Drept de superficie

R O M A N I A

JUDECATORIA  ÎNTORSURA BUZAULUI

JUDEŢUL COVASNA

DOSAR NR. (...)

SENTINŢA CIVILĂ NR.75

Şedinţa publica din data de 26.03.2014

Completul compus din:

Preşedinte : (...) – judecător

Grefier : (...)

Pentru astăzi fiind amânată pronunţarea în cauza civilă având ca obiect „Obligaţie de a face” formulată de reclamanta (...) în contradictoriu cu pârâţii (...), (...) şi (...)

La apelul nominal făcut în şedinţă publică nu au răspuns părţile.

Procedura de citare legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care : se constată  depuse la dosar  concluzii scrise din partea reclamantei prin avocat (...).

Concluziile şi susţinerile părţilor au fost consemnate în Încheierea de şedinţă din 12.03.2014, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentinţă, iar instanţa în vederea deliberării a amânat pronunţarea pentru  data de 26.03.2014, când urmare a deliberării a pronunţat hotărârea de mai jos.

J U D E C Ă T O R I A,

I. Pe rolul Judecătoriei Întorsura Buzăului sub nr.(...) la data de 16.11.2012 s-a înregistrat cererea formulată şi precizată ulterior (f.39,42) de reclamanta (...) cu domiciliul în (...), reşedinţa în  (...) şi domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de avocat (...) din (...), în contradictoriu cu pârâţii (...), (...) şi (...) toţi cu domiciliul în (...), prin care s-a solicitat ca instanţa prin hotărârea ce va pronunţa să dispună următoarele:

1. Obligarea pârâtului (...) la respectarea dreptului său de superficie asupra terenului înscris în CF nr.23701 Sita-Buzăului ( CF vechi nr.4769 Buzăul Ardelean) nr.top 2742/1;

2. Obligarea pârâţilor la desfiinţarea gardului edificat pe acest teren, iar în caz de refuz, reclamanta să fie autorizată să-l desfiinţeze pe cheltuiala pârâtului;

3. Obligarea pârâtului la desfiinţarea edificiilor din lemn şi anexelor gospodăreşti, construite ilegal, fără autorizaţie pe imobilul proprietatea reclamantei, iar în caz de refuz să fie autorizată să le desfiinţeze,  pe cheltuiala pârâtului;

4. Obligarea pârâtului  la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, reclamanta arată că este proprietara construcţiei edificate pe terenul situat în (...), înscris în CF nr.23701 Sita-Buzăului ( CF vechi nr.4769 Buzăul Ardelean) nr.top 2742/1, împreună cu soţul său (...), ca urmare a încheierii actului notarial nr.2073 din 01.08.1996 autentificat la B.N.P. (...), iar  pârâtul (...) este proprietarul terenului pe care este edificată construcţia, teren faţă de care s-a constituit un drept de superficie în favoarea reclamantei şi a soţului acesteia.

Susţine reclamanta că pârâtul provoacă în mod repetat neînţelegeri, intenţionând să limiteze dreptul de superficie constituit în favoarea sa, astfel că în vara anului 2012 a început edificarea unui gard, ce îi restrânge dreptul de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 1700 mp. De asemenea, pârâtul a edificat, ulterior convenţiei prin care a luat naştere dreptul său de superficie, anexe şi construcţii din lemn, acaparând o parte din teren de 100 mp. respectând o fâşie de teren în lungime de 20 m. şi lăţime de 5 m.

În drept, se invocă dispoziţiile art.693, art.696 Cod civil, art.274 C.pr.civilă.

