Deosebirea esenţială de reglementare între art. 50 alin. 2 şi art. 50 indice 1 din Legea nr.10/2001.

Deosebirea esenţială de reglementare între art. 50 alin. 2 şi art. 50 indice 1 din Legea nr.10/2001.

Instanţele investite cu o acţiune în pretenţii  având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilului cea format obiect al unui contract de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, trebuie să stabilească fără echivoc  faptul că contractul desfiinţat prin hotărâre judecătorească  a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, ceea ce constituie situaţia premisă a admiterii unei astfel de acţiuni.

Atâta timp cât prin hotărârea judecătorească  irevocabilă prin care a  fost desfiinţat contractul, s-a stabilit că nu au fost respectate prevederile imperative ale Legii nr.112/1995, atunci acţiunea reclamantului nu poate fi admisă, lipsind condiţia  sine qua non pentru admiterea ei, iar instanţele investite cu soluţionarea unei astfel de acţiuni nu mai sunt îndrituite să cerceteze îndeplinirea condiţiei,  întrucât se opune principiul puterii lucrului judecat.

Secţia I Civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale -  Decizia civilă nr.22 /17  februarie  2015

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Alba Iulia reclamantul C.M. a solicitat obligarea pârâtului S.R. prin M.F.P. la restituirea preţului de piaţă pentru apartamentul ce a fost cumpărat de antecesorul său în temeiul Legii nr.112/1995, contractul fiind anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, acţiunea fiind întemeiată în drept pe art. 50 indice din Legea nr.10/2001.

Prin sentinţa civilă nr.807/2012, Judecătoria Alba Iulia a respins  acţiunea formulată de reclamantul C.M. în contradictoriu cu pârâtul S.R.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:

În temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr…/1996, vânzătoarea SC F. S.A.  a transmis către antecesorul reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului  în litigiu, în temeiul prevederilor Legii nr.112/1995.

La data de 03.10.2007, prin decizia civilă nr.265/A/2007 dată de Curtea de Apel Alba Iulia şi rămasă irevocabilă prin respingerea recursului s-a constatat nulitatea absolută  a contractului de vânzare-cumpărare nr…/1996, fiind anulată şi încheierea de intabulare cu privire la imobilul în litigiu. De asemenea, a dispus rectificarea cărţii funciare prin restabilirea situaţiei anterioare cu privire la imobilul în litigiu.

Faţă de dispoziţiile art. 50, 501 din Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr.1/2009, instanţa a apreciat că trebuie realizată o distincţie între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, care se cuvine persoanelor interesate, iar această distincţie operează în raport cu modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul prevederilor Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, adică dacă s-a desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu rea-credinţă ca urmare a admiterii acţiunii în constatarea nulităţii absolute sau ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză care presupune existenţa a două titluri valabile.

Instanţa a apreciat că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi, se pune problema acordării valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, ci această valoare trebuie acordată numai în ipoteza în care se menţine valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, dar chiriaşii au fost evinşi ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În prezenta cauză, instanţa de fond a constatat că antecesorul reclamantului nu se află în ipoteza reglementată de art.50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.112/1995 şi a menţinerii valabilităţii acestui contract, dar a evingerii chiriaşilor  prin efectul admiterii acţiunii în revendicare.

Apelul  declarat de reclamant împotriva acestei sentinţe a fost respins de Tribunalul Alba prin decizia civilă nr.341/A/2014, instanţa reţinând în esenţă că este corectă aprecierea instanţei de fond în sensul că reclamantul nu se regăseşte în ipoteza art. 50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr.1/2009.

La momentul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare asupra imobilului în litigiu, reclamantul apelant a avut la îndemână dreptul la acţiune întemeiat pe dispoziţiile art. 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, pentru restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşul cumpărător căruia i s-a desfiinţat titlul.

De preţul de piaţă al imobilului ar fi beneficiat reclamantul dacă ar fi dovedit că a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, însă potrivit deciziei Curţii de Apel Alba Iulia, anterior menţionate, s-a constatat irevocabil că antecesorul reclamantului a încheiat contractul cu administratorului bunului preluat abuziv de S.R., ambele părţi fiind de rea credinţă la momentul contractării.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, solicitând, în principal, anularea hotărârii atacate şi rejudecarea cauzei în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată, iar în subsidiar, casarea hotărârilor instanţelor de fond şi de apel.

S-a susţinut în esenţă că prin hotărârile atacate s-a făcut o interpretare greşită a dispoziţiilor art.50 ind. 1 şi 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, întrucât antecesorul reclamantului a cumpărat imobilul cu respectarea Legii nr.112/1995

şi a achitat în întregime preţul. Introducerea art.50 ind. 1 din Legea nr.10/2001 s-a făcut tocmai pentru a despăgubi foştii chiriaşi, care au cumpărat imobile de la S.R.

Prin decizia civilă nr.22/17.02.2015, Curtea de Apel a respins recursul reclamantului, reţinând în esenţă că  instanţele anterioare au făcut o aplicare corectă a dispoziţiilor Legii nr.10/2001, modificată prin Legea nr.1/2009.

Acţiunea reclamantului de obligare a pârâtului la plata preţului de piaţă al imobilului ce a formulat obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr…/1996 a fost  întemeiată pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr.10/2001. Acest text legal impune îndeplinirea cumulativă a două cerinţe pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, şi anume: contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 şi acesta să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În cauză, contractul încheiat de antecesorul reclamantului a fost desfiinţat prin decizia civilă nr.265/A/2007 a Curţii de Apel Alba Iulia, astfel că această cerinţă a legii este îndeplinită.

În ce priveşte cauzele desfiinţării contractului, considerentele deciziei de anulare sunt foarte clare, instanţa reţinând în mod expres reaua-credinţă a cumpărătorului. Ca urmare, cu ocazia constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat de antecesorul reclamantului, a fost analizată respectarea Legii nr.112/1995 la încheierea contractului şi s-a reţinut în mod irevocabil reaua-credinţă a cumpărătorului.

Aşadar, contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a constatat în mod corect că nu este îndeplinită cerinţa prevăzută de art.501 din Legea nr.10/2001 privind respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împrejurarea susţinută de recurent în sensul că tatăl său a plătit integral preţul, nu prezintă relevanţă în ce priveşte aplicabilitatea dispoziţiilor art.501 din Legea nr.10/2001, legea reglementând, în art.50 alin.2, posibilitatea acestor persoane de a solicita restituirea preţului, actualizat.

Pentru aceste motive, Curtea a respins recursul reclamantului ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare