Recunoasterea dreptului de superficie

Data publicare portal: 13.02.2020

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta ..., cu sediul în ..., înregistrată la Registrul Comerţului sub nr... şi având CUI ... în contradictoriu cu pârâtul ..., CNP ..., cu domiciliul în .... ca neîntemeiată. A fost obligată reclamanta la plata către pârât a sumei de ... lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat).

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ... la data de ... sub nr. ... reclamanta ... în contradictoriu cu pârâtul ... a solicitat ca în temeiul art. 697 raportat la art.698 lit.b) cod civil sa se stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului in suprafaţa  ... mp (chirie lunara pe piaţa libera) pe ultimii  trei ani de la data introducerii cererii si obligarea paratului la plata sumei de ... lei reprezentând folosinţa (valoare estimata ... euro/mp) suprafeţei de  ... mp teren intravilan proprietatea ...  aferent  restaurantului  "... "  situat in ... pe perioada ... si in continuare pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate către parat precum şi obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata

In motivarea cererii reclamanta a arătat ca prin decizia ...  din ... pronunţata de Tribunalul ...  in dosarul nr. ... instanţa de judecata a dispus obligarea paratei ... la încheierea actului de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de ...  mp aferent restaurantului ...  situat în ....

Administratorul  ...  a încercat executarea de buna voie a deciziei nr. ...  în sensul că a răspuns notificării creditorului, prin adresa nr. ...  fiind de acord cu încheierea contractului de vânzare cumpărare, invitând pe paratul  ...  , la data de  ...  , ora  ... la sediul societăţii pentru perfectarea informa autentica a actului de vânzare-cumpărare şi plata sumei de  ...  lei reprezentând cheltuieli de executare.

Creditorul nu s-a prezentat pentru executarea hotărârii judecătoreşti.

Pârâtul a optat pentru executarea silită a deciziei nr. ... din  ...  pronunţată de Tribunalul  ... în dosarul nr. ...  sens în care BEJ  ...  a întocmit dosarul de executare silita nr. ...  .

Împotriva executării silite din acest dosar a fost formulata contestaţie la executare de  ...  ce a format obiectul dosarului civil nr. ...  al Judecătoriei  ... contestaţie admisa in parte prin sentinţa civila nr. ... din  ...  in sensul ca: „Admite în parte contestaţia la executare. Dispune îndreptarea actelor de executare întocmite in dosarul de executare nr. ...  în sensul ca executarea silită se va efectua numai pentru obligaţia stabilită în sarcina contestatoarei prin titlul executoriu reprezentat de decizia nr. ...  a Tribunalului  ... pronunţată în dosarul nr. ...  de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de  ... mp aferente restaurantului " ...  ", situat în  ...  .

Prin decizia  ...  Tribunalul  ... admite recursurile si modifică sentinţa în sensul că stabileşte onorariul executorului judecătoresc, inclus în procesul verbal de executare şi somaţie la suma de  ... lei. Obligă pe contestatoare să plătească intimatului suma de  ... lei, cu titlul de cheltuieli de judecată aferente fondului. Menţine restul dispoziţiilor sentinţei. Compensează cheltuielile de judecată în recurs, până la concurenţa sumei de  ...  lei şi obligă pe recurenta contestatoare să plătească recurentului intimat suma de  ... lei cu titlu de cheltuieli de judecată". Urmare a soluţiei pronunţata de instanţa de executare BEJ  ...  a dispus efectuarea unei expertize tehnice prin care la data de  ...  expertul  ...  a stabilit valoarea terenului ca fiind in suma de  ...  lei, echivalentul a  ...  Euro.

Ulterior, la data de  ...  creditorul  ...  si Administratorul unic al  ...  , numitul  ...  s-au prezentat la biroul notarului  ...  din  ... pentru perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare.

Aşa cum rezultă din încheierea nr. ...  emisă de BNP  ...  creditorul a refuzat întocmirea actului de vânzare deşi reprezentantul debitoarei a fost de acord cu încheierea contractului la preţul cel mai mie din raportul de expertiza.

Acest raport de expertiza întocmit în cadrul dosarului de executare silită nu a fost niciodată contestat de creditorul  ...  .

...  nu are culpa în executarea deciziei nr. ...  a Tribunalului  ... pronunţată în dosarul nr. ...  de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de  ... mp aferente restaurantului " ...  ", situat în  ...  .

Faptul ca societatea reclamantă a fost de acord cu punerea în executare a deciziei nr. ...  şi implicit cu încheierea contractului de v/c rezultă din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc la data de  ...  .

In prezent paratul foloseşte terenul proprietatea societăţii fără a achita vreo chirie sau alte obligaţii fiscale motiv pentru care au fost nevoiţi sa formuleze prezenta cerere de chemare in judecata pentru ca instanţa sa stabilească suma datorata pe ultimi trei ani, dar si pe viitor pana la transferul dreptului de proprietate.

Societatea reclamantă este proprietara terenului conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate nr. ... seria  ...  emis de  ...  .

In drept, au fost invocate dispoziţiile art.697. 698 cod civil, art.194-197 C.pr.civ. art.583 C.pr.civ.

In susţinerea cererii au fost depuse la dosar înscrisuri (f. 6-74,).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 3268 lei, conform chitanţei (f.5).

Reclamanta a depus la data de  ...  , o precizare, la care a ataşat înscrisurile-f.82-91.

Pârâtul a depus la data de  ...  întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Litigiul este guvernat de H G nr. 334/1991, care reglementează privatizarea spatiilor comerciale înfiinţate prin Legea 31/1990, pana la modificarea din 04.02.2008.

Scurt istoric.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ...  , ...  a vândut socrilor săi, ...  şi  ...  , activul „Restaurantul  ...  ", situat în  ...  , cu preţul de  ...  lei vechi, urmând ca potrivit Anexei 1 la contract, vânzătoarea, după intrarea în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, să-i împroprietărească cu terenul aferent activului în suprafaţa de  ... mp.

 După aproape doi ani, prin contractul de vânzare cumpărare, cu preluare de ipoteca, autentificat sub nr. ...  , pârâtul arată că a cumpărat respectivul restaurant de la socrii săi, cu preţul  ...  lei vechi, substituindu-se în drepturile lor de a cumpăra terenul aferent, conform Anexei 1 la contractul iniţial.

Administratorul societăţii vânzătoare deşi obţine certificatul de proprietate asupra terenului, cu nr. ... din  ...  , eliberat de  ...  , cu rea credinţa nu l-a convocat, conform Anexei 1 la contractul iniţial, pentru vânzarea terenului, prin act adiţional.

A aflat şi intrat în posesia acestui certificat de proprietate, asupra terenului, după şase ani şi pentru că societatea vânzătoarea, după notificare, a refuzat să încheie actul adiţional pentru vânzarea terenului, s-a adresat instanţelor judecătoreşti de drept comun.

Prin Decizia civila nr. ...  , a Tribunalului  ...  , s-a dispus rejudecarea, după ce prin expertiza tehnică s-a stabilit că terenul numai are suprafaţa de  ... mp, ci de  ... mp, iar pârâta  ...  , a fost obligată să încheie actul de vânzare asupra terenului, în suprafaţă de  ... mp, aferent „Restaurantului  ...  ", situat in  ... 

Aceasta decizie a constituit titlul executor.

In faza executării silite, administratorul debitoarei ...  , fără acordul său a apelat la un expert, acceptat abuziv de executorul judecătoresc, şi s-a stabilit prin expertiză pentru preţul de  ...  lei noi, contrar celui de  ...  lei vechi stabilit la data eliberării certificatului de proprietate al terenului, de Comisia de pe lângă debitoare, al cărui preşedinte a fost chiar administratorul debitoarei, ...  .

Neacceptand preţul cerut de debitoare, executorul judecătoresc l-a îndrumat să se adreseze unui notar public, iar acesta din urmă, prin încheierea de certificare nr. ... din  ...  , a constatat  că părţile nu pot încheia actul de vânzare cumpărare, deoarece nu se înţeleg la preţ.

Tot la instanţa de drept comun, am formulat cerere pentru „obligaţia de a face" în temeiul art. 905 C.pr.civ., pentru ca debitoarea  ...  să fie obligată la încheierea actului adiţional de vânzare a terenului la preţul de la  ...  , când s-a eliberat certificatul de proprietate al acestuia.

Prin Sentinţa civila nr. ...  din  ...  , Judecătoria Slatina i-a respins cererea cu motivarea că nu se poate reţine refuzul debitoarei la încheierea actului şi că activitatea nu se finalizează din pricina neînţelegerilor pârtilor, cu privire la preţui de vânzare al imobilului. In recurs, sentinţa a fost confirmata de Tribunalul  ...  , prin Decizia nr. ... din  ...  , cu motivare in afara cadrului cauzei

In atare situaţie, la  ...  , s-a adresat Tribunalului  ...  , ca instanţa de contencios administrativ, şi în procedura prealabila de judecare a cauzei s-a limitat în a cere ca, in baza art. 1, 8 si 18 din Legea 554/2004, instanţa sa oblige numai pe paratul  ...  sa emită un act administrativ care sa ateste ca preţul vânzării nu poate fi altul decât cel de la...  , când paratei  ...  i se eliberează certificatul de proprietate asupra terenului.

A solicitat emiterea acestui act administrativ necesar pentru a promova o alta acţiune pentru obligaţia de a face pe un alt ternei.

Prin Sentinţa nr. .../  ...  , Tribunalul  ... îi respinge acţiunea ca neîntemeiata fără a avea în vedere că procedura prealabilă, aceasta fusese restrânsă, în sensul arătat mai înainte.

Recursul declarat împotriva acestei sentinţe i-a fost anulat de  ...  , prin Decizia  ...  din  ...  , reţinându-se ca nu cuprinde critici la adresa instanţei de fond, care sa poată fi încadrate in motivele de casare prevăzute in art. 488 C.pr.civ.

Prin cererea de chemare in judecata, pentru plata chiriei, reclamanta susţine ca încheierea actului adiţional pentru vânzarea terenului, la contractul de vânzarea activului (restaurantului), nu se poate realiza din culpa sa.

Susţinerea este greşita iar actul care dovedeşte contrariul, ca reclamanta este în culpa, îl constituie Anexa 1 la contractul nr. ...  , prin care aceasta i-a vândut activul.

Intr-adevăr, foloseşte terenul de sub activ, dar acest lucru îl face în baza respectivei anexe şi, conform ei, nu are obligaţia de a plăti chirie, ci numai impozit şi alte taxe către stat.

Atribuirea terenului, conform Anexei, s-a făcut cu titlu de folosinţa şi nu a creat reclamantei un drept de superficie, conform lit. 693 Cod civil, ci subsemnatului respectivul drept de folosinţa, până la emiterea certificatului de proprietate asupra perenului, după care imediat reclamanta, aşa cum se exprima Anexa, trebuia sa-l împroprietărească (vinde) respectivul teren.

In atare situaţie, considera ca acţiunea nu îndeplineşte cerinţele art. 697 si 698 Cod civil, raportat la art. 693 Cod civil, motiv pentru care solicita respingerea ei ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata.

În susţinerea întâmpinării, pârâtul a depus înscrisurile (f.97-100).

Instanţa, în temeiul art.255 C.pr.civ. rap. art.258 C.pr.civ,  a încuviinţat pentru părţi probele propuse de către părţi ca fiind pertinente, concludente şi utile cauzei.

La termenul din data de  ...  , instanţa a procedat la luarea interogatoriului pârâtului (f.116-117), i-a pus în vedere reclamantei să verifice în evidenţele contabile, dacă pârâtul a achitat vreo sumă de bani către reclamantă, şi în caz afirmativ cu ce titlu, şi de asemenea a dispus efectuarea unei adrese către  ...  pentru a comunica cine a plătit impozitele şi taxele pentru terenul respectiv începând cu anul 1996 şi până în prezent şi în ce cuantum.

La data de 13.04.2018, s-au comunicat relaţiile de către  ...  , prin adresa nr. ...  (f.132-137).

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma materialului probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost precizată reclamanta a solicitat, ca în temeiul art.697 raportat la art.698 lit.b C.civ., să se stabilească de către instanţă cuantumul lunar la dreptului de superficie reprezentat de contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă de  ... mp (chirie lunară pe piaţă liberă) pe ultimii 3 ani şi să fie obligat pârâtul la plata sumei de  ...  lei reprezentând folosinţă pentru suprafaţa de  ... mp de teren intravilan şi în continuare  până la consolidarea dreptului de proprietate către pârât.

Reclamanta, a indicat, ca temei al cererii sale, dispoziţiile Noului Cod civil.

Conform art.693 C.civ. „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. (2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.

La art.697 C.civ. se arată că  „(1) În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.(2) În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească”.

Totodată, până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil), dreptul de superficie nu a fost consacrat, in terminis, în codul civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”. Aceasta înseamnă că textul art. 492 Cod civil instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie .

Instanţa reţine, din actele dosarului că prin contractul de vânzare cumpărare nr. ...  / ...  reclamanta a vândut numitului  ...  , activul denumit restaurant „...  ”, situat în  ...  , iar în anexa nr. 1 la acest contract se menţionează că, în temeiul HG nr. 334/1991(în realitate 384/1991) privind stabilirea şi evaluarea terenurilor deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat, terenul aferent activului înstrăinat, aflat în patrimoniul vânzătoarei, urmează a fi determinat şi reevaluat de Comisia stabilită prin decizia Prefecturii  ...  şi până la acea dată se atribuie în folosinţa cumpărătorului terenul aferent, cu plata taxei corespunzătoare către pârâtă, urmând ca la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, pârâta, în baza reevaluării, să împroprietărească cumpărătorul şi cu terenul aferent.

Ulterior, cumpărătorul  ...  a vândut activul către pârâtul  ...  , conform contractului de vânzare-cumpărare cu preluare de ipotecă,  autentificat  sub nr. ...  .

Reclamanta  ...  a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria  ... nr. ...  , emis de Consiliul Judeţean  ... (f.6), astfel că s-a finalizat  procedura de identificare şi reevaluare a terenului  (f.7, 31-35).

În ce priveşte anexa nr.1 la contractul din  ... (f.97), instanţa reţine din considerente sentinţei nr. ...  şi a deciziei nr. ...  , pronunţate de către Judecătoria  ... şi Tribunalul  ...  , în dosarul nr. ...  , că s-a apreciat natura juridică a acestei anexe, ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care vânzătoarea  ...  şi-a asumat obligaţia de a înstrăina terenul aferent activului, iar cumpărătorul  ...  de a-l cumpăra, stabilindu-se şi modalitatea de determinare a preţului, respectiv reevaluarea efectuată de Comisia constituită conform HG nr. 834/1991.

De asemenea, s-a mai reţinut că, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de  ...  era afectat de un termen suspensiv, executarea obligaţiilor fiind amânată până la obţinerea de către vânzătoare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, eveniment viitor şi sigur ca realizare pentru părţi, dovadă fiind certificatul menţionat anterior.

Însă, instanţa apreciază că în cuprinsul anexei 1 (pct.3) s-a statuat drepturi şi obligaţii afectate de un termen extinctiv prin inserarea că „până la aceea dată (determinarea şi reevaluarea terenului aferent activului „Restaurant  ...  ,  de către comisia stabilită prin Decizia Prefecturii Judeţului  ...  ), cumpărătorului i se va atribui cu titlu de folosinţă terenul şi va achita societăţii taxa aferentă suprafeţei.

Cu alte, cuvinte la momentul încheierii antecontractului, părţile au convenit, ca până la data la care reclamanta va dobândi certificatul de proprietate (împrejurare ce s-a întâmplat în anul  ...  ), cumpărătorul se va folosi de teren, achitând şi o taxa aferentă către reclamantă, iar după acesta moment, se naşte un alt drept al cumpărătorului (dreptul de a fi împroprietărit) corelativ obligaţiei vânzătoarei de a împroprietări pe cumpărător.

Or, cum reclamanta a dobândit certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului în anul  ...  , instanţa apreciază că s-a stins pe de o parte dreptului reclamantei de a solicita taxa aferentă terenului, precum şi obligaţia pârâtului de a o achita

Astfel, la acest moment, reclamanta nu are născut un drept de superficie, pentru a solicita, în temeiul art.697 C.pr.civ., ca instanţa să stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă.

Mai mult, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcţia care ia fiinţă prin desprinderea din conţinutul juridic al acestuia a atributelor posesiei şi folosinţei, ce sunt ulterior conferite constructorului.

Instanţa observă că, şi în cazul în care s-ar da eficienţă anexei 1, la momentul încheierii sale (...  ), reclamanta nu avea în patrimoniul său, un drept de proprietate definitivat, pentru a se putea da naştere unui drept de superficie, care presupune doi (2) proprietari: un proprietar al construcţiei şi un proprietar al terenului.

Astfel, din adresa nr. ...  eliberată de către Primăria municipiului  ... - Direcţia Generală Economică, rezultă că reclamanta a devenit proprietara terenului aferent restaurantului „...  ” în anul  ...  , conform sentinţei civile nr. ...  (f.132), iar certificatul de împroprietărire s-a emis în anul  ...  .

Or, în cazul în care reclamanta ar fi avut în patrimoniu său, un drept de proprietate asupra terenului, la data de  ...  , numai era necesară obţinerea unei sentinţe civile prin care să se dispună asupra dobândirii proprietăţii privind suprafaţa de teren de  ...  mp.

Este adevărat, că din anul  ...  , reclamanta este proprietara terenului, iar pârâtul este proprietarul construcţiei (restaurant „Cireşica”) însă aşa cum  s-a reţinut Curtea EDO, în cauza Bock şi Palade contra României (hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63) în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia (existenţa unei construcţii) nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior.

Însă recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, ca efect al „aparenţei de drept” nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie.

În acest sens, efectele juridice sunt diferite, în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii antecontractului, în care nu s-a statuat cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiei, ci dimpotrivă, din conţinutul actului, rezultă în mod clar, că asupra terenului aferent construcţiei părţile au înţeles să atribuie temporar folosinţa terenului  pârâtului, până la obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, urmând ca, ulterior, terenul să fie vândut proprietarului construcţiei.

Un alt aspect pe care-l reţine instanţa, este că, în anexa 1, părţile de comun acord au stabilit modalitatea de plată şi cuantumul taxei, conform înscrisurilor depuse de către reclamantă (facturile şi adresa nr. ...  ) şi de către pârât  (f.127-128).

Mai mult, din aceleaşi înscrisuri rezultă că pârâtul a achitat taxa aferentă suprafeţei de teren, precum şi faptul că pentru anul 2012, chiar fusese notificat de către reclamantă pentru a o achita.

Or, cum părţile au stabilit taxa aferentă folosinţei suprafeţei de teren, şi perioada până la care se atribuie această folosinţă, reclamanta nu poate solicita în temeiul art. 697 C.civ. ca instanţa să stabilească acest cuantum, întrucât din conţinutul articolului, rezultă că investirea instanţei, este subsidiară, respectiv numai dacă că părţile anterior nu au stabilit acest cuantum, şi numai în caz de neînţelegere.

Având în vedere argumentele de drept şi de fapt expuse, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantă.

De asemenea, instanţa, în temeiul art.453 C.pr.civ. va dispune obligarea reclamantei la plata către pârât a sumei de 700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), întrucât reclamanta se află în culpă procesuală.

Domenii speta

Spete similare