Actiune posesorie

Sentinţă civilă 307 din 17.04.2014


Dosar nr. 2152/244/2013  - acţ. posesorie-

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA HUŞI- JUDEŢUL VASLUI

SENTINŢĂ CIVILĂ Nr. 307/2014

Şedinţa publică de la 17 Aprilie 2014

Completul compus din:

PREŞEDINTE D. C.

Grefier G. A.

Pe rol judecarea cauzei civil privind pe reclamanta SC E. M. SRL, cu sediul în  social în municipiul Huşi,str.----,judeţul Vaslui şi pe pârâta SC M. SA, cu sediul în Vaslui,str.----,judeţul Vaslui, având ca obiect „acţiune posesorie „.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în şedinţa publică din data de 7 aprilie 2014, au fost consemnate în încheierea din acea zi care face parte integrantă din prezenta hotărâre când instanţa, având în vedere cererea formulată de apărătorul reclamantei care solicită amânarea pronunţării pentru a depune concluzii scrise amână pronunţarea pentru data de 14 aprilie 2014 când ,din lipsă de timp pentru deliberare amână pronunţarea pentru termenul de astăzi.

Instanţa lasă cauza în pronunţare, după deliberare dându-se sentinţa de faţă.

I N S T A N Ţ A

Asupra acţiunii civile de faţă:

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr. 2152/244/2013, reclamanta S.C. E-M S.R.L., cu sediul în municipiul Huşi, -----jud. Vaslui, a chemat în judecată pârâta S.C. M S.A., cu sediul în municipiul Vaslui, str. ---, jud. Vaslui, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa în cauză, să oblige pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeţei de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care societatea reclamantă îl foloseşte în calitate de arendaş în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparţine numiţilor T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str.----, jud.Vaslui şi T. V., domiciliat în mun. Deva, ----, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori şi să lase liberă posesia acestuia.

De asemenea, solicită obligarea pârâtei la plata de despăgubiri pentru prejudiciul ce le-a fost cauzat prin lipsa de folosinţă a terenului, în cuantum de 4.000 lei, dar şi pentru investiţiile făcute de societatea reclamantă pentru pregătirea cultivării lui în cuantum de 6.000 lei (contravaloare scarificat şi fertilizat), cu cheltuieli de judecată.

Prin adresa nr. 249 din 07.04.2014, reclamanta a arătat că în urma calculelor efectuate, a rezultat că lucrările de scarificare şi fertilizare a terenului în litigiu se ridică la suma de 3060,73 lei, motiv pentru care şi-a limitat pretenţiile doar la această sumă.

În motivarea acţiunii reclamanta a precizat că în fapt, în data de 07.02.2013 a reînnoit cu numiţii T. G. şi T. V. vechiul contract de arendă având nr. 1298 din 09.02.2005 şi a încheiat un nou contract de arendă, acesta având nr. 58, prin care societatea reclamantă a luat în arendă pentru o durată de încă 10 ani suprafaţa totală de 5,65 ha teren arabil aflat în proprietatea celor două persoane menţionate mai sus, teren înscris în Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996 şi situat în extravilanul comunei Berezeni, jud.Vaslui, după cum urmează: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4; 1 ha teren arabil, situat în punctul V.Radi, T16, P221/12; 0,74 ha teren arabil, situat în punctul Răzăşie, T15, P214/9. Acest contract de arendă a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat.

La sfârşitul lunii octombrie 2013, deplasând utilaje agricole în punctul Gaia pentru a lucra, printre alte terenuri pe care le deţine acolo şi terenul prezentat mai sus, reclamanta a constatat că suprafaţa de 3,91 ha din totalul de 5,65 ha, deţinută în baza contractului de arendă amintit, fusese arată. Făcând o serie de investigaţii, a aflat că terenul fusese lucrat de către utilajele societăţii făptuitoare, S.C. M S.A., care, prevalându-se de antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din data de 02.10.2013 la BNP M.R.-T. & M. Ş. A, încheiat cu arendatorii, a ocupat în mod abuziv terenul aflat în arendă, pentru a-l lucra. Deşi a cerut în mod imperios societăţii amintite să elibereze terenul în cauza şi să respecte contractul de arendă încheiat cu proprietarii, întrucât acesta are dată certă anterioară antecontractului de care aceasta se foloseşte pentru a-şi justifica acţiunea de ocupare şi, astfel, le era opozabil, nici până în acest moment nu l-au eliberat.

