Acţiune în constatare vânzare - cumpărare imobil - pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare

Prin acţiunea înregistrată sub nr. 10163/196/2007 la Judecătoria Brăila , reclamantul G. V. a chemat în judecată  pe pârâtul B. S.  , pentru a se constata că la data de 24.09.1999 pârâtul i-a vândut suprafaţa de 0,50 ha teren cultivat cu viţă de vie şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare –cumpărare, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, reclamantul a motivat că  printr-un act sub semnătură privată intitulat <Minută> încheiat la data de 24.09.1999 pârâtul i-a vândut suprafaţa de 0,50 ha teren  arabil situat în  satul B., comuna D., judeţul Brăila, la preţul de 1.500.000 lei vechi, obligându-se să perfecteze actele de vânzare – cumpărare în formă autentică după dezbaterea succesiunii.

Deşi pârâtul a dezbătut succesiunea, refuză să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului autentic, motiv ce l-a determinat  să formuleze acţiunea.

În drept, a invocat dispoziţiile art.111 Cod de procedură civilă .

Pentru dovedirea acţiunii a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului şi martorii R. V. şi Ş.E., asistenţi  la tranzacţie şi la negocierea preţului.

Pârâtul B.S.  a  formulat întâmpinare  prin  care  a  invocat excepţia de necompetenţă teritorială în conformitate cu dispoziţiile art. 13 pct. 1 Cod de procedură civilă , având în vedere că cererile  privitoare la bunurile mobile se fac numai la instanţa în circumscripţia căreia se află imobilele.

În speţă, imobilul  se află pe raza  satului B., comuna D., judeţul Brăila.

Prin sentinţa  civilă nr. 718 din 28 ianuarie 2008 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr.  10163/196/2007 s-a  admis excepţia de necompetenţă teritorială  şi în temeiul art. 158 alin. 1 şi 3 Cod de procedură civilă , raportat la art. 13 alin. 1 Cod de procedură civilă  a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii formulate de reclamantul  G. V. în contradictoriu cu pârâtul B. S., în favoarea Judecătoriei Făurei şi a dispus înaintarea dosarului la această instanţă.

Cauza s-a înregistrat la Judecătoria Făurei sub nr. 305/228/2008.

Prin sentinţa civilă nr. 364 din 13 mai 2008 pronunţată de Judecătoria Făurei în dosarul nr. 305/228/2008, a respins ca nefondată  cererea reclamantului  G. V. în contradictoriu cu  pârâtul B. S., având ca obiect  pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare -  cumpărare.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că  din economia dispoziţiilor art. 948, art. 964, art. 1310 şi art. 1311 Cod  civil, rezultă că  obiectul vânzării – cumpărării trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii: să fie în circuitul civil, să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil; să fie proprietatea vânzătorului.

Instanţa a constatat că terenul în cauză ce a făcut obiectul convenţiei între părţi nu îndeplineşte două din condiţiile cerute imperativ de lege şi anume: să fie  determinat  sau determinabil; să fie proprietatea vânzătorului.

Din probele administrate  nu rezultă cu exactitate ce teren a făcut obiectul convenţiei părţilor, nu a făcut  dovada că pârâtul  ar fi proprietar pentru  vreo suprafaţă de teren.

În aceste condiţii instanţa nu poate  valida o convenţie  intervenită între părţi cu ignorarea legii.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul G. V.  motivând că  la momentul depunerii cererii de probe a solicitat şi interogatoriu pârâtului dar a fost omisă discutarea şi încuviinţarea acestei probe care ar putea lămuri cauza sub  mai multe aspecte inclusiv acela al determinării bunului ce a făcut obiectul vânzării – cumpărării în chitanţa prezentată.

Determinarea se putea stabili în parte şi prin audierea martorului ocular prezent la încheierea tranzacţiei.

În ceea ce priveşte existenţa  proprietăţii vânzătorului asupra terenului tranzacţionat, a susţinut că  pentru acest fapt s-a cerut instanţei încă un termen să depună dovada însă şi acest aspect a fost omis.

Solicită completarea probelor administrate la prima instanţă, respectiv proba cu  înscrisuri, interogatoriu şi martori, reaudierea  martorului R. V., rejudecarea cauzei, desfiinţarea  hotărârii atacate şi în baza probelor administrate să se dispună admiterea acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act  de vânzare-cumpărare  pentru suprafaţa de 0,50 ha teren extravilan conform  titlului de proprietate nr. 27077 – 24986 care a stat la baza tranzacţiei imobiliare.

În drept,  a invocat dispoziţiile art. 282 – 298 Cod de procedură civilă .

Intimatul B.S.  a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului motivând că nu  a vândut terenul în suprafaţă de 2,24  ha deoarece nu  s-a  realizat ieşirea din indiviziune cu ceilalţi moştenitori.

