Civil - acţiune în constatare

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu-Mureş la data de 27.01.2010, sub nr. 1209/320/2010, reclamanta SC RICCARDI TRANS SERVICE SRL prin lichidator judiciar NARCONIC SPRL, a chemat în judecată pe pârâţii CM şi CG, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună:

-constatarea nulităţii absolute şi desfiinţarea cu efect retroactiv a precontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. 182/06.04.2001 încheiat între pârâţi, în calitate de vânzători şi reclamanta în calitate de cumpărător;

-obligarea pârâţilor în solidar la restituirea sumei de 9.000 lei încasată cu titlu de preţ;

-obligarea pârâţilor în cazul în care se opun admiterii prezentei acţiuni la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivare s-a arătat că prin precontractul de vânzare-cumpărare nr. 182/6.04.2001 pârâţii au vândut reclamantei terenul în suprafaţă de 0,18 ha din localitatea Sîntioana de Mureş (zona Solymosto) şi au încasat cu titlu de preţ suma totală de 9.000 lei iar la baza încheierii acestui precontract au stat adeverinţa nr. 519/12.03.2001 eliberată de Primăria Pănet, jud. Mureş şi copiile buletinelor de identitate ale pârâţilor. Reclamanta a mai învederat că, cu Scrisoarea nr. 634/29.04.2009, a solicitat Primăriei comunei Panet eliberarea unor copii de pe actele de proprietate emise cu privire la terenul sus-menţionat în conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991 iar cu Scrisoarea nr. 1729/18.05.2009, Primăria comunei Pănet i-a comunicat faptul că nu pot identifica terenul, persoana deţinătoare şi că nu au acte.

S-a precizat totodată că, prin Înştiinţarea nr. 982/02.07.2009, pârâţii au fost convocaţi la sediul lichidatorului judiciar pentru clarificarea situaţiei juridice a precontractului în sensul fie de a încheia contractul în formă autentică, dacă pârâţii prezentau actele de proprietate asupra terenului, fie să restituie suma de 9.000 lei. S-a învederat că pârâtul CM a fost prezent la conciliere spunând că exprimă şi punctul de vedere al soţiei, versiunea susţinută fiind darea terenului în folosinţă pentru scoaterea de piatră contra sumei totale de 900 lei. Reclamanta a mai menţionat că pârâţii au fost puşi în întârziere cu Notificarea din dosarul execuţional nr. 58/N/2009 în vederea achitării sumei de 9.000 lei în contul reclamantei însă aceştia nu au restituit amiabil preţul încasat şi nici nu au prezentat acte de proprietate asupra terenului, neputându-se astfel încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Reclamanta a mai arătat că precontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. 182/06.04.2001 este o promisiune sinalagmatică de vânzare prin care ambele părţi s-au obligat ferm să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esenţiale - terenul individual determinat şi preţul - au fost deja convenite. S-a precizat că promisiunea sinalagmatică de vânzare a terenului trebuie să fie încheiată în formă autentică pentru că vânzarea unui teren trebuie făcută în formă autentică, formă cerută ad validitatem. Reclamanta a menţionat că a admite valabilitatea promisiunii consensuale (acord verbal sau consemnat într-un înscris sub semnătură privată) a unui contract solemn (autentificat) ar însemna practic să se golească de conţinut norma imperativă care instituie solemnitatea, întrucât prin aceasta s-ar ajunge la obţinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual, nesolemn, ceea ce este inadmisibil. De asemenea reclamanta a precizat că lipsa formei autentice cerută de lege ad validitatem este sancţionată cu nulitatea absolută care odată constatată operează cu caracter retroactiv, desfiinţarea producându-se pe data încheierii actului juridic şi că circulaţia juridică a terenurilor a cunoscut două reglementări de la data încheierii precontractului şi până în prezent: Legea nr. 54/1998 şi Titlul X al Legii nr. 247/2005. 

Reclamanta a mai precizat că desfiinţarea retroactivă a precontractului ca urmare a constatării nulităţii acestuia are drept consecinţă restitutio in integrum, restituirea reciprocă a tuturor prestaţiilor efectuate de părţi în temeiul contractului, repunerea părţilor în situaţia de fapt anterioară datei încheierii precontractului desfiinţat, astfel că pârâţii sunt datori, în solidar, să-i restituie preţul încasat în sumă de 9.000 lei. S-a mai învederat de reclamantă că nu a exercitat în fapt dreptul de folosinţă - dobândit prin precontractul sus-menţionat - asupra terenului, nu a construit pe teren, nu a exploatat terenul în cauză, acesta rămânând de la început în proprietatea deplină, de fapt şi de drept, a vânzătorilor, astfel că nu are nicio obligaţie de restituire faţă de aceştia.

În temeiul art. 242 alin. 2 Cod proc. civ. reclamanta a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.

În drept au fost invocate prev. art. 275 Cod proc. civ., art. 1079 alin. 1 Cod civ., Legea nr. 54/1998, Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi Legea nr. 185/2006.

În dovedire reclamanta a depus copii ale următoarelor înscrisuri: Încheierea nr. 103/14.01.2009 pronunţată de Tribunalul Comercial Mureş în dosar nr. 428/1371/2008 (f. 4-8), precontractul de vânzare cumpărare nr. 182/6.04.2001 (f. 9), adeverinţa nr. 519/12.03.2001 (f. 10), certificat de naştere seria N. w. nr. 897910 (f. 11, 39), buletin seria B.X. Nr. 584079 (f. 12), certificat e căsătorie seria C.7, nr. 136633 (f. 13, 40), buletin seria G.T. nr. 842960 (f. 13, 40), adresa nr. 634/29.04.2009 (f. 14), Tabel (f. 15), confirmare de primire (f. 16), adresa nr. 1729/18.05.2009 (f. 17), Înţtiinţarea nr. 982/02.07.2009 şi confirmare de primire (f. 18), Proces-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009 (f. 19), Notificare şi adresa nr. 1524/22.10.2009 (f. 20), dovadă de primire şi proces-verbal de predare (f. 21).

Pârâţii au depus întâmpinare (f. 30) prin care au arătat că susţin declaraţia cuprinsă în procesul-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009.

În susţinere pârâţii au depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: adeverinţa nr. 104/8.10.1991 (f. 26), adeverinţa nr. 773/12.07.1994 (f. 27), adeverinţa nr. 519/12.03.2001 (f. 28), adresa nr. 916/19.06.2009 (f. 29), proces-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009 (f. 31), Precontract de vânzare cumpărare (f. 32).

Reclamanta a depus la dosar prin serviciul registratură la data de 29.06.2010 „Răspuns la întâmpinare” (f. 34-36) reiterând motivele invocate prin cererea de chemare în judecată şi învederând faptul că pârâţii nu sunt nici pe departe în poziţia de a se legitima ca proprietari ai terenului cu acte în regulă şi de a putea oferi alternativa încheierii contractului în formă autentică.

Instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, constând în actele existente la dosarul cauzei.

Analizând coroborat actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Analizând înscrisul intitulat precontract de vânzare-cumpărare nr. 182/06.04.2001 depus la dosar la fila 9 şi având în vedere cele precizate de părţi, în conformitate cu dispoziţiile art. 977 Cod civ. instanţa constată că respectivul înscris reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care pârâţii CM şi CG, în calitate de promitenţi-vânzători s-au obligat să vândă reclamantei SC RICCARDI TRANS SERVICE SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare, întregul drept de proprietate asupra imobilului-teren situat în com. Pănet, sat Sântioana de Mureş, identificat cu denumirea Solymosto, în suprafaţă totală de 0,18 ha, conform Adeverinţei nr. 519/12.03.2001, eliberată de Primăria Pănet.

Preţul vânzării a fost stabilit chiar prin antecontractul de vânzare-cumpărare, la suma de 5.000.000 ROL/arie, în total 90.000.000 ROL, făcându-se menţiunea că acest preţ a fost achitat integral la data semnării antecontractului, dată de la care cumpărătorul intră de drept în posesia terenului sus-menţionat. Totodată părţile au stabilit că toate cheltuielile ocazionate de prezentul contract precum şi de îndeplinirea formalităţilor notariale translative de proprietate, cad în sarcina exclusivă a cumpărătorului.

