Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare

Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare

Dosar nr. 426/326/2008 – decizia civilă nr. 63/R din 03.02.2009

Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menţionat poate fi invocată de oricine are interes. Încălcarea dispoziţiilor art.1303 C.civ., care prevede că preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi. Necesitatea efectuării unei expertize de evaluare în construcţii  pentru stabilirea preţului de piaţă a imobilului care a constituit obiectul vânzării.

Prin sentinţa civilă nr.823 din 13.11.2008, pronunţată de Judecătoria Topliţa în dosarul nr.426/326/2008, s-a respins acţiunea reclamanţilor VK, HI ş.a., în contradictoriu cu pârâta HM, în ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data de 19 martie 2002, cu referire la vânzarea cotei de 1/6 parte, încheiat între HS şi HM.

S-a luat act de renunţarea reclamantei HO la judecata capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 02 februarie 2006 între reclamantă şi pârâta HM.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că, prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 426/326 din data de 15 mai 2008, reclamanţii au chemat în judecată pe pârâtă, solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data de 19 martie 2002, privind vânzarea cotei de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, nr. top. 18825/2/1, respectiv cel încheiat în data de 02 februarie 2006, privind vânzarea cotei de 8/48 parte din imobilul înscris în CF 2363/C cu nr. top. 18825/2, cu cheltuieli de judecată.

În motive se arată că numitul HS, prin contractul de vânzare cumpărare din data de 19 martie 2002 a vândut cota de 1/6 parte din imobilele cuprinse în CF 2363 cu nr. top. 18825/2/1, în favoarea pârâtei HM, la preţul de 625 USD, de asemenea reclamanta HO, prin contractul de vânzare cumpărare din data de 02 februarie 2006 a vândut cota de 1/6 parte din acelaşi imobil înscris în CF 2363 cu nr. top. 18825/2 în favoarea aceleiaşi pârâte, preţul vânzării fiind de 20 milioane lei vechi, ambele contracte fiind încheiate cu încălcarea dispoziţiilor art. 1303 Cod civil, preţul vânzării fiind mult inferior valorii reale a imobilelor, drept urmare, preţul este derizoriu, astfel, contractul este nul, fiind astfel afectate drepturile succesorale ale moştenitorilor, datorită actelor smulse prin viclenie, vicierea consimţământului fiind evidentă.

La dosar au fost ataşate contractele de vânzare cumpărare la care s-a făcut referire.

Pârâta HM, prin întâmpinarea depusă a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor, arătând că pretinsa disproporţie între preţul de vânzare şi valoarea imobilelor, potrivit practicii judiciare reprezintă leziunea, care însă nu este recunoscută ca motiv de nulitate în cazul contractanţilor majori, mai mult preţul a fost serios stabilit, acesta trebuie raportat la cel din anul 2002 şi nu la cele existente în momentul de faţă, astfel prin actele încheiate si a căror nulitate se solicită a se constata, vânzarea s-a perfectat între părţi iar proprietatea s-a strămutat de drept de la cumpărător îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, în sensul prevederilor art. 1294 Cod civil.

Pentru termenul din data de 11 septembrie 2005, reclamanta HO a renunţat în scris la judecarea cererii privind constatarea nulităţii contractului încheiat la data de 02 februarie 2006.

Instanţa de fond a reţinut că potrivit contractului de vânzare cumpărare încheiat între vânzătorul HS şi cumpărătoarea HM, primul a vândut partea sa de moştenire rămasă de la părinţi, reprezentând cota de 1/6 parte din casă, grajd şi teren, preţul vânzării fiind de 625 USD, iar potrivit contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 02 februarie 2006, pârâta HM a cumpărat de la reclamanta HO partea acesteia din urmă de 1/6 din imobil, moştenit de la părinţi, preţul vânzării fiind de 20 milioane lei vechi, sumă ce s-a menţionat a fi primită de vânzătoare în întregime.

Conform art. 1294 Cod civil „vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui”, iar potrivit art. 1295 Cod civil „vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Preţul vânzării, conform art. 1303 Cod civil, trebuie să fie serios şi determinat de părţi.

Pretinsa disproporţie între preţul de vânzare şi valoarea imobilului nu s-a dovedit în cauză, echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut, de regulă se trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze ceea ce se plăteşte drept preţ pentru un lucru cumpărat.

În conformitate cu prevederile art. 1165 Cod civil ,,majorul nu poate, pentru leziune să exercite acţiunea în resciziune”, în cauză nefiind incidente prevederile art. 694 Cod civil şi nici ale prev. art. 1157 Cod civil potrivit cărora doar minorul poate exercita acţiunea în resciziune pentru leziune în contra oricărei convenţii.

Prin urmare, văzând întregul probatoriu administrat în cauză, văzând şi actele depuse la termenul din data de 30 octombrie 2008, respectiv contractul de vânzare cumpărare şi de schimb, depuse de pârâtă pentru compararea preţului vânzării, încheiate de alte persoane în perioada de referinţă – anul 2002, prin raportare la preţul stabilit în contractul a cărui anulare se solicită, instanţa, faţă de motivele expuse şi temeiurile de drept menţionate, stabilind că acţiunea în resciziune nu este admisă contractanţilor majori, a respins acţiunea reclamanţilor ca neîntemeiată.

S-a luat act de renunţarea reclamantei HO privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data de 02 februarie 2006 încheiat cu pârâta HM.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta VK, solicitând admiterea recursului, casarea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei pentru rejudecare la Judecătoria Topliţa.

În motivarea recursului, se arată că, antecesorul recurentei şi a intimaţilor HI, HG şi HT, HS, prin contractul de vânzare cumpărare din 19 martie 2002 a vândut cota de 1/6 parte din imobilele cuprinse în CF 2363, nr. top. 18825/2/1 în favoarea pârâtei HM, la preţul de 625 USD.

Contractul arătat a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art.1303 C.civ., care prevede că „preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi”. Preţul stipulat în ambele contracte este mult inferior valorii reale a acestor imobile, şi ca urmare dacă preţul este derizoriu, contractul este nul ca vânzare.

Se arată că, preţul este fictiv, iar cauza contractului este ilicită, constând în scopul înlăturării sale de la succesiune.

Recurenta şi intimaţii HI, HG şi HT au aflat de existenţa acestui contract ca urmare a intentării procesului ce face obiectul dosarului nr.313/326/2008.  Recurenta şi intimaţii HI şi HT, sunt copii defunctului HS, decedat în 2005, ei neavând cunoştinţă de actul încheiat de antecesorul lor.

Arată că, de altfel, prin noţiunea de preţ serios, în sensul art.1303 C.civ., urmează a se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a  obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. În speţă preţul stipulat este de mai mult de 100 de ori mai mic decât preţul real al cotei înstrăinate, fiind fără echivoc faptul că aceasta nu putea nicidecum să constituie o cauză suficientă de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea dreptului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a preţului vândut.

Înstrăinarea unui lucru fără contraprestaţie sau pentru un preţ derizoriu, este nulă absolut ca vânzare pentru lipsa unui element de validitate. Fiind un contract oneros, răspunderea părţilor va fi apreciată mai sever decât în contractele cu titlu gratuit.

Recurenta arată că, preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului, constituind într-o sumă de bani ce corespunde valorii lucrului vândut. Pentru valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, preţul trebuie să fie fixat într-o sumă de bani, să fie determinat sau determinabil, să fie sincer şi serios, să nu contravină dispoziţiilor legale imperative referitoare la regimul preţurilor.

Consideră că, stabilirea preţului în bani este esenţa vânzării. Potrivit art.1303 C.civ., preţul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord între părţi în momentul încheierii contractului. Preţul este sincer atunci când cuantumul lui, menţionat în contract, este acela convenit în realitate de părţi, deci este un preţ real şi nu unul fictiv sau simulat. Preţul este serios dacă nu este derizoriu, disproporţionat cu valoarea lucrului vândut.

Recurenta apreciază că, intenţia de fraudare a drepturilor succesorale este mai mult decât evidentă, raportat la înţelegerea verbală dintre părţi şi actul încheiat la preţul derizoriu arătat.

Antecesorul lor, HS a fost şi el mai mult ca sigur în eroare asupra obiectului contractului, aceasta fiind lovită de nulitate şi pentru vicierea consimţământului prin eroare sau dol, ori smuls prin viclenie. Aceste împrejurări urmează să le dovedească cu martori şi alte probe ce vor fi necesare.

În concluzie, contractul sub semnătură privată este lovit de nulitate absolută fiind smulsă prin viclenie, având o cauză ilicită şi imorală şi având stipulat un preţ neserios.

Arată că, în probaţiune a solicitat efectuarea unei expertize de  evaluare imobiliară pentru a putea stabili seriozitatea preţului, însă instanţa de fond nu a binevoit a admite proba, motiv pentru care apreciază că nu se poate cerceta fondul cauzei şi solicită casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare.

Intimata HM, prin întâmpinare, a arătat că, în data de 19.03.2002, a încheiat cu fratele ei HS un contract de vânzare cumpărare cu toate clauzele incluse în contract, depus la dosarul cauzei. Totodată, depune chitanţele cu care a achitat preţul convenit în contract în perioada de 6 luni, respectiv, februarie-august 2002, faţă de noiembrie, astfel, cum a fost prevăzut în contract.

Depune un centralizator cu sumele achitate şi data achitării acestora.

Intimata, în legătură cu valoarea convenită, 625 USD arată că, aceasta reprezenta suma de  20.000.000 lei în anul 2002, depunând  contractul de vânzare cumpărare a apartamentului cu 3 camere proprietate personală a cărei valoare era de 50.000.000 lei, echivalent cu 1562,5 USD, un contract de vânzare cumpărare din anul 2002 în valoare de 20.000.000 le, precum şi un contract de schimb privind un apartament cu 2 camere cu casă de locuit, cu curte, încheiat  tot în anul 2002.

Menţionează că, casa părintească în care locuieşte în prezent, este mai veche de 100 ani, este construită din lemn şi o împarte cu încă două familii ale fraţilor săi, suprafaţa totală a casei fiind de 100 mp. Relevă că, în aceeaşi perioadă, adică în anul 2002, putea să cumpere o altă casă, de aceeaşi vechime, în aceeaşi stare, cu aceeaşi suprafaţă de 50 mp şi curte în suprafaţă de 432 mp cu suma de 20.000.000 lei.

Arată că, a fost de acord cu această sumă prevăzută în contract, pentru a nu nedreptăţi pe nici unul dintre fraţi.

Tribunalul, analizând hotărârea atacată sub aspectul motivelor de recurs invocate, precum şi sub toate aspectele, în sensul prevăzut de art. 304/1 C.pr.civ., constată următoarele:

Recurenta, împreună cu reclamanţii, prin acţiunea civilă înregistrată la instanţa de fond, au chemat în judecată pe pârâta HM, solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data de 19 martie 2002, privind vânzarea cotei de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, nr. top. 18825/2/1, respectiv cel încheiat în data de 02 februarie 2006, privind vânzarea cotei de 8/48 parte din imobilul înscris în CF 2363/C cu nr. top. 18825/2, la acest capăt de cerere renunţând ulterior. S-a invocat că ambele contracte au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor art. 1303 Cod civil, preţul vânzării fiind mult inferior valorii reale a imobilelor, drept urmare, preţul este derizoriu, iar contractul este nul ca vânzare. S-a arătat că, atât preţul fictiv cât şi cauza contractului sunt ilicite, iar scopul contractului reprezentă înlăturarea reclamanţilor de la succesiune. Reclamanţii au susţinut că, în fapt, scopul contractului încheiat a fost acela de a prelua o parte din contravaloarea cotelor părţi din moştenire ce le revenea reclamanţilor, conform înţelegerii verbale, însă, în speţă preţul stipulat în contract este de 100 de ori mi mic decât preţul real al cotei înstrăinate, fiind astfel afectate drepturile succesorale ale moştenitorilor, iar datorită actelor smulse prin viclenie, vicierea consimţământului este evidentă.

Reclamanţii, în faţa instanţei de fond au solicitat efectuarea unei expertize de evaluare în construcţii  pentru stabilirea preţului de piaţă a imobilului care a constituit obiectul vânzării, respectiv cota de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, sub nr. top. 18825/2/1, raportat la data încheierii contractului, martie 2002.

Instanţa de fond a respins această cererea de probaţiune, negăsind-o utilă cauzei.

Instanţa de recurs, văzând obiectului acţiunii, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menţionat, constatând că, nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes, având în vedere susţinerile conform cărora, contractul arătat a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art.1303 C.civ., care prevede că preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi, ori în speţă, se afirmă că, preţul stipulat în contract este mult inferior valorii reale a acestor imobile, şi ca urmare, este derizoriu, apreciază că, pentru stabilirea corectă a stării de fapt şi de drept în cauză, se impune efectuarea unei expertize de evaluare în construcţii  pentru stabilirea preţului de piaţă a imobilului care a constituit obiectul vânzării.

Astfel, Tribunalul constată că, motivele de recurs invocate de recurentă sunt incidente cauzei, în cauză se impune administrarea probei cu expertiza judiciară, însă, având în vedere că în recurs nu se pot produce probe noi, în sensul prevăzut de art. 305 C.pr.civ. cu excepţia înscrisurilor, urmează ca în baza art.312 al.3 C.pr.civ., să caseze hotărârea şi să trimită cauza spre rejudecare, la aceeaşi instanţă, Judecătoria Topliţa.

Cu ocazia rejudecării, instanţa de fond se va pronunţa cu privire la toate aspectele de fapt şi de drept invocate de părţile în cauză, inclusiv cu privire la cele invocate în motivele de recurs şi va dispune efectuarea unei expertize tehnice de evaluare în construcţii  pentru stabilirea preţului de piaţă a imobilului care a constituit obiectul vânzării.

Faţă de aceste considerente, se constată că, recursul declarat de recurenta VK împotriva sentinţei civile nr.823/13.11.2008, pronunţată de Judecătoria Topliţa în dosar nr.426/326/2008, este întemeiat, urmând ca în baza art.312 alin.3 C.pr.civ. hotărârea să fie casată şi cauza trimisă spre rejudecare la aceeaşi instanţă, Judecătoria Topliţa.

Domenii speta

Spete similare