Terenul ocupat de societatea pârâtă are suprafaţa de 3,91 ha şi este compus din următoarele suprafeţe: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabii, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4. Pârâta îşi justifică acţiunea de ocupare a terenului prin existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din data de 02.10.2013 la BNP M. R.-T. & M. Ş. A., încheiat cu arendatorii T.G. şi T. V., considerând că acesta le dă dreptul de a folosi nestingherit terenul în discuţie. Dispoziţiile art. 1811 din NCC care reprezintă dreptul comun în materia arendării consacră in terminis opozabilitatea contractului de arendă oricărui dobânditor ulterior a terenului arendat.

Acţiunea pârâtei de a ocupa terenul cu suprafaţa de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, punctul Gaia, T17, P235/1; T17, P235/16; T17, P 242/4, înscris în Titlul de proprietate 279/14582 emis la data de 10.05.1996 constituie o încălcare flagrantă a dispoziţiilor art. 949 şi următoarele din NCC, precum şi dispoziţiilor art. 1811 lit.b din NCC .

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 929 din NCC şi art. 1811, lit.b din NCC. În dovedirea cererii a solicitat proba cu înscrisuri şi proba testimonială.

Pârâta a formulat întâmpinare şi a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, motivat de faptul ca reclamanta nu poate folosi aceasta acţiune in cazul in care tulburător al posesiei este chiar posesorul, deoarece împotriva acestuia din urma îşi poate apăra dreptul prin acţiunea izvorâtă din contractul care a generat acel drept, respectiv contractul de arendare.

Posibilitatea utilizării acţiunii posesorii este legata de îndeplinirea cumulativa a trei condiţii:

1.sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare,

Reclamanta, prin actele depuse la dosar nu face dovada titlului in baza căruia ar fi deţinut terenul, anexează doar un contract de arendare semnat de o persoana fără calitate.

2.sa facă dovada că înainte de data tulburării sau deposedării a posedat bunul cel puţin un an, reclamanta nu face dovada perioadei pentru care ipotetic ar fi deţinut acest teren.

3.posesia reclamantei sa întrunească cerinţele prevăzute de lege pentru a fi caracterizata ca posesie utila - nu poate fi vorba de o posesie utila atâta timp cat reclamanta vine sa le opună un contract de arendare in care a inteles sa contracteze cu un decedat prin intermediul unei persoane care nu a dovedit calitatea sa de moştenitor.

Cat priveşte capătul de cerere in pretenţii, acesta nu poate fi primit in cadrul unei acţiuni posesorii, reclamantul având la îndemâna o alta acţiune si anume acţiunea in daune.

În contradovadă, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri.

Dispoziţiile legale incidente în cauză: potrivit dispoziţiilor art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Lg.289/2009 privind codul civil, „actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.”

Deoarece contractul de arendă  nr. 58 din data de 07.02.2013 a fost încheiat după intrarea în vigoare a noului cod civil la data de 1 octombrie 2011, în cauză sunt incidente prevederile acestuia.

Cererea de chemare în judecată este introdusă la instanţă la data de 29.11.2013, deci se vor aplica dispoziţiile noului cod de procedură civilă.

Din analiza şi coroborarea probelor administrate în cauză: contract de arendă nr. 1298 din 09.02.2005, contract de arendă nr. 58 din 07.02.2013, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 din 02.10.2013, titlul de proprietate nr. 279/14582 eliberat la data de 10.05.1996 de Comisia Judeţeană pentru stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, adresa nr. 1182 eliberată la data de 26.02.2014 de Primăria Berezeni, declaraţii de martori, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

La data de 09.02.2005 reclamanta S.C. E-M S.R.L. a încheiat cu T. Ş., prin T. G. contractul de arendă nr. 1298, având ca obiect suprafaţa totală de 5,65 ha teren arabil teren înscris în Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996 şi situat în extravilanul comunei Berezeni, jud.Vaslui, după cum urmează: 0,80 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/1; 1,03 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T17, P235/16; 2,08 ha teren arabil, situat în punctul Gaia, T 17, P 242/4; 1 ha teren arabil, situat în punctul V.Radi, T16, P221/12; 0,74 ha teren arabil, situat în punctul Răzăşie, T15, P214/9.

Contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani şi a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat.

La data de 07.02.2013 a fost încheiat un nou contract de arendă, având nr. 58, având ca obiect aceeaşi suprafaţă de teren, între T. G., moştenitorul fostului proprietar, T. Ş. şi acelaşi arendaş, reclamanta S.C. E-M S.R.L. De asemenea, contractul de arendă a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani şi a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat, aşa cum rezultă din adresa nr. 1182 eliberată la data de 26.02.2014 de Primăria Berezeni.

Din depoziţiile martorilor audiaţi şi din recunoaşterea pârâtei rezultă că S.C. E-M S.R.L.a întreţinut terenul în litigiu încă din anul 2000, în toamna anului 2013 a efectuat pe acesta lucrări de arat, iar pârâta S.C. M S.A a însămânţat cu grâu, tot în toamna anului 2013 suprafaţa de 3,91 ha teren din totalul de 5,65 ha situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui.

S.C. M S.A. recunoaşte că a intrat şi a luat în posesie terenul în litigiu, motivând acţiunea sa prin aceea că la data de 02.10.2013, a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2106 la BNP M R-T & M Ş A.

Din înscrisurile depuse la dosar, instanţa constată că, la data de 02.10.2013 S.C. M S.A, prin mandatara sa L G, a încheiat cu numiţii T G si T V un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect o suprafaţă de teren arabil situat in extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, în suprafaţa totala de 63.300 mp, în această suprafaţă totală este inclusă şi suprafaţa în litigiu, de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui.

Vânzătorii au dobândit terenul prin moştenire de la autorii lor comuni, T. Ş. şi T. M. (mama) decedata la data de 16.02.1999, conform certificatului de moştenitor nr. 103/02.10.2013. Autorul T. Ş. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate în condiţiile Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. 279/14582 eliberat la data de 10.05.1996 de Comisia Judeţeană Vaslui pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 1811 NCC:

,,Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

ART. 1812

Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare

(1) Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.

(2) Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1816 alin. (2).

(3) Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

ART. 1813

Raporturile dintre locatar şi dobânditor

(1) În cazurile prevăzute la art. 1811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune.

(2) Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâtă, instanţa o apreciază ca neîntemeiată şi urmează a o respinge.

Contractul de arendă este o varietate a contractului de locaţiune prin care, una dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numite arendaş, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilită în produse agricole şi care se prestează în natură sau prin echivalentul lor în bani.  Contractul de arendă este un contract solemn. Sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendă încheiate în scris şi înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere, la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate (art. 6 din Legea nr. 16/1994). Nerespectarea acestei condiţii de formă este sancţionată de lege cu nulitatea absolută. Părţile contractante sunt arendatorul şi arendaşul; ele pot fi persoane fizice sau juridice. Arendator poate fi: proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deţinător legal al bunurilor obiect al contractului. Se cere ca arendatorul să aibă dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor supuse arendării, precum şi capacitatea de a contracta necesară pentru încheierea unui contract de locaţiune.

Pârâta arată că reclamanta nu poate folosi aceasta acţiune in cazul in care tulburător al posesiei este chiar posesorul, deoarece împotriva acestuia din urma îşi poate apăra dreptul prin acţiunea izvorâtă din contractul care a generat acel drept, respectiv contractul de arendare. Aceste susţineri nu sunt întemeiate, pârâta nu era posesoarea legală a suprafeţei de teren, reclamanta S.C. E-M S.R.L era deţinător legal al terenului, în calitate de arendaş, conform contractului de arendă nr. 58 din 07.02.2013.

Pe fondul cauzei, arată pârâta că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 nu este legal întocmit, fiind semnat de o singura persoana, T .G. şi nu de toţi moştenitorii lui T. Ş., adică şi de T. V., că fara dezbaterea moştenirii nu poate fi vorba de "terenul ce aparţine" unuia sau altuia dintre moştenitori. Aceste susţineri nu au acoperire legală, arendarea unui teren nu este un act de dispoziţie pentru  a fi necesar acordul tuturor proprietarilor terenului, aşa cum dispune art. 641 NCC, neavând ca scop sau rezultat ieşirea din patrimoniu a unui bun sau drept ori grevarea unui bun cu o sarcina reala (ex. ipoteca, gaj). Actele de administrare sunt acele acte juridice prin care se realizează o normala punere in valoare a unui bun sau a unui patrimoniu (ex. închirierea, locaţiunea unui bun, asigurarea unui bun etc.) şi pot fi încheiate şi numai de o parte dintre proprietarii bunului, profitând tuturor, aşa cum prevede şi art. 641 NCC.

De altfel, pârâta nici nu poate invoca în favoarea sa decât posesia, nu şi proprietatea, ea nedevenind proprietara bunului, antecontractul de vânzare-cumpărare nu transfera dreptul de proprietate către persoana juridica cumpărătoare ci creează, printre altele, obligaţia acesteia de a cumpăra terenul la un anumit preţ. Prin urmare, până la momentul la care nu se încheie contractul definitiv de vânzare-cumpărare, terenul aparţine arendatorului.

