Clauza de dezicere.Antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară. Clauză de dezicere. Neaplicarea art. 1020-1021 Cod civil

Prin sentinţa civilă nr. 2340 din 12 septembrie 2006, pronunţată de Judecătoria Bistriţa, în dosarul civil nr. 2558/190/2005 s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă extinsă formulată de reclamantul M.R.S., împotriva pârâţilor P.A., D.F., Ţ.M. şi Ţ. M. G., ca neîntemeiată.

S-a respins acţiunea reconvenţională formulată de pârâtele P.A. şi D.F., ca neîntemeiată.

A fost obligat reclamantul să plătească pârâţilor Ţ.M. şi Ţ.M.G., suma de 300 lei (RON), cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond în baza actelor şi lucrărilor dosarului a reţinut următoarea stare de fapt:

Prin acţiunea civilă înregistrată sub numărul de mai sus, reclamantul M.R. S. a chemat în judecată pe pârâtele P.A. şi D.F. solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate că, numita B.M., decedată la 10.04.1996 a dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor însumând 3 ha şi 301 mp, pe raza localităţii Şieu Măgheruş, identificat în TP. 32338/20 februarie 2002, prin reconstituire; să constata că masa succesorală a acestei defuncte se compune din imobilele terenuri înscrise  în titlul de proprietate menţionat mai sus, că moştenitoare sunt pârâtele, în calitate de fiice; să se atribuie masa succesorală moştenitoarelor; să se constata validitatea contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 24.04.1996, prin care pârâtele i-au vândut suprafaţa de 0,29 ha, teren identificat în tarlaua 94/18, parcela 32, pentru preţul de 825.000 lei; să fie obligate pârâtele să-i dea act apt de intabulare şi să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare sau în caz contrar, să se pronunţa o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare; să se dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF; cu cheltuieli de judecată.

Prin scriptul de  fila 85, pârâtele P.A. şi D.F. au formulat cerere reconvenţională, solicitând instanţei să constate îndeplinirea condiţiei rezolutorii de sub puct.1 lit.”a” din contractul de vânzare cumpărare a cărui validare se solicită, şi pe cale de consecinţă rezoluţiunea acestui contract; de asemenea să se constate că s-a achitat cumpărătorului promitent dublul sumei de 825.000 lei, prevăzută în calea de dezicere.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

Contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată având ca obiect suprafaţa de 0,29 ha de categoria livadă, situată între vecinii drum naţional, P.D., drum de exploatare, G.M., nedatat, nu este apt pentru a transmite proprietatea asupra terenului în litigiu, astfel ca va fi considerat de către instanţă ca fiind o promisiune de vânzare cumpărare. Pentru a fi validată o astfel de promisiune de vânzare cumpărare, trebuie verificate de către instanţă anumite condiţii, printre care şi cea potrivit căreia, la data validării, vânzătorul să fie proprietarul imobilului vândut. În cauză se poate observa că pârâtele P.A. şi D.F. au vândut terenul prin act autentic de vânzare cumpărare, pârâţilor Ţ.M. şi Ţ.M.G., autentificat sub nr.6263/29.10.2004, respectiv anterior introducerii acţiunii de validare a contractului sub semnătură privată la 22.03.2005. Pentru acest motiv, contractul nu poate fi validat de instanţă, neîndeplinind cel puţin una dintre condiţiile de validare cerute de lege şi prevăzute în art.948 şi urm. Cod civil şi 1294 şi urm. Cod civil. Acest contract nu poate fi translativ de proprietate, deoarece, în anul 1996 era în vigoare art.67 din Legea nr.18/1991 care prevedea încheierea în formă autentică a actelor de vânzare cumpărare având ca obiect terenuri, forma fiind cerută ad validitatem.

 Pentru aceste motive şi în baza textelor legale menţionate mai sus cererea de validare a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată nu este întemeiată şi a fost respinsă de către instanţă. Faţă de soluţia adoptată în ce priveşte acest capăt de cerere, instanţa urmează să respingă cererea de dezbatere a moştenirii defunctei B.M., pentru lipsa de interes a reclamantului de a solicita o astfel de cerere în situaţia nevalidării contractului sub semnătură privată. De asemenea, nefiind validat contractul sub semnătură privată apare ce neîntemeiată cererea de a obliga pârâtele să predea act apt de intabulare, să se prezinte la notarul public, pentru încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare,  sau pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi respectiv pentru înscrierea dreptului de proprietate în CF.

În ce priveşte acţiunea reconvenţională formulată de pârâtele P.A. şi D.F., instanţa a respins-o, motivat de faptul că nu se poate constata îndeplinirea condiţiei rezolutorii de sub pct.1 lit.”a” din contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată deoarece nu suntem în prezenţa existenţei unui pact comisoriu de ultimul grad, caz în care instanţa ar fi intervenit prin constatarea acesteia. Clauza nu poate fi considerată nici ca o condiţie rezolutorie fiind vorba de o clauză specifică de dezicere ce îşi produce efecte prin acţiunea sau inacţiunea părţilor. În prezenta cauză acţiunea specifică de dezicere ar putea fi subînţeleasă prin faptul vânzării către un terţ a terenului ce a făcut obiect al actului sub semnătură privată. Astfel rezoluţiunea, nu poate fi o consecinţă a constatării condiţiei rezolutorii invocate de către pârâte-reclamante reconvenţional, cerere ce apare de asemenea ca neîntemeiată şi va fi respinsă în baza art. 1020, 1021 Cod civil.

Referitor la cererea de constatare a achitării către cumpărătorul promitent a dublului sumei plătite ca preţ, instanţa urmează să o respingă ca neîntemeiată având în vedere condiţiile plăţii prevăzute de art.1092 şi urm. Cod civil, respectiv plata nu a fost făcută creditorului obligaţiei. Simpla trimitere prin poştă a sumei ce reprezintă dublul preţului poate fi calificată doar ca o intenţie de ofertă de plată, însă nu este o ofertă reală de plată, neîndeplinind condiţiile specifice prevăzute de art.1114 Cod civil coroborate cu disp. art. 586-590 Cod procedură civilă.

În baza art.274 Cod procedură civilă, a fost obligat reclamantul să plătească pârâţilor Ţ.M. şi Ţ.M.G., suma de 300 lei (RON) reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocat, având în vedere respingerea acţiunii reclamantului faţă de aceşti pârâţi. În ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate de reclamant şi pârâtele-reclamante reconvenţionale, instanţa nu le-a acordat raportat la soluţia de respinge a acţiunilor acestora.

Împotriva acestei hotărâri, reclamantul M.R.S. a declarat recurs în termen, timbrat legal, motivat, comunicat, solicitând tribunalului ca prin decizia ce o va pronunţa să se modifice în parte hotărârea atacată în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost extinsă (mai puţin capetele de cerere referitoare la moştenirea defunctei B. M.) întrucât s-a făcut dezbaterea succesiunii pe cale notarială de către cele două pârâte, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată în ambele faze procesuale.

În motivarea recursului se arată că statuarea instanţei de fond în sensul că nu e posibilă validarea antecontractului de vânzare-cumpărare deoarece pârâtele nu mai erau proprietarele terenului vândut la data introducerii acţiunii este greşită (deoarece terenul în litigiu nu a ieşit din proprietatea nu a ieşit din proprietatea vânzătoarelor atâta timp cât pretinşii cumpărători nu şi-au înscris dreptul de proprietate în CF.

În altă ordine de idei se arată că atât vânzătorii cât şi cumpărătorii au fost de totală crea credinţă la încheierea actului autentic, ambii contractanţi cunoscând de existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare, fapt care de altfel a fost recunoscut de pârâţii Ţ. prin scriptul intitulat întâmpinare depus la termenul din 24 ianuarie 2006.

Se mai arată că, cumpărătorii din actul autentic de vânzare-cumpărare sunt rude de gradul I şi III (mama respectiv mătuşa astfel că ştiau de existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare.

