Fara titlu

PRACTICA RELEVANTĂ A JUDECĂTORIEI BUFTEA,

SECŢIA CIVILĂ

PE TRIMESTRUL I 2009

1. Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 31.01.2008 sub nr. 928/94/2008 reclamantii EV şi SGC au chemat in judecata pe parâtele VM şi NA, în calitate de moştenitoare ale defunctei GN, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, privind suprafaţa de teren de 1,91 ha.

În motivarea cererii, reclamantii au arătat că la data de 07.12.1992 între SC C SRL şi autoarea pârâtelor, GN,  s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, platind integral preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului  de proprietate, promitenta-vânzatoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică. Se mai arată că SC C SRL a cedat în favoarea reclamanţilor drepturile asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafaţa de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafaţa de 9100 mp. Se arată că pârâta a tergiversat reglementarea situatiei dintre părţi,  reclamantii au întreprins demersuri pentru a afla dacă a fost emis titlu de proprietate şi abia în anul 2007 au lust cunotina de faptul că a fost obtinut titlul de proprietate şi că promitenta vânzătoare a decedat, fiind notificată la data de 17.12.2007 moştenitoarea acesteia VM prin intermediul BEJ IV, însă pârâta nu s-a prezentat fiind încheiată încheierea de certificare de fapte nr. 286/26.01.2008.Pârâta VM a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. În motivare se arată că în promisiunea de vânzare-cumpărare părţile au inserat o clauză de dezicere potrivit căreia în cazul în care promitenta vânzătoare din motive subiective va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, va restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori preţul primit. Totodată, se arată că potrivit acestei clauze penale reclamanţii au dreptul doar la despăgubiri mai ales că în finalul antecontractului se menţionează expres că în cazul în care una dintre părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acţiune la instanţă pentru daune interese, confirmând voinţa reală a părţilor.

Sub aspect probatoriu, instanta a incuviintat pentru părţi la termenul de judecata din data de 16.05.2008 administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu, proba testimonială cu câte un martor si expertiza topografica, ca fiind pertinente,concludente şi utile în condiţiile prev. de art. 167 C.proc.civ.În şedinţa publică din data de 03.10.2008 apărătorul pârâtei a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie pe care instanţa a unit-o cu fondul cauzei în conformitate cu disp. art. 137 alin.2 Cod proc. Civ.

Prin sentinţa civilă nr. 107/16.01.2009, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a admis pe fond acţiunea.

Deliberând asupra excepţiei invocate, instanţa a reţinut următoarele:

Conform art. 137 C.proc.civ., “instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de fond, precum si asupra celor de procedura, care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii.”

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei, instanţa o va respinge ca neîntemeiată pentru următoarele considerente:La data de 07.12.1992 între SC C SRL şi autoarea pârâtelor, GN,  s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6332/07.12.1992 pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha situat în com. Corbeanca,  platind integral preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului  de proprietate, promitenta-vânzatoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică. Ulterior, SC C SRL a cedat drepturile sale asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafaţa de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafaţa de 9100 mp. De asemenea,instanţa reţine că antecontractul încheiat între părţi nu are efect translativ de proprietate, dând nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vânzătoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului. Potrivit art. 7 alin.1 din Decretul nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune iar potrivit art. 16 alin.1 din acelaşi act normativ, prescripţia se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.

În legătură cu momentul în care începe să curgă termenul de prescripţie în cauză, instanţa constată că în cuprinsul antecontractului părţile au stabilit un termen suspensiv (emiterea titlului de proprietate), astfel încât devin aplicabile prevederile art. 7 alin. 3 din Decretul 167/1958, potrivit cărora „dacă dreptul este cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data când a expirat termenul”, acesta fiind momentul când se naşte dreptul la acţiune de care face vorbire art. 7 alin. 1.

Fiind vorba despre o promisiune de vânzare-cumpărare, deci un drept de creanţă, aceasta este supusă termenului de prescripţie general de 3 ani şi începe să curgă de la data naşterii dreptului la acţiune, adică de la data eliberării titlului de proprietate pe numele autoarei pârâtelor, când părţile aveau obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în forma autentică. Astfel, instanţa reţine că titlul de proprietate a fost emis la data de 08.11.2007 şi apreciază că acesta este momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie.

Totodată instanţa reţine, că sancţiunea prescripţiei intervine în cazul celui care manifestă dezinteres faţă de valorificarea drepturilor sale subiective civile, ori aşa cum este cunoscut, în practica şi doctrina judiciară, predarea bunului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare în posesia celui ce urmează să-l cumpere echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaştere care întrerupe prescripţia, iar o nouă prescripţie exctinctivă nu va începe să curgă atât timp cât bunul se află în posesia celui ce urmează să-l cumpere. Deşi din mijloacele de probă administrate, declaraţiile martorulilor nu reiese dacă terenul se află în posesia reclamantilor şi nici unde este amplasat, instanţa apreciază că nu se poate pune în discuţie întreruperea termenului de prescripţie atâta timp cât acesta începe să curgă de la momentul obiectiv al emiterii titlului de proprietate şi cel subiectiv al luării la cunoştinţă de către reclamanţi.

Faţă de aceste considerente, având în vedere că părţile au prevăzut un termen suspensiv în antecontract, termen până la care au amânat încheierea contractului în formă autentică, instanţa va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei, ca neîntemeiată. În ceea ce priveşte apărarea pârâtei cu privire la faptul că părţile au stabilit o clauză de dezicere prin prevederea unei clauze de dezdăunare de către cel care este în culpă , instanţa reţine următoarele:

În antecontracul autentificat a fost prevăzută o clauză în cazul în care una dintre părţi refuză să se prezinte la termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, cealaltă va putea introduce acţiune la instanţă pentru daune interese şi totodată dacă vânzătoarea refuză din motive subiective încheierea contractului, va restitui cumpărătorului de 20 de ori preţul primit.

Instanţa reţine că, derogator de la regulile de drept comun, în materie de vânzare conform art. 1312 C.civ., clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine clar obligaţiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpretează unele prin altele,dându-se fiecăreia înţelesul ce reiese din întregul act.

Astfel,din interpretare concordantă a clauzelor antecontractului, instanţa reţine că inserarea unei asemenea clauze de dezicere, nu valorează denunţarea unilaterală a contractului ca urmare a manifestării unilaterale de voinţă a părţii care nu-şi execută culpabil obligaţia asumată, ci această clauză are valoarea unei clauze penale şi a fost prevăzută în favoarea creditorului care şi-a executat propria obligaţie şi care are dreptul de opţiune între a alege între executarea în natură a obligaţiei sau executarea indirectă prin plata despăgubirilor în cazul când această executare nu mai este posibilă din culpa debitorului.

Totodată instanţa reţine că inserarea clauzei prin care pârâta poate denunţa unilateral antecontractul din motive subiective este supusă unei condiţii potestative pure, care depinde exclusiv de voinţa acesteia şi este lovită de nulitate absolută această clauză.

Chiar daca partile nu au convenit asupra faptului ca reclamanta va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa”, urmează sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.

Instanţa constată că autoarea pârâtelor a dobândit dreptul de proprietate asupra ternului ce face obiectul prezentului antecontract prin reconstituirea dreptului de proprietate conform titlului de proprietate emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.

Din adresa nr. 15094/21.12.2007 emisă de Primăria com. Corbeanca reiese că moştenitoarele defunctei GNa sun cele două pârâte şi că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este unul şi acelaşi cu cel cuprins la poziţia 1 în titlul de proprietate emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.

De asemenea, instanţa reţine că antecontractul încheiat între parti nu are efect translativ de proprietate, dând nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.

În drept, instanta constata că, în baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume încheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.

Actul încheiat de părţi a generat în sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, după emiterea titlului de proprietate pe numele autoarei pârâtei, contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora înstrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.

Prin urmare, în temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor este conditionata de îndeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate şi având în vedere că acesta şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, faptul că pârâtele sunt proprietare asupra terenului şi acesta se află în posesia lor, precum şi faptul că reclamanţii au notificat pârâtele pentru a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, va admite cererea reclamantilor şi va constata ca între reclamantii în calitate de promitenti-cumpărători şi defuncta GN în calitate de promitenta-vânzătoare a intervenit vânzarea cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 19.100 mp situat în com. Corbeanca, în schimbul preţului de 530.000 Rol, achitat integral. Sentinţa pronunţată va ţine loc de act de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte suprafaţa de teren menţionată.

2. Prin contestatia la executare inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 05.09.2008, contestatorii EM şi EL au chemat în judecată pe intimatul BVA solicitând ca ,prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa să se dispună anularea formelor de executare emise în dosarul de executare numărul 292/2008 al BEJ DOC şi suspendarea executării silite până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a contestaţiei,cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată ca între intimat şi contestatori s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 599 din 26.03.2008 şi actul adiţional la acest contract autentificat cu nr. 941/26.05.2008 prin care contestatorii s-au obligat să vândă către intimat un teren în suprafaţă de 900 mp situat în Otopeni.

Totodată, se arată că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare părţile au convenit iserarea unui pact comisoriu prin care intimatul si-a rezervat dreptul ca în condiţiile în care, din motive neimputabile, nu va putea încheia contractele de vânzare-cumpărare pentru unul sau mai multe terenuri învecinate, să opteze între încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau de a considerea convenţia ca desfiinţată, promitentul vânzător având obligaţia să restituie avansul din preţ primit fără alte penalităţi.

Se mai arată că la data de 25.07.2008, contestatorii s-au prezentat la notariat pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă intimatul a declarat conform încheierii de certificare de fapte nr. 7089/25.07.2008 că a desfiinţat promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu numita PF pentru un teren limitrof şi optează pentru desfinţarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu contestatorii. De asemenea la data de 15.08.2008 au fost emise somaţiile nr. 2224 şi 2225 prin care contestatorii sunt smaţi să plătească către intimat câte 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit şi cheltuieli de executare.

Se arată că nu există un titlu executoriu deoarece promisiunea de vânzare-cumpărare constituie titlu executoriu numai dacă perfectarea contractelor nu se realizează din motive care nu sunt imputabile intimatului şi acesta optează pentru desfiinţare.

În acest sens se arată că desfiinţarea antecontractului încheiat cu PF nu s-a făcut din motive neimputabile intimatului ci ca urmare a voinţei acestuia în sensul desfiinţării promisiunii, astfel că dreptul de opţiune al intimatului nu s-a născut.

Intimatul a formulat intampinare, prin intermediul careia a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca neîntemeiată.

În susţinerea motivelor din întâmpinare, intimatul a arătat că încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare cu contestatorii a avut loc ca urmare a încetării antecontractelor încheiate cu toţi ceilalţi care se obligaseră să îi vândă intimatului terenurile vecine în discuţie iar finalizarea contractului cu aceştia depindea de finalizarea celorlalte antecontracte iar ceilalţi promitenţi vânzători au restituit preţul primit cu titlu de avans cu excepţia contestatorilor.

Se mai arată că actul de reziliere încheiat cu numita PF s-a realizat la doar trei ore mai târziu după ce intimatul semnase a doua prelungire a termenului de încheiere a actelor autentice, deoarece părţile nu deţineau actele cadastrale şi nu is-au cerut penalităţi deoarece intimatul a dat dovadă de înţelegere.

Potrivit clauzei inserate în antecontract nefinalizarea contractului de vânzare-cumpărare pentru unul sau mai multe terenuri învecinate constituia o clauză de încetare a antecontractului încheiat cu contestatorii.

Se arată că încetarea contractului cu contestatorii nu s-a datorat culpei intimatului care a prelungit de două ori termenul de încheiere, putând solicita şi penalităţi, ci s-a datorat încetării contractelor cu ceilalţi promitenţi vânzători, intimatul optând şi pentru desfiinţarea acestuia din urmă.

Prin sentinţa civilă nr. 294/23.01.2009, instanţa a respins ca neîntemeiată contestaţia la executare, pentru următoarele considerente:

La data de 26.03.2008 între  contestatori şi intimat a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat pentru o suprafaţă de teren în schimbul căreia intimatul a achitat suma de 2000 Euro cu titlu de avans. În antecontract s-a prevăzut expres că terenul contestatorilor se vinde  împreună cu terenurile învecinate ale numiţilor CC, ŞM, JE, PF, BS şi BM, deoarece intimatul este interesat pentru edificarea de construcţii care nu se pot realiza decât pe toate terenurile alipite iar în cazul în care creditorul promitent cumpărător nu va mai putea încheia contracte de vânzare pentru unul sau mai multe dintre terenurile învecinate din motive care nu îi sunt imputabile, creditorul îşi rezervă dreptul de a opta pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare ori de a considera promisiunea ca desfiinţată, cu obligaţia promitenţilor vânzători de a restitui avansul primit în termen de 5 zile de la data comunicării opţiunii de către promitentul cumpărător. S-a prevăzut că termenul pentru încheierea contractului în formă autentică este de 09.06.2008, care poate fi prelungit prin acordul scris al părţilor şi totodată obligaţia promitenţilor vânzători de a obţine documentaţia cadastrală şi celelalte înscrisuri necesare autentificării. De asemenea s-a prevăzut că în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va autentifica până la data stabilită convenţia se va rezolvi de plin drept, fără punere în întârziere şi fără alte formalităţi anterioare, părţile fiind repuse în situaţia anterioară.

Totodată părţile au prevăzut şi o clauză penală prin care au stipulat ca promitentul vânzător să restituie de trei ori suma primită cu titlu de preţ cu titlu de daune interese în caz de neexecutare culpabilă iar în cazul în care neexecutarea culpabilă se datorează promitentului vânzător acesta va pierde avansul dat.

Prin actul adiţional la acest contract părţile au convenit prelungirea termenului de încheiere a antecontractului la data de 09.07.2008 şi respectiv. 25.07.2008.

Prin încheierea de certificare nr. 7089/25.07.2008 intimatul a adus la cunoştinţa promitenţilor vânzători opţiunea acestuia de a desfiinţa promisiunea de vânzare-cumpărare şi restituirea avansului.

În aceleaşi condiţii între intimat şi numiţii CC, ŞM, JE, PF, BS şi BM au fost încheiate promisiuni de vânzare-cumpărare care conţineau aceleaşi clauze.

La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a încheiat cu numita PF actul de desfiinţare a promisiunii de vânzare-cumpărare iar la data de 25.07.2008 s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 7089, prin care intimatul a adus la cunoştinţa promitenţilor vânzători opţiunea acestuia de a desfiinţa promisiunea de vânzare-cumpărare şi restituirea avansului, pornindu-se executarea silită împotriva contestatorilor pentru restituirea avansului.

Art. 399 C.proc.civ. prevede ca “împotriva executarii silite insesi, precum si impotriva oricarui act de executare se poate face contestatie de catre cei interesati sau vatamati prin executare.(…) Nerespectarea dispozitiilor privitoare la executarea silita insesi sau la efectuarea oricarui act de executare atrage sanctiunea anularii actului nelegal.” Art. 374 alin. 1 C. proc. civ. prevede că hotărârea judecătorească sau alt titlu executoriu se execută numai dacă este investit cu formula executorie prevăzută de art. 269 alin. 1 C. proc. civ, afară de încheierile executorii, hotărârile executorii provizoriu şi de alte hotărâri sau înscrisuri prevăzute de lege, care se execută fără formulă executorie. Art. 3711 Cod proc. civ. introdus ca urmare a modificărilor legislative prin Legea nr. 459/2006 prevede că înscrisurile cărora legea le recunoaşte caracterul de titlu executoriu sunt puse în executare fără a mai fi necesară învestirea cu formulă executorie.

Totodată, instanţa reţine că potrivit art. 66 din Legea nr. 36/1995 înscrisul autentic notarial care constată o creanţă cert, lichidă şi exigibilă, în momentul în care aceasta ajunge la scadenţă are putere executorie şi se poate pune în executare fără a mai fi necesară investirea sa cu formulă executorie.

Totodată, instanţa reţine că potrivit art. 387 Cod proc. civ. executarea poate începe numai după ce se va comunica debitorului o somaţie, afară de cazurile prevăzute de lege iar alin.2 prev. că dacă în termenul arătat în somaţie debitorul nu-şi execută de bună voie obligaţia, executorul judecătoresc va proceda la executarea silită de îndată.

În privinţa apărărilor de fond ale contestatorilor sintetizate în sintagma că datoria nu există, deoarece dreptul de opţiune al intimatului nu s-a născut, nefiind vorba despre o neexecutare care să nu fie imputabilă lui, instanţa reţine că:

Potrivit alin. 3 al art. 399 Cod procedură civ. se prevede că în cazul în care executarea silită se face în temeiul unui titlu executoriu care nu este emis de o instanţă judecătorească, se pot invoca în contestaţia la executare apărări de fond împotriva titlului executoriu, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac.

Instanţa reţine din din declaraţia martorului audiat că acesta împreună cu ceilalţi vecini l-au împuternicit pe intimat să se ocupe de obţinerea documentaţiei cadastrale, părţile convenind să prelungească termenul de încheiere a contractului de mai multe ori. De asemenea acesta arată că la data convenită părţile s-au prezentat la notariat în vederea încvheierii contractului în formă autentică însă acestea nu au mai fost încheiate deoarece vecina Jora nu deţinea extrasul de carte funciară, deşi intimatul îi declarase telefonic că nu este necesar acel înscris. Din aceeaşi declaraţie reiese că anterior a avut o convorbire telefonică cu intimatul care i-a relatat că una dintre părţi şi anume PF nu mai doreşte să vândă terenul, intimatul fiind în continuare interesat de achiziţionarea terenurilor de la ceilalţi vecini dar solicitând o scădere a preţului cu 15%.

Potrivit art. 1066 C.civ. “ clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din partea ei”. Clauza penală este o compensatie a daunelor interese pe care creditorul le suferă urmare a neexecutarii obligatiei principale. În spetă, prin clauza penală inserată în continutul antecontractului de vânzare-cumparare, părtile, de comun acord au stabilit o limită maximă a despăgubirilor la plata cărora părţile pot fi obligate pentru neexecutarea obligatiilor la care s-au îndatorat faţă de agenţia intermediară. Astfel, s-a stipulat că, în situatia în care promitentul vânzător nu încheie convenţia din culpa sa datorează de trei ori preţulul plătit cu titlu de daune interese iar dacă vânzarea nu se realizează din culpa promitentului cumpărător acesta pierde avansul acordat.

Dat fiind faptul ca semnificatia clauzei penale este de evaluare conventionala a despagubirilor datorate creditorului pentru neexecutare (executare cu intarziere/executare necorespunzatoare), aceasta este datorata atunci când sunt întrunite toate condiţiile pentru antrenarea răspunderii contractuale, respectiv existenta contractului dintre părţi, a unei fapte ilicite, a prejudiciului patrimonial, a raportului de cauzalitate dintre fapta si prejudiciu, a vinovatiei si punerea în întârziere a debitorului.

În ceea ce priveşte prima condiţie, îndeplinirea sa rezulta din înseşi înscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar neexecutarea antecontractului (fapta intimatului) rezulta din faptul că acesta a refuzat încheierea contractului prin încheierea de certificare de fapte.

Potrivit art. 969 si 1066 C.Civ., prejudiciul si raportul de cauzalitate rezulta din insasi clauza contractuala asumata de parti, cele doua conditii ale antrenarii raspunderii fiind determinate anticipat prin vointa partilor, iar paratul a fost pus in intarziere atât prin formularea prezentei cereri de chemare în judecata.

Singurul aspect contestat ramane in prezenta cauza culpa in neexecutarea obligatiilor contractuale.

Din interpretarea art. 1082 C.Civ., rezulta ca in sarcina debitorului, in materie contractuala, opereaza o prezumtie relativa de vinovatie, deoarece debitorul va fi obligat la plata despagubirilor cat timp nu justifica existenta unei cauze straine, neimputabile, raspunderea sa fiind antrenata pentru ce mai usoara culpa.

Contestatorii au dovedit existenţa convenţiei dintre părţi, astfel că revenea intimatului sarcina de a dovedi o cauză exoneratoare de răspundere sau faptul că nu există o culpă în neexecutarea contractului, în conditiile în care sarcina probei le revenea potrivit art. 129 al. 1 C.Proc.Civ. si art. 1169 C.Civ.

Instanţa reţine că ,derogator de la regulile de drept comun, în materie de vânzare conform art.1312 C.civ., clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine clar obligaţiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpretează unele prin altele,dându-se fiecăreia înţelesul ce reiese din întregul act.

Astfel instanţa reţine că părţile au înţeles să insereze în antecontract atât o clauză penală privind determinarea anticipată a prejudiciului cât şi un pact comisoriu de ultim grad privind desfiinţarea de drept a antecontractului în situaţia în care promitentul-cumpărător optează pentru aceasta, deoarece această clauză a fost prevăzută în folosul său exclusiv.

Din interpetarea concordantă a acestor clauze instanţa apreciază că intimatul s-a obligat să piardă preţul plătit cu titlu de avans numai în situaţia în care neexecutarea obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică se datorează propriei culpe.

În privinţa culpei intimatului, instanţa nu poate reţine declaraţia martorului audiat în cauză cu privire la faptul că nu s-a reuşit încheierea contractelor de vânzare-cumpărare datorită faptului că numita Jora nu avea documentaţia cadastrală, deoarece în încheierea de certificare de fapte nr. 7089 s-a prevăzut faptul că intimatul optează pentru desfiinţarea antecontractului întrucât nu a mai putut fi încheiat contractul cu numita PF. Mai mult decât atât, instanţa reţine că în privinţa acesteia antecontractula fost desfiinţat prin actul adiţional ulterior desfiinţării celorlalte antecontracte din data de 25.07.2008.

La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a încheiat cu numita PF actul de desfiinţare a promisiunii de vânzare-cumpărare, părţile desfiinţând de comun acord promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 594/25.03.2008.

Astfel, instanţa reţine că neîncheierea celorlalte contracte de vânzare-cumpărare  de către intimat cu ceilalţi promitenţi vânzători nu s-a datorat culpei acestuia, ci ca urmare a desfiinţării acestui antecontract încheiat cu PF, cumpărătorul rezrvându-şi dreptul de a achiziţiona împreună aceste suprafeţe de teren în vederea edificării de construcţii.

Motivele care au condus la desfiinţarea acestui contract de vânzare-cumpărare, nu pot fi invocate ca o culpă a cumpărătorului, deoarece acesta s-a realizat ca urmare şi a manifestării de voinţă a celuilalt cocontractant, nedepinzând doar de voinţa exclusivă a acestuia.

De asemenea, instanţa apreciază că nu se poate eţine o culpă a intimatului în prinţa neîncheierii contractelor în formă autentică deoarece acesta a acceptat ca la datele de 09.07.2008 şi 25.05.2008 să prelungească teremnele convenite pentru încheierea contractelor în formă autentică, deşi promitenţii cumpărători s-au obligat prin antecontracte să obţină documntaţiile cadastrale şi să plătească penalităţi în caz de neexecutare culpabilă, astfel că intimatul nu s-a prevalat de neobţinerea acestor documentaţii la termenle convenite şi nu a încercat să se prevaleze de clauzele din antecontract.

Pe lângă aceste aspecte, instanţa reţine şi faptul că ceilaţi promitenţi vânzători au restituit intimatului preţul acordat cu titlu de avans, fiind de acord cu desfiinţarea antecontractelor ca urmare a desfiinţării acordului de voinţă cu numita Papa Filofteia, astfel că aceste aspecte vin să întărească convingerea argumentului că intimatul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate cu bună-credinţă, neexecutarea datorându-se desfiinţării acordului de voinţă cu PF şi imposibilităţii de a realizare a scopului prevăzut de acesta în momentul încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare cu ceilalţi promitenţi vânzători.

Totodată instanţa reţine faptul că în ceea ce îi priveşte pe contestatori, aceştia au fost prezenţi la notariat la data de 25.07.2008 şi au semnat încheierea de certificare de fapte nr. 7089 prin care intimatul şi-a exprimat opţiunea de a desfiinţa promisiunea de vânzare-cumpărare cu aceştia, urmând ca aceştia să restituie preţul avansului primit, astfel implicit prin semnarea opţiunii de desfiinţare de către intimat, au consimţit implicit la încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi şi la efectele acestuia.

Faţă de aceste considerente, având în vedere că părţile au prevăzut un pact comisoriu de ultim grad prin care au convenit desfiinţatrea de plin drept şi retroactivă a antecontractului, în situaţia în care unul sau mai multe dintre contractele de vânzare-cumpărare nu se va încheia din motive neimputabiele intimatului şi a faptului că acesta a optat pentru desfiinţarea retoactivă prin încheierea de certificare de fapte nr. 7089 autentificată cu obligaţia promitenţilor vânzători de a restitui avansul primit în termen de 5 zile de la data comunicării opţiunii de către promitentul cumpărător, instanţa reţine că în mod legal BEJ a emis somaţiile nr. 2224 şi 2225 prin care contestatorii sunt somaţi să plătească către intimat câte 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit şi cheltuieli de executare.

Pentru aceste considerente întrucât executarea silită a fost încuviinţată în temeiul unui titlu executoriu, care până la data soluţionării contestaţiei nu a fost desfiinţat prin niciun mijloc procedural legal, iar actele de executare au fost corect întocmite, instanţa apreciază contestaţia la executare ca neîntemeiată, motiv pentru care în baza art. 402 C. proc. Civ. Rap la art. 3791 Cod proc. Civ. , o va respinge.

3. Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 09.10.2008, reclamantul OC a chemat în judecată pe pârâţii IZ, DM, DS, DM, DL, DN, SF  şi ŞE, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţă, să revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006.

În motivarea în fapt a acţiunii formulate, reclamantul a arătat că la data de 16.12.1996, prin înscrisul sub semnătură privată denumit „chitanţă de vânzare-cumpărare”, pârâta IZ, în calitate de vânzătoare i-a înstrăinat dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 7100 mp situaţi în com. Petrăchioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvună iar ulterior a primit întregul preţ în cuantum de 1420000 lei, urmând ca actul să fie perfectat în formă autentică după emiterea titlului de proprietate. Se mai arată că după emiterea procesului verbal de punere în posesie i-a solicitat în repetate rânduri pârâtei încheierea contractului în formă autentică iar ulterior a aflat că pârâta a încheiat contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 iar suprafaţa de teren ce a făcut obiectul promisiunii a trecut în proprietatea pârâţilor, actul de partaj fiind încheiat în frauda drepturilor sale de creditor, pârâta IZ creându-şi o stare de insolvabilitate, reclamantul fiind cel care a deţinut şi muncit acel teren ca un bun proprietar şi avea dreptul de a interveni în contractul de partaj.

Pârâta IZ, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată. Totodată a invocat excepţia lipsei de interes a reclamantului.

În motivare a arătat indiferent de soluţia din prezenta cerere reclamantul nu mai poate manifesta interes deoarece este incidentă autoritatea de lucru judecat întrucât prin sentinţa civilă nr. 5859/15.11.2007 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul civil nr. 3800/94/2007, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost respinsă acţiunea reclamantului prin care a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţa de 7100 mp situat în com. Petrăchioaia, jud. Ilfov.

Se mai arată că după încheierea contractului de partaj voluntar pârâta a înstrăinat terenul ce i-a revenit ca urmare a partajului la data de 10.11.2006. De asemenea se arată că în mod eronat reclamantul afirmă că pârâta la data semnării chitanţei de vânzare a făcut dovada dreptului de proprietate prin adeverinţa de proprietate, deoarece aceasta a fost eliberată pe numele autorului pârâtei DG, reclamantul având cunoştinţă că terenul nu aparţine în mod exclusiv pârâtei iar prin partajul voluntar nu s-a produs niciun prejudiciu reclamantului.

Pârâţii au formulat la rândul lor întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii reclamantului, ca neîntemeiată. Totodată se invocă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor.

În motivare se arată că înscrisul sub semnătură privată a fost încheiat între reclamant şi pârâta ZI prin care aceasta îi vindea o suprafaţă de 7100 mp în baza adeverinţei de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafaţă de 3,55 ha. Se mai arată că în urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 pârâţilor le-a revenit lotul II compus din teren în suprafaţă de 7500 mp situat în tarlaua 63, parcela 267, com. Petrăchioaia, jud. Ilfov, astfel că între pârâţi şi reclamant nu există niciun raport juridic. Se mai arată că prin sentinţa civilă nr. 2229/21.03.2008 pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti în dosarul civil nr. 882/302/2008, instanţa a respins cererea aceluiaşi reclamant prin care investea instanţa cu aceeaşi acţiune a fost respinsă cererea acestuia ca fiind introdusă împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat la termenul de judecată de la 05.12.2008, administrarea probei cu înscrisuri şi proba testimonială cu câte un martor pentru fiecare parte, pe aspectul fraudei şi al complicităţii la fraudă a părţilor contractante.

În şedinţa publică din data de 05.12.2008 instanţa a pus în discuţia părţilor excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive, autorităţii de lucru judecat şi lipsei de interes a reclamantului, primele două fiind respinse ca neîntemeiate, ultima fiind unită cu fondul cauzei în cond. art. 137 alin.2 Cod proc. civ.

În şedinţa publică din data de 23.01.2009 instanţa a pus în discuţia părţilor excepţia lipsei de interes a reclamantului, unită cu fondul cauzei.

Prin sentinţa civilă nr. 473/30.01.2009, s-a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei de interes şi s-a respins ca neîntemeiată acţiunea, pentru următoarele considerente:

Prin înscrisul sub semătură privată chitanţă de vânzare-cumpărare din 16.12.1996, având valoarea unui antecontract întrucât nu a fost încheiat în formă autentică, pârâta IZ, în calitate de promitentă - vânzătoare i-a înstrăinat reclamantului OC, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 7100 mp situată în com. Petrăchioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvună iar ulterior a primit întregul preţ în cuantum de 1420000 lei. Acest înscris a generat în sarcina ambelor părţi contractante obligaţii de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul devenind creditorul acestei obligaţii.

Instanţa reţine că la baza dovedirii calităţii de proprietar a pârâtei ZI a stat adeverinţa de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului  DGr i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafaţă de 3,55 ha. Ca urmare a eliberării titlului de proprietate nr. 70494/22.06.2004 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov de pe urma defunctului DG pe numele moştenitorilor, între pârâţi, în calitate de coindivizari, a fost încheiat  contractul de partaj încheiat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969, pârâtei IZ revenindu-i în coproprietate cu numita SF terenul în suprafaţă de 15.000 mp situat în tarlaua 18, parcela 69/II. Totodată în urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 pârâţilor le-a revenit lotul II compus din teren în suprafaţă de 7500 mp situat în tarlaua 63, parcela 267, com. Petrăchioaia, jud. Ilfov

Prin contractul de vânzare-cumpărare - autentificat la data de 10.11.2006, numitele IZ şi SF au înstrăinat terenul în suprafaţă de 15000 mp revenit în urma partajului voluntar.

Prin sentinţa civilă nr. 5859/15.11.2007 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul civil nr. 3800/94/2007, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost respinsă acţiunea reclamantului prin care a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţa de 7100 mp situat în com. Petrăchioaia, jud. Ilfov.

Prin sentinţa civilă nr. 2229/21.03.2008 pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti în dosarul civil nr. 882/302/2008, instanţa a respins cererea aceluiaşi reclamant prin care solicita să revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, întrucât nu au fost introduşi toţi coindivizarii între care s-a încheiat contractul de partaj voluntar. Această sentinţă a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 946A/04.09.2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti Secţia a III-a Civilă în dosarul nr. 882/302/2008.

Prin acţiunea introductivă reclamantul solicită revocarea contractului de partaj voluntar în calitate de creditor pretinzând că acesta a fost încheiat în frauda sa deoarece terenul în suprafaţă de 7500 mp situat în tarlaua 63, parcela 267, com. Petrăchioaia, jud. Ilfov a căzut în lotul unui alt copărtaş.

Instanţa reţine că o parte pentru a fi parte într-un proces civil trebuie să îndeplinească cumulativ condiţiile de exerciţiu ale acţiunii, adică să pretindă un drept, să justifice un interes, să aibă capacitate procesuală şi calitate procesuală.

Prin urmare, reclamantul, titular al dreptului de a cere revocarea unui contract, trebuie sa justifice un interes legitim, inclusiv nascut, actual, personal, pentru a putea sta in judecata in aceasta calitate. Calitatea procesuala a reclamantului trebuie dedusa din caracterul nulitatii invocate, o nulitate absoluta prin fraudarea legii.

Calitatea de creditor a reclamantului confera acestuia dreptul de a solicita revocarea unui contract de partaj încheiat de debitorul său prin care pretinde că acesta şi-a creat o stare de insolvabilitate pe calea acţiunii revocatorii.

Pentru aceste motive, constatand ca reclamantul justifica un interes legitim, nascut si actual, personal si direct, instanta va respinge exceptia lipsei de interes a reclamantelor,ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa reţine următoarele:

Potrivit disp. art. 785 Cod. Civil creditorii unuia din coîmpărţitori, ca nu cumva împărţeala să se facă cu viclenie în vătămarea Drepturilor lor, pot pretinde să fie prezenţi la împărţeală, dar nu pot însă să atace o împărţeală săvârşită, afară numai dacă s-a făcut în lipsa sa şi fără a se ţine seama de opoziţia lor.

Instanţa reţine că în materie de împărţeală creditorii nu au dreptul de a ataca împărţeala definitivă, afară de cazul în care aceasta s-a făcut fără a se ţine seama de opoziţia lor, când se prezumă a fi fost fraudulos făcută, asimilându-se fraudei şi împărţeala făcută în grabă, în aceste cazuri, cu condiţia dovedirii prejudiciului, creditorii pot ataca împăprţeala săvârşită cu acţiunea pauliană.

În acest sens, instanţa reţine că reclamantul nu a făcut dovada că a adus la cunoştinţa pârâţilor voinţa sa de a participa la partajul voluntar efectuat de către aceştia şi din actele încheiate nu reiese că acest partaj s-ar fi făcut în fraudarea intereselor lui de creditor deoarece coindivizarii au decis să efectueze acest partaj în anul 2006, deşi titlul de proprietate fusese emis în anul 2004.

Faţă de aceste considerente, instanţa reţine că reclamantul nu mai poate uza de acţiunea revocatorie, ci a avut la îndemână dreptul de opoziţie la împărţeală de care însă nu s-a folosit. Totuşi, sub rezerva dovedirii prejudiciului şi a fraudei, instanţa va analiza dacă în speţă sunt îndeplinite condiţiile acţiunii revocatorii, pentru o analiză competă a situaţiei de fapt.

Potrivit art. 975 C.Civ., creditorii (în speţă, reclamantul ce este creditorul obligaţiei pârâtei Iorgu Zoia de a încheia cu ei contractul de vânzare-cumpărare sau, subsidiar, de a restitui avansul primit) pot ataca actele viclene, făcute de debitor în prejudiciul drepturilor lor. Acţiunea revocatorie ce constituie un mijloc juridic prin care creditorul poate ataca actele juridice încheiate de debitor în frauda drepturilor sale, tinde la revocarea judecătoreasca a actelor încheiate în această manieră, cu consecinţa inopozabilităţii relative a actului, sub rezerva dovedirii de către reclamanţi, în condiţiile art. 1169 C.Civ. şi art. 129 C.Proc.Civ., a următoarelor aspecte: prejudiciul creat creditorului; frauda debitorului, respectiv faptul că debitorul a avut cunoştinţă de rezultatul păgubitor al actului faţă de creditor; caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţei creditorului care este necesar a fi anterioară actului atacat; complicitatea la fraudă a terţului, în actele cu titlu oneros.

În speţă, prejudiciul nu este cert, deoarece prin contractul de partaj voluntar din 2006 pârâta IZ nu şi-a cauzat o stare de insolvabilitate, deoarece acesteia cu revenindu-i în coproprietate cu numita SF terenul în suprafaţă de 15.000 mp situat în tarlaua 18, parcela 69/II. Anterioritatea creanţei şi caracterul său cert şi exigibil rezultă din antecontractul încheiat de reclamant cu debitorul-pârât IZ. Cu privire la frauda pârâtei IZ, deoarece fiind un act cu titlu gratuit nu se cere şi complicitatea la fraudă a celorlalţi coindivizari, instanţa apreciază că susţinerile reclamantului nu pot fi primite, cererea acestuia fiind, în consecinţă neîntemeiată.

Din depoziţiile martorilor audiaţi în cauză nu reiese că coindivizarii s-ar fi înţeles să fraudeze drepturile creditorului-reclamant, precum nici faptul că pârâta IZ ar fi urmărit ca în urma partajului să-i revină în lot un alt teren decât cel promis spre înstrăinare. În acest sens chiar martorul reclamantului PG a declarat că a eliberat în calitate de fost primar o adeverinţă pârâtei din care să reiasă dreptul acesteia cu privire la terenul în cauză, însă constatând că de pe urma defunctului DG sunt mai mulţi moştenitori, au fost trecuţi toţi pe verso.

Instanţa reţine că la baza dovedirii calităţii de proprietar a pârâtei ZI a stat adeverinţa de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafaţă de 3,55 ha, aşadar reclamantul cunoştea că aceasta nu este singura coindivizară.

Totodată instanţa reţine că în chitanţa de vânzare-cumpărare din 16.12.1996 terenul promis spre vânzare de către pârâta IZ nu a fost identificat prin tarla, nr. sau vecinătăţi, astfel că prin partajul voluntar încheiat nu se poate reţine că acesteia i-ar fi revenit în lot un alt teren, ce nu a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare. Mai mult decât atât în cadrul acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare, reclamantul şi-a precizat acţiunea în sensul că terenul de 7000 mp este situat în tarlaua 18, parcela 69/II, astfel că nu se poate reţine că pârâta a urmărit fraudarea drepturilor acestui creditor.

De asemenea, instanţa reţine că  prin sentinţa civilă nr. 5859/15.11.2007 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul civil nr. 3800/94/2007, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost respinsă acţiunea reclamantului nu ca urmare a faptului că acesta şi-a precizat acţiunea ci ca urmare a faptului că terenul nu se mai află în posesia pârâtei IZ, care prin contractul de vânzare-cumpărare - autentificat la data de 10.11.2006, împreună cu SF au înstrăinat terenul în suprafaţă de 15000 mp revenit în urma partajului voluntar.

Faţă de această situaţie de fapt reţinută, instanţa constată că nu se poate vorbi de frauda debitorului IZ, deoarece aceasta nu a urmărit fraudarea drepturilor reclamantului prin încheierea contractului de partaj voluntar, în cauză fiind incidente dispoziţiile vânzării unui bun aflat în indiviziune.

Astfel, instanţa reţine că prin chitanţa sub semnătură privată pârâta IZ a promis reclamantului vânzarea unui teren care la momentul acestei promisiuni se afla în indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de soarta partajului.

Având în vedere că bunul înstrăinat nu a căzut în lotul pârâtei IZ, antecontractul de vânzare-cumpărare va fi desfiinţat retroactiv pentru lipsa calităţii de proprietar al vânzătorului, vânzătorul răspunzând în acest caz pentru evicţiune, deoarece potrivit art. 786 Cod civil fiecare coerede este prezumat că a moştenit singur şi imediat toate bunurile care compun partea sa şi că n-a fost niciodată proprietar pe celelate bunuri ale succesiunii.

Pentru aceste considerente, instanţa apreciază că, deşi a constatat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile acţiunii revocatorii, întrucât reclamantul nu a intervenit în procesul de partaj, nu sunt îndeplinite condiţiile acţiunii revocatorii, reclamantul nereuşind să facă dovada nici a prejudiciului cauzat şi nici a fraudei pârâtei IZ, motiv pentru care va respinge acţiunea reclamantului, ca neîntemeiată.

4. Prin plângerea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 22.12.2008 petentul CAŢ a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară nr. 89912/02.12.2008 în contradictoriu cu OCPI ILFOV solicitând anularea încheierii de respingere şi intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei situată în sat Ostratu, Valea Mocanului, com. Corbeanca, jud. Ilfov, compusă din baraj de pământ şi beton, descărcător de ape mari cu deversor şi canale de evacuări, călugăr cu două rânduri de vaneţi de golire de fund, precum şi înscrierea dreptului de superficie pentru terenul pe care este edificată construcţia.

În motivare, petentul a arătat ca încheierea de respingere a cererii de intabulare a dreptului de proprietate este nelegală deoarece dispoziţiile legale au fost interpretate în mod eronat petentul dobândind dreptul de proprietate asupra acestor construcţii prin cumpărare de la AVPS ACVILA, cea care a edificat această construcţie şi care a fost recunoscută prin sentinţa civilă nr. 4909/2000 pronunţată de Judecătoria Buftea la data de 12.10.2000, rămasă definitivă şi prin care s-a constatat şi un drept de superficie asupra terenului pe durata existenţei construcţiei.

Se mai arată că dreptul de proprietate al petentului nu poate fi condiţionat şi îngrădit de un drept de proprietate al altei persoane, neputându-se reţine nicio culpă petentului cu privire la faptul că comuna Corbeanca nu şi-a îndeplinit obligaţia legală de a-şi înscrie dreptul de proprietate..

La termenul din 30.01.2009 petentul a depus cerere de modificare prin care solicită în subsidiar înscrierea provizorie în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiei şi cel de superficie asupra terenului.

Prin sentinţa civilă nr. 464/30.01.2009, instanţa a respins plângerea ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

În privinţa stabilirii cadrului procesual instanţa reţine că potrivit disp. art. 22 lit.a din Legea 7/1996 înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. Potrivit dispoz.art. 331 Cod proc. civ. cererile pentru dezlegarea cărora este nevoie de mijlocirea instanţei fără însă să se urmărească stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană, sunt supuse procedurii necontencioase. Plângerea formulată de petent în împotriva încheierii de carte funciară este supusă procedurii necontencioase, deoarece prin conţinutul său nu tinde la stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană. Din aceste considerente instanţa apreciază că deşi petentul nu a indicat intimatul în cauză, fiind o procedură necontencioasă se poate soluţiona cererea şi fără introducerea unei astfel de părţi. Dacă în cartea funciară ar fi figurat o persoană înscrisă, atunci aceasta ar fi avut calitatea de intimat, însă cum pentru imobilul respectiv nu a fost deschisă cartea funciară, nu se poate aprecia că această calitate ar putea reveni comunei Corbeanca prin Primar. Cu privire la OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA ILFOV, aşa cum s-a stabilit prin recursul în interesul legii în şedinţa din 15.10.2007, acesta nu are calitate procesuală pasivă, fiind introdus în cauză doar pentru opozabilitate.

Analizand prezenta plângere din punctul de vedere al obiectului său, precum si a dispozitiilor legale aplicabile, instanta constata urmatoarele:

Prin încheierea nr. 89912/02.12.2008 în temeiul disp. art. 49 din Legea nr. 7/1996 s-a dispus respingerea cererii de întabulare formulată de petentul CAŢ. Conform art. 49 din Legea nr. 7/1996 dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Din conţinutul încheierii de repingere, instanţa reţine că au fost invocate disp. art. 46 şi art. 19, 20 din Legea 7/1996 precum şi art. 94 din Ordinul nr. 633/2006. Din analiza înscisurilor depuse la dosar reiese că cererea petentului a fost respinsă deoarece nu a fost înscris dreptul de proprietate asupra terenului în cartea funciară, drept care aparţine domeniului public al com. Corbeanca.

Instanţa reţine că în mod legal a fost respinsă cererea petentului, pentru următoarele considerente:

Prin sentinţa civilă nr. 4909/12.10.2000 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul civil nr. 6163/2000 s-a constatat că AVPS ACVILA este constructor de bună credinţă a Amenajării Piscicole Corbeanca, compusă din baraj de pământ cu înălţime de 4,5 m şi 200 ml lungime, terasat cu dale, descărcător de ape mari cu deversor şi canale de evacuări, călugăr cu două rânduri de vaneţi de golire de fund şi i s-a atribuit acesteia un drept de superficie pentru terenul aferent pe durata existenţei acestora.

Din contractul de vânzare-cumpărare din 11.06.2007, reiese că petentul CAŢ a cumpărat dreptul de proprietate asupra acestor construcţii de la AVPS ACVILA, printr-un înscris sub semnătură privată, legea necerând respectarea formei autentice pentru înstrăinările de contrucţii.

Spre deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentica numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate, nu si pentru cele prin care se constituie dezmembraminte ale acestui drept, Legea nr. 247/2005 instituie cerinţa formei autentice, ad validitatem si pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, prin acte juridice între vii, astfel că instanţa apreciază că pentru transmiterea şi a dreptului de superficie asupra terenului contractul trebuia să fie încheiat în formă autentică.

Conform disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil iar potrivit alin.3 hotărârea judecătoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevăzute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de voinţa cerut in vederea înscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor.

Potrivit art. 39 alin.9 şi 10 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară  partea C se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate iar superficia se înscrie asupr aîntregului imobil-teren.

Potrivit art. 78 din acelaşi Regulament  înscrierile vor fi operate în cartea funciară, menţionându-se imobilul identificat prin număr cadastral sau topografic, dreptul sau faptul juridic care a stat la baza înscrierii făcându-se referire la construcţiile existente pe teren.

Potrivit art. 94 alin.1 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărţii funciare, menţionându-se, totodată, cartea funciară în care este înscrisă superficia ca un imobil de sine stătător.

Din interpretarea acestor dispoziţii legale reiese că pentru a putea fi înscis dreptul de proprietate cu privire la construcţii sau dreptul de superficie este necesar ca dreptul de proprietate al titularului imobilului-teren să fie înscris în cartea funciară.

Deci, pentru ca petentul să-şi intabuleze dreptul de proprietate asupra construcţiilor şi a dreptului de superficie asupra terenului trebuia să facă dovada că titularul dreptului de proprietate al terenului, respectiv comuna Corbeanca prin Primar şi-a înscris în cartea funciară dreptul asupra terenului iar dacă nu să solicite obligarea acesteia la înscrierea sa ori să obţină acordul acesteia conform alin.3 art.20 cu privire la înscrierea drepturilor reale.

Instanţa reţine că potrivit art.  46 alin.1 din Legea nr. 7/1996 imobilele ce apartin domeniului public si domeniului privat al statului sau, dupa caz, al unitatii administrativ-teritoriale se vor inscrie in carti funciare speciale ale unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu exceptiile prevazute de lege.

Pentru aceste considerente, având în vedere că petentul nu a făcut dovada înscrierii dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând domeniului public al comunei Corbeanca, instanţa apreciază că în mod legal a fost respinsă cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor petentului.

Cu privire la dreptul de superficie, instanţa a reţinut că pentru a putea fi înscrise în cartea funciară acestea trebuie să fie transmise prin act autentic, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat ulterior Legii nr. 247/2005 şi se aplică legea civilă în vigoare conform principiului neretroactivcităţii legii civile.

În privinţa dreptului de proprietate al petentului instanţa reţine că acesta nu este afectat de faptul neînscrierii în cartea funciară ci numai valorificarea sa prin transmiterea către alţi dobânditori.

 Astfel, potrivit art. 26 alin.1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele iar ptv. alin.2 în aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.

Însă, chiar legea în alin.3 prevede că titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară, astfel că şi statul ca şi oricare dobânditor pentru a dispune de acestea trebuie să le înscrie în cartea funciară cu respectarea condiţiilor de admisibilitate a înscrierii în cartea funciară, inclusiv cele prevăzute de art. 20 din lege.

În ceea ce priveşte cererea modificatoare formulată de către petent privind înscrierea provizorie instanţa reţine sub un prim aspect că potrivit art. 73 alin.2 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară prevede că cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi prin căile de atac exercitate cererea pe care s-a întemeiat încheierea de respingere a registratorului.

În acest sens instanţa reţine că a fost învestită doar cu plângerea împotriva încheierii de respingere nu şi cu privire la înscrierea provizorie care nu a făcut obiectul cererii petentului către biroul de carte funciară.

Pe de altă parte potrivit art. 29 alin.2 din Legea nr. 7/1996 înscrierea provizorie poate fi ceruta in urmatoarele situatii: a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva; b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila; c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu; d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere.

Or instanţa reţine că petentul nu se găseşte în niciuna din situaţiile expuse pentru a putea solicita o asemenea înscriere provizorie, motiv pentru care va respinge şi această cerere subsidiară.

Faţă de aceste considerente, având în vedere că petentul nu a făcut dovada înscrierii dreptului de proprietate asupra terenului, instanţa apreciază că în mod corect a fost respinsă cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate pentru construcţiile petentului, motiv pentru care, în temeiul dis. art. 50 alin.2 şi art. 51 din Legea nr.7/1996 va respinge plângerea ca neîntemeiată.

5. Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.1273/94/2008 la data de 12.02.2008, reclamantii au chemat in judecata pe parata DF, solicitand instantei sa oblige parata sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de aproximativ 2.300 mp situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu cheltuieli de judecata.

In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr. 25637/20.12.1995 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit autoarei reclamantilor, defuncta AE, dreptul de proprietate asupra suprafetei de 5.000 mp teren extravilan situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu care au fost pusi in posesie conform procesului-verbal nr.10/29.05.1995. In cerere s-a aratat ca desi prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 reclamantii au iesit din indiviziune si cu privire la terenul in suprafata de 5000 mp, au fost in imposibilitate de a intocmi documentatia cadastrala si a intabula dreptul de proprietate intrucat parata a ocupat abuziv o suprafata de aproximativ 2300 mp din acest teren si a refuzat sa-l elibereze chiar daca a fost notificata.

La termenul din data de 11.04.2008 parata DF a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii principale ca neintemeiata.

In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996 1995 emis de Comisia Municipiului Bucuresti/Sectorul Agricol Ilfov  s-a constituit paratei si defunctului DI dreptul de proprietate cu privire la suprafata initiala de 5000 mp teren compact situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, invecinata pe latura de est cu autoarea reclamantilor. Parata a mentionat ca in urma unor verificari efectuate de reprezentantii Primariei la solicitarea reclamantilor, s-a constatat ca terenul proprietatea paratei se suprapunea peste terenul reclamantilor pe o suprafata de 1400 mp, motiv pentru care, in vederea solutionarii amiabile a situatie intervenite, parata si-a dat acordul cu privire la modificarea titlului lor de proprietate in sensul ca suprafata de teren de 5000 mp a fost diminuata la 3600 mp, diferenta de 1400 mp fiind atribuita in echivalent in tarlaua 6, parcela 59.

Parata a mentionat ca la momentul modificarii titlului de proprietate s-au facut masuratori de catre reprezentatii Primariei, supravegheati de catre reclamanti care au fost de acord cu rezultatul acestora, stabilindu-se ferm ca inlaturand suprafata de 1400 mp, diferenta ramasa de 3600 mp nu incalca dreptul de proprietate al reclamantilor. Parata a aratat ca a procedat la intabularea imobilului in Cartea funciara nr.6024 aferenta orasului Otopeni, ocazie cu care s-a obtinut documentatia cadastrala la care s-a anexat si planul de incadrare in zona al acestor imobile.

Prin sentinţa civilă nr. 609/06.02.2009, instanţa a admis in parte cererea, a omologat raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela, astfel cum a fost completat, a obligat paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 527 mp situat in Otopeni, pentru următoarele considerente:

In fapt, prin Titlul de Proprietate nr.25637/30.12.1995 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit, pe numele defunctei AE, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5 ha si 1700 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 5000 mp. La data de 29.05.1995 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.10). Din schita depusa la dosar ( f.15) rezulta ca dimensiunile laturilor sunt urmatoarele : la S – pe o latura de 62,11 ml cu Institutul de Geriatrie, la V – pe o latura de 76 ml cu T6, A87, la E – pe o latura de 85 ml cu Ionita Ioana.

Prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 terenul in suprafata de 5000 mp a fost atribuit reclamantilor si defunctului AM care a fost mostenit de AI ( sotie ) si  NC ( fiica), asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr.66/2007 ( f.65-67). 

In ceea ce ii priveste pe parati, prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996  eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a constituit, pe numele defunctului DI, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5000 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 3600 mp situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, avand ca vecinatati : N –Dep, E – Anghel Elena, S – Institutul de Geriatrie, V – Pode Spirea ( f.35). La data de 18.04.1996 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.42).

La data de 17.06.2007 a decedat defunctul DI si au ramas ca mostenitori paratii DF, DM si TG ( f.65-67). Paratii au intabulat dreptul de proprietate asupra terenului de 3600 mp in Cartea funciara nr.6024 a orasului Otopeni ( f.38-39).

In drept, actiunea in revendicare este acea actiune reala pornita de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate deoarece titularul sau, pe langa recunoasterea dreptului, pretinde si restituirea bunului. In cazul in care paratul invoca, la randul sau, un titlu de proprietate, revine instantei sarcina de a compara titlurile opuse de parti, dand preferinta aceleia ce are un titlu mai caracterizat.

Din raportul de expertiza tehica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela ( f.73-88), astfel cum a fost completat ( f.173-174), rezulta faptul ca terenul din parcela A 87, tarlaua 6, proprietatea reclamantilor, are o suprafata din masuratori de 3997 mp intre punctele A-74-B-C-76-78-E, cu un deficit de 1003 din care 476 mp datorat erorii de calcul a suprafetei de teren la momentul punerii in posesie, suprapunandu-se peste drumul proiectat si peste Canal HC41 si suprafata de 527 mp datorat celor doua moduri de parcelare, jumatate din parcele fiind pozitionate de la est si jumatate de la vest.

In ceea ce ii priveste pe parati, terenul situat in subparcela 8, parcela 87, tarlaua 6, proprietatea acestora, are o suprafata din masuratori de 3065 mp intre punctele 51-56-E-80-78-D-36, cu un deficit de 535 mp.

In legatura cu terenul de 527 mp identificat intre punctele E-80-78-D-F experta a precizat ca se afla in proprietatea paratilor, fiind in posesia si folosinta lor, insa este inclus de Primaria com.Otopeni si in parcela proprietatea reclamantilor, existand o suprapunere potrivit unui plan parcelar eliberat de Primaria Otopeni ( f.87).

Din raportul de expertiza rezulta ca Primaria com.Otopeni a desfiintat parcelele A94 si A fara numar si canalele ce le despart, situate la est de parcela 87 si Soseaua Bucuresti-Ploiesti, DN1, marind artificial suprafata de teren a parcelei A87 ( Anexa nr.1 la raportul de expertiza). Primele parcele 1,2,3 evidentiate de Primarie ca facand parte din parcela A87, se identifica de fapt in parcela A94 si parcela A fara numar.

Totodata, experta a mentionat faptul ca Primaria Otopeni si Comisia de Aplicare a Legii 18/1991 Ilfov au  emis titluri de proprietate pentru parcela A87, tarlaua 6, pentru suprafete de teren care nu au acoperire in realitate, procedand la :

-punerea in posesie a parcelelor 14,13,12,11,10,9,8 incepand masuratoarea din partea de vest

-punerea in posesie a parcelelor 4,5,6,7 din partea de est, incluzand in parcela A87 si parcelele 1,2,3 care fac parte din parcelele A94 si A fata numar

-s-a fortat o suprapunere de 1265 mp intre parcelele 7 si 8 pentru a recupera pierderea de suprafata din parcela A94 si parcela A fara numar si pentru a justifica diferentele de suprafata minus datorate calcului eronat al suprafetelor acestor parcele.

Prin urmare, instante retine faptul ca exista o suprafata de teren de 527 mp care a fost inclusa atat in titlul de proprietate al reclamantilor cat si al paratilor. Acest lucru s-a datorat modului defectuos in care s-a facut parcelarea, in sensul ca pentru parcelele 14,13,12,11,10,9,8 masuratoarea s-a inceput din partea de vest, iar pentru parcelele 4,5,6,7 din partea de est.

Este evident ca aceasta suprafata de teren nu poate fi in proprietatea ambelor parti. Din aceasta cauza instanta urmeaza sa analizeze titlurile de proprietate ale partilor, pentru a observa care este mai caracterizat.

In ceea ce ii priveste pe reclamanti instanta retine ca autorei acestora i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin Titlul de Proprietate nr.25637/30.12.1995. Prin urmare, anterior autoarea acestora a detinut in proprietate suprafata de teren pentru care i-a fost reconstituit acest drept.

Totodata, instanta observa ca punerea in posesie a reclamantilor cu privire la terenul de 5000 mp s-a facut la data de 29.05.1995 ( f.10). Din procesul verbal nr.10/29.05.1995 se deduce ca autoarei reclamantilor i s-a eliberat Adeverinta nr.10/8.05.1992 pentru reconstituirea dreptul de proprietate pentru 5,17 ha, care a fost validata prin Decizia Comisiei Municipale nr.40/28.05.1993.

In ceea ce ii priveste pe parati, autorului acestora i s-a constituit dreptul de proprietate prin Titlul de proprietate nr.31781/31.07.1996. Asadar, autorul acestora nu a detinut in proprietate anterior acest teren.

Totodata, instanta observa ca punerea in posesie a autorului paratilor cu privire la terenul de 3600 mp s-a facut la data de 18.04.1996 ( f.42). Din procesul verbal nr.2192 se deduce ca autorului paratilor i s-a eliberat Adeverinta nr.2192/02.11.1995 pentru constituirea dreptul de proprietate pentru 0,5 ha.

Prin urmare instanta constata ca titlul reclamantilor este mai caracterizat intrucat autoarei lor i s-a reconstituit dreptul de proprietate, fata de autorul paratilor caruia i s-a constituit un drept de proprietate. Totodata, adeverinta de proprietate si titlul de proprietate al reclamantilor este anterior celor al paratilor. Primii care au fost pusi in posesie sunt tot reclamantii.

Din aceste considerente instanta apreciaza ca titlul reclamantilor este mai caracterizat decat cel al paratilor.

Imprejurarea ca paratii si-au intabulat dreptul de proprietate nu are relevanta in situatia de fata intrucat, potrivit practicii judiciare, in situatia in care titlurile infatisate de parti provin de la autori diferiti urmeaza a se compara aceste titluri si sa se dea preferinta titlului mai caracterizat.

Or, chiar daca reclamantilor li s-a eliberat un titlu de proprietate, trebuie observat ca li s-a reconstituit dreptul de proprietate, Comisia de Aplicare a Legii 18/1991 Ilfov netrasmitand un drept de proprietate.

Avand in vedere ca reclamantii au revendicat o suprafata de teren mult mai mare, iar sustinerile lor cu privire la diferenta de teren nu s-au confirmat, instanta va admite in parte actiunea reclamantilor si va obliga paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 527 mp situata in Otopeni.

Domenii speta

Spete similare