Instanţa constată că contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 a respectat formele cerute de lege pentru valabilitatea lui şi a fost înregistrat în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni, în a cărei rază teritorială se află terenul arendat. Nu este necesară dezbaterea moştenirii fostului proprietar, fiind un act de administrare a terenului, poate fi încheiat chiar şi de către unul dintre moştenitori, actul profitând şi celorlalţi.

Sunt respectate şi condiţiile utilizării acţiunii posesorii:

- nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare, tulburarea a avut loc în toamna anului 2013, acţiunea este înregistrată la instanţă la data de 29.11.2013

- reclamanta face dovada titlului in baza căruia ar fi deţinut terenul, contractul de arendă nr. 58 din 07.02.2013 înregistrat legal în registrul special al consiliului local al comunei Berezeni,

- reclamanta face dovada că înainte de data tulburării sau deposedării a posedat bunul cel puţin un an, martorii confirmă că reclamanta a lucrat şi întreţinut terenul în litigiu încă din anul 2000.

Contractul de arendă încetează în următoarele cazuri:

- la expirarea termenului pentru care a fost încheiat;

- prin acordul părţilor, oricând pe parcursul executării lui, chiar mai înainte de expirarea duratei prestabilite;

- în caz de pieire totală a bunurilor arendate;

- desfiinţarea titlului arendatorului;

- rezilierea pe cale judiciară a contractului la cererea uneia dintre părţi, în condiţiile dreptului comun.

 Contractul de arendă nu produce ca efect indisponibilizarea bunurilor arendate, arendatorul putând înstrăina prin acte între vii aceste bunuri chiar şi în timpul executării contractului. Daca in contractul de vânzare-cumpărare nu se prevede desfiinţarea contractului de arendă din cauza vânzării, noul proprietar este obligat sa respecte contractul de arenda pre-existent si nu poate distruge culturile şi nici intervene în raporturile dintre arendaş şi arendator.

Potrivit art. 949 NCC:

 ,,(1) Cel care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptăţit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

(2) Exerciţiul acţiunilor posesorii este recunoscut şi detentorului precar.

Pentru aceste motive, instanţa apreciază că acţiunea este întemeiată şi urmează să o admită şi să oblige pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeţei de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl foloseşte în calitate de arendaş în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparţine numiţilor T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str. --- jud.Vaslui şi T. V., domiciliat în mun. Deva, ---, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori şi să lase liberă posesia acestuia.

Din adresa emisă de reclamantă, conform evidenţelor societăţii, rezultă că valoarea investiţiilor făcute de reclamantă pe suprafaţa în litigiu (contravaloare scarificat şi fertilizat) se ridică la suma de 3.060,73 lei, pe care pârâta o va achita reclamantei, deoarece aceste lucrări au fost efectuate de reclamantă, dar profită pârâtei.

În baza art. 453 Cod pr. civilă instanţa va obliga pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată (319 lei taxă timbru, stabilită numai în limita despăgubirilor acordate, de 3.060,73 lei şi nu a celor pretinse iniţial în cererea de chemare în judecată, precum şi 800 lei reprezentând onorariu apărător ales).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâtă, prin întâmpinare.

Admite acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C. E-M S.R.L., cu sediul în municipiul Huşi, ---jud. Vaslui, împotriva pârâtei S.C. M S.A., cu sediul în municipiul Vaslui, str.---, jud. Vaslui.

Obligă pârâta să înceteze actele de tulburare a posesiei asupra suprafeţei de 3,91 ha teren situat în extravilanul comunei Berezeni, jud. Vaslui, înscris in Titlul de proprietate nr. 279/14582 emis la data de 10.05.1996, pe care reclamanta îl foloseşte în calitate de arendaş în baza contractului de arendă nr. 58 din data de 07.02.2013, teren ce aparţine numiţilor T. G., domiciliat în localitatea Bârlad, str.---, jud.Vaslui şi T. V., domiciliat în mun. Deva, ---, jud. Hunedoara, ambii în calitate de arendatori şi să lase liberă posesia acestuia.

Obligă pârâta la plata sumei de 3.060,73 lei reprezentând contravaloarea investiţiilor făcute de reclamantă pe suprafaţa în litigiu (contravaloare scarificat şi fertilizat).

În baza art. 453 Cod pr. civilă obligă pârâta să achite reclamantei 1.119 lei cheltuieli de judecată (319 lei taxă timbru, în limita despăgubirilor acordate, 800 lei onorariu apărător ales).

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. În cazul declarării apelului, cererea se va depune la Judecătoria Huşi.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 17.04.2014.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

C.D. A.G.

C.D./A.G.

4 EX./19.05.2014