Superficie

SENTINŢA CIVILĂ NR.905/ 22.05.2014

Obiect:  constatare drept de superficie 

Referitor la solicitarea reclamantului din acţiunea introductivă, instanţa reţine că, de multe ori, discutând despre dreptul de proprietate asupra unor construcţii edificate pe terenul unor terţi, se pune în discuţie şi dreptul de superficie.

Dreptul de superficie nu era reglementat direct şi expres în Codul civil din 1864, text legal aplicabil în speţa de faţă, în raport de momentul constituirii acestui drept. De aceea existenţa lui a fost controversată, iar la început chiar contestată. Până la urmă s-a impus totuşi părerea că dreptul de superficie trebuie să fie recunoscut. Opinia se întemeiază pe dispoziţia art.492 Cod civil din 1864: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până se dovedeşte din contra."

Interpretând acest text legal s-a arătat că din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumţie relativă de proprietate asupra construcţiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlature prin proba contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcţia, plantaţia sau lucrarea sa.

Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie este caracterizat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar; este considerat un drept perpetuu, care durează atât timp cât există construcţia sau lucrarea ce se află pe terenul proprietatea altei persoane, fără a putea fi stins prin neuz, fiind şi un drept imprescriptibil.

Acest drept poate fi constituit prin convenţia părţilor, printr-un legat, prin uzucapiune sau prin lege. De cele mai multe ori, dreptul de superficie se constituie prin acordul părţilor, obiectul acestuia fiind dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrări pe acel teren.

Dreptul de superficie conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Posesia şi folosinţa terenului pe care se află construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă legătură şi în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie. Dispoziţia materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea realizării construcţiei, plantaţiei sau lucrării ce urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren. În ceea ce priveşte atributul de dispoziţie juridică, superficiarul are dreptul să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă, aflată pe terenul altei persoane, fără consimţământul proprietarului terenului.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului, în cauza Bock şi Palade împotriva României a constatat că stabilirea printr-o hotarâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legată de prima frază a primului alin. al art.1 din protocolul nr.1 la Convenţie (paragraf 57), că actele normative nu stabilesc regimul juridic al acestui drept existând o jurisprudenţă bogată, ceea ce în accepţiunea Curţii echivalează cu prevederea „ingerinţei” în „lege” (paragraf 61). Conform jurisprudenţei constante în sistemul de drept românesc (echivalată de Curte cu prevederea ingerinţei în lege) dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar „simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia” nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior (paragraf 63, teza a II-a şi a III-a). Concluzionând, CEDO a retinut că fosta Curte Supremă de Justiţie, constatând contrar practicii judiciare constante naşterea dreptului de superficie dintr-o simplă „situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, dând efect juridic „aparenţei de drept”, care nu se încadrează în nici una din cauzele care pot duce la naşterea dreptului de superficie, a pronunţat o hotărâre prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern.

Aplicând considerentele expuse mai sus la speţa de faţă, instanţa constată că pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, în primul rând, dovedirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând fie existenţa unei dispoziţii legale, fie o convenţie încheiată între superficiar şi proprietarul terenului.

Simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, chiar cu totala bună credinţă, nu ar fi de natură să conducă la recunoaşterea unui drept de superficie în favoarea celui care construieşte pe terenul care nu este proprietatea sa, în absenţa posibilităţii aplicării unuia din modurile de dobândire a acestui drept. Deci, nu se poate recunoaşte dobândirea dreptului de superficie pe cale judiciară.

În consecinţă, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată având ca obiect instituirea unui drept de superficie

Domenii speta

Spete similare