Imobil restituit în baza Legii nr. 10/2001. Contract de închiriere încheiat în baza o.u.g. nr. 40/1999. Prelungire.

Imobil restituit  în baza Legii nr. 10/2001. Contract de închiriere încheiat în baza O.U.G. nr. 40/1999. Prelungire.

C. civ. – art. 969

O.U.G. nr. 40/1999 – art. 14 alin. 1

În cazul în care părţile contractului de închiriere au stabilit, de comun acord că, la expirarea termenului de locaţiune, contractul nu se mai prelungeşte, dispoziţiile art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu mai sunt incidente sub acest aspect.

Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă, decizia nr. 2732 din 12 octombrie 2005

Prin decizia civilă nr. 846 din 7 aprilie 2005, pronunţată în dosar nr. 1604/2005, Curtea de Apel Timişoara a admis apelul reclamanţilor H.V.I. şi H.V. a schimbat în parte sentinţa civilă nr. 6325 din 30 noiembrie 2004, pronunţată de Judecătoria Timişoara în sensul că a dispus evacuarea pârâtei  din imobilul; a constatat încetat contractul de închiriere nr. 2/28.11.2003 încheiat între părţi privind imobilul sus menţionat; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională A.A.A.M.; a menţinut în rest dispoziţiile sentinţei civile apelate.

Pentru a hotărî astfel instanţa de apel a avut în vedere faptul că apartamentul în litigiu a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001, prin dispoziţia nr. 5049/2002 a P.M.A., numitei H.A.A.E., care şi-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

Aceasta a vândut reclamanţilor imobilul, prin contract de vânzare-cumpărare autentic, iar aceştia şi-au întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară sus-menţionată.

La acea dată, pârâta ocupa apartamentul în baza unui contract de închiriere încheiat cu S.C „R.” S.A. A., însă reclamanţii, în calitate de noi proprietari ai imobilului şi în temeiul O.U.G. nr. 40/1999 au încheiat cu aceasta, la 28.11.2003 un nou contract de închiriere pentru o perioadă de  4 ani şi 5 luni.

Curtea a apreciat că, deşi instanţa de fond face referire la incidenţa în speţa a dispoziţiilor art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, în cuprinsul contractului de închiriere pe care reclamanţii l-au încheiat cu pârâta, la art. 3 – durata contractului, se face menţiunea expresă, acceptată de altfel de către pârâtă, în sensul că la expirarea duratei acestui contract, conform termenului stabilit, nici una din părţi nu poate obliga pe cealaltă la  prelungirea contractului.

Faţă de această situaţie şi având în vedere dispoziţiile art. 969 C. civ., instanţa a considerat că în mod  nelegal şi cu greşita interpretare a dispoziţiilor art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, prima instanţă a admis cererea reconvenţională în sensul obligării reclamanţilor la reînnoirea contractului de închiriere, care expirase la 15.04.2004.

Mai mult, Curtea a reţinut că reclamanţii au notificat pârâta încă înainte de expirarea termenului contractual, despre intenţia lor de a nu mai prelungi contractul de închiriere, astfel încât nu s-a putut reţine nici tacita relocaţiune.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal pârâta reclamantă reconvenţională A.A.A.M. solicitând modificarea ei şi în consecinţă  respingerea ca nefondat a apelului reclamanţilor pârâţi reconvenţional.

În motivarea recursului s-a invocat faptul că s-au aplicat greşit dispoziţiile art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, art. 13 – 15 din Legea nr. 10/2001, art. 969 C. civ. şi art. 43 – 46 din Legea nr. 114/1996, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. pentru că niciodată nu a înţeles să renunţe la drepturile sale locative legale.

S-a mai criticat decizia din apel şi pentru aceea că respingerea cererii reconvenţionale nu a fost motivată, respectiv nu s-a argumentat de ce nu i se poate oferi o locuinţă corespunzătoare din moment ce se solicită evacuarea sa.

Instanţa de recurs a respins recursul pentru următoarele considerente:

Contractului de închiriere încheiat între părţi îi sunt aplicabile dispoziţiile speciale ale O.U.G. nr. 40/1999, în concret art. 14 alin. 1, care prevede că la expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru  aceeaşi perioadă (în speţă  termenul fusese de 5 ani conform contractului încheiat de pârâtă cu S.C. „R.” S.A. A.), dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

La data de 28.11.2003 între reclamanţi ca şi proprietari şi pârâtă ca şi chiriaşă s-a încheiat contract pentru o perioadă expres determinată, cu începere de la data de 01.12.2003 până la 15.04.2004 şi cu menţiunea că niciuna dintre părţi nu o poate obliga pe cealaltă la prelungirea contractului (art. 3.1 din contract).

Această clauză a dat expresie dreptului de dispoziţie al pârâtei de a renunţa la beneficiul legal al unei închirieri pe o durată de 5 ani, lucru permis de art. 14 alin. 1 al O.U.G. nr. 40/1999 şi, de altfel, logic întrucât dreptul locativ al acesteia este un drept subiectiv asupra căruia, ca titulară, poate dispune în mod liber.

Tot această clauză a prevăzut în mod neechivoc şi imposibilitatea prelungirii contractului  dincolo de data scadenţei în afară de înţelegerea amiabilă a părţilor, aspect care în cauză nu s-a dovedit; dimpotrivă, anterior expirării termenului, reclamanţii i-au adus la cunoştinţă pârâtei că nu mai doresc prelungirea locaţiunii.

Contractul încheiat între părţi fiind legea părţilor, potrivit art. 969 C. civ., trebuia executat cu bună-credinţă şi respectat întocmai din moment ce a dat valoare consimţământului liber exprimat al părţilor.

Câtă vreme pârâta nu a invocat  şi – nici dovedit – că voinţa sa la momentul încheierii contractului a fost viciată, rezultă că ea a renunţat voluntar şi în deplină cunoştinţă de cauză la dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 privind durata închirierii şi reînnoirea acesteia, astfel că din momentul expirării termenului convenit, a pierdut titlul legal în baza căruia ocupa apartamentul proprietatea reclamanţilor.

Prin urmare, admiterea cererii de evacuare a pârâtei, cerere formulată după expirarea datei de 15.04.2004, a fost menţinută ca temeinică şi legală.

Şi în ceea ce priveşte respingerea cererii reconvenţionale instanţa de apel a pronunţat o decizie corectă în principiu chiar dacă insuficient motivată.

Prin cererea reconvenţională formulată în cauză pârâta a solicitat, în principal, obligarea reclamanţilor la încheierea unui nou contract de închiriere, solicitare corect respinsă ca urmare a interpretării clauzelor contractuale pe baza cărora a fost admisă evacuarea sa.

În subsidiar, prin aceeaşi cerere, s-a solicitat ca în eventualitatea în care se va dispune evacuarea sa, această măsură să fie însoţită de atribuirea unei locuinţe corespunzătoare din fondul de stat.

Deoarece titularul dreptului de proprietate privată a statului asupra locuinţelor construite din fondurile proprii ale acestuia este municipiul reprezentat prin primar, instituţie a cărei introducere în cauză nu a fost solicitată de pârâtă, în mod corect instanţa nu a putut examina această solicitare, cadrul procesual nefiind legal constituit.

Domenii speta

Spete similare