Situaţia juridică a constructorului pe terenul altei persoane. Înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi recunoaşterea dreptului de superficie asupra terenului. Condiţii.

Situaţia juridică a constructorului pe terenul altei persoane. Înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi recunoaşterea dreptului de superficie asupra terenului. Condiţii.

În sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât prin lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar  simplul fapt de a ridica construcţia pe terenul altuia, cu toată buna – credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unora din cele patru elemente menţionate anterior.

Secţia I civilă – Decizia civilă nr. 112/01 martie 2012

Prin sentinţa civilă nr. 1454/03.03.2009, Judecătoria Sibiu a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii TS şi TE în contradictoriu cu pârâtul BGA a respins cererea reconvenţională formulată de pârât şi, în consecinţă a obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul teren, curte şi grădină, înscris în Cartea funciară nr. 2301 Ş.  nr. top 2/2, 3/2 situat în Ş, nr. 161 şi să ridice construcţiile edificate pe acest imobil, cu obţinerea autorizaţiilor legale necesare pentru ridicarea acestora, a obligat pârâtul la 8628,24 lei cheltuieli de judecată reclamanţilor.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că prin acţiunea civilă înregistrată, sub nr. 9454/306/2007 din 21.11.2007, reclamanţii TS şi TE au solicitat obligarea pârâtului BGA, să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul teren, curte şi grădină înscris în Cartea funciară nr. 2301 Ş., situat administrativ în Ş., nr. 161, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat, în esenţă, că reclamanţii sunt proprietarii imobilului situat administrativ în Ş, nr. 161, iar pârâtul, deşi nu are nici un drept asupra acestui imobil, a edificat cu rea credinţă construcţii pe terenul reclamanţilor care se impun a fi ridicate în temeiul art. 494 al.2 cod civil.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 480, 494 Cod civil, art. 274 Cod de procedură civilă.

În faţa primei instanţe, pârâtul a formulat acţiune reconvenţională prin care a solicitat să se constate că reclamantul reconvenţional a construit cu mijloace proprii şi cu autorizaţie de construcţie pe terenul proprietatea pârâţilor reconvenţionali o moară, un siloz şi o brutărie ce ocupă o suprafaţă de 314 mp, construcţii ce le foloseşte de la edificare şi până în prezent, să se dispună înscrierea acestor construcţii în Cartea funciară nr. 2301 Ş. cu nr. top 2/2,3/2 şi să se dispună înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora pe numele pârâtului-reclamant reconvenţional cu titlu de drept de construire, să se constate că pârâtul-reclamant reconvenţional a dobândit un drept de superficie asupra imobilului identificat mai sus, terenul rămânând cu situaţie juridică neschimbată, cu obligarea pârâţilor reconvenţionali la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâtul-reclamant reconvenţional a mai arătat că potrivit art. 492 cod civil proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiilor până se dovedeşte în contra şi că el este proprietarul construcţiilor.

Din probele administrate în cauză rezultă că reclamanţii TS şi TE sunt proprietarii imobilului curte şi grădină de 703 mp înscris în Cartea funciară nr. 2301 Ş., nr. top 2/2,3/2, drept dobândit prin întreţinere potrivit încheierii 255/1968 de sub B 1,2.

Pârâtul BGA este proprietarul imobilului casă, curte şi teren de 1182 mp în scris în Cartea funciară nr. 2 Ş., nr. top 2/1,3/1, drept asupra construcţiilor dobândit prin cumpărare în anul 1987, iar dreptul asupra terenului dobândit în temeiul Legii 18/1991 în anul 2000.

Expertul în specialitatea topografie a identificat cele două terenuri ca fiind învecinate şi despărţite în vechime de un gard care se mai păstrează pe unele porţiuni.

De asemenea, pe terenul proprietatea reclamanţilor, astfel identificat, există construcţii edificate pe o suprafaţă de 276,9 mp, iar suprafaţa totală ocupată de pârât din acest teren, de 315,15 mp.

Judecătoria a reţinut că reclamanţii au făcut dovada că sunt proprietarii terenului revendicat înscris în Cartea funciară nr. 2103 Ş. nr. top. 2/2, 2/3, bucurându-se de toate prerogativele dreptului de proprietate prevăzute de art. 480 cod civil. Susţinerea că terenul a făcut obiectul decretului 223/1974 nu poate subzista în lipsa oricăror probe în acest sens.

Este de necontestat că, pârâtul a construit pe terenul proprietatea reclamanţilor şi a ocupat în acest fel o suprafaţă care acoperă jumătate din suprafaţa totală a nr. top. 2/2, 2/3.

Problematica dedusă judecăţii prin acţiunea reconvenţională se referă la situaţia juridică a constructorului pe terenul altei persoane, iar pârâtul solicită înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiilor şi recunoaşterea unui drept de superficie asupra terenului, proprietatea pârâţilor reconvenţionali, constatându-se buna sa credinţă în edificarea construcţiilor bazată pe credinţa că terenul îi aparţine.

Temeiul acţiunii este art. 492 cod civil potrivit căruia „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până se dovedeşte în contra".

Cu privire la prezenta cauză, buna credinţă în sensul art. 494 cod civil, se apreciază în funcţie de existenţa sau inexistenţa unui titlu care întemeiază convingerea eronată a autorului construcţiei că a devenit titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau al oricărui alt drept real care îi permite să devină proprietarul lucrării.

In ceea ce priveşte buna sau reaua credinţă a pârâtului în edificarea construcţiilor instanţa a constatat că pârâtul putea şi trebuia să cerceteze cartea funciară atunci când a edificat construcţiile fiind în culpă în ceea ce priveşte convingerea sa eronată că este proprietarul terenului, pârâtul a dobândit terenul proprietatea sa prin aplicarea dispoziţiilor Legii 18/1991, în anul 2000 având cunoştinţă de întinderea dreptului său de proprietate din documentaţia întocmită cu această ocazie, terenul reclamanţilor era delimitat cu gard de proprietatea pârâtului, autorizaţiile de construire şi certificatele de urbanism sunt eliberate pentru edificarea construcţiilor pe terenul pârâtului, dar construcţia s-a realizat pe topograficul reclamanţilor, existând neconcordanţele dintre autorizaţiile de construire şi proiectele de execuţie, până la acest moment construcţiile nu au fost notate în cartea funciară, fapt care nu a fost posibil faţă de evidenţele de carte funciară, pârâtul nu a avut acordul proprietarilor terenului pentru edificarea construcţiilor, reclamanţii nu au cunoscut edificarea acestora fiind plecaţi din ţară, condiţii în care pasivitatea proprietarilor nu poate fi considerată un abuz de drept.

Judecătoria a apreciat că toate aceste elemente conturează reaua-credinţă a pârâtului, care avea cunoştinţă de faptul că terenul nu este proprietatea sa şi că proprietarii sunt plecaţi de foarte mult timp din ţară, lucrarea fiind efectuată fără acordul proprietarului terenului, autorul acesteia a exercitând o simplă posesie ca stare de fapt asupra terenului.

Dreptul de superficie care se solicită a fi constatat, poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct din lege, iar pârâtul nu deţine nici un titlu în acest sens iar condiţiile uzucapiunii nu sunt îndeplinite.

Legislaţia română consacră un singur drept de superficie care se naşte ex lege şi anume cel rezultat din interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 30 codul familiei care se referă la construcţiile edificate de soţi pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, situaţie care nu se regăseşte în speţă.

Pentru aceste motive instanţa a făcut aplicarea art.480 cu 494 al. 2 Cod civil, a admis acţiunea principală şi a obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul şi să ridice construcţiile edificate pe acest imobil, cu indicarea că ridicarea construcţiilor se va face cu obţinerea autorizaţiilor legale necesare pentru demolare, având în vedere că parte din acestea au fot edificate cu autorizaţie de construire, fiind respinsă în totalitate acţiunea reconvenţională ca nefondată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel în termen legal, pârâtul reclamant reconvenţional BA.

Prin decizia civilă nr. 424/2011 Tribunalul Sibiu a admis apelul  declarat de apelantul-pârât BG împotriva sentinţei civile nr.1452/03.03.2009 a Judecătoriei Sibiu, pe care a schimbat-o în parte în sensul că s-a înlăturat dispoziţia de obligare a pârâtului de a ridica construcţiile edificate pe teren cu obţinerea autorizaţiei necesare pentru ridicarea acestora. Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut şi motivat următoarele:

Apelantul pârât nu deţinea niciun titlu asupra terenului pe care a construit, astfel că situaţiei sale îi sunt aplicabile prevederile art. 494 Cod civil, fiind întrunite elementele de fapt ce configurează ipoteza reglementată de acest text legal, neputând fi primită susţinerea că cele două texte legale au existenţe de sine stătătoare, sau că art. 492 teza II, acordă un drept real constructorului pe terenul altuia şi înlătură posibilitatea proprietarului terenului de a invoca alte pretenţii, decât acelea de a fi despăgubit.

