constatat nulitatea

contractului de vânzare-cumpărare nr. ................., încheiat între Primăria Municipiului

Bucureşti, în calitate de vânzătoare, şi ............... şi ............., în calitate de cumpărători.

Curtea de apel a reţinut că chiriaşii (reclamanţii din prezenta cauză) au

cumpărat fără a verifica situaţia imobilului la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995

- singura instituţie abilitată să dea informaţii cu privire la eventuale cereri de restituire

- ocazie cu care ar fi fost încunoştinţaţi despre existenţa cererii de restituire în natură a

imobilului, fiind astfel obligaţi să aştepte soluţionarea acestei cereri. Această conduită

era impusă de art. 9 din Legea nr. 112/1995, care permite perfectarea vânzării numai

dacă imobilul nu se restituie în natură fostului proprietar (vânzarea fiind astfel

condiţionată de pronunţarea unei soluţii de nerestituire a imobilului).

Ca atare, s-a reţinut în decizia citată, încheind contractul de vânzare-cumpărare

cu nesocotirea acestei prevederi, ei nu se pot prevala de încălcarea legii pentru a-şi

susţine buna-credinţă, ambele părţi contractante fiind de rea-credinţă la încheierea

contractului, întrucât nu şi-au îndeplinit obligaţia de verificare a cererii de restituire în

natură, formulate de fostul proprietar, şi nu au aşteptat soluţionarea acestei cereri.

Aceste considerente esenţiale, care explică şi justifică soluţia adoptată prin

dispozitiv, au intrat deopotrivă în puterea lucrului judecat şi nu mai pot fi puse în

discuţie de părţi într-un litigiu ulterior (art. 1201 C.civ., art. 166 C.pr.civ.),

prezumându-se în mod absolut că hotărârea pronunţată, precum şi considerentele

esenţiale pe care se sprijină, reflectă adevărul (res judicata pro veritate habetur),

conform art. 1200 pct. 4 C.civ.

Având în vedere că reclamanţii au fost de rea-credinţă la încheierea contractului

de vânzare-cumpărare, nu sunt îndeplinite condiţiile garanţiei pentru evicţiune,

prevăzute de art. 1336 pct.1 şi art. 1337 C.civ.

Din aceste texte de lege, precum şi dintr-o jurisprudenţă şi o doctrină constante,

rezultă că pentru a funcţiona garanţia vânzătorului pentru evicţiunea decurgând din

fapta unui terţ, este necesară întrunirea cumulativă a următoarelor condiţii:

1)să fie vorba de o tulburare de drept;

2)cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;

3)cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

Primele două condiţii nu comportă discuţii, fiind evident că acţiunea în nulitate

formulată de proprietarii imobilului constituie o tulburare de drept tinzând la

evicţiunea cumpărătorilor, iar cauza evicţiunii (dreptul de proprietate al acestora) era

anterioară vânzării, fiind vorba despre un imobil preluat de stat fără titlu valabil şi

vândut în mod nelegal în temeiul Legii nr. 112/1995.

Nu este însă îndeplinită a treia condiţie, întrucât cumpărătorii au fost de rea-

credinţă, neefectuând verificările minime la care erau obligaţi prin lege, caz în care ar

fi aflat, în orice caz, despre cererea de restituire formulată de proprietari, potrivit Legii

nr. 112/1995. Ignoranţa vădit culpabilă a cumpărătorilor, echivalând cu reaua credinţă,

potrivit celor statuate irevocabil de curtea de apel, face ca ultima condiţie să nu fie

îndeplinită, întrucât ignorarea cauzei de evicţiune nu trebuie să fie imputabilă

cumpărătorului (sau, cel puţin, să fie vorba despre o neglijenţă uşoară, nicidecum

despre o culpă gravă, asimilată relei-credinţe). La această concluzie duce şi principiul

potrivit cu care nimeni nu-şi poate invoca propria turpitudine pentru a obţine un

beneficiu legal.

În raport de considerentele ce preced, nu sunt îndeplinite condiţiile garanţiei

pentru evicţiunea decurgând din fapta unui terţ, motiv pentru care nu sunt aplicabile

nici prevederile art. 1341 pct. 4 şi art. 1344 C.civ., potrivit cu care vânzătorul trebuie

să restituie cumpărătorului evins sporul de valoare al imobilului, mai precis, diferenţa

dintre preţul plătit şi valoarea de circulaţie la data evingerii.

În situaţia cumpărătorului care a cunoscut (ori trebuia să cunoască) cauza

evicţiunii, nu se pune decât (cel mult) problema restituirii preţului plătit, acesta fiind

deţinut fără cauză, ca urmare a evicţiunii.

De altfel, art. 50 alin.3 din Legea nr. 10/2001, normă specială care înlătură

aplicarea dreptului comun, dispune că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.

112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri

judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice din

fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare.