La data încheierii contractului autentic, părţile dorind să nu se afle despre vânzare nu au efectuat demersurile prev. de art.6 şi urm. din L.54/1998 referitoare la oferta publică de vânzare.

Precizează că de la data cumpărării imobilului din litigiu a intrat în folosinţa acestuia, a fost înscris în registrul agricol la poziţia sa încă din anul 1996.

Apreciază că în cauză se impune a se face aplicarea art.966-968 Cod civil, dispoziţii potrivit cărora obligaţia dintre părţi trebuie să aibă o cauză licită, aceasta fiind nelicită când este contrară bunelor moravuri.

Susţine că este dovedit din plin că actul autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părţi a avut la bază nu transmiterea proprietăţii terenului în litigiu ci obstrucţionarea sa de a putea dobândi terenul cumpărat în anul 1996. În opinia sa a fost încălcat în mod flagrant principiul stabilit prin art.970 Cod civil privitor la buna credinţă în executarea convenţiilor.

În drept s-au invocat disp. art. 299 şi urm. Cod procedură civilă.

Împotriva aceleiaşi hotărâri au declarat recurs şi pârâtele P.A. şi D.F., recursul declarat de pârâta P.A. fiind în termen, motivat, comunicat, timbrat legal.

Pârâtele-recurente au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acţiunii reconvenţionale şi drept urmare să se constate îndeplinirea condiţiei rezolutorii de sub pct.1 lit.”a” din contractul de vânzare-cumpărare a cărei validare se solicită şi pe cale de consecinţă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi respingerea acţiunii introductive ca neîntemeiată.

Critică hotărârea pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie în ceea ce priveşte respingerea acţiunii reconvenţionale.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare, arată recurentele, părţile au convenit de comun acord sub punctul 1 lit.”a” şi „b” că :

a). În cazul în care vânzătorii caută rezilierea contractului, se obligă la plata dublă a preţului de vânzare-cumpărare, respectiv a dublării sumei de 825.000 lei;

b). În cazul în care cumpărătorul caută să rezilieze prezentul contract, acesta va pierde suma plătită.

Precizează că reclamantul M.R.S. nu a achitat întreg preţul terenului astfel că au considerat că a renunţat la acel teren, situaţie în care prin contractul autentificat cu nr. 6263/2004 au vândut imobilul din litigiu altor persoane, fiind de acord să-i achite suma prevăzută în clauza de dezicere.

Având în vedere existenţa unei clauze de dezicere, arată recurentele în cauză nu mai sunt aplicabile disp.art.1021 Cod civil privitoare la posibilitatea părţii faţă de care promisiunea nu s-a realizat să ceară executarea convenţiei deoarece nu este dată situaţia neexecutării de către una din părţi a obligaţiei contractuale ci a executării clauzei de dezicere.

Dezicerea lor, prin încheierea unei vânzări perfecte (autentice) cu alţi cumpărători, arată recurentele se înscrie în clauzele stabilite de comun acord prin antecontract astfel că ele achitând dublul sumei stabilite ca preţ se impune admiterea acţiunii reconvenţionale, constatarea condiţiei rezolutorii şi rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 aprilie 1996.

Invocarea clauzei rezolutorii este la îndemâna oricăreia dintre părţi, rezoluţiunea convenţiei de vânzare-cumpărare rezultând din dreptul prevăzut în convenţie de către părţi în acest sens iar nu din neexecutarea de către una dintre ele a obligaţiilor contractuale asumate.

Verificând legalitatea hotărârii atacate în raport de criticile formulate, de actele şi lucrările dosarului, de dispoziţiile legale incidente pricinii, tribunalul urmează a constata următoarele:

În conformitate cu art.301 Cod procedură civilă, termenul de recurs curge de la comunicarea hotărârii atunci când legea nu dispune altfel:

Din dovada de primire şi procesul verbal de predare fila 118 dosar fond rezultă că hotărârea atacată a fost comunicată pârâtei recurente D.F. la data de 9 octombrie 2006, iar recursul a fost declarat la data de 26 octombrie 2006 peste termenul prev. de art.301 Cod procedură civilă, ultima zi de declarare a recursului fiind 25 octombrie 2006.

Aşa fiind, tribunalul urmează ca în baza art.301 Cod procedură civilă să respingă ca tardiv recursul declarat de pârâta D.F..

Recursul formulat de pârâta P.A. este fondat urmând a fi admis în conformitate cu art.312 Cod procedură civilă iar recursul declarat de reclamantul M.R.S. este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.

Judecătoria Bistriţa a fost investită cu soluţionarea acţiunii civile oblice formulată de reclamantul M.R.S. în contradictoriu cu pârâţii P.A., D.F., Ţ.M. şi Ţ. M. G. precum şi cu soluţionarea acţiunii reconvenţionale formulată de pârâtele P.A. şi D. F. prin care s-a solicitat:

Acţiunea principală şi extinsă: - să se constate că numita B.M., decedată la 10.04.1996 a dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor în suprafaţă de 3 ha şi 301 mp, pe raza localităţii Şieu Măgheruş, conform TP. 32338/20 februarie 2002 prin reconstituire;

- să se constate că masa succesorală a acestei defuncte se compune din imobilele terenuri înscrise  în titlul de proprietate menţionat mai sus, că moştenitoare sunt pârâtele, P. Anuţa şi Duca Floarea, în calitate de fiice şi să se atribuie acestora masa succesorală a defunctei;

- să se constate validitatea contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 24.04.1996, prin care pârâtele i-au vândut suprafaţa de 0,29 ha, teren identificat în tarlaua 94/18, parcela 32, pentru preţul de 825.000 lei;

- să fie obligate aceste pârâte să-i predea act apt de intabulare şi să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare sau în caz contrar, să se pronunţe o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare; să se dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF, cu cheltuieli de judecată.

Ulterior reclamantul şi-a extins acţiunea şi a chemat în judecată pe pârâţii Ţ.M. şi Ţ.M.G., solicitând instanţei a se constatata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat la 29 octombrie 2004, autentificat sub. nr. 6263/2004 de notarul public B.D.A..

Prin acţiunea reconvenţională formulată de pârâtele P.A. şi D.F. s-a solicitat a se constata îndeplinirea condiţiei rezolutorii de sub pct.1 lit.”a” din antecontractul de vânzare-cumpărare a cărei validare s-a solicitat şi pe cale de consecinţă să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1996.

Printr-o aplicare greşită a legii instanţa de fond a pronunţat o soluţie nelegală în ceea ce priveşte respingerea acţiunii reconvenţionale, dar corect a respins acţiunea oblică formulată de reclamant având ca scop final validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1996, tribunalul urmând a suplini motivarea sentinţei atacate.

Este necontestat faptul că în anul 1996 între reclamantul M.R.S., pârâtele P.A. şi D.F. s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare, fila 9, dosar fond, în baza căruia pârâtele au înstrăinat reclamantului o suprafaţă de teren de 0,29 ha de natură livadă localizat în fosta fermă IAS Viişoara între vecinii Drum Naţional (DN 17), P.D., drum de exploatare şi G.M. cu preţul de 825.000 lei, plătibil în 3 rate = 350.000 lei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, 375.000 lei la data de 24 aprilie 1996 şi diferenţa de 100.000 lei să fie achitată de cumpărător la data intabulării la notarul public.

Iniţial vânzătoarele au negat semnarea acestui antecontract de vânzare-cumpărare însă după depunerea raportului de expertiză grafologică filele 49-56 nu au mai insistat pe această apărare.

Pe versoul antecontractului de vânzare-cumpărare se încheie un înscris sub semnătură privată intitulat chitanţă din care rezultă că reclamantul M.R.S. în calitate de cumpărător a achitat suma de 375.000 lei cu titlu de preţ.

În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare părţile contractante de comun acord au inserat două clauze sub pct.1 lit. a şi b prin care se menţionează: în cazul în care vânzătorii „caută rezilierea contractului se obligă la plata dublă a preţului de vânzare, respectiv a dublării sumei de 825.000 lei”, iar dacă „cumpărătorul caută să rezilieze prezentul contract, acesta va pierde suma plătită”.

Prin clauza menţionată la punctul 1 lit.”a” din antecontractul de vânzare-cumpărare, ambele părţi au consimţit că pârâţii vânzători pot reveni asupra acordului de voinţe de a se încheia contractul în formă autentică, cu toate consecinţele ce decurg din aceasta.

Este adevărat că potrivit art.969 Cod civil, „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante” şi că în principiu convenţiile nu pot fi revocate decât cu acordul ambelor părţi dar în speţă reclamantul-cumpărător a achiesat la înscrierea clauzei de dezicere din partea vânzătorilor astfel că acestea au înţeles să revoce unilateral convenţia de vânzare-cumpărare, plătind dublul preţului de 825.000 lei respectiv 1.650.000 lei (165 lei) conform recipisei de la fila 103 din dosar.

De reţinut că reclamantul-cumpărător deşi şi-a înscris imobilul teren în registrul agricol, nu a făcut dovada plăţii întregului preţ şi nici nu a dovedit că le-ar fi notificat pe vânzătoare pentru încheierea actului în formă autentică, singura dovadă a plăţii preţului este acel înscris intitulat chitanţă din 24 aprilie 1996. Este adevărat că au fost ascultaţi martorii M.T. şi I.F. însă acestea au declarat că au împrumutat pe reclamant cu suma de 100.000 lei prin anul 2000-2001 pentru a achita o diferenţă de preţ pentru un teren de natură livadă. Nu este cert dovedită această împrejurare şi nici că s-a achitat prima rată din preţul stabilit.

Faptul achitării de către pârâtele promitente a sumei de 1.650.000 lei nu duce la concluzia recunoaşterii de către acestea a achitării preţului stipulat în antecontract, ci doar la executarea clauzei de dezicere menţionată la pct.1 lit. a din antecontract.

Urmare a clauzei stipulată la pct.1 lit.”a” din antecontractul de vânzare-cumpărare, vânzătorii au încheiat cu pârâţii Ţ.M. şi M.G. un contract de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 6263/2004 prin care a înstrăinat acestora pe lângă alte imobile terenuri şi imobilul în suprafaţă de 0,29 ha obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare.

Având în vedere faptul că părţile au cuprins în antecontractul de vânzare-cumpărare a cărei validare s-a solicitat şi o clauză de dezicere în favoarea amândurora precizând totodată despăgubirea datorată de partea care împiedică realizarea convenţiei, dezicerea vânzătoarelor prin încheierea unei vânzări perfecte faţă de pârâţii Ţ. se înscrie în condiţiile stabilite de comun acord prin antecontract.

În speţă nu sunt aplicabile disp.art.1020-1021 Cod civil deoarece părţile de comun acord au inserat o clauză de dezicere care are valoarea unei clauze rezolutorii.

Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi în anul 1996 rezultă din existenţa clauzei de dezicere şi nu din neexecutarea de către una din părţi a obligaţiilor asumate prin contract. În acest sens s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Pentru motivele arătate, tribunalul urmează ca în baza art.312 Cod procedură civilă, să admită recursul declarat de pârâta P.A. şi pe cale de consecinţă va modifica în parte hotărârea atacată în sensul admiterii acţiunii reconvenţionale formulate de pârâte (urmare a extinderii efectelor recursului).

În baza aceluiaşi text legal urmează a fi respins ca nefondat recursul declarat de reclamant, în speţă nefiind îndeplinite condiţiile pentru validarea pretinsului antecontract de vânzare-cumpărare, motivarea instanţei de fond fiind însuşită de instanţa de recurs, mai puţin cea bazată pe disp.art.67 din L.18/1991, text legal care a fost abrogat.

În speţă nu s-a făcut dovada achitării întregului preţ de către cumpărător, şi din anul 1996, data încheierii pretinsului antecontract de vânzare-cumpărare, cumpărătorul nu a făcut dovada că l-a notificat pe vânzător în sensul prezentării la notar în vederea încheierii actului în formă autentică.

Domenii speta

Spete similare