În temeiul împrejurărilor de fapt pe care le-a expus, reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a precontractului de vânzare-cumpărare întocmit, invocând ca motiv de nulitate nerespectarea formei autentice la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a terenului, arătându-se că, această formă este necesară pentru că vânzarea unui teren trebuie făcută în formă autentică, formă cerută ad validitatem.

În primul rând instanţa reţine că promisiunea de vânzare-cumpărare nu constituie o vânzare, fiind distinctă de ea şi nu produce efectele unei vânzări. O astfel de promisiune nu transferă proprietatea ci dă naştere unui drept de creanţă, mai precis a unor obligaţii de a face, cu caracter personal, ambele părţi obligându-se să încheie, în viitor, la preţul stabilit contractul de vânzare-cumpărare. În speţă instanţa constată că, faţă de prevederile imperative, de ordine publică, ale art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, în vigoare la data încheierii antecontractului, fiind vorba de vânzarea unui teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat cât timp acesta nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege, respectiv forma autentică, formă cerută ad validitatem.

Antecontractul nu este însă supus niciunei condiţii speciale de formă, el având caracter consensual. În speţă instanţa constată că antecontractul a fost încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, perfect valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare din punct de vedere al formei, cuprinzând semnătura părţilor, necontestată de acestea. Înscrisul nu este unul autentic şi deci nu este susceptibil prin el însuşi de a transmite proprietatea conform art. 1295 Cod civ., însă are aparenţa exprimării voinţei reale a părţilor, dată fiind însuşirea conţinutului acestuia prin semnăturile lor. Instanţa mai reţine de asemenea că atât preţul cât şi terenul sunt determinate, părţile înţelegându-se asupra acestor elemente esenţiale.

Prin urmare, instanţa constată că motivul de nulitate absolută invocat de către reclamantă este neîntemeiat. De asemenea, analiza acestui înscris precum şi a întregii situaţii de fapt relevantă acestei cauze nu pune în evidenţă alte motive de nulitate absolută care să fie analizate şi constatate din oficiu de către instanţă.

În plus, chiar dacă s-ar considera că reclamanta a avut în vedere faptul că înscrisul sub semnătură privată, deşi valabil ca antecontract, este nul ca şi contract de vânzare-cumpărare pentru lipsa formei autentice şi prin urmare, constatarea acestei nulităţi are ca efect repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului, acest raţionament nu schimbă soluţia în cauză. În speţă, condiţia de formă a actului juridic trebuie analizată în raport de însuşi actul juridic încheiat între părţi, care este antecontractul de la fila 9, act în temeiul căruia s-au şi executat prestaţiile. Chiar dacă acest antecontract este nul ca şi contract de vânzare-cumpărare pentru lipsa formei autentice, repunerea părţilor în situaţia anterioară nu poate fi dispusă decât ca urmare a anulării antecontractului – adică a actului juridic efectiv încheiat - şi nu a constatării ca nul a unui ipotetic contract de vânzare-cumpărare. Intenţia părţilor a fost aceea de a încheia iniţial un antecontract, ceea ce s-a şi întâmplat în cauză, iar interpretarea manifestării de voinţă a părţilor trebuie făcută în sensul în care produce efecte juridice care nu contravin legii şi pot fi, deci, menţinute.

De altfel, antecontractul de vânzare-cumpărare are ca şi consecinţă imposibilitatea transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului tocmai în considerarea lipsei formei cerute de lege pentru această operaţiune juridică. În schimb, un astfel de antecontract nu este nul prin el însuşi, ci are o existenţă proprie, cu efecte ce sunt specifice, ce nu contravin legii şi care, în speţă, corespund chiar manifestării de voinţă a părţilor.

Eventuala incidenţă în speţă, a unei alte sancţiuni ce impune verificare unor alte condiţii şi care implică administrarea unor probe specifice, nu poate fi făcută de instanţă din oficiu, având în vedere principiul disponibilităţii părţilor în procesul civil şi imposibilitatea schimbării de către instanţă a cauzei juridice a cererii de chemare în judecată.

Prin urmare, apreciind că singurul motiv de nulitate invocat de reclamantă în vederea constatării nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nu poate fi reţinut de instanţă, netemeinicia acestuia fiind evidentă în considerarea motivelor expuse anterior, instanţa urmează a respinge această acţiune ca neîntemeiată.

Instanţa va lua act că pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare