Fictivitatea contractului de vanzare-cumpare, cauza de nulitate absoluta.

Fictivitatea contractului de vanzare-cumpare, cauza de nulitate absoluta.Admisibilitatea actiunii in constatare a operarii transferului de proprietate asupra unui spatiu comercial.

Invocarea de catre reclamant a unui alt pret decat cel trecut in contract si in consecinta a neexecutarii totale a obligatiei de plata a pretului real, nu reprezinta  o cauza  de nulitate absoluta, in forma fictivitatii operatiunii juridice de vanzare-cumparare, ci eventual poate atrage rezolutiunea contractului.

Este admisibila actiunea in constatare privind data operarii transferului de proprietate asupra unui spatiu comercial detinut de reclamant, in conditiile in care i se contesta dreptul de proprietate de catre parat.

Tribunalul Vâlcea-Secţia comercială şi de contencios administrativ, Sentinta nr.387/11.03.2009

Reclamanta SC AM SRL Dragasani a solicitat in contradictoriu cu SC SVALCEA SRL constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare din data de 24.11.1995 cu repunerea partilor in situatia anterioara.

In motivarea cererii s-a aratat ca impotriva administratorului paratei, s-a formulat plangere penala, pentru savarsirea infractiunii de fals, insa s-a constatat intervenita prescriptia raspunderii penale.

In conditiile in care falsul a fost constatat prin Rezolutia procurorului din data de 19.08.2005, se invoca fictivitatea operatiunii juridice prin care reclamanta a vandut paratei un spatiu comercial situat in Dragasani si in consecinta sa se constate nulitatea absoluta a contractului.

Parata a formulat cerere reconventionala prin care solicita instantei sa constate  transmiterea dreptului de proprietate, la data de 5.10.1995, conform facturii fiscale ce a avut ca obiect spatiul de 20 mp situat in Piata Dragasani, la pretul de 19.470.000 lei.

Fata de probatoriul administrat in cauza, instanta a constatat urmatoarele:

 Cauza a fost analizata pe fond, prin prisma celor invocate de reclamanta in cadrul actiunii, si anume, prin prisma „fictivitatii(...) care atesta o operatiune juridica inexistenta", adica a inexistentei consimtamantului, cauza ce atrage sanctiunea nulitatii absolute.

S-a retinut ca, in speta, nu sunt incidente dispozitiile invocate in drept de reclamanta, cele ale art.966 Cod civil, avand in vedere ca in fapt nu se invoca existenta unei cauze false, in sensul ca ar exista eroare asupra motivului determinant, mai precis nu s-a invocat existenta unei erori asupra substantei sau asupra persoanei.

Referitor la cele sustinute de catre reclamanta, in sensul ca operatiunea juridica a vanzarii-cumpararii este fictiva, instanta a constatat ca, din  probele administrate in cauza, a rezultat ca intre parti a intervenit conventia de vanzare-cumparare a unui spatiu comercial de 20 mp situat in Piata Dragasani, pentru care s-a primit suma de 19.470.000 lei vechi cu titlu de pret, imprejurare recunoscuta prin interogatoriu de administratorul reclamantei.

S-a retinut ca probele dosarului nu conduc la ideea ca prin conventia incheiata s-a stipulat ca transferul dreptului de proprietate de la reclamanta la parata este afectat de o conditie suspensiva, in sensul nasterii ulterioare momentului realizarii consensului a acestui drept, si anume la data achitarii integrale a sumei de 50.000.000 lei vechi, cu titlu de pret.

Situatia predarii catre cumparatoarea parata a imobilului vandut, inainte chiar de achitarea pretului invocat de parata, stapanirea netulburata de catre aceasta a imobilului timp de 10 ani sunt imprejurari care vin in sprijinul ideii unei operatiuni juridice reale, vointa partilor fiind aceea de a incheia un contract de vanzare-cumparare.

Cele subliniate de catre administratorul reclamantei in interogatoriu si cele mentionate in Notele depuse la dosar, cu privire la neachitarea unei parti din pretul real stipulat, si anume a pretului de 50 milioane lei vechi, nu conduc la ideea ca intentia reclamantei ar fi fost ca transferul proprietatii asupra imobilului sa aiba loc la o data ulterioara celei cuprinse in factura fiscala  din data de 5.10.1995, act recunoscut de partile contractante.

O eventuala neachitare a pretului invocat ca fiind cel real- de 50.000.000 lei vechi- ar fi putut conduce la rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, pentru neexecutarea obligatiei cumparatoarei de plata a pretului si nicidecum la „fictivitatea operatiunii juridice de vanzare-cumparare" invocata de reclamanta.

Aceasta concluzie se impune cu atat mai mult cu cat si prin expertiza dispusa in cauza, s-a stabilit ca inscrisul intitulat „Contract de vanzare-cumparare" a fost semnat de catre administratorul societatii reclamante, CM, iar nu de catre administratorul paratei, asa cum s-a sustinut de catre reclamanta.

Prin urmare, actiunea in constatarea nulitatii formulata de reclamanta a fost apreciata ca  neintemeiata, astfel ca a fost respinsa

In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta a retinut urmatoarele:

In legatura cu exceptia neexecutarii invocata de reclamanta, instanta a constatat  ca reclamanta da o alta calificare juridica cererii reconventionale, in sensul ca parata ar urmari obligarea reclamantei la incheierea unui contract scris de vanzare-cumparare.

In realitate, prin cererea reconventionala formulata, se urmareste apararea, pe cale juridica, a transferului de proprietate, fata de momentul operarii acestuia, asa cum a fost indicat de catre parata, avand in vedere atitudinea reclamantei care, prin invocarea fictivitatii vanzarii-cumpararii spatiului comercial, o impiedica pe parata in exercitiul normal al dreptului sau.

In aceste conditii, fata de obiectul cererii, exceptia neexecutarii contractului nu este incidenta in cauza, plecand de la definitia acesteia, potrivit careia, ea reprezinta un mijloc de aparare aflat la dispozitia uneia dintre partile contractante, in cazul in care i se pretinde executarea obligatiei ce-i incumba, fara ca partea ce pretinde aceasta executare sa-si execute propriile obligatii.

In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii, fata de dispozitiile art.lll Cod procedura civila, instanta a constatat ca potrivit  prevederilor sus-mentionate „ Partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului."

S-a retinut ca din interpretarea textului citat rezulta ca, intr-adevar, actiunea in constatare are caracter subsidiar, in sensul ca aceasta se afla la indemana partii, in conditiile in care numai printr-o asemenea actiune isi poate apara dreptul sau.

In speta, parata a solicitat ca instanta sa constate ca la data de 5.10.1995 a avut loc transferul de proprietate asupra spatiului comercial din litigiu, conform facturii fiscale depuse la dosar.

Instanta a apreciat ca prin aceasta actiune, parata, avand posesia imobilului, si in calitate de titulara a dreptului de proprietate, drept contestat de catre reclamanta, nu are la indemana o cerere in realizare, iar hotararea judecatoreasca, ce se cere a fi pronuntata in temeiul art.lll Cod procedura civila, ii este necesara pentru consolidarea dreptului sau.

Prin urmare, exceptia invocata de catre reclamanta a fost respinsa ca neintemeiata.

Pe fond, fata de cele expuse mai sus, instanta a constatat ca la data de 5.10.1995, a avut loc transferul de proprietate asupra spatiului comercial ce a facut obiectul facturii fiscale nr. 2617654, de la reclamanta SC AM SRL la parata SC S VALCEA SRL.

In consecinta, cererea reconventionala a fost admisa, ca intemeiata.

Domenii speta

Spete similare