Contract de închiriere. Rezilierea pentru neîndeplinirea obligaţiilor.

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE. REZILIEREA PENTRU NEÎNDEPLINIREA OBLIGAŢIILOR

În situaţia în care clauzele unui contract dau naştere la dificultăţi de interpretare, potrivit art. 977 şi 983 C. civ., interpretarea se va face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor folosiţi.

(Tribunalul Mehedinţi – Secţia comercială şi de contencios administrativ – Sentinţa nr. 80/12.02.2008)

Reclamanta A.C.C. a chemat în judecată pe pârâta SC R. P. S. SRL, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 1 septembrie 1998 şi să fie obligată la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, prin contractul menţionat, reclamanta a închiriat pârâtei un imobil situat în str. Unirii nr. 5 Drobeta Turnu Severin, compus din teren în suprafaţă de 900 m.p. plus construcţie, pe o perioadă de 25 de ani.

Înţelegerea intervenită între părţi pentru o perioadă mare în schimbul unei chirii modice s-a datorat obligaţiei pe care şi-a asumat-o pârâta de a executa pe acest teren spaţii de producţie, depozitare, desfacere şi birouri care la sfârşitul locaţiunii ar fi devenit proprietatea reclamantei.

În ciuda acestei înţelegeri, pârâta nu a executat nici un fel de lucrări pe terenul închiriat încălcându-şi astfel obligaţiile stipulate prin contract, motiv care conduce la rezilierea actului încheiat.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. A arătat că prin contractul intervenit între părţi nu s-a prevăzut obligaţia sa de a edifica spaţii de producţie, desfacere, depozitare şi birouri, ci s-a stipulat dreptul său de a construi, lăsând doar la latitudinea pârâtei acest lucru. Reclamanta încearcă în mod tendenţios să dea un alt înţeles textului contractului, făcând abstracţie de prevederile art. 984 C. civ.

De asemenea societatea pârâtă nu a încălcat în niciun fel art. 6 al. 3 din contractul încheiat, în sensul că nu a făcut nimic de natură a încălca obligaţiile pe care şi le-a asumat, odată cu încheierea contractului.

Tribunalul Mehedinţi – Secţia comercială şi de contencios administrativ prin sentinţa nr. 80 din 12.02.2008 a admis acţiunea formulată de reclamantă şi a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 1.09.1998, pentru următoarele considerente:

Între părţi s-a încheiat la data de 1 septembrie 1998 contractul prin care reclamanta a închiriat pârâtei imobilul din str. Unirii nr. 5 Dr. Tr. Severin compus din teren în suprafaţă de 900 m.p. şi construcţie, pe o perioadă de 25 de ani, contra unei chirii de 50 RON (500.000 ROL).

În speţă se pune problema rezilierii contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, respectiv pentru schimbarea destinaţiei bunului din spaţiu pentru depozitare, producţie, birouri, în spaţiu de locuit şi pentru faptul că pârâta nu a executat şi nici nu a început măcar executarea obligaţiei privind construirea pe acest teren de spaţii de producţie, depozitare şi birouri, care la sfârşitul perioadei de închiriere urmau să intre în proprietatea reclamantei.

În condiţiile în care pârâta susţine că nu exista o astfel de obligaţie prin contract, ci doar dreptul său de a executa acele construcţii, instanţa va proceda la interpretarea clauzelor actului juridic încheiat dintre părţi.

Potrivit clauzei inserate în articolul 4 din contractul de închiriere, chiriaşul are dreptul să construiască pe acest teren un spaţiu de producţie, depozitare, desfacere şi birouri, construcţie solidă, conform autorizaţiei de construcţie ce o va obţine şi care construcţii la expirarea acestui contract vor rămâne în proprietatea asociaţiei.

Interpretând clauza menţionată sub aspectul obligaţiei respective, potrivit art. 977 şi 983 C. civ., se reţine că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a stabili în sarcina chiriaşului obligaţia de a executa efectiv construcţiile menţionate şi nu de a lăsa doar la latitudinea sa. Că aceasta a fost intenţia părţilor, rezultă şi din alte clauze stipulate în contracte, respectiv acea a termenului de 25 de ani de închiriere şi totodată a chiriei stipulată relativ foarte mică.

Un argument în plus, în sprijinul acestei interpretări îl reprezintă decizia 47/R/C/28.04.2005 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în dosar 663/2005 în care prezentele părţi s-au judecat pentru majorarea chiriei, iar printre considerentele hotărârii pronunţate prin care s-a majorat chiria s-a precizat că s-a avut în vedere la stabilirea acesteia faptul că actuala pârâtă şi-a asumat obligaţia construirii unor edificii solide, obligaţie care nu a fost îndeplinită şi care trebuia îndeplinită de îndată.

Ori motivele (considerentele) care fac comprehensibilă soluţia, permit înţelegerea limitelor între care s-a purtat judecata, a aspectelor care au fost supuse dezbaterii, astfel că se bucură de putere de lucru judecat. Aceasta pentru că aceste motive vin în mod necesar să sprijine şi să explice soluţia adoptată de instanţă, motive în absenţa cărora hotărârea ar fi incomprehensibilă.

De asemenea, că intenţia comună a părţilor a fost aceea ca pârâta să execute deîndată pe terenul închiriat construcţiile enunţate anterior, stabilindu-se în sarcina acesteia nu numai dreptul ci inclusiv obligaţia, rezultă şi din adeverinţa nr. 88/13.12.2001 emisă de SC R. P. S. SRL  în care se specifică că deşi „nivelul actual al chiriei pare subdimensionat la prima vedere, a fost stabilit avându-se în vedere clauzele contractuale, respectiv pct. 4 din contractul de închiriere care prevede că la expirarea contractului investiţiile realizate de chiriaş vor rămâne cu titlu gratuit asociaţiei.”

Prin urmare este de necontestat faptul că intenţia comună a părţilor a fost că pârâta şi-a asumat obligaţia de a executa pe terenul închiriat, construcţiile prev. de art. 4 din contractul încheiat, chiar dacă termenii folosiţi în înscrisul încheiat au dat naştere la interpretare.

Întrucât nu s-a prevăzut în contract un anumit moment de la care pârâta să înceapă efectuarea lucrărilor, rezultă că intenţia părţilor a fost ca aceasta să demareze procedurile imediat.

Ori probele administrate în cauză, respectiv certificatul de urbanism nr. 4/10.01.2001 coroborat cu declaraţiile martorilor, evidenţiază că într-o perioadă de aproximativ 10 ani de zile, pârâta a efectuat pe terenul închiriat o singură construcţie, însă şi aceasta demontabilă, contrar prevederilor articolului 4 care instituia obligativitatea edificării doar a unor construcţii solide, nedemontabile.

Cât priveşte susţinerea reclamantei cum că pârâta a schimbat destinaţia bunului, prin transformare în spaţiu de locuit, probele administrate nu au reuşit să o confirme, astfel că instanţa nu o poate reţine.

De asemenea declaraţiile martorilor Ş. F. şi Z. N. coroborate cu fotografiile  existente la filele 35-41 dosar, dovedesc încălcarea de către pârâtă şi a prevederilor art. 6 din contractul încheiat şi anume că imobilul nu este bine întreţinut, aflându-se într-o evidentă stare de degradare.

Cum potrivit art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante şi întrucât din probatoriul administrat în cauză a rezultat că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute la articolul 4 şi articolul 6 din contractul încheiat, instanţa constată întemeiată acţiunea şi urmează să o admită, dispunând rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 1.09.1998.

 JUDECĂTOR,

CLARA DANIELA LUCA

Domenii speta

Spete similare