Alăturat cererii şi pe parcursul judecăţii, reclamanta a depus următoarele înscrisuri: act notarial nr. (...) din 01.08.1996 autentificat la B.N.P. (...), act de dezmembrare şi schiţă autentificat sub nr.2071 la 01.08.1996 de B.N.P. (...), extras CF nr.23701 Sita-Buzăului ( CF vechi nr.4769 Buzăul Ardelean) nr.top 2742/1 teren de 1700 mp., extras CF nr.23701C-1 şi plan subsol (f.6-14, 121)

II. Situându-se pe o poziţie procesual contradictorie pârâţii (...) şi (...) au depus întâmpinare (f.28-29, 47), prin care au solicitat respingerea cererii formulate, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În apărare, au arătat pârâţii că situaţia prezentată de reclamanta (...) privitor la petitul 1, nu corespunde realităţii, iar dreptul de superficie nu a fost încălcat. În ceea ce priveşte petitul 2,  susţine pârâtul (...) că a edificat un gard despărţitor între cele trei nr. topografice înscrise în CF nr.23701 Sita-Buzăului, astfel: nr.top 2741/1 – 1700 mp. suprafaţă ce este folosită de reclamantă şi soţul său, nr.top 2743/2 – teren arabil de 4055 mp. proprietatea pârâtului şi nr.top 2741 – teren de 719 mp. reprezentând curte şi teren pe care este edificată o casă.

Prin edificarea gardului, arată pârâtul că a separata terenul de 1700 mp. faţă de care reclamanta şi soţul ei au un drept de superficie, de proprietatea sa, fără însă a încălca reclamantei dreptul de superficie, fiind neadevărat că el ar provoca neînţelegeri şi i-ar tulbura acest drept.

În ceea ce priveşte petitul nr.3, se arată cum că, toate acele construcţii din lemn şi anexe gospodăreşti, sunt edificate în anii 1965, 1969, 1983 şi 1998 şi sunt edificate la o distanţă de 5m. de limita terenului de 1700 mp., astfel reclamanta cu rea-credinţă face aprecieri nereale privitor la poziţionarea construcţiilor proprietatea sa, în interiorul imobilului faţă de care reclamanta are constituit un drept de superficie.

În drept, se invocă art.115, art.118 C.pr.civilă şi art.274, C.pr.civilă.

Ulterior depunerii întâmpinării, pârâţii (...) şi (...), au depus următoarele înscrisuri: adeverinţa nr. (...) din 17.01.2013 eliberată de Primăria comunei Sita-Buzăului, , extras CF nr.23880 Sita-Buzăului ( Cf vechi nr.4576 Buzăul Ardelean) nr.cadastral 23880 teren de 4774 mp., încheierea CF nr.309/29.01.2013 şi plan de amplasament şi delimitare.(f.31-37)

III. Şi pârâta (...) a depus întâmpinare (f.44-45) prin care a arătat că este de acord cu cererea formulată de reclamanta (...), deoarece în anul 1996 fiind proprietara întregului teren, a întocmit actul de dezmembrare a terenului, având ca scop stabilirea liniei de hotar dintre imobilul  curte cu casă de locuit şi grajd şi terenul din grădină pe care reclamanta - fiică, şi-a construit o casă de locuit. Ulterior dezmembrării a constituit în favoarea reclamantei un drept de superficie pe terenul delimitat pe lângă colţul grajdului până la vale, limita fiind cea indicată în schiţa ataşată actului de dezmembrare. Se mai susţine că înţelegerea nu a fost ca dreptul de superficie să fie constituit pe limita de proprietate ci pe linia grajdului care există şi în prezent, respectiv pe linia unei bucătării de vară – ce în prezent este demolată -  şi o şureică alipită bucătăriei, ce există şi în prezent.

Întâmpinarea nu a fost întemeiată n drept.

IV. Sub aspect probator în temeiul art.167 C.pr.civilă de la 1895, s-a încuviinţat pentru reclamantă, proba cu înscrisurile depuse, cercetare locală,  interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială cu martorii (...) şi (...) şi expertiza judiciară topografică, iar pentru pârâţi proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriul reclamantei şi proba testimonială cu martorii (...)  şi (...). (f. .6-14, 31-37, 60, 69-72, 81-82, 99, 108-117, 121)

