DREPT DE PROPRIETATE IMOBILIARĂ. COMPARARE TITLURI.
Acţiunea introductivă de instanţă este o acţiune în realizarea dreptului real de proprietate , prin care reclamanţii – ce se afirmă titulari ai acestui drept subiectiv - au solicitat instanţei obligarea pârâţilor la a li-l respecta , cerând evacuarea acestora din imobilul obiect al dreptului de proprietate.
În argumentarea acestei acţiuni reclamanţii au invocat inopozabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi pentru imobilul în cauză. Modul de formulare al acestei apărări ( „să se constate inopozabilitatea” ) a creat confuzia apelanţilor cu privire la caracterul acţiunii , aceştia calificând acest petit ca aparţinând unei acţiuni în constatare.
Pe lângă faptul că utilizarea într-o cerere de chemare în judecată , a formulei „să constataţi” nu conduce , totdeauna , la stabilirea caracterului acţiunii de a fi una în constatare ( identitatea dintre termenul folosit pentru o operaţiune juridică cu cel al unei acţiuni nu determină şi identitatea de sens juridic ) în speţa de faţă caracterul de acţiune în realizarea dreptului este neechivoc. Acest caracter decurge din scopul material urmărit de reclamanţi , natura dreptului ce se urmăreşte a fi valorificat şi calea procedurală aleasă pentru apărarea dreptului.
Apoi , inopozabilitatea nu este o stare de fapt ( şi care ar fi inadmisibil a se constata potrivit celor susţinute de apelanţi ) ci inopozabilitatea este „sancţiunea specifică în materia publicităţii drepturilor reale imobiliare care lipseşte de eficacitate juridică un act sau fapt juridic din cauza neîndeplinirii cerinţelor de publicitate prevăzute de lege”. ( M.Nicolae – Publicitatea imobiliară … )
Prin urmare cererea reclamanţilor de a constata inopozabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi viza tocmai reţinerea de către instanţă a acestei sancţiuni , efect de neînscriere în CF a dreptului real de proprietate , sancţiune ce foloseşte reclamanţilor ca şi argument puternic la compararea titlurilor prezentate de cele două părţi : reclamanţi şi pârâţi. De altfel , acest argument al inopozabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare neînscrise în CF , alături de principiul priorităţii înscrierii în CF au constituit elementele pe care s-a bazat instanţa de fond la admiterea acţiunii reclamantei.
Astfel , este evident că ambele părţi au prezentat titluri scrise de proprietate , valabile ( nici unul dintre ele nefiind desfiinţat prin hotărâre judecătorească sau revocare notarială ) , aşa încât instanţa de judecată a avut sarcina de a le compara , dând eficienţă aceluia mai bine caracterizat.
Or , în materie de carte funciară operează principiul priorităţii înscrierilor statornicit de art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 care reprezintă o aplicaţie a vechiului principiu de drept roman „ prior tempore potior iure” (mai întâi în timp , mai tare în drept ) valabil şi în dreptul modern. Prin urmare , primul care solicită înscrierea este şi primul în drept. Cum în speţa de faţă reclamanţii sunt cei care şi-au înscris cei dintâi titlul lor în cartea funciară , rezultă că aceştia sunt şi „primii în drept”şi beneficiază de principiul forţei probante a înscrierii dobândirii unui drept real imobiliar în favoarea lor.
Acest singur criteriu – mai sus examinat – este suficient pentru a se da câştig de cauză reclamanţilor în compararea titlului lor cu cel al pârâţilor.
Continuând însă compararea celor două titluri de proprietate asupra aceluiaşi imobil , instanţa constată că acestea emană de la autori diferiţi , ceea ce determină necesitatea comparării drepturilor autorilor respectivi.. Din această perspectivă , se reţine că într-un eventual proces de revendicare al autorului reclamanţilor împotriva autorului pârâţilor , cel dintâi ar fi triumfat. Aceasta întrucât titlul său este mai vechi înscris în Cartea Funciară , iar titlul statului nu mai este valabil – deşi a fost şi el înscris în cartea funciară.
Aşa fiind , acela dintre adversari care deţine titlul său de la autorul care ar fi triumfat în procesul de revendicare ,va avea câştig de cauză. Această soluţie este o simplă aplicare a principiului de drept „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet” ( nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care el însuşi îl are).
În consecinţă , s-a reţinut că instanţa de fond a procedat temeinic şi legal dând preferinţă titlului reclamanţilor , dispunând evacuarea pârâţilor în contextul aceloraşi argumente de mai sus şi respingând cererea lor reconvenţională , pentru considerentele deja expuse.
Ca urmare apelurile au fost respinse , iar hotărârea atacată a fost păstrată.
Curtea de Apel Alba Iulia
Teren afectat de existenţa reţelelor de electricitate. Concursul între drepturile de uz şi servitute legale şi dreptul proprietarului de a se bucura de dreptul de proprietate în deplinătatea lui. Dreptul la despăgubiri pentru prejudiciul adus.
Tribunalul Sibiu
Raport de vecinătate. Mutarea unui coş de fum cu respectarea datelor tehnice din normativele legale
Judecătoria Ineu
Obligaţie de a face
Judecătoria Onești
Perfectare schimb
Judecătoria Târgu Jiu
revendicare imobiliară şi pretenţii