Dreptul de superficie.

Dreptul de superficie. Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor pe un teren aparţinând unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă.  Dreptul de superficie constituie o excepţie de la regula alăturării imobiliare reglementată de art. 492 C.civ., fiind definit ca un drept real imobiliar, perpetuu şi imprescriptibil. Cu toate acestea ,în lipsa unei dispoziţii legale, a unui legat sau în măsura în care condiţiile prescripţiei achizitive nu sunt îndeplinite, existenţa unei convenţii între proprietarul terenului şi persoana care a edificat construcţiile este indispensabilă pentru a obţine dreptul de superficie. Aşadar, simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie, titularul construcţiilor neputând dobândi decât o simplă creanţă împotriva proprietarului terenului.

Sediul materiei :  art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, art. 492, 493 şi 494  C.civ

Prin cererea înregistrată în data de 24.01.2012,  reclamantul S. A. Bucureşti – Ilfov a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Penovici Alexandru Tudor, să se constate că a dobândit ex lege un drept de superficie pentru suprafaţa de 348 mp, situată în Bucureşti,  sector 2.

Prin sentinţa civila nr. 10727/04.07.2012, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins, ca neîntemeiate, atât cererea reclamantului, cât şi cererea pârâtului privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunta acesta sentinta, instanta de fond a retinut în esenta urmatoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 1509/21.10.2008, pronunţată în dosarul nr. 7895/3/2007, de către Tribunalul Bucureşti (f. 28-31), s-a dispus obligarea Municipiului Bucureşti la emiterea unei dispoziţii motivate de restituire în natură a imobilului situat în Bucureşti, sector 2, în suprafaţă de 348 mp, în favoarea pârâtului din prezenta cauză, numitul P.A.T., cu respectarea art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, reţinându-se în considerentele sentinţei că terenul poate fi restituit în natură, astfel cum rezultă din raportul de expertiză topografică.

În acest sens, Primarul General al Municipiului Bucureşti a emis dispoziţia nr. 13248/01.11.2010 ), prin care a restituit în natură pârâtului suprafaţa de teren menţionată în paragraful anterior, cu obligaţia menţinerii afectaţiunii pe o perioadă de până la 5 ani, potrivit art. 16 alin. 1 şi anexei 2 lit. a pct. 2 din Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pârâtul este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, sector 2, în suprafaţă de 348 mp, potrivit dispoziţiei nr. 13248/01.11.2010, care face dovada proprietăţii asupra imobilului-teren.

Totuşi, terenul în suprafaţă de 348 mp face parte din suprafaţa de teren de 8.903 mp, individualizată cu nr. cadastral 12567 şi înscrisă în CF nr. 60513 a Municipiului Bucureşti Sector 2, întreaga suprafaţă de teren de 8.903 mp fiind proprietatea statului român şi administrată de reclamant conform pct. 1 din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză , care se coroborează cu extrasul de CF din data de 18.04.2011 .

Pe terenul în suprafaţă de 348 mp se află o construcţie subterană (rezervor de apă) care afectează întregul teren, potrivit pct. 2 din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză (f. 49). Această concluzie trebuie coroborată cu raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie pct. 3, întocmit în dosarul nr. 7895/3/2007, al Tribunalului Bucureşti, în care se stipulează că pe terenul în discuţie este amplasat un rezervor de apă subteran, acoperit cu un strat de pământ în suprafaţă de circa 38 mp, în continuarea căruia este un cămin de vizitare cu suprafaţa de 8 mp, restul suprafeţei fiind liberă, parţial acoperită cu o platformă betonată pe unde sunt intrările în garajul din partea de vest a terenului, neexistând restricţii privind restituirea în natură.

Totodată, potrivit pct. 4 din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză , suprafeţele libere de construcţii din terenul în suprafaţă de 8.555 mp (8.903 – 348) nu permit amplasarea rezervorului care se regăseşte pe terenul în suprafaţă de 348 mp, proprietatea pârâtului.

Rezervorul de apă aflat pe terenul în suprafaţă de 348 mp se află în administrarea reclamantului, care însă nu a depus la dosarul cauzei un titlu de proprietate cu privire la această construcţie şi nici nu a precizat cu exactitate data efectuării construcţiei. Totuşi, martora Grigorescu Anca Mihaela a precizat că în anul angajării sale în cadrul reclamantului, respectiv 1984, construcţia exista, fiind percepută cu propriile simţuri de către martoră. De asemenea, trebuie precizat că pârâtul nu a contestat faptul că rezervorul de apă se află în administrarea reclamantului şi nici nu a invocat vreun drept asupra acestei construcţii.

Sunt citate de catre instanta disp. art. 492, 493 şi 494  C.civ. şi se arata ca dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor pe un teren aparţinând unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie constituie o excepţie de la regula alăturării imobiliare reglementată de art. 492 C.civ., fiind definit ca un drept real imobiliar, perpetuu şi imprescriptibil.

Totuşi, regimul juridic al dreptului de superficie nu este definit prin nicio dispoziţie legală, însă mai multe acte legislative fac referire la expresia «drept de superficie », ca de exemplu art. 21 din Decretul nr. 167/1958, referitor la prescripţia extinctivă, art. 19 alin. 1 lit. C lit. a din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul şi publicitatea funciară şi articolul 488 alin. 2 C.proc.civ.

În privinţa constituirii dreptului de superficie, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt unanime în a spune că dreptul de superficie se dobândeşte în baza înţelegerii părţilor, legatelor, prescripţiei achizitive sau legii.

În lipsa unei dispoziţii legale, a unui legat sau în măsura în care condiţiile prescripţiei achizitive nu sunt îndeplinite, existenţa unei convenţii între proprietarul terenului şi persoana care a edificat construcţiile este indispensabilă pentru a obţine dreptul de superficie. Aşadar, simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie, titularul construcţiilor neputând dobândi decât o simplă creanţă împotriva proprietarului terenului.

De altfel, constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât instanţa nu se poate substitui intenţiei părţilor pentru a pronunţa o sentinţă asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate.

În acest sens, se impune a preciza că pârâtul are asupra suprafeţei de teren de 348 mp un drept de proprietate absolut şi exclusiv, care nu este supus nici unui dezmembrământ. Totuşi, pârâtul este ţinut a respecta obligaţia menţinerii afectaţiunii terenului antemenţionat pe o perioadă de până la 5 ani, potrivit art. 16 alin. 1 şi anexei 2 lit. a pct. 2 din Legea nr. 10/2001,

Aşadar, instanţa a reţinut că pârâtul deţine un bun, în accepţiunea art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO , or, din momentul în care i-a fost recunoscut în patrimoniul pârâtului un drept de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 348 mp, ingerinţele în exerciţiul dreptului de proprietate cu privire la acest bun, pentru a fi compatibile cu art. 1 din Protocolul 1, respectiv jurisprudenţa CEDa în materie (cauza Bock şi Palade împotriva României, respectiv cauza Moculescu împotriva României), nu pot interveni decât dacă sunt prevăzute de lege, urmăresc un scop legitim şi păstrează un raport rezonabil de proporţionalitate între ingerinţă şi scopul urmărit.

În ceea ce priveşte analiza îndeplinirii condiţiilor mai sus enunţate în cauza de faţă, instanţa a reţinut, mai întâi, că instituirea unui drept de superficie în favoarea reclamantului ar constitui fără putinţă de tăgadă o ingerinţă în dreptul de proprietate al pârâtului asupra terenului în discuţie.

Însă, instanţa nu poate constata că ingerinţa reclamantului în dreptul de proprietate al pârâtului ar fi prevăzută de lege, câtă vreme nici un text legal nu-i conferă reclamantului un drept de superficie asupra terenului pârâtului, textul art. 492 C.civ. constituind doar reglementarea generală în materie, iar nu dispoziţia specială care i-ar conferi reclamantului un drept de superficie asupra terenului pârâtului.

Mai mult decât atât, chiar dacă ar fi prevăzută de lege, instituirea unui drept de superficie în favoarea reclamantului, în lipsa oricărei despăgubiri acordate pârâtului, ar fi de natură să distrugă justul echilibru ce trebuie să existe între ingerinţă şi scopul urmărit, câtă vreme pârâtul ar fi practic lipsit de dreptul de a folosi bunul (jus utendi), de a-i culege fructele (jus fruendi) şi de a dispune de acesta (jus abutendi), în lipsa oricărei despăgubiri.

Prin decizia civilă nr. 618A din 06.06.2013, Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-reclamant

Pentru a decide astfel,  tribunalul retine următoarele:

În ceea ce priveşte titlul de proprietate al apelantului asupra rezervorului de apă, în speţa prin înscrisurile depuse în apel, respectiv autorizaţia de construire din 1.04.2004 emisa la cererea Secţiunii de Investiţii a SPC, rezultând ca s-a autorizat edificarea unei staţii centrale de salvare a oraşului Bucureşti (corp medical-administrativ având S+P+4 etaje, atelierul de întreţinere, garajul propriu zis şi staţia de benzina, aceasta autorizaţie nefăcând vorbire de construcţia rezervorului de apa ce face obiectul cererii. Este adevărat ca paratul intimat nu a contestat existenta acestui rezervor, ca prin depoziţia martorului audiat în fata instanţei de fond s-a descris existenta rezervorului de apa, insa pentru existenta unui drept de superficie asupra terenului reclamantului, apelanta trebuia sa facă dovada existentei în patrimoniul sau a dreptului de proprietate asupra construcţiei, drept pe care nu l-a dovedit în cauza.

Dreptul de administrare asupra terenului a existat în favoarea apelatului pe perioada cat acest teren s-a aflat în proprietatea statului, deci pana la momentul pronunţării sentinţei civile nr. 1509/21.10.2008 prin care acest drept a fost recunoscut în favoarea intimatului.

Critica apelantului în sensul ca sentinţa apelata este netemeinica şi ne legala întrucât, instanţa s-a pronunţat asupra ceea ce nu s-a cerut, este nefondata, instanţa a respins acţiunea constatând ca nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate asupra construcţiei, reţinând totodată, în mod corect ca lipsa dreptului de proprietate asupra construcţiei împiedica stabilirea unui drept de folosinţa asupra terenului în favoarea apelantului, în caz contrar încălcându-se acestuia dreptul de proprietate recunoscut prin sentinţa civila nr. 1509/21.10.2008 pronunţata de Tribunalul Bucureşti în dosar nr. 7895/3/2007. 

Împotriva deciziei tribunalului a declarat, în termen legal, prezentul recurs reclamanta  invocând disp. art. 304 pct. 6, 7, 8 şi 9 C.pr.civ.

Solutionand recursul formulat, în raport de criticile dezvoltate, Curtea il constata nefondat si, în baza art. 312 C.pr.civ., il va respinge ca atare.

Curtea respinge inainte de toate criticile referitoare la nemotivarea şi contradictorialitatea deciziei recurate, apreciind ca decizia recurata este motivata cu respectarea disp. art. 261 pct. 5 C.pr.civ. şi nu contine argumente contradictorii,  nefiind asadar fondat motivul de recurs prevazut de art.304 pct. 7 C.pr.civ..

Astfel cum s-a redat mai sus din decizia recurata, tribunalul si-a expus argumentele de fapt şi de drept ale solutiei pronuntate, raportat la criticile dezvoltate în apel, iar faptul ca acestea sunt, în opinia recurentului, insuficiente, nu echivaleaza unei nemotivari, caci instanta nu trebuie sa raspunda detaliat şi exhaustiv tuturor detaliilor dezvoltate de parte, fiind suficienta expunerea acelor argumente care transeaza, direct sau implicit, aceste aparari ale partilor. Tribunalul a considerat ca reclamantul nu a dovedit dreptul de proprietate asupra rezervorului, aspect care facea inutila analiza oricaror alte aspecte.

Oricum, chiar în cazul unei motivari insuficiente, Curtea constata ca acesta reprezinta o situatia care se poate remedia în recurs, instanta de recurs avand posibilitatea sa completeze motivarea, dispozitiile legale conform carora motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ. atrage modificarea deciziei recurate neputand fi intelese, în mod logic, decat în sensul ca modificarea este dispusa numai în masura în care solutia insasi este gresita. Daca insa solutia este corecta, consecinta unei motivari insuficiente nu poate fi admiterea recursului. 

Iar în ce priveste pretinsa contradictorialitate a motivelor, din lecturarea motivelor de recurs rezulta ca recurentul nu invoca de fapt considerente contradictorii ale tribunalului, ci invoca faptul ca retinerile tribunalului sunt contrazise – apreciaza recurentul- de probele administrate şi dispozitiile legale, invoca asadar aspecte care nu tin de motivarea contradictorie, ci de modul de stabilire a situatiei de fapt şi eventual modul de interpretare şi aplicare a legii.

Curtea constata nefondate de asemenea motivele de recurs prevazute de art.304 pct. 6 şi 8 C.pr.civ., invocate formal de catre recurent, de fapt niciuna dintre criticile concrete dezvoltate neincadrandu-se în aceste texte legale care vizeaza cu totul alte ipoteze. Nu se arata de catre recurent în ce fel instanta de apel a acordat mai mult decat s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut – de fapt atata timp cat cererea de chemare în judecata a fost respinsa nu se poate pune problema acestui motiv de casare, care presupune drept conditie inevitabila ca prin dispozitivul hotararii sa se fi admis vreo pretentie, dupa cum recurentul nu arata catusi de putin care este actul juridic – negotium – interpretat gresit de catre instantele de fond, care sa atraga incidenta motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 8 C.pr.civ.. Autorizatia de construire despre care recurentul sustine ca ar fi fost interpretata gresit nu reprezinta un asemenea act juridic- negotium in intelesul art. 304 pct. 8 C.pr.civ..

 Solutionand criticile formulate în contextul în art. 304 pct. 9 C.pr.civ.,, Curtea constata urmatoarele:

Intr-adevar, Curtea constata ca nu poate fi pusa în discutie existenta pe teren a rezervorului şi nici dreptul asupra  acestuia în favoarea reclamantului, acestea fiind în mod indubitabil stabilite prin probele administrate, anume incheierea de intabulare, declaratia martorei Grigorescu Anca Mihaela,  raportul de expertiză întocmit în cauză , ca şi raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie pct. 3, întocmit în dosarul nr. 7895/3/2007, al Tribunalului Bucureşti ( dosarul în care a fost pronuntata sentinta nr. 1509/ 2008 a TB ).

Curtea, asadar, spre deosebire de instantele de fond, nu pune în discutie aceste aspecte de fapt referitoare la existenta rezervorului de apa, data edificarii acestuia – anterioara anului 1990, ca şi la drepturile reclamantului asupra acestui rezervor. 

Daca acestea drepturi sunt de administrare sau de proprietate, Curtea apreciaza ca este absolut irelevant în cauza. De aceea, nu se acorda de catre Curte nicio semnificatie autorizatiei de construire şi faptului daca aceasta face sau nu referire la rezervorul în discutie.

Aspectul esential în cauza, considera cauza, este acela ca prin  sentinţa civilă nr. 1509/21.10.2008, pronunţată în dosarul nr. 7895/3/2007, de către Tribunalul Bucureşti (f. 28-31 dosar fond ), s-a dispus obligarea Municipiului Bucureşti la emiterea unei dispoziţii motivate de restituire în natură a imobilului situat în Bucureşti,  sector 2, în suprafaţă de 348 mp, în favoarea pârâtului din prezenta cauză, numitul Penovici Alexandru Tudor, cu respectarea art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001.

La momentul solutionarii acelei cauze a fost cunoscut de catre instanta faptul existentei pe acel teren a rezervorului în discutie, iar acest aspect nu a atras decat consecinta impunerii respectarii art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, anume de mentinere a afectatiunii speciale a terenului pentru durata prevazuta de lege.

Aceasta sentinta se bucura de autoritate de lucru judecat, consfinteste în patrimoniul paratului un bun protejat de CEDO, iar pretentia reclamantului nu poate fi primita, pentru ca semnifica în mod direct a fi aduse modificari situatiei juridice transata prin aceasta hotarare judecatoreasca şi a aduce atingere dreptului recunoscut în favoarea paratului prin aceasta hotarare judecatoreasca, consecinte inacceptabile.

Se constata ca reclamantul isi motiveaza cererea pe ideea ca paratul nu poate beneficia de restituirea în natura, datorita incidentei art. 11 alin. 3 din Legea nr. 10/ 2001, iar pe de alta parte, avand în vedere ca edificarea rezervorului a fost facuta de unitatea spitaliceasca pe teren cu acordul proprietarului de la acel moment -statul roman, în virtutea art. 492 C.civ. are un drept de superficie.

Or, este evident ca aceste argumente tind la a repune în discutie dreptul la restituire în natura al paratului în contextul Legii nr. 10/ 2001, în conditiile în care restituirea în natura a fost deja dispusa irevocabil printr-o hotarare judecatoreasca.

In ce priveste pe reclamant, acesta a fost şi el parte în procesul care a fost solutionat prin sentinta civila în discutie, fata de el cererea fiind respinsa pentru lipsa calitatii procesuale pasive, asa cum rezulta din cuprinsul sentintei. Aceasta sentinta ii este opozabila reclamantului, de vreme ce a fost parte, opunandu-i-se asadar sub toate semnificatiile pe care solutia pronuntata le implica. Fata de reclamant solutia de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive semnifica faptul ca reclamantul nu are calitate de detinator asupra suprafetei de teren în discutie. Asadar, în acel proces s-a pus în discutie calitatea de detinator asupra terenului a  reclamantului, ca şi a Ministerului Sanatatii, iar instanta a transat ca acestea nu au aceasta calitate, detinator fiind Municipiul Bucuresti, care a şi fost obligat la restituirea terenului. în acel dosar a fost cunoscuta ocuparea terenului de catre rezervorul de apa al reclamantului, ca şi incorporarea terenului intr-o suprafata mai mare de teren folosita de reclamant, ca unitate spitaliceasca, iar aceste aspecte nu au influentat solutia de restituire în natura, ci au circumstantiat doar exercitarea dreptului recunoscut reclamantului în sensul ca pentru durata prevazuta de lege acesta este obligat sa permita mentinerea utilitatii publice.

 Asa fiind, sub nicio forma nu este permisa rediscutarea la acest moment de catre reclamant a acestor aspecte în litigiul prezent, cu incalcarea autoritatii de lucru judecat a unei hotarari judecatoresti, pentru a se ajunge la o solutie care sa aduca modificari acestei hotarari judecatoresti irevocabile şi sa reprezinte o ingerinta definitiva în bunul recunoscut în favoarea paratului.

Sub acest aspect sunt foarte corecte aprecierile primei instante.

Dreptul de superficie solicitat a fi recunoscut de catre reclamant reprezinta un dezmembramant al dreptului de proprietate de natura sa reprezinte în mod evident o ingerinta majora, substantiala, asupra dreptului de proprietate al paratului. 

Pârâtul deţine un bun, în accepţiunea art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la CEDO, recunoscut în mod irevocabil ca atare printr-o hotarare judecatoreasca, în contradictoriu cu statul- prin autoritatile sale- autoritatea administrativ teritoriala, Ministerul Sanatatii şi chiar reclamantul, iar orice ingerinta reprezinta o incalcare  incompatibila cu legislatia comunitara, daca nu indeplineste conditiile de a fi prevăzuta de lege, sa urmareasca un scop legitim şi sa pastreze un raport rezonabil de proporţionalitate.

Pentru aceste motive, Curtea constata corecta solutia instantelor de fond, recursul fiind nefondat si, în consecinta, a fost respins ca atare.

CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A IV A - CIVILĂ DECIZIA CIVILĂ NR. 225 / 04.02.2014

Domenii speta

Spete similare