Evacuare

Evacuare. Incidenta art. 8 din Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si Libertatilor Fundamentale

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 17.03.2011, reclamanta R. a chemat în judecata pe pârâta IM, solicitând ca instanta, prin hotarârea pe care o va pronunta sa dispuna evacuarea pârâtei din camera nr. 8 din imobilul aflat în sector 6, Bucuresti, rezilierea contractului de închiriere nr. 28814/25.11.1988, obligarea acesteia la plata sumei de 168,69 lei, reprezentând chirie restanta, aferenta perioadei ianuarie-martie 2011 si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

În fapt, reclamanta a aratat ca între Grupul Întreprinderilor de Gospodarire Comunala, în calitate de locator si pârâta, în calitate de chirias a fost încheiat, ca un accesoriu al contractului de munca al pârâtei, contractul de închiriere nr. 28814/25.11.1988.

Acesta a fost prelungit succesiv de catre parti pâna la data de 15.01.1995.

Prin somatia nr. 9373/12.04.1995, pârâta a fost înstiintata de catre reclamanta ca nu va mai fi prelungit contractul de închiriere, ca urmare a încetarii calitatii de angajat al pârâtei.

Cu toate acestea, pârâta continuat sa foloseasca locuinta, achitând în continuare chiria corespunzatoare folosintei imobilului.

Pârâta, legal cittata nu a depus întâmpinare si nu s-a prezentat în fata instantei pentru a combate în fapt si în drept sustinerile reclamantei.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Reclamanta este proprietara imobilului situat în, sector 6, Bucuresti conform dispozitiilor art. 2 din Decizia nr. 1200/10.12.1990 a Primariei Municipiului Bucuresti coroborate cu mentiunile din înscrisurile depuse la dosarul cauzei (pozitia 351, înscris, fila 42, lista de control a mijloacelor fixe pe luna mai 1990, fila 45).

În data de 25.11.1988 între reclamanta si pârâta a fost încheiat contractul de închiriere nr. 28814/25.11.1988, pe o durata de 1 an (filele 20-26) având ca obiect camera nr. 8 din imobilul proprietatea reclamantei, situat la adresa sector 6, Bucuresti.

Acest contract era accesoriu contractului de munca al pârâtei cu R, asa cum rezulta din dispozitiile contractuale prevazute în cap. B lit. c alin. 4, fila 23.

Contractul de închiriere nr. 28814/25.11.1988 a fost prelungit de catre parti succesiv prin acordul lor, anual, pâna la data de 15.01.1995, asa cum rezulta din adresa cu nr. 9373/12.04.1995 coroborata cu începutul de proba în favoarea reclamantei reprezentata de lipsa nejustificata a pârâtei la interogatoriu, în conformitate cu art. 225 Cod proc. civila, întrebarile 3 si 4 (fila 44).

Dupa acest moment pârâta a continuat sa locuiasca în camera respectiva, fara opozitie din partea locatorului, care a continuat sa perceapa chiria aferenta imobilului pâna în luna ianuarie 2011.

Având în vedere acest aspect, instanta constata ca dupa expirarea contractului a operat tacita relocatiune prevazuta de art. 1437 Cod civil, între parti producând efecte un nou contract de închiriere, în aceleasi conditii, dar pe o durata nedeterminata.

Drept urmare, potrivit art. 1436 alin. 2 Cod civil si art. 1452 Cod civil, efectele acestui contract puteau înceta prin anuntarea de catre oricare dintre parti a concediului, care este manifestarea unilaterala de vointa a uneia dintre parti de desface contractul.

Concediul trebuie sa fie anuntat înainte de data avuta în vedere pentru încetarea efectiva a raporturilor contractuale, intervalul de timp urmând a fi determinat conform obiceiului locului (art. 1436 alin. 2 Cod civil si art. 1452 Cod civil), în lipsa de clauza contrara.

Prin adresa nr. 34291/22.12.2008, comunicata prin scrisoare recomandata cu dovada de primire la data de 08.01.2009 (filele 18-19), reclamanta R. a anuntat pârâtei concediul, solicitându-i evacuarea camerei ocupate pâna la data de 01.02.2009.

Efectul concediului este desfacerea contractului, chiar daca cealalta parte se opune. Asadar la data de 01.02.2009 raporturile contractuale dintre parti au încetat.

Din coroborarea dispozitiilor art. 1020 Cod civil cu dispozitiile art. 1021 Cod civil si cele ale art. 1082 Cod civil, instanta retine ca reziliere unui contract presupune ca situatie premisa existenta unui contract valabil încheiat.

În acelasi sens sunt si dispozitiile care reglementeaza rezolutiunea în materia locatiunii – art. 1425 alin. 3 Cod civil, art. 1430 Cod civil si a închiriereii locuintei – art. 24 din Legea nr. 114/1996.

Or în cauza contractul de închiriere a încetat sa mai produca efecte din data de 01.02.2009, între parti nemaiexistând, deci, un contract la data formularii cererii de rezolutiune astfel încât instanta sa poata analiza cauzele de reziliere a contractului invocate de catre reclamanta.

Pentru acest motiv, instanta va respinge ca neîntemeiata cererea reclamantei de reziliere a contractului de închiriere nr. 28814/25.11.1988.

Dupa ce contractul de închiriere dintre parti a încetat ca urmare a concediului anuntat de catre reclamanta, pârâta nu a mai detinut vreun titlu locativ asupra camerei nr. din imobilul aflat în sector 6, Bucuresti, continuând însa sa foloseasca si dupa acest moment apartamentul respectiv, locuind si în prezent în acesta.

Potrivit art. 1438 din Codul civil: „Când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat (...), nu poate opune relocatiunea tăcută”.

Perceperea de catre reclamanta a unei sume de bani cu titlul de chirie, asa cum rezulta din actiune si din chitantele depuse la dosarul cauzei, s-a facut pentru ca aceasta sa nu-si mareasca prejudiciul produs prin neplata chiriei si întârzierea platii, ceea ce nu echivaleaza cu tacita relocatiune, întrucât pârâta a ocupat abuziv spatiul, nefiind îndeplinite conditiile cerute de art.1452 Cod civil.

Asadar folosinta exercitata în continuare de pârâta nu a generat o noua tacita relocatiune a contractului de închiriere, sumele fiind datorate cu titlu de contravaloare a lipsei de folosinta a imobilului de catre reclamanta.

În consecinta instanta retine ca dupa data de 01.02.2009 pârâta nu mai detine vreun titlu locativ asupra locuintei ocupate.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului (Curtea, de aici înainte), în cauza Cosic c. Croatiei (cererea nr. 28261/06) analizând o situatie în care, cu respectarea dreptului intern, s-a dispus evacuarea unei persoane, a retinut ca hotarârile instantelor nationale care au fost întemeiate exclusiv pe constatarea ca persoana a carei evacuare s-a dispus nu avea nici un drept pentru a ocupa apartamentul potrivit legilsatiei interne în vigoare au încalcat art. 8 din Conventia pentru Apararea drepturilor Omului si Libertatilor Fundamentale (Conventia, de aici înainte) sub aspectul dreptului la domiciliu.

Curtea, facând trimitere la jurisprudenta sa anterioara (McCann c. Regatului Unit, cererea nr. 19009/04, par. 50) a aratat ca pierderea locuintei de catre o persoana este o forma extrema a ingerintei în dreptul la respectarea domiciliului. Oricarei persoane care risca o restrângere atât de grava, a aratat Curtea, trebuie sa i se dea posibilitatea ca o instanta de judecata sa analizeze si sa stabileasca proportionalitatea si rezonabilitatea masurii prin prisma art. 8 din Conventie, chiar daca, potrivit dreptului intern, dreptul sau de a ocupa un imobil s-a stins (par. 21-23).

In speta, folosirea de catre pârâta a locuintei nu mai are un temei legal dupa anuntarea concediului în anul 2009.

Dispozitiile legale incidente sunt art. 25 din Legea nr. 114/1996 si art. 1431 teza I Cod civil, ce reglementeaza obligatia locatarului de a restitui bunul închiriat ca urmare a încetarii raporturilor contractuale în cadrul carora a dobândit dreptul de folosinta a acestuia, potrivit caruia „Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit (...)”, ambele prevazute în legi accesibile si previzibile.

În ceea ce priveste necesitatea masurii într-o societate democratica, instanta va analiza acest acest aspect prin prisma standardului stabilit în jurisprudenta Curtii, respectiv daca raspunde unei “nevoi sociale acute” si, în special, daca este proportionala cu scopul urmarit.

Nevoia careia i se urmareste a i se raspunde pe aceasta cale o reprezinta exercitarea de catre reclamanta a atributelor dreptului de proprietate privata, astfel cum sunt recunoscute de legea nationala. Prin adresa nr. 9391/10.05.2000 reclamanta invocat necesitatea de a raspunde nevoilor locative ale propriilor angajati, camera fiind utilizata în regim de locuinta de serviciu.

Pe aceasta cale se urmareste, astfel, “protejarea drepturilor altora” în sensul art. 8 parag. 2 din Conventie.

Analizând proportionalitatea masurii solicitata a fi luata cu acest scop, instanta retine ca reclamanta i-a adus la cunostinta pârâtei înca din anul 1999 imposibilitatea continuarii raporturilor locative, recunoscându-i acesteia, luând în considerarea situatia reclamantei, posibilitatea de a locui în camera pâna la sfîrsitul anului 2000. Aceasta locuire a continuat, prelungindu-se pâna în anul 2009, când reclamanta i-a solicitat pârâtei sa paraseasca locuinta.

Asadar pârâta a locuit în ultimii doi ani împotriva vointei expres exprimata de proprietarul apartamentului.

Totodata instanta are în vedere si atitudinea pârâtei pe parcursul solutionarii cauzei: aceasta a manifestat o evidenta lipsa de interes fata de proces, neprezentându-se la nici unul din termenele de judecata, desi a fost legal citata. Se retine în special ca pârâta, din momentul sesizarii instantei (17.03.2011) si pâna la data primului termen de judecata (02.11.2011), a avut la dispozitie sapte luni pentru a formula aparari cu privire la pretentiile reclamantei vizând folosinta imobilului.

Având în vedere cele ce preced, instanta constata ca este întemeiata cererea de evacuare formulata de reclmanta si, în baza art. 25 din Legea nr. 114/1996 cu referire la art. 1431 Cod civil, o va admite si va dispune evacuarea pârâtei IM din camera nr. 8 din imobilul aflat în sector 6, Bucuresti, pentru lipsa titlului locativ.

Asupra cererii de obligare a pârâtei la plata sumei de 168,69 lei, reprezentând chirie restanta, aferenta perioadei ianuarie-martie 2011:

Din coroborarea mentiunilor din facturile seria ADM nr. 03912010/01.03.2011, seria ADM nr. 03722010/01.02.2011 si seria ADM nr. 02382010/03.01.2011 (filele 7-9; 38-40), cu început de dovada scrisa în favoarea reclamanei cu care este asimilata de dispozitiile art. 225 Cod procedura civila lipsa nejustificata la interogatoiu, (întrebarile 7 si 9, fila 45) se va retine ca pârâta a folosit apartamentul nr. 8, proprietatea reclamantei, fara a achita contravaloarea lipsei de folosinta,cuantificata de aceasta prin raportare la cuantumul chiriei contractulee pentru perioada  ianuarie – martie 2011, astfel ca datoareaza suma de 168,69 lei, cu acest titlu.

Asadar în intervalul ianuarie – martie 2011 patrimoniul pârâtei s-a marit cu folosinta astfel exercitata, patrimoniul reclamantei micsorându-se ca urmare a acestui fapt, în mod corespunzator, prin lipsa de folosinta asupra propriului bun.

Aceasta folosinta este evaluata în bani la suma de 55,73 lei pentru o luna, asa cum rezulta din chitantele depuse la dosar.

Folosinta astfel exercitata de pârâta nu are o cauza legitima, între parti raporturile contractuale încetând din data de 01.02.2009, iar reclamanta, fata de situatia de fapt existenta, nu are nici un alt mijloc juridic de a recupera pierderea suferita.

În consecinta, instanta constata ca folosinta exercitata de pârâta în perioada ianuarie – martie 2011 asupra camerei nr. 8 din sector 6, Bucuresti reprezinta o îmbogatire fara justa cauza a acesteia.

Pentru acest motiv va admite cererea reclamantei si va obliga pârâta la plata catre reclamanta a sumei de 168,69 lei, reprezentând chirie aferenta perioadei ianuarie-martie 2011.

Domenii speta

Spete similare