Fond funciar

Constata  ca prin sentinta civila 214 a Judecatoriei Avrig a fost respinsa exceptia tardivitatii si cea a lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocate de Institutia Prefectului  Judetului Sibiu, a fost admisa în parte actiunea civila formulata si precizata de K. R. si F. K.G. în contradictoriu cu pârâtii R. I. si  R. V.  precum si cu Institutia Prefectului Judetului Sibiu si cu orasul Talmaciu prin primar si în consecinta a fost constatata nulitatea absoluta a Ordinului 106/28.02.2005  emis de  Prefectul Judetului Sibiu, precum si a încheierii de intabulare 1180/8.06.2009, s-a dispus restabilirea situatiei anterioare de sub B 16,17 din CF 637 Talmaciu, A+1, nr. top 207/2 si au fost obligati  pârâtii R. I., R.V., Institutia Prefectului Judetului Sibiu si orasul Talmaciu prin primar la plata partiala a cheltuielilor de judecata catre reclamanti în suma de 32,90 lei  reprezentând taxa judiciara de timbru judiciar si a fost respinsa actiunea în contradictoriu  cu Statul Român prin Orasul Talmaciu, prin primar.

Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut, în esenta ca:

Analizând exceptiile tardivitatii si respectiv a lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocate de catre INSTITUTIA PREFECTULUI JUDETULUI SIBIU si sustinute si de catre reprezentantul pârâtilor R., în temeiul art. 137 alin.1 C.pr.civ., urmeaza a le respinge pentru urmatoarele considerente.

Prevederile art. 45 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 referitoare la faptul ca dreptul la actiune se prescrie indiferent de cauza de nulitate, în termen de un an de la data intrarii în vigoare a legii, nu sunt aplicabile în cauza deoarece acestea privesc doar actul de înstrainare, adica contractul de vânzare-cumparare, în speta fiind vorba despre încalcarea unor norme de ordine publica si pentru care nu opereaza prescriptia, astfel ca acestia sunt în termen.

 Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati între persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala activa) si, pe de alta parte, între persoana pârâtului si cel obligat în acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva).

În raport cu data depunerii notificarii de catre reclamanti, anul 2001, moment în care în CF figura ca proprietar tabular statul Român, se constata faptul ca reclamantii justifica un interes legitim în promovarea prezentei actiuni si implicit au calitate procesuala activa în cauza, având în vedere ca în baza acestei legi speciale acestia ar putea dobândi restituirea  în natura a diferentei de teren sau despagubiri aferente.

În prezenta speta si în raport cu obiectul cererilor cu care instanta a fost sesizata nu pot fi aplicabile dispozitiile Legii nr. 1/2009 având în vedere faptul ca legea civila dispune numai pentru viitor conform principiului neretroactivitatii instituit de  art. 15 alin. (2) din Constitutia României coroborate cu cele ale art. 1 C.civ. „Legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile”.

Asupra imobilului înscris în CF 635 Talmaciu, nr. top. 207/2, gradina cu casa compusa la parter din doua camere, bucatarie, baie, camara, antreu, la subsol doua pivnite, anexe sura si grajd plus constructie formata din: la parter din loc de luat masa, bucatarie, baie iar la etaj doua birouri, biblioteca, baie, hol plus casa scarii, în suprafata de 846 mp., figureaza ca proprietari pârâtii: R. I.si R. V., cu titlu de cumparare în baza Legii nr. 112/1995 si întabulati prin încheierea nr. 11067/24.10.1996, a Legii nr. 18/1991, întabulati prin încheierea nr.1186/08.06.2005 si construire, întabulati prin încheierea nr. 3652/12.06.2007 (f.48).

Pentru a se ajunge la aceasta situatie juridica au avut loc mai multe operatiuni în cartea funciara, astfel:

Asupra întregului imobil, casa de locuit si gradina înscris în CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2 în suprafata de 846 mp. (echivalentul a 235 stânjeni), reclamantii au dobândit dreptul de proprietate în cota de ½ fiecare din acesta cu titlu de mostenire în anul 1975, ulterior la data de 11.12.1979 prin încheierea nr. 4064 s-a mentionat în concret din ce este compusa casa, respectiv la parter din doua camere, bucatarie, baie, camara, antreu, la subsol doua pivnite, anexe sura si grajd, situata în orasul Talmaciu, str. Cetatii, nr. 167 (f.7).

Ulterior, în baza Decretului nr. 223/1974 s-au emis deciziile nr. 832/1982 si 1020/1984 si astfel prin încheierile nr. 3497/13.10.1982 si 5094/24.10.1984 a fost întabulat statul Român asupra cotelor ce le reveneau reclamantilor, deci a întregului imobil casa si teren aferent.

Astfel ca, pârâtii R.I.si R.V. au devenit proprietarii casei, în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute în proprietatea statului, (“Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului”), conform contractului de vânzare-cumparare nr. 9/17.11.1996, încheiat cu statul  Român prin RAGCL Talmaciu (f.41,70).

Potrivit art. 33 din Hotarârea Guvernului nr. 20/1996 privind normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, astfel cum au fost modificate si completate prin Hotarârea Guvernului nr. 11/1997, în situatiile de vânzare catre chiriasi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.

Prin acest contract s-a dobândit astfel si dreptul de proprietate asupra suprafetei de 366 mp.

Prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenului aferent imobilelor constructiei înstrainate în baza Legii nr. 112/1995 se naste din lege, reglementarea situatiei acestui drept fiind rezolvata ulterior pe cale administrativa, respectiv prin Ordin al prefectului, conform art. 36 din Legea nr. 18/1991 (art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 - în forma initiala n.n.), în speta initial nu s-a emis un ordin în acest sens dar totusi pârâtii R. au fost întabulati prin încheierea nr. 11067/24.10.1996 fara a se opera o dezmembrare în CF în acest sens si au astfel calitatea de proprietari asupra celor 366 mp. iar reclamantii nu au contestat acest fapt (f.40).

Cele din urma dispozitii amintite, prevad ca „Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, în folosinta vesnica sau în folosinta pe durata existentei constructiei, în vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, în proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie”.

Aceste dispozitii se coroboreaza cu cele ale art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, care prevad ca „Atribuirea în proprietate a terenurilor prevazute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primariilor, facuta pe baza verificarii situatiei juridice a terenurilor”.

În aceste conditii, se remarca faptul ca, cei care au cumparat aceste locuinte de la stat (chiriasii) sunt beneficiarii unei norme de justitie sociala, aceasta posibilitate rezultând dintr-o obligatie in rem (locuinta cumparata de la stat, deci existenta) dar si în raport cu calitatea celor care o cumpara (chiriasi - in personam), dar dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului nu se face automat, ci ca urmare a cererii depuse de catre proprietarii actuali ai locuintelor prin ordinul prefectului si ca urmare a verificarii situatiei juridice.

Prin urmare, legea prevede o procedura administrativa obligatorie privind dobândirea dreptului de proprietate cu parcurgerea acestei etape prealabile directe de catre organele în drept, astfel ca, numai dupa efectuarea verificarilor necesare si obligatorii, daca se solicita acest lucru prin cerere, ceea ce s-a si întâmplat (f.171,172) de catre pârâtii R. prin cererea nr. 4597/03.06.2005 de trecere a terenului în proprietatea lor fara a specifica suprafata, primaria face propuneri în acest sens (f.170).

Reclamantii au notificat primaria orasului Talmaciu prin executor judecatoresc, în baza Legii nr. 10/2001 pentru acest imobil format la acea data din casa de locuit si gradina înscrisa în CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2, privind preluarea acestuia în mod abuziv în baza Decretului nr. 223/1974, fiind înregistrata sub nr. 4755/6/22.08.2001 si care a fost solutionata prin dispozitia de respingere nr. 187/20.03.2006 a primarului orasului Talmaciu (f.34), dispozitie atacata de catre reclamanti la Tribunalul Sibiu ca instanta competenta (f.115), dosar ce a fost suspendat la data de 15.05.2007 (f.120), pâna la solutionarea irevocabila a prezentului litigiu.

Desi pârâtii R. erau proprietari asupra suprafetei de 366 mp., fiind astfel întabulati prin încheierea nr. 11067/24.10.1996 (f.40), urmare a verificarilor efectuate de catre primaria Talmaciu si cu toate ca exista o notificare în baza Legii nr. 10/2001 înregistrata sub nr. 4755/6/22.08.2001 la aceasta institutie, privind  restituirea în natura a imobilului, aceasta a efectuat propuneri catre Institutia Prefectului în vederea atribuirii catre acestia a întregii suprafete din CF.

Conform art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, ramân în proprietatea statului.

Asadar, aceste suprafete de teren, care depasesc suprafata aferenta constructiilor ce sunt dobândite în baza Legii nr. 112/1995, nu pot fi atribuite cumparatorilor locuintei în temeiul art. 36 alin. (2) si (3) din Legea nr. 18/1991, ci numai eventual contra cost prin vânzare-cumparare, în conditiile legii.

În aceste conditii, se impune anularea Ordinului nr. 106/28.02.2005 emis de Prefectul Judetului Sibiu, având în vedere faptul ca pârâtii R. erau deja proprietari întabulati în ce priveste suprafata de 366 mp., astfel ca acestia nu mai erau îndreptatiti sa li se atribuie în baza Legii nr. 18/1991 raportata la dispozitiile Legii nr.112/1995, întreaga suprafata de 846 mp. si nici diferenta de 480 mp. daca avem în vedere ca erau deja întabulati pe cei 366 mp., conform evidentei de CF (ceea a ce ar echivala cu faptul ca în realitate ar fi 1.212 mp., fapt neadevarat deoarece din documentatia întocmita în anul 2007 suprafata masurata este de 887,89 mp., f.46).

Prin trecerea terenului în proprietatea pârâtilor întelegând astfel constituirea dreptului de proprietate.

 În speta au fost încalcate dispozitiile imperative ale art. III alin. 1, lit. a si c din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare în vigoare la data emiterii ordinului (conform principiului tempus regit actum) „(1) Sunt lovite de nulitate absoluta, potrivit dispozitiilor legislatiei civile, aplicabile la data încheierii actului juridic, urmatoarele acte emise cu încalcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991:

a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, in favoarea persoanelor fizice care nu erau îndreptatite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri;

c) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate in intravilanul localitatilor, pe terenurile revendicate de fostii proprietari, cu exceptia celor atribuite conform art. 23 din lege (art. 24 din Legea nr. 18/1991, republicata)”.

Pe cale de consecinta urmeaza a fi anulata si încheierea de întabulare nr. 1186/08.06.2005 ca o aplicare a principiului anularii actului subsecvent urmare a anularii actului initial (resoluto jure dantis), valabilitatea încheierii tinând implicit de valabilitatea actului principal - ordinul prefectului, în speta situatia specifica fiind tradusa de adagiul de drept accesorium sequitur principale, cât si prin raportare la principiul de drept „quod nullum est nullum producit effectum” si implicit a se dispune restabilirea situatiei anterioare de carte funciara de sub B 16,17 din CF 635 Talmaciu, A+1, nr. top. 207/2 în ce priveste diferenta de teren de 480 mp., în sensul reîntabularii sale în favoarea statului Român. 

Împotriva acestei sentinte a pronuntat recurs; Institutia Prefectului Judetului Sibiu solicitând admiterea recursului si modificarea hotarârii atacate în sensul admiterii exceptiei  tardivitatii si a lipsei calitatii procesuale active si totodata respingerea actiunii reclamantilor Fakesch Richard si Fakesch Kurt Georg în contradictoriu cu Institutia Prefectului Judetului Sibiu.

În motivarea recursului se arata ca în mod neîntemeiat  instanta de fond a respins exceptiile invocate  pentru ca prevederile art. 45 al.5 din Legea 10/2001, nu au fost aplicabile.

Recurenta Institutia Prefectului Judetului Sibiu  solicita sa se constate ca prezentul litigiu se solutioneaza în temeiul legii speciale – Legea 10/2001, neputând fi invocate dispozitiile dreptului comun.

De asemenea se arata ca nu se poate cere anularea unui act  încheiat ulterior actului principal a carui legalitate  si nevalabilitate nu au fost atacate, în speta atâta timp cât nu s-a introdus actiunea la instanta de judecata  pâna la 14 august 2002 pentru anularea actelor principale, respectiv actele de trecere în proprietatea statului a imobilului  înscris în CF Talmaciu 635 nr. top 207/2 – Decizia nr.  832/1982 a Consiliului Popular Judetean  Sibiu si Decizia  1020/84 a Consiliului Popular Judetean Sibiu si pentru anularea actelor care au succedat acestora respectiv  contractul de vânzare cumparare nr. 9/17.11.1996, a imobilului în baza Legii 112/95 între R.A.G.C.L. Talmaciu  si fostii chiriasi  R., este imposibil a se solicita anularea Ordinului Prefectului Judetului Sibiu 106/2009.

În recurs se mai arata ca sentinta de fond a fost pronuntata cu încalcarea Legii 1/2009 si cu gresita interpretare a notiunii de teren aferent în conditiile Legii 112/1995.

Apreciind ca instanta de fond trebuia sa coroboreze  dispozitiile art. 36 al.4 din legea 18/91 cu art. 23 al.1 si 2 din  Legea fondului funciar  recurenta solicita admiterea recursului asa cum a fost formulat.

În drept se invoca dispozitiile art. 304 pct.7, 8, 9 art.3041 C.pr.civ., Legea 18/91, Legea 1/2009 si Legea 112/1995.

La rândul lor pârâtii  R.I.si R.V.  au formulat recurs solicitând  admiterea recursului si modificarea sentintei atacate în sensul respingerii actiunii.

În motivarea recursului lor pârâtii R. precizeaza ca reclamantii ar fi trebuit sa atace ordinul prefectului în termen de 6 luni de la data la care au luat cunostinta de dispozitia primarului orasului Talmaciu la 22.03.2006 conform art. 11 din Legea nr. 554/2004. Prin aceasta dispozitie s-a comunicat faptul ca  imobilul a fost înstrainat  chiriasilor. Termenul de 6 luni începe sa curga cel mai târziu de la 22.03.2006 când reclamantii,  ca persoane interesate, ar fi trebuit sa cerceteze cartea funciara si sa constate ca ordinul prefectului fusese intabulat la 08.06.2005.

Cercetarea cartii funciare  ar fi fost necesara si pentru a constata daca imobilul nu fusese transmis unor terti  prin  mostenire ori prin vânzare la împlinirea termenului de interdictie de 10 ani.

La instanta de fond au fost invocate dispozitiile  Legii nr. 1/2009. Apararea a fost respinsa pe motivul ca aceasta lege nu poate fi aplicata deoarece „ legea civila  dispune numai pentru viitor  conform principiului neretroactivitatii ”. Instanta de fond a interpretat gresit regulile aplicarii legii civile în timp. În cazul dedus judecatii nu se poate vorbi de retroactivitate  deoarece dispozitiile Legii nr. 1/2009 se aplica unor situatii care, chiar daca au luat  nastere în trecut, sunt consolidate în prezent prin efectul acestui act normativ cu caracter special.

Intimatii K.R. si F.K.G. au formulat întâmpinare  la ambele recursuri solicitând respingerea lor si mentinerea sentintei atacate ca temeinica si legala motivat în esenta, de faptul ca la emiterea ordinului prefectului  au fost încalcate  dispozitii imperative ale legii care atrag sanctiunea nulitatii.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate si din oficiu instanta urmeaza sa-l admita  si rejudecând cauza în fond  sa respinga actiunea reclamantilor  intimati  si sa-i oblige pe acestia la plata cheltuielilor de judecara  în recurs  catre pârâtii recurenti  R.I. si  V. în considerarea urmatoarelor:

Reclamantul a solicitat  restituirea în natura a suprafetei de 479 mp de curte, suprafata care face parte dintr-un corp funciar de 846 mp din care diferenta a fost vânduta pârâtilor prin Legea 112/1995.

Suprafata de 479 mp este o curte interioara pe care pârâtii, dupa cumpararea constructiilor vechi, au mai construit un corp de casa  fapt ce o face inutilizabila din punct de vedere practic.

În conflictul  dintre art.III lit.c din Legea nr. 169/2000, art.44 din OUG nr.40/1999 invocate de recurenti si prevederea art. 36 alin.2 teza ultima din Legea nr.18/1991  pe de alta parte acest ultim text trebuie considerat special si ca atare derogatoriu de la primele. Cu alte cuvinte se aplica regula instituita de art. 36 alin.2 adica  aceea ca „  terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localitatilor atribuite, potrivit legii, în folosirea vesnica sau în folosinta pe durata existentei constructiei, în vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor în proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie ”.

Cum pârâtii au cumparat imobilul în baza Legii 112/95 iar emiterea Ordinului Prefectului s-a facut conform Legii 18/91, dreptul de proprietate asupra curtii în litigiu a devenit inatacabil.

Pentru aceste considerente în baza art. 312 si urm. C.pr.civ. recursul se prezinta fondat si a fost admis iar sentinta modificata în sensul  respingerii actiunii pe fond.

Dispozitiile din sentinta prin care au fost solutionate exceptiile urmeaza a fi mentinute ca temeinice si legale instanta de fond apreciind  în mod corect ca în speta suntem în prezenta încalcarii unor norme de ordine publica, pentru care nu opereaza prescriptia  prevazute de art. 45 al.5 din Legea 10/2001.

Deasemenea, în privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale active, se constata ca reclamantii justifica un interes legitim în promovarea actiunii si implicit au calitate  procesuala activa, raportat la data depunerii notificarii în 2001.

De aceea se apreciaza  ca exceptia a fost respinsa în mod corect.

Având în vedere dispozitiile art. 274 din C.pr.civ.  instanta a obligat intimatul la cheltuieli de judecata în recurs.

Domenii speta

Spete similare