În temeiul acestei dispoziţii legale, reclamanţii au obţinut restituirea preţului

actualizat, întrucât prin sent.civ. nr. ........, pron. de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti -

secţia civilă, a fost obligat Ministerul Finanţelor Publice să restituie reclamanţilor

preţul actualizat. Potrivit susţinerilor necontestate ale reclamanţilor înşişi, aceştia au

încasat preţul actualizat, în cuantum de ..... lei. Această despăgubire este singura

legală, şi proporţională cu prejudiciul suferit, în raport de circumstanţele cauzei

(îndeosebi reaua-credinţă a cumpărătorilor).

Soluţia expusă, impusă de aplicarea regulilor de drept intern, este conformă cu

jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, în aplicarea art. 1 Protocolul nr. 1

adiţional la Convenţie.

Astfel, cauza ..............., în care Curtea a obligat statul la restituirea valorii de

circulaţie a imobilului către cumpărătorul evins se deosebeşte de prezenta cauză în

două puncte esenţiale: 1) cumpărătoarea, dna. ................., a fost de bună-credinţă, titlul

său de proprietate nefiind anulat; 2) reclamanta din acea cauză câştigase deja

irevocabil procesul cu evingătorii, fiind evinsă doar ca urmare a admiterii unui recurs

în anulare. Prin urmare, cauza ........ nu face altceva decât să reia principiile constant

statuate de Curte începând cu cauza ............., întrucât hotărârea judecătorească

irevocabilă prin care reclamanta ............ obţinuse câştig de cauză reprezenta un bun în

sensul art.1 din Protocolul nr. 1, lipsirea sa de proprietate ca urmare a admiterii

recursului în anulare fiind o încălcare atât a acestui articol, cât şi a art. 6 par.1 din

Convenţie, privitor la dreptul la un proces echitabil.

În cauza de faţă, este profund discutabil dacă cumpărătorii, care au cumpărat un

imobil ce nu intra în câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995 (care avea ca obiect doar

imobile preluate cu titlu valabil) şi care nu au respectat dispoziţii procedurale

elementare, fiind de rea-credinţă (după cum s-a statuat în mod irevocabil), ar fi avut

vreun "bun" în sensul dispoziţiei convenţionale menţionate. Instanţa apreciază că nu

este cazul.

Chiar dacă s-ar admite, teoretic, că reclamanţii ar fi avut vreun "bun", din

jurisprudenţa relevantă a Curţii nu poate fi desprinsă o obligaţie generală de

indemnizare a cumpărătorului evins, la valoarea de circulaţie a imobilului.

Dimpotrivă, în cauza .................., Curtea a statuat la data de ............ printr-o

hotărâre amplu argumentată, având valoare de principiu, că poate fi considerată

suficientă, prin raportare la exigenţa proporţionalităţii dintre interesul general care a

dus la privarea de bun (repararea nedreptăţilor comise de regimul comunist) şi

interesul particular, al celui privat de bun, şi o despăgubire care nu se ridică la valoarea

de circulaţie a bunului în cauză.

Curtea a decis asupra mai multor cauze în care cetăţeni bulgari achiziţionaseră,

de regulă cu bună-credinţă, proprietăţi naţionalizate în decursul anilor ...............

contractele lor de vânzare-cumpărare fiind anulate, multe decenii mai târziu, în temeiul

unui articol din legea bulgară a restituirii proprietăţilor imobiliare.

Analizând proporţionalitatea ingerinţei în dreptul de proprietate al

reclamanţilor, Curtea a amintit întru început criteriile folosite într-o cauză de referinţă

anterioară (........................):

a)dacă reclamanţii au cumpărat proprietatea cu bună-credinţă şi fără a

putea influenţa termenii tranzacţiei;

b)valoarea compensaţiei, prin raportare la valoarea proprietăţii;

c)alţi factori sociali, cum ar fi disponibilitatea altei locuinţe, ori şansele

de a cumpăra altă locuinţă.

În cauza ........................, Curtea a întrebuinţat următoarele criterii:

a)în ce măsură cauzele care au determinat anularea contractelor

reclamanţilor se încadrau în mod evident în scopul urmărit de

reclamanţi (abuz de putere ori de poziţia în partidul comunist,

încălcări substanţiale ale legii) ori se datorau unor omisiuni minore

ale administraţiei, care nu erau imputabile reclamanţilor (cum ar fi

semnarea contractului de către viceprimar, în loc de primar);

b)greutatea sarcinii suportate de reclamanţi, evaluată în special prin

caracterul adecvat al compensaţiei primite, ori care putea fi primită

conform procedurilor în vigoare, precum şi posibilitatea de a obţine o

nouă locuinţă;

Astfel, în anumite cazuri, s-a reţinut că a existat abuz de putere

(................invocarea titlului de "luptător anti-fascist şi anticapitalist" pentru a exclude

pe alţii de la beneficiul locuinţei vizate; ........), cu consecinţa că art. 1 din Protocolul

adiţional nr. 1 la Convenţie nu a fost încălcat.

Într-o a doua categorie s-a reţinut încălcarea Convenţiei, întrucât anularea

contractelor a fost determinată de omisiuni formale, imputabile exclusiv administraţiei,

iar cumpărătorii au fost de bună-credinţă (..................), Curtea a reţinut încălcarea

Convenţiei acolo unde compensaţia nu s-a apropiat, în mod rezonabil, de valoarea de

circulaţie a bunului, reţinând însă că nu a fost încălcată Convenţia într-o situaţie în

care compensaţia primită era doar sensibil inferioară valorii reale a bunului.

În fine, în alte cazuri (......................) s-a reţinut că au existat încălcări

substanţiale ale legii cum ar fi cumpărarea unui număr superior de camere celui permis

de lege, astfel încât privarea de proprietate nu a dus la încălcarea Convenţiei, chiar

dacă despăgubirea nu a depăşit 30 % din valoarea imobilului (............) ori nici nu a

fost solicitată, dar indemnizaţia putea fi de cel mult 25 % din aceeaşi valoare

(.....................).

Această grupă de cauze şi statuările Curţii sunt deosebit de relevante în pricina

dedusă judecăţii, întrucât se poate reţine că, în situaţia în care au existat încălcări

esenţiale ale legii (iar nu doar simple erori formale, imputabile administraţiei),

privarea de proprietate va fi socotită proporţională şi conformă Convenţiei, chiar dacă

despăgubirea este net inferioară valorii imobilului.

În cauză, au existat două încălcări esenţiale ale Legii nr. 112/1995 la vânzarea

imobilului către reclamanţi: a) vânzarea unui imobil preluat fără titlu valabil, care nu

intra în câmpul de aplicare a legii, vânzarea fiind nulă şi pentru caracterul ilicit al

obiectului; b) reaua-credinţă a reclamanţilor şi a vânzătorului, care nu au luat în

considerare că proprietarii formulaseră cereri de restituire, nesoluţionate la data

vânzării.

Ca atare, într-o asemenea situaţie, restituirea preţului actualizat (soluţie

prevăzută de legea internă şi în cazul cumpărătorilor de rea-credinţă) este o măsură de

indemnizare suficientă şi conformă Convenţiei.

Sintetizând, jurisprudenţa relevantă a Curţii nu impune o obligaţie generală de

indemnizare a foştilor chiriaşi, evinşi în urma unor acţiuni în revendicare ori în

nulitate, la valoarea de circulaţie a imobilului. Dimpotrivă, în acele cazuri în care

cumpărătorii au fost de rea-credinţă, sau/şi au existat încălcări de substanţă ale legii,

restituirea preţului actualizat constituie o indemnizare suficientă.

În cazurile în care anularea s-a datorat unor omisiuni de ordin formal,

imputabile exclusiv administraţiei, iar reclamanţii au fost de bună-credinţă, se pune

problema unei indemnizări care să aibă valoare rezonabilă în raport de valoarea de

circulaţie actuală (fără a fi neapărat egală nici în aceste cazuri). Această ipoteză nu se

regăseşte în cauză, astfel încât nu este necesar a fi dezvoltată.

În raport de considerentele expuse, proba cu  expertiză în construcţii, propusă

de reclamanţi, pentru dovedirea valorii de circulaţie a imobilului, este în întregime

neconcludentă pentru soluţionarea acţiunii în revendicare, întrucât reclamanţii nu au

dreptul decât la restituirea preţului actualizat, iar nu la o despăgubire raportată la

valoarea de circulaţie; este totodată neconcludentă proba cu interogatoriu, în raport de

înscrisurile de puse la dosar şi considerentele în drept reţinute, iar potrivit art. 167

C.pr.civ., instanţa este datoare să administreze numai probele care pot duce la

dezlegarea pricinii. Această dispoziţie este raţională şi este menită să asigure

celeritatea judecăţii şi să protejeze drepturile părţilor, nefiind administrate probe care

nu influenţează soluţia pe fond, dar care implică cheltuieli suplimentare, dovedite

ulterior a fi inutile.

În consecinţă, în temeiul art. 1336 pct. 1 şi art. 1337 C.civ., al art. 1 Protocolul

nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, astfel cum acesta a fost

interpretat în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, acţiunea formulată

urmează a fi respinsă, ca neîntemeiată.

În temeiul art. 129 alin.6 C.pr.civ., va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de

judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii .................,

ambii cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în ................., str.

............................ în contradictoriu cu pârâtul ............................ u sediul în ..................,

B-dl. ...................., având ca obiect - pretenţii, ca neîntemeiată.

Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu apel în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, ................

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare