Acţiune în constatare

Dosar nr. 18507/318/2010

R O M Â N I A

Cod operator 2445

JUDECATORIA TÂRGU JIU

JUDETUL GORJ

Sentinta civila nr. 39

Sedinta publica de la 11 Ianuarie 2011

Completul compus din:

PRESEDINTE JANETA POPESCU

Grefier ALINA-MARIA GHIMIS

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii E C si E M, în contradictoriu cu pârâta P M - C, având ca obiect actiune în constatare.

La apelul nominal, facut în sedinta publica, a raspuns pentru reclamanti procurator A A, lipsa fiind pârâta.

Procedura legal îndeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care, constatând ca nu mai sunt cereri prealabile de formulat, exceptii de invocat sau probe de administrat si ca potrivit art. 68 C. pr. civ mandatarul nu poate sa puna concluzii, instanta retine cauza în vederea pronuntarii.

INSTANTA

Prin cauza înregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu, sub nr. 18507/318/2010, reclamantii E C si E M au chemat în judecata pe pârâta P M- C, solicitând instantei ca prin sentinta ce se va  pronunta sa se constate intervenita vânzarea cumpararea dintre parti asupra unui teren în suprafata de 839 m.p.  situat în Tg-Jiu, str. L nr. 2, jud. Gorj, învecinat la N - cu B V,  Eu G si U M, la S - str. Lainici si rest proprietate vânzator, la E - str. C.- tin S si la V - S G si rest proprietate, pronuntarea unei sentinte care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumparare, precum si sa se constate ca reclamantii sunt proprietarii imobilului P+1 edificat pe acest teren, construit din caramida, compus din sufragerie, trei dormitoare, baie si trei holuri, aflat la stadiul  " la rosu",  cu obligarea  la cheltuieli de judecata.

În motivare au aratat ca la data de 10 februarie de 2008 au încheiat cu pârâta un  antecontract de vânzare cumparare  privind terenul de mai sus, teren pe care vânzatoarea îl dobândise anterior conform contractului de vânzare cumparare 6103/02.11.2007, intabulat prin încheierea  O.C P. I .../21007, platind ca pret suma de 50.000 lei împrumutati de la reclamanti si pe care trebuia sa-i restituie pâna  în luna decembrie 2007.

Reclamantii arata ca întrucât pârâta nu a mai putut sa le restituie împrumutul le-a oferit spre vânzare terenul în contul datoriei si astfel  la data de 10.02.2008 au convenit asupra acestei întelegeri, semnând un antecontract  în care s-a considerat achitat pretul de 50.000 lei.

Reclamantii mai sustin ca dupa semnarea promisiunii de vânzare s-au deplasat la locul terenului si au intrat efectiv în posesia lui, întelegându-se  ca dupa sarbatorile de Pasti sa se prezinte la un birou notarial pentru încheierea actului autentic, aspect care nu s-a  mai realizat datorita refuzului nejustificat al pârâtei.

Se mai sustine de catre reclamanti ca în repetate rânduri i-au solicitat pârâtei prezentarea la notariat si ca în luna iunie 2008 au început edificarea unui imobil pe acest teren, fara însa a  detine o autorizatie de constructie, întrucât pentru aceasta din urma ar fi avut nevoie de existenta unui act autentic.

S-a mai  precizat ca imobilul P+1 are o suprafata de 280,37 m.p. si a fost construit de reclamanti în regie proprie,  se afla fara geamuri si fara tencuiala, construindu-l cu convingerea ca sunt proprietarii terenului.

În drept au fost invocate dispozitiile art. 111 C.  pr. civ., art. 5 Titlul 10 din L 247/2005, art. 274 C. pr. civ si s-a solicitat judecarea în lipsa, conform art. 242 alin. 2 C. pr. civ.

În dovedirea actiunii s-au depus copia contractului de vânzare - cumparare nr. 6103/02.11.2007, încheierea  nr. 33280/21007 a O.C.P.I, copia antecontractului de vânzare - cumparare din  10.02.2008, copia dovezii  privind împrumutul  si chitanta privind achitarea taxei de timbru.

S-au solicitat proba cu interogatoriul, proba testimoniala si s-au depus acte si  expertize extrajudiciare.

Analizând actele si lucrarile dosarului instanta retine ca în luna octombrie 2007 între parti a avut loc o conventie de împrumut în cadrul careia reclamantii au dat cu titlu de împrumut pârâtei suma de 50.000 lei, cu obligatia  ca aceasta sa-i restituie, dupa ce va contracta un împrumut bancar, respectiv, pâna la data de 15.12.2007. Cu aceasta suma împrumutata pârâta a cumparat terenul din Tg-Jiu, str. Lainici, nr. 2, ce face obiectul prezentului litigiu.

Ulterior, pârâta nu a mai restituit reclamantilor împrumutul si astfel, la data de 10.02.2008 partile au convenit, conform actului sub semnatura privata, înstrainarea terenului cumparat de pârâta, catre reclamanti, având ca pret, suma împrumutata.

În speta, desi într-o forma imperfecta, deoarece vointa initiala a partilor nu a fost de a încheia  o conventie de vânzare - cumparare s-a încheiat la data de 10.02.2008 o promisiune de vânzare, iar nu o vânzare.

Se considera astfel deoarece, desi potrivit disp. art. 1295 C civ vânzarea  cumpararea este un contract consensual ( vinderea este perfecta din  moment ce partile s-au învoit ) vânzarea - cumpararea terenurilor constituie o exceptie de la aceasta regula.

În acest sens, potrivit art. 2 Titlul X din L 247/2005 terenurile pot fi dobândite ( înstrainate) prin acte  juridice între vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost încheiat în forma autentica.

Altfel spus, contractul de vânzare - cumparare al terenului este un contract solemn si el este considerat a fi valabil încheiat, numai atunci când a fost încheiat în forma autentica.

Potrivit disp. art. 5 alin. 2 Titlul X din L 247/2005 în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, una din parti refuza îndeplinirea obligatiei, cealalta parte se poate adresa instantei de judecata, care, în functie de ansamblul probator poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic.

Particularitatea spetei consta însa în faptul ca partile, prin antecontract au realizat numai o promisiune de vânzare a terenului cu pretul constând în contravaloarea împrumutului nerambursat, dar au stabilit ca data de  încheiere a contractului de vânzare - cumparare, în forma ceruta de lege, deci în forma solemna, data de 01.08.2008.

Astfel, sustinerile reclamantilor în sensul ca s-au înteles cu pârâta sa se prezinte la notariat pentru încheierea actului autentic dupa sarbatorile Pascale care, este de notorietate, ca sunt în anotimpul de primavara, respectiv, lunile aprilie - mai,  nu pot fi retinute, fiind contrazise de înscrierile din antecontract în care este stabilita data de 01.08.2008. În acest context, în cadrul actiunii în constatare, cu pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare, instanta, fata de disp. art. 111 C.  pr. civ,  si disp.  art. 948 C. civ., rap. la art. 962-965 C. civ,  privind conditiile generale de valabilitate a contractelor, va aprecia conditiile de valabilitate ale contractului de vânzare - cumparare, raportat la data de 01.08.2008, deoarece aceasta este data la care partile au înteles sa realizeze un contract valabil.

Din analiza extrasului de carte funciara rezulta ca pârâta a înscris în cartea funciara nr. 33280/06.11.2007 terenul în litigiu, dobândit  prin contractul de vânzare - cumparare nr. 6103/2007, iar la data de 23.04.2008 se noteaza în cartea funciara interdictia de  înstrainare, demolare,  închiriere sau grevare a terenului,  în favoarea Volksbank România, conform  cererii 15294 conexata cu 15296/23.04.2008.

Astfel, se constata ca reclamantii nu au notat în cartea funciara promisiunea lor de vânzare - cumparare, iar pâna la data la care au convenit sa se încheie în  mod valabil contractul (01.08.2008), bunul nu mai putea fi înstrainat ca urmare a interdictiei instituite în 23.04.2008.

Se retine ca aceasta atitudine pasiva a reclamantilor a condus la posibilitatea înscrierilor în cartea funciara a altor acte de interdictie sau de înstrainare, anterior înscrierii realizate de reclamanti, care se noteaza cu litigiul, abia dupa luna ianuarie 2009, respectiv, dupa înscrierea interdictiei de înstrainare.

Din  moment ce promisiunea de vânzare cumparare dintre parti nu a fost înscrisa în cartea funciara, ea nu este opozabila decât între acestea, iar nu si tertilor, respectiv, creditorului care a notat interdictia. Fata de aceasta situatie, si vazând si disp. art. 963 si art. 1310 C. civ, potrivit carora numai lucrurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul vânzarii daca asupra lor nu exista vreo interdictie, coroborate cu disp. art. 1295 alin. 2 C .civ, raportat la art. 1740 C. civ, care recunosc privilegiul creditorului care a efectuat formele de publicitate imobiliara, instanta apreciaza ca la  momentul convenit de parti pentru încheierea valabila a  vânzarii (01.08.2008) bunul nu mai putea face obiectul acestei conventii, fiind deja înregistrata din aprilie 2008 interdictia înstrainarii sau grevarii lui.

Din aceste motive si vazând si dip. art. 948 C  civ, raportat la art. 1295 C .civ, instanta considera ca cererea pentru constatarea valabilitatii vânzarii cumpararii în litigiu nu este întemeiata,  la data stabilirii de parti pentru  încheierea valabila a conventiei nefiind îndeplinite conditiile legale privind posibilitatea de înstrainare  a bunului ce face obiectul antecontractului, interdictia consemnata în cartea funciara schimbând situatia juridica a imobilului, înainte de  data convenita pentru vânzare.

Fata de cele retinute si de textele legale invocate, instanta urmeaza sa respinga cererea pentru validarea vânzari cumpararii terenului si pronuntarea unei sentinte care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În ce priveste însa situatia constructiilor, instanta apreciaza cererea ca fiind întemeiata. Astfel, desi reclamantii nu detin autorizatie de constructie, instanta apreciaza ca aceasta are relevanta majora numai ca act administrativ. Din depozitiile martorilor, coroborate cu facturile si bonurile fiscale si cu expertiza extrajudiciara prezentata de reclamant, rezulta ca dupa încheierea antecontractului, reclamantii au intrat în posesia terenului si au început constructia unui imobil casa de locuit P+1.

Din ansamblul probator administrat rezulta cu certitudine  ca reclamantii sunt constructorii acestui imobil, ca acestia au contractat lucrarile în nume personal, au procurat materialele si au asigurat cele necesare muncitorilor pentru efectuarea lucrarilor, în perioada iunie - noiembrie 2008, fara ca pârâta sa aiba vreo opozitie sau vreo contributie la aceste lucrari.

Fata de aceasta situatie de fapt, instanta apreciaza ca în speta este situatia constructorului neproprietar al terenului si care construieste pe terenul altei persoane. Astfel, instanta apreciaza ca sunt îndeplinite conditiile prev. de art. 111 C. pr. civ cu privire la constructie, reclamantii, în calitate de constructori pe un teren ce nu le apartine si având posesia imobilului,  nu au posibilitatea unei actiuni în realizare, ci doar a unei  cereri în constatare a dreptului lor, care este grevat pe o situatie de fapt a realizarii constructiei în nume personal.

Din  motivele expuse si vazând si  disp. art.  111 C pr. civ,  instanta va admite  acest capat de cerere  si va constata  ca reclamantii, în calitate  de constructori în nume propriu, sunt  proprietarii imobilului P +1, situat în  Tg-Jiu, str. L,  nr. 2.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Admite  în parte  actiunea formulata de reclamantii E C si E M, domiciliati în N, sat H, jud. Gorj,  în contradictoriu cu pârâta P M - C, domiciliata în B, bl. 7, sc. 1, ap. 4, jud. Gorj.

 Constata ca reclamantii sunt proprietarii imobilului P+1 edificat pe terenul situat în Tg-Jiu, str. L, nr. 2, jud. Gorj.

Respinge cererea privind validarea vânzarii -cumpararii încheiate între parti, având ca obiect terenul în suprafata de 839 m.p.situat în Tg-Jiu, str. L, nr. 2, învecinat la N - cu B V,  E G si U M, la S - str. L si rest proprietate vânzator, la E - str. C.- tin S si la V - S G si rest proprietate.

Cu apel, în termen  de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata în sedinta publica de la 11 ianuarie 2011, la Judecatoria Tg-Jiu.

Presedinte,

JANETA POPESCU Grefier,

ALINA-MARIA GHIMIS

Red. J.P. /Teh. G.A.M.

5ex./21 Ianuarie 2011

1

Domenii speta

Spete similare