V. Cererea este legal timbrată potrivit  Legii nr.146/1997 în vigoare la data investirii instanţei. (f.19)

VI. Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Pârâta (...) în calitate de proprietar asupra imobilului situat în comuna Sita-Buzăului, judeţul Covasna, înscris în CF nr.4576 Buzăul Ardelean nr.top 2741 teren şi curte de 719 mp. pe care este edificată o casă şi nr.top 2742 compus din teren de 5755 mp. a întocmit actul de dezmembrare autentificat sub nr. (...) la 01.08.1996 de B,N.P. (...), imobilul fiind dezmembrat astfel: Parcela nr.I cu nr.top nou 2742/1 compus din teren în suprafaţă de 1700 mp. pe care s-a notat o casă de locuit şi Parcela nr.II  cu nr.top 2741 teren şi curte de 719 mp. pe care este edificată o casă şi nr.top nou 2742/2 compus din teren de 4055 mp. Actul de dezmembrare a avut la bază o schiţă întocmită de martorul (...) – arhitect la data întocmirii actului de dezmembrare -.(f.9)

La aceeaşi dată la care s-a întocmit actul de dezmembrare, pârâta (...) a întocmit actul notarial autentificat sub nr.2073 la 01.08.1996 de B,N.P. (...), prin care vinde reclamantei (...) – fiica pârâtei -  şi soţului acesteia (...) construcţiile edificate pe nr.top 2742/1 în suprafaţă de 1700 mp., terenul pe care au fost edificate construcţiile le-a donat pârâtului (...) - fiul pârâtei – iar prin acelaşi act notarial, donatarul pârât (...) a constituit în favoarea reclamantei şi a soţului acesteia un drept de superficie asupra terenului de 1700 mp. (f.6-8)

Atât pârâtul (...) cât şi reclamanta (...), au efectuat actele de publicitate imobiliară, pârâtul fiind înscris în CF nr.23701 Sita-Buzăului (CF vechi nr.4769 Buzăul Ardelean) nr.top2742/1 teren de 1700 mp. în calitate de proprietar cu titlu de donaţie sub B.1 iar reclamanta şi soţul ei şi-au intabulat dreptul de superficie asupra terenului de 1700 mp. sub C.1.(f.13) De asemenea, reclamanta şi soţul acesteia şi-u înscris în cartea funciară, dreptul de proprietate asupra construcţiei casă de cărămidă, edificată pe terenul de 1700 mp.(f.14)

Se va mai reţine potrivit conţinutului CF nr.23880 Sita-Buzăului ( CF vechi 45676 Buzăul Ardelean nr.top vechi 2741, 2742/2) nr., cadastral 23880 teren de 4774 mp. pe care sunt edificate construcţii, că asupra acestui imobil ce a fost proprietatea pârâtei (...), a dobândit dreptul de proprietate prin cumpărare, pârâţii (...) şi soţia (...) potrivit contractului de vânzare cumpărare nr.2042/1996 emis de B.N.P. (...), iar în favoarea pârâtei (...) s-a înscris sub C.1, dreptul de uzufruct viager. (f.33)

Potrivit înscrisurilor depuse la dosar şi a depoziţiilor martorilor (...) şi (...) – propuşi de reclamantă (f.69-70), rezultă că anterior întocmirii actelor notariale de dezmembrare, de vânzare cumpărare şi donaţie a terenului înscris în CF vechi nr.4769 Buzăul Ardelean nr.top 2741 şi nr.top 2742 proprietatea pârâtei (...) – mama reclamantei şi a pârâtului (...) -  respectiv începând cu anul 1991, reclamanta,  împreună cu soţul său au început edificarea unei construcţii pe o parte din terenul proprietatea pârâtei, ce a rămas în nelucrare începând cu anul 1992 şi până în anul 2011,  toate părţile din proces fiind în relaţii foarte bune, iar  ulterior după mai bine de 5 ani de la începerea edificării, şi-au clarificată situaţia juridică a terenului cât şi a construcţiei.

Aşa cum martorul (...), persoană apropiată familiei reclamantei a relatat în faţa instanţei, părţile nu s-au înţeles asupra limitei dreptului de superficie. Mai mult de atât, martorul (...) – arhitectul ce a întocmit proiectul casei – a recunoscut în faţa instanţei, că nu era abilitat de a întocmi schiţe topografice de dezmembrare, iar schiţa ce a întocmit-o cu ocazia dezmembrării imobilului (f.10), este o schiţă întocmită în baza unei măsurători cu ruleta şi deşi a indicat ca limită dintre parcele spatele grajdului, nu aceasta a fost înţelegerea dintre părţi ci limita să fie în spatele ultimei construcţii.

Cert este că,  poziţia reclamantei susţinută de cea a pârâtei (...), cum că între părţi, la momentul constituirii dreptului de superficie, s-a avut în vedere limita prin spatele grajdului astfel cum s-a întocmit schiţa de către martorul (...), nu poate fi reţinută de instanţă, deoarece chiar martorul a arătat că aceea schiţă nu reprezintă dovada înţelegerii părţilor privitor la limita parcelelor. De altfel chiar şi martorul (...), a spus că fiind în bună înţelegere, nu s-a stabilit o limită a dreptului de superficie al reclamantei.

De asemenea, nu poate fi reţinută susţinerea reclamantei, că pârâţii, ulterior constituirii dreptului de superficie – 01.08.1996 -,  au edificat construcţii şi i-au tulburat dreptul de superficie, deoarece grajdul (C3 expertiză )  a fost construit în anul 1965 iar şopronul C5 în anul  1983, deci anterior constituirii dreptului de superficie reclamantei şi soţului acesteia. Aceste împrejurări au fost confirmate chiar de martorul (...) cât şi de martorii (...) şi (...) (f.70-72)

Astfel cum a declarat martorul  (...) – propus de reclamantă  -  respectiv în anul 2011 şi motivat de faptul că din anul 1992 construcţia a rămas în nelucrare ( 9 ani) , reclamanta (...) a adus modificări acestuia prin edificarea unor scări  la intrarea în imobil, ce s-au continuat în partea laterală înspre proprietatea pârâţilor (...) şi S(...), deoarece imobilul este prevăzut şi cu subsol. Astfel între reclamantă şi pârâţi, motivat de faptul că prin edificarea scărilor s-a micşorat spaţiul dintre anexe şi imobil, au intervenit neînţelegeri, deoarece reclamanta a solicitat pârâtului (...) să demoleze anexele iar acesta a refuzat.

Aşa cum rezultă din conţinutul probelor administrate şi potrivit recunoaşterii pârâţilor (...) şi (...), în vara anului 2012, cei de pe urmă, urmare a unei măsurători topografice extrajudiciare, au început edificarea unui gard despărţitor dintre terenul de 1700 mp. faţă de care reclamanta are un drept de superficie şi terenul învecinat ce este proprietatea pârâţilor, acesta fiind şi motivul pentru care reclamanta (...) a investit instanţa cu prezenta cerere, prin care susţine că i s-a încălcat dreptul de superficie.

Cert este că la momentul constituirii dreptului de superficie, între reclamantă şi pârâtul (...) nu s-a stabilit limita acestuia drept.

Instanţa va reţine potrivit art.696 alin.2 noul Cod civil că în ipoteza în care construcţia exista pe teren la constituirea dreptului de superficie, în lipsa unei stipulaţii contrare părţilor, superficiarul nu va putea modifica structura construcţiei iar art.695 alin.1 noul Cod civil conţine o precizare importantă privitoare la delimitarea suprafeţei de teren obiect al dreptului de superficie, în sensul că în lipsa unei stipulaţii contrare a părţilor, acesta va cuprinde nu numai suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască ci şi cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, aferentă construcţiei.

Cum potrivit probatoriului administrat nu s-a dovedit că între părţi a existat o înţelegere privitor la limita dreptului de superficie cum reclamanta susţine – respectiv limita grajdului C3 -construcţia identificată prin lucrarea de expertiză (f.113) -, s-a dispus efectuarea unei lucrări ce să stabilească limita parcelei de 1700 mp. faţă de care reclamanta are un drept de superficie, faţă de imobilul teren pe care sunt edificate construcţii proprietatea pârâţilor (...) şi (...) cât şi de a se stabili dacă suprafaţa de teren de 1700 mp. este suficientă şi necesară exploatării normale a imobilului construcţie proprietatea reclamantei şi a soţului acesteia.

Potrivit expertizei tehnice judiciare întocmite de expert (...) (f.109-116) s-a stabilit limita dintre terenul de 1700 mp. şi imobilul proprietatea pârâţilor (...)şi (...) şi s-a concluzionat că gardul edificat de pârâţi nu încalcă limita dreptului de superficie al reclamantei potrivit înscrierilor din cartea funciară.

De asemenea, lucrarea a concluzionat că  urmare edificării de către reclamantă a unor scări lateral construcţiei s-a micşorat distanţa dintre imobil şi limita parcelei de 1700 mp. cu 1,68 m., astfel distanţa dintre casă şi limita parcelei s-a micşorat la 2,78-2,82 neputând permite accesul în spatele casei cu utilaje mari. Potrivit concluziilor expertului, instanţa reţine că distanţa dintre imobilul casă proprietatea reclamantei şi imobilul proprietatea pârâţilor, dacă nu s-ar fi adus modificări construcţiei prin edificarea unor scări laterale ar fi fost de 4,46 m – 4,50 m.

Împrejurarea relatată în conţinutul lucrării cum că nu există spaţiu suficient pentru a se intra în spatele construcţiei cu utilaje mari, nu are relevanţă în cauză, deoarece reclamanta (...) nu şi-a motivat prezenta cerere cu aceste argumente, iar instanţa constată că distanţa dintre imobil şi limita parcelei de 1700 mp. astfel cum s-a identificat prin expertiză (4,50 m) este suficientă  şi necesară exploatării normale a imobilului. Nu trebuie să se scape din vedere că  imobilul construcţie a fost edificat în perioada 1991 – 1992,  în sensul că este ridicată din cărămidă şi acoperită iar după mai bine de 9 ani, reclamanta a adus modificări laterale acesteia, neexistând vreo dovadă în sensul că acest imobil era prevăzut şi cu scări laterale.

Concluzionând, instanţa va reţine că  limita stabilită  terenului de 1700 mp. prin expertiza tehnică judiciară întocmită,  faţă de imobilul proprietatea pârâţilor (...) şi (...) şi faţă de care pârâta (...) are instituit un drept de uzufruct viager, este  suficientă utilizării normale a imobilului casă proprietatea reclamantei (...)  iar gardul edificat de pârâţi în anul 2012 nu încalcă dreptul de superficie al acesteia.

În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei ca instanţa să dispună demolarea construcţiilor din lemn identificate în lucrare cu C3,  deoarece prin edificarea acestora i se încalcă dreptul de superficie este clar neîntemeiată, deoarece aceste construcţii erau edificate anterior constituirii dreptului de superficie, fapt dovedit prin depoziţia martorilor, iar pârâtul nu a adus modificări de structură acesteia, efectuând doar mici reparaţii la acoperiş şi nici nu s-a dovedit că limita dreptului de superficie este limita grajdului , aşa cum reclamanta a invocat.

Pentru  considerentele anterior expuse, cererea formulată este neîntemeiată, urmând a se respinge.

VII. Fiind în culpă procesuală şi văzând dispoziţiile art.274 C.pr.civilă de la 1865, reclamanta (...), va fi obligată să achite pârâţilor (...) şi (...), cheltuieli de judecată în cuantum de  câte 1500 lei, reprezentând onorar apărător, dovedit cu chitanţele seria (...) nr. (...)/23.01.2013 şi seria  (...) nr. (...) din 15.04.2013 eliberate de Cabinet de avocat (...). (f.130-131)

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea formulată de reclamanta (...) cu domiciliul în (...), reşedinţa (...) şi domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de avocat (...)din (...), în contradictoriu cu pârâţii (...), (...) şi (...) toţi cu domiciliul în (...), ca neîntemeiată.

Obligă reclamanta să achite pârâtului (...) cheltuieli de judecată în cuantum de 1500 lei iar pârâtei (...),  suma de 1500 lei cu  acelaşi titlu.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 26.03.2014.

PREŞEDINTE  GREFIER

(...) (...)

Redact.Jud. (...).

Tehnored. (...)..

08.05.2014/ 6 ex.

Domenii speta

Spete similare