Intimatul susţine că  terenul a fost folosit de apelant fără ca să fi plătit echivalentul lipsei de folosinţă.

A depus la dosar  copia titlului de proprietate nr. 27077-24986/1995.

Tribunalul, examinând cauza în raport de obiectul dedus judecăţii constată că  hotărârea atacată este supusă recursului şi nu apelului.

Examinând legalitatea şi temeinicia hotărârii atacate atât prin prisma motivelor invocate de reclamantul apelant, a apărărilor  formulate de pârâtul intimat, cât şi sub toate aspectele în conformitate cu dispoziţiile art. 3041 Cod de procedură civilă , Tribunalul constată că recursul nu este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse.

În fapt, la data de 24.09.1999 s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat < Minută> ( fila 5 dosar  fond), în care s-a consemnat faptul că  între G. V. şi B. S.  s-a încheiat o convenţie de vânzare-cumpărare  a terenului în suprafaţă de  0,50 ha teren vie „  părăsită, fără spalieri, sârmă..”, contra sumei de 1,5 milioane lei.

În acest înscris se menţionează că  „vânzătorul  se obligă să nu mai revendice mărirea sumei sau a terenului şi se obligă să perfecteze actele de succesiune şi actul de vânzare-cumpărare”.

Termenii convenţiei nu sunt  suficient de clari deoarece nu se individualizează  suprafaţa în sensul că nu  se precizează unde  este situată această suprafaţă şi vecinătăţile .

Pentru a fi considerat un antecontract de vânzare-cumpărare, înscrisul sub semnătură privată încheiat de părţi trebuie să îndeplinească anumite condiţii de validitate  generale, obligatorii pentru orice convenţie civilă de vânzare-cumpărare şi anume: capacitatea de a contracta a părţilor; consimţământul valabil al celui care se obligă; un obiect determinat ; o cauză licită.

Antecontractul de vânzare cumpărare  reprezintă acordul de voinţă contractual prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a încheia între ele, în viitor , un anumit contract de vânzare cumpărare, stabilind şi conţinutul esenţial al acestuia,  fără a avea efect translativ de proprietate.

Deşi reclamantul a susţinut că înscrisul menţionat  a avut caracterul unui antecontract de vânzare-cumpărare, nu se poate reţine  ca fiind  corectă susţinerea deoarece îi lipseşte un element esenţial de validitate şi anume,  obiectul determinat.

Simpla menţiune cu privire la suprafaţa de 0,50 ha teren fără ca să fie  determinată, în sensul de a se  indica locul unde este situată şi vecinătăţile, nu este suficient pentru a  se considera că obiectul convenţiei este  determinat.

Deşi în motivele invocate  a susţinut că la instanţa de fond a făcut dovada cu titlul de proprietate şi cu martori cu privire la  validitatea convenţiei încheiate şi că a solicitat proba cu interogatoriu asupra căreia instanţa  nu s-a pronunţat, aceste susţineri nu se regăsesc în probele dosarului.

La instanţa de fond s-a depus numai înscrisul sub semnătură privată şi a fost audiat un singur martor, iar din încheierile de şedinţă nu rezultă  că reclamantul a solicitat şi alte probe.

Din titlul de proprietate  nr. 27077-24986/1995 , depus în recurs de pârâtul intimat rezultă că  s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 pentru suprafaţa totală de 2 ,9900 ha  pe raza satului T., comuna D., judeţul Brăila în favoarea moştenitorilor  B. S., B. G., M. Z., B. D., B.  A..

În titlul de proprietate sunt trecute mai multe loturi de teren, atât arabil cât şi cu viţă de vie.

Moştenitorii nu au ieşit din indiviziune asupra terenului, astfel că nu se poate stabili  ce suprafaţă de teren  aparţine fiecăruia.

Pârâtul nu putea să înstrăineze o suprafaţă de teren  asupra căreia aveau drepturi indivize ceilalţi moştenitori.

În mod corect a reţinut instanţa de fond că nu poate valida o convenţie care nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege.

Potrivit art. 964 Cod civil, obligaţia trebuie să aibă  de  obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa.

Dreptul de proprietate al vânzătorului nu era determinat astfel că acesta nu putea dispune  de suprafaţa de teren menţionată în înscrisul sub semnătură privată.

În cazul în care s-a plătit o sumă  cu titlu de preţ,  există  modalităţi pentru restituirea prestaţiilor.

În cauză nu s-a solicitat restituirea vreunei prestaţii , ci doar pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri, soluţia  instanţei de fond este legală şi temeinică.

În  drept,  nu s-a  constatat nici un motiv de recurs  prevăzut de art. 304 şi art. 3041 Cod de procedură civilă  şi  Tribunalul  în temeiul art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă  a respins ca nefondat recursul şi a menţinut ca legală şi temeinică hotărârea atacată.

Domenii speta

Spete similare