Chiar dacă, în partea de început a cererii principale reclamanţii formulează doar un capăt de cerere, respectiv revendicarea terenului proprietatea lor, în cuprinsul motivării reclamanţii arată că se impune demolarea construcţiilor, poziţie pe care o reiterează în cuprinsul răspunsului la întâmpinare, unde se arată în mod neechivoc „ solicită ridicarea acestora şi lăsarea în deplină proprietate şi posesie a terenului nostru ".

Pentru a fi considerat constructor de rea credinţă, pe terenul unei alte persoane e necesar ca cel care ridică construcţia, să cunoască că terenul aparţine altuia şi uzurpând, să continue lucrarea sa.

Tribunalul a apreciat că, deşi evidenţele de carte funciară erau neîndoielnice, la momentul edificării construcţiilor, din punctul de vedere al apelantului, situaţia juridică a terenului era incertă.

Astfel, terenul aparţinea unor persoane de etnie germană, care părăsiseră ţara, în mentalul colectiv fiind creată convingerea că întreaga lor proprietate a devenit proprietate de stat.

Atitudinea pârâtului a fost analizată prin raportare la data efectuării lucrărilor şi prin prisma atitudinii proprietarului terenului, precum şi a autorităţilor administrative, ce au permis edificarea unor lucrări de o valoare economică deosebit de însemnată.

Astfel, lucrările au fost ridicate după obţinerea tuturor avizelor şi autorizaţiilor prevăzute de lege, şi deşi, autorităţile locale nu pot determina, prin decizii eronate dobândirea drepturilor reale, comportamentul acestora de aprobare a ridicării unor construcţii, poate determina convingerea că persoana ce a îndeplinit toate prescripţiile legale este de bună credinţă.

Mai mult, în cauză dreptul de accesiune ca act unilateral de voinţă al proprietarului terenului s-a manifestat doar în anul 2007, la peste 14 ani de la ridicarea primei construcţii cu destinaţia de moară (1993), astfel că solicitarea de a desfiinţa construcţiile după o atitudine de totală pasivitate a proprietarilor, o perioadă foarte îndelungată de timp, în care pârâtul a fost posesor al terenului, comportându-se ca şi proprietar al acestuia, poate fi echivalată cu un abuz de drept.

Pe cale de consecinţă, tribunalul nu a reţinut reaua credinţă a pârâtului, iar la respingerea cererii de demolare a construcţiilor s-a avut în vedere şi valoarea economică însemnată a acestora, apreciindu-se că măsura demolării ar fi deosebit de neeconomicoasă şi inechitabilă, în raport cu toate probele administrate.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâtul, susţinând, în esenţă, următoarele:

Pentru naşterea dreptului de superficie este suficient ca proprietarul de teren să fi consimţit la edificarea construcţiei. Instanţa supremă a considerat că dreptul de superficie poate lua naştere şi pe baza legii sau prin existenţa unei situaţii de fapt.

Dreptul de superficie s-a născut odată cu edificarea construcţiilor şi în anul 1991, atât constructorul, cât şi proprietarul de teren, avea credinţa: - primul că construieşte pe terenul său; - al doilea, că terenul nu-i aparţine. Instanţa trebuia să aprecieze înafara bunei – credinţe a constructorului şi existenţa situaţiei de fapt, care a creat aparenţa de drept necesară naşterii dreptului de superficie.

Pasivitatea proprietarului echivalează cu acordul lor tacit la edificarea construcţiilor, element determinant pentru  naşterea dreptului de superficie.

Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea a respins recursul, constatând următoarele:

Este de necontestat că pârâtul BG a construit spaţiile de producţie şi pe o suprafaţă de 315,15 mp din nr. top. 2/2 şi 3/2, proprietatea reclamanţilor T.

Dreptul de superficie este cunoscut în dreptul roman ca fiind acel drept acordat unei persoane de a se folosi de o construcţie ridicată pe terenul altei persoane, pe veci sau pe un teren foarte lung, în schimbul unei sume de bani numită „salarium” şi acest drept se naşte, de regulă, pe cale convenţională, ca anexă la un contract de închiriere de lungă sau foarte lungă durată, cu privire la un teren de construcţie.

Instituţia a fost preluată în dreptul civil modern, de art. 553 din Codul civil napoleonian şi parţial în dispoziţiile art. 492 Cod civil român.

Existenţa dreptului de superficie, ca o excepţia de la efectul achizitiv al accesiunii imobiliare artificiale, nu este reglementată direct, ci doar rezultă din interpretarea dispoziţiilor textului de lege amintit: „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.

Acest text legal instituie o prezumţie relativă asupra construcţiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcţia putând face dovada contrară.

Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie.

Mai târziu, dreptul de superficie a fost consacrat de către legiuitorul român prin Legea nr. 115/1938, este menţionat în art. 22 din Decretul nr. 167/1958 şi în art. 19 din Legea nr. 7/1996.

Potrivit definiţiei date de practica judiciară şi literatura de specialitate, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce sa află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.

Aşa fiind, rezultă că în cazul dreptului de superficie, se suprapun două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor şi dreptul de proprietate terenului pe care s-au edificat aceste construcţii şi care aparţine altei persoane decât constructorul. Aşadar, constructorul are, în ceea ce priveşte terenul altei persoane, două din atribute, respectiv posesia şi folosinţa, iar atributul dispoziţiei rămâne proprietarului terenului, ceea ce îi conferă caracterul de dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Pârâtul a susţinut că a dobândit dreptul de supeficie în baza art. 492 Cod civil şi a convenţiei tacite, datorată pasivităţii proprietarilor terenului, susţinere de neprimit.

După cum s-a mai arătate mai sus, prezumţia relativă instituită de dispoziţiile art. 492 Cod civil poate fi răsturnată dovedind existenţa unuia din cazurile de naştere a dreptului de supeficie, ceea ce în speţă nu s-a dovedit, ci, cum corect a reţinut instanţa de apel, speţei îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 Cod civil.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr. 5351/2005 a statuat că: „ fapta de a ridica garajul pe terenul aparţinând promiţătorului, chiar şi cu acordul său, nu le conferă părţilor pârâte un drept de superficie” precum şi că: „constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor (…) asupra constituirii unui anumit dezmembrământ al dreptului de proprietate”.

În cauza Bock şi Palade împotriva României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a arătat că, conform jurisprudenţei consacrate – echivalată de Curte cu prevederea ingerinţei „în lege” – în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât prin lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar „ simplul fapt de a ridica construcţia pe terenul altuia, cu toată buna – credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unora din cele patru elemente menţionate anterior” – paragraf 63, teza a II – a şi a III- a.

Concluzionând, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reţinut că în speţa analizată, fosta Curte Supremă de Justiţie, constatând, contrar practicii judiciare constante, naşterea dreptului de superficie dintr-o simplă „situaţie de fapt, care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, dând efect juridic „aparenţei de drept”, care nu se încadrează în nici unul din cazurile care pot duce la naşterea dreptului de superficie, a pronunţat o hotărâre prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate fără ca instanţa să aibă temei în dreptul intern – paragraful 63 teza finală şi paragraful 64.

În concluzie, faţă de jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului şi cele reţinute mai sus, nu poate fi primită susţinerea pârâtului că dreptul de superficie poate lua naştere prin existenţa unei situaţii de fapt care generează aparenţa de drept, atunci când constructorul acţionează cu credinţa că este proprietarul întregului bun, cum de altfel au reţinut şi instanţele de fond.

Nici susţinerea referitoare la existenţa convenţiei tacite nu poate fi primită.

În cauză nu s-a probat existenţa vreunei convenţii între proprietarul terenului şi constructor.

Nu se poate asimila starea de pasivitate a reclamanţilor cu o convenţie, contrar susţinerilor pârâtului.

Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent, ceea ce în speţă e exclus.

Proprietarii terenului, la momentul ridicării construcţiilor, nu avea posibilitatea exprimării vreunui acord, fie şi el tacit, întrucât au revenit în ţară abia după aproximativ 17 ani, cum susţine recurentul, deci după finalizarea construcţiilor, iar atitudinea reclamanţilor ulterioară nu prezintă relevanţă sub aspectul naşterii dreptului de superficie, ci sub cel analizat în recursul reclamanţilor.

Domenii